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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Présentation Générale

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :

- des chaises, des tables, un matelas,

- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),

- des appareils et ustensiles pour cuisiner,

- un réfrigérateur,

- des plaques chauffantes ou une gazinière,

- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique. Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

Location meublée et parahôtellerie

En matière d'impôt sur le revenu, il existe un régime spécifique pour les loueurs en meublé.

Or ce régime spécifique ne s'applique pas aux prestataires parahôteliers qui relèvent des règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La question est de savoir comment faire la distinction entre les personnes relevant du régime de la location meublée et les personnes relevant du régime des parahôteliers.

Une réforme du LMP est entrée en vigueur au 1er janvier 2009. Introduction. Il s'agit ici non seulement de décrire ce nouveau régime mais aussi d'envisager ses conséquences et les actions éventuelles à engager pour réagir à cette réforme.

 

1 Rappel de l'intérêt du régime du LMP

Le régime du LMP présente deux intérêts.

D'une part, il permet l'imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable.

En pratique, l'activité est déficitaire au début, à cause des frais d'acquisition élevé.

Mais l'activité peut aussi être déficitaire en année courante, parce que les loyers obtenus se révèlent insuffisants pour face aux autres charges.

Cette situation n'est malheureusement pas théorique. De nombreux investisseurs qui ont acheté des appartements situés dans des résidences se retrouvent aujourd'hui dans ce cas parce que la gestion ne permet pas d'obtenir les loyers promis à l'origine et parce que les frais financiers restent élevés, notamment en cas de prêt in fine.

Le deuxième intérêt du LMP est le bénéfice d'une exonération de plus-value après 5 ans d'activité.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

 

1 Trois catégories distinctes

 

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

Introduction

L'article 39 C du CGI prévoit des règles d'amortissement spécifiques aux loueurs en meublé.

Ces règles ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui exercent une activité de location. Elles s'appliquent aussi aux sociétés de personnes qui exercent une activité de location lorsque les associés sont des personnes physiques.

L'activité de location meublée est concernée par ces règles.

L'activité de parahôtellerie en revanche n'est pas concernée puisque la parahôtellerie n'est pas considérée sur un plan fiscal comme une activité de location stricto sensu.

Le régime de l'article 39 C a été conçu à l'origine comme un dispositif de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.

Il vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable.

Cette limitation de déduction des amortissements est une règle purement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité.

De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l'activité devient bénéficiaire, les amortissements mis en report deviennent déductibles.

La règle s'applique en de la même façon pour les LMP et les LMNP. Mais elle n'a pas le même effet du fait du régime différent qui s'applique en matière de déficit.

En effet, pour les LMP, les déficits de l'activité s'imputent directement sur le revenu global de l'investisseur. C'est même un des avantages principaux du régime des LMP.

En revanche, pour les LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement imputable sur les revenus de la même catégorie dans la limite de 10 ans.

En pratique et paradoxalement, la règle de l'article 39 C est défavorable pour les LMP, mais elle est favorable pour les LMNP.

En effet, pour les LMP, la règle aboutit à réduire la possibilité d'imputer le déficit de l'activité sur le revenu global. Elle réduit donc la possibilité de se servir du régime de la location meublée pour défiscaliser d'autres revenus importants du revenu global.

Mais pour les LMNP, la règle est favorable.

Les LMNP n'ont de toute façon pas la possibilité d'imputer les déficits de l'activité sur le revenu global. Ils peuvent seulement reporter les déficits de l'activité sur les éventuels futurs profits de l'activité et dans la limite de 10 ans.

Donc, le fait de limiter l'importance de leur déficit ne présente pas d'inconvénient. Par ailleurs, si le régime de l'article 39 C n'existait pas, les LMNP feraient des déficits fiscaux plus importants dont le report serait limité à 10 ans. Le régime de l'article 39 C permet de facto aux LMNP de bénéficier d'un report illimité dans le temps de leur déficit.

C'est ainsi qu'une règle destinée à lutter contre le caractère trop avantageux de certains schémas de défiscalisation est devenue un avantage fiscal important pour d'autres schémas de défiscalisation.

Ce régime de l'article 39 C est un bel exemple d'une usine à gaz fiscale, complexe et absurde. Il mériterait d'être supprimé. Je propose d'en détailler les règles ci-après.

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