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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
dimanche, 15 novembre 2009 09:43

Un amendement autorise l'auto-exploitation

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Un amendement déposé par M. BOUVARD a été voté le vendredi 13 novembre avec l'accord du ministre à l'occasion de la discussion sur la loi de finances pour 2010. M. GIRAUD avait proposé un amendement très similaire.

Cet amendement a été obtenu grâce l'action de la FEDARS auprès des élus de montagne. Je remercie les personnes qui me l'ont transmis. Je vous propose mes premiers commentaires.

Ce texte permet de légaliser la possibilité pour les investisseurs de faire appel à une société constituée entre les investisseurs pour gérer la résidence en cas de défaillance du gestionnaire.

Il permet une telle possibilité, même si les investisseurs concernés ne représentent que 50 % des propriétaires, ce qui serait une dérogation à la règle des 70 % prévue par le code du tourisme.

Ce texte constitue un progrès incontestable.

Rappelons toutefois que la loi n'interdisait en aucune façon un tel schéma de reprise. Ce qui était gênant, c'était juste une doctrine de l'administration qui selon moi était de toute façon illégale.

Il aurait été bien plus simple de supprimer cette doctrine et de la remplacer par une position plus favorable à ce schéma.

Par ailleurs, le texte est critiquable car il semble qu'il conditionne cette possibilité de reprise à l'existence d'un délai d'un an de vaines tentatives des copropriétaires pour trouver un nouveau gestionnaire, après la défaillance du premier.

Ce délai d'un an est inacceptable.

Il conviendrait de modifier le texte sur ce point ou que l'administration propose une interprétation extensive permettant une substitution immédiate, dès la défaillance du gestionnaire.

Par ailleurs, le nouveau texte prévoit "les propriétaires formés sous une structure adaptée peuvent substituer au gestionnaire de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui doivent assurer les mêmes prestations".

Voilà une formulation particulièrement imprécise et difficile à interpréter.

Quelle devra être le rôle de la structure regroupant les propriétaires ? Quels seront les liens juridiques entre, d'une part, cette structure et les copropriétaires, et d'autre part, entre la structure et les prestataires ?

Cela signifie-t-il que la nouvelle structure devra prendre la place de l'ancien gestionnaire en tant que locataire des locaux et ensuite exploiter la résidence en faisant appel à des tiers ? Cette interprétation paraît la seule conforme au régime DEMESSINE mais le doute est permis.

En conclusion, les copropriétaires doivent rester vigilants et actifs pour obtenir que ce nouveau texte soit précisé dans des conditions favorables par le décret et par la doctrine administrative.

Par ailleurs ce texte ne règle pas d'autres difficultés de caractère juridique ou fiscal, qui devront donner lieu à d'autres solutions.

Voici le texte de l'amendement et l'exposé sommaire, ce dernier étant utile pour interpréter le texte.

I. Le code général des impôts est ainsi modifié :

A. Après l'avant-dernière phrase du cinquième alinéa de l'article 199 decies E sont insérées deux phrases ainsi rédigées :

« La réduction pratiquée ne fait pas l'objet d'une reprise si les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir conformément aux prescriptions légales, dans des conditions fixées par décret. Cette faculté leur est ouverte dès lors que la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un an et qu'ils détiennent au moins 50 % des appartements de la résidence. »

B. Le 4 de l'article 199 decies F est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La réduction pratiquée ne fait pas l'objet d'une reprise si les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir conformément aux prescriptions légales, dans des conditions fixées par décret. Cette faculté leur est ouverte dès lors que la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un an et qu'ils détiennent au moins 50% des appartements de la résidence. »

C. Au a de l'article 261 D, les mots : « exploitant qui a » sont remplacés par les mots : « ou plusieurs exploitants qui ont » ;

II. La perte de recettes pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l'État, par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

EXPOSÉ SOMMAIRE

Le dispositif dit Demessine a institué une réduction d'impôt en vue de favoriser le développement des résidences de tourisme dans les zones de revitalisation rurale. Ce dispositif a joué un rôle clé dans le développement du tourisme dans ces zones, notamment en permettant le développement des stations de montagne.

Cependant, les difficultés de certains opérateurs immobiliers et la défaillance de certains gestionnaires – qui touchent un nombre limité mais significatif de résidences - placent les particuliers concernés dans une situation très difficile. Ces défaillances se manifestent généralement d'abord par l'arrêt du paiement des loyers, puis l'activité commerciale n'est plus effectuée, les locaux ne sont plus loués et les loyers définitivement non payés. Les propriétaires investisseurs se retrouvent donc avec une perte sèche en termes de loyers, tout en ayant à leur charge les frais d'entretien et le remboursement de leurs emprunts. Ils risquent qui plus est la reprise de leur avantage fiscal si la résidence n'est pas reprise dans un délai d'un an.

Or certaines de ces résidences, du fait de leurs caractéristiques ou d'un nombre trop important de résidences construites en un même leu ne trouvent pas de repreneurs, ou à des conditions léonines qui réduisent à néant l'équilibre économique de leur investissement, voire ne permettent même pas de maintenir l'avantage fiscal, les montants de loyers proposés étant insuffisants pour cela.

Ces investisseurs, de bonne foi, se retrouvent donc piégés. La situation est également catastrophique pour les territoires concernés, créant des friches immobilières aux conséquences économiques et sociales catastrophiques.

Il convient de clarifier la situation des propriétaires investisseurs. Cela aura notamment pour conséquence de pérenniser des emplois directs et indirects sur le bassin d'emploi local.

Il est donc proposé qu'en cas de défaillance du gestionnaire, résultant notamment d'un manquement grave à ses obligations contractuelles, les propriétaires formées au sein d'une structure adaptée et en partenariat avec une ou plusieurs entreprises locales, puissent se substituer à celui-ci et assurer les mêmes prestations sur les mêmes périodes conformément aux prescriptions légales. Pour préserver l'exploitation normale des résidences de tourisme, cette possibilité leur est offerte s'ils groupent plus de 50 % des appartements et s'ils n'ont pas pu trouver dans le délai d'un an qui leur est donné pour cela de gestionnaires proposant des conditions satisfaisantes, notamment en ce qui concerne le logement proposé.

La rédaction proposée vise les deux volets du dispositif, la réduction d'impôt d'une part, son aspect le plus connu, mais aussi le régime spécifique de TVA, qu'il convient de ne pas oublier.

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire MARSALA mardi, 28 août 2018 09:01 Posté par MARSALA

    Merci pour votre retour.

    Pensez vous que le principe de l'autogestion pour reprise des dispositifs BOUVARD et TVA soit applicable sur une résidence de services type Etudiant ou Sénior?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 28 août 2018 08:54 Posté par Duvaux Paul

    Seules les résidences de tourisme classées ont la contrainte du classement et donc l'obligation de respecter ce seuil de 70 % (avec une dérogation légale quand la résidence est reprise après la faillite de l'exploitant). Cette question est relativement complexe et mériterait une réponse plus détaillée car il faut aussi tenir compte du règlement de copropriété.

  • Lien vers le commentaire MARSALA mardi, 28 août 2018 08:24 Posté par MARSALA

    Bonjour Maître,

    Penses vous que cet amendement soit aujourd'hui applicable en cas d'investissements en résidences de services (Type réduction BOUVARD et Récupération de TVA)?

  • Lien vers le commentaire Desmanyanthy lundi, 23 juin 2014 14:02 Posté par Desmanyanthy

    That's really thnkiing at a high level

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