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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 12 juillet 2012 07:45

Location meublée et parahôtellerie

En matière d'impôt sur le revenu, il existe un régime spécifique pour les loueurs en meublé.

Or ce régime spécifique ne s'applique pas aux prestataires parahôteliers qui relèvent des règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La question est de savoir comment faire la distinction entre les personnes relevant du régime de la location meublée et les personnes relevant du régime des parahôteliers.

1 Le périmètre de la location meublée

Le principe du renvoi aux règles applicables en matière de TVA

L'instruction 4-F-3-09 du 28 juillet 2009 a commenté la réforme du régime de la location meublée réalisée par l'article 90 de la loi de finances pour 2009 et par l'article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009.

Il est indiqué au point n° 7 que :

"Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l'exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée.

Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n'est pas régulière."

Dans cette instruction, l'administration donne une définition de l'activité hôtelière en faisant référence directement aux dispositions applicables en matière de TVA.

Les activités parahôtelières, au sens de l'impôt sur le revenu, sont celles qui sont assujetties la TVA en raison de la fourniture des services parahôteliers.

Cette doctrine des services fiscaux procèdent ainsi à une fusion des conditions à remplir pour être assujettie à la TVA et pour être un exploitant parahôtelier.

Conséquences de l'existence de prestations parahôtelières

Il y a donc deux cas à envisager pour un loueur en meublé qui commence à fournir des prestations parahôtelières.

Soit les prestations sont limitées. Dans ce cas l'exploitant reste un loueur en meublé mais son activité n'est pas assujettie à la TVA. Il doit éventuellement reverser la TVA déduite lors de l'achat de son bien.

Soit les prestations sont suffisantes pour justifier l'assujettissement à la TVA. Dans ce cas, l'exploitant perd la qualité de loueur en meublé et il devient un exploitant parahôtelier.

La question du rôle des tiers

Un exploitant peut faire appel à des tiers pour fournir les prestations parahôtelières.

Il faut bien distinguer deux situations, très différentes sur le plan juridique et fiscal.

Soit l'exploitant fait appel à des tiers mais en restant le prestataire vis-à-vis des clients finaux. C'est le cas si l'exploitant sous-traite par exemple le nettoyage des locaux ou encore qu'il confie par un contrat de mandat à un agent immobilier la gestion locative de son bien. Dans ce cas, le rôle des tiers est sans influence directe sur le régime fiscal de l'exploitant. C'est comme s'il rendait lui-même les prestations. Si les prestations sont importantes, il peut donc être considéré comme un exploitant parahôtelier et perdre la qualité de loueur en meublé.

Soit l'exploitant loue son local à un exploitant par un bail. Dans ce cas, l'exploitant ne fournit pas lui-même les prestations. Il peut rester un loueur en meublé et il n'est pas un exploitant parahôtelier.

La différence entre la TVA et l'impôt sur le revenu en cas de location à un exploitant

Pour être complet, il convient de rappeler qu'un loueur en meublé peut être assujetti à TVA.

Mais cet assujettissement à la TVA ne résulte pas de l'exercice par lui-même des prestations parahôtelières mais de la location de son bien meublé à un exploitant fournissant ces services, conformément à l'article 260 D du CGI.

En matière de TVA, ce qui compte c'est l'affectation finale du bien, l'assujettissement à la TVA remonte la chaîne des locations.

Une telle règle n'existe pas en fiscalité directe. Le loueur en meublé reste loueur en meublé même si l'exploitant fournit les prestations parahôtelières.

Donc il n'est pas possible de trouver un loueur en meublé fournissant directement les prestations parahôtelières.

Le tableau ci-après résume les situations possibles :

Loueur en meublé fournissant les services hôteliers lui-même, ou avec l'aide de tiers

Loueur en meublé ne fournissant pas les services parahôteliers et louant directement les biens

Loueur en meublé louant son bien à un exploitant fournissant les services parahôteliers

Assujettissement à la TVA

Oui

Non

Oui

Régime des loueurs en meublé

Non

Oui

Oui

Régime BIC des prestataires parahôteliers

Oui

Non

Non

2 Les conditions à respecter pour fournir une prestation de parahôtellerie assujettie à TVA

Comme les services fiscaux font référence aux textes applicables en matière de TVA pour définir l'activité d'un prestataire parahôtelier, il convient de rappeler quelles sont les règles applicables définissant les services parahôteliers.

Le texte de loi

L'article 261 D 4° du code général des impôts prévoit :

"Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…)

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : (…)

b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; (…)"

La position de l'administration sur les conditions de parahôtellerie

L'administration a précisé ainsi son interprétation des conditions :

"L'activité para hôtelière est caractérisée par l'offre en sus de l'hébergement d'au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au b du 4° de l'article 261 D du CGI :

-  l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c'est-à-dire, au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;

-  le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;

-  l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;

-  l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local lui-même.

Exemple : Un mandataire assure un service d'accueil, situé à l'entrée d'un village, d'un local meublé situé dans ce village.

De la même façon, un système d'accueil électronique suffit.

Enfin, le local meublé doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire. Il n'est en revanche plus exigé que l'exploitant soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés." (Inst. 30 avril 2003, 3 A-2-03 n° 8).

 

3 L'imputation des déficits sur le revenu global

La situation des loueurs en meublé

Il faut distinguer les loueurs en meublé professionnels (LMP) des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Seuls les LMP peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global alors que les déficits des LMNP sont uniquement reportables pendant 10 ans sur les résultats de l'activité LMNP.

L'article 155, IV du CGI définit la notion de LMP. Trois conditions cumulatives doivent être remplies :

- l'un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ;

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

La situation des prestataires parahôteliers

Les prestataires parahôteliers relèvent des règles de droit commun des BIC.

Il faut distinguer les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Seuls les BIC professionnels peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global alors que les BIC non professionnels ne peuvent les imputer que sur les résultats des BIC non professionnels des 6 années suivantes.

Les BIC professionnels se définissent par la participation personnelle, directe et continue de l'un des membres du foyer fiscal à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité (art. 156 I, 1° bis du CGI).

Lorsque l'exploitant fait appel à un tiers pour réaliser l'activité sans intervenir lui-même de façon significative, il ne peut avoir la qualité de professionnel.

Le texte légal indique que l'exploitant n'est pas professionnel "notamment, lorsque la gestion de l'activité est confiée en droit ou en fait à une personne qui n'est pas un membre du foyer fiscal par l'effet d'un mandat, d'un contrat de travail ou de toute autre convention".

En pratique, pour avoir la qualité de BIC professionnel, il faut que l'exploitant participe activement à l'activité.

Cette question peut donner lieu à discussion car la frontière entre BIC professionnel et BIC non professionnel ne résulte pas de seuils précis comme pour la distinction entre LMP et LMNP. Il s'agit plutôt d'indices divers.

Le temps passé est un indice mais ce n'est pas un critère décisif : une même personne peut très bien avoir plusieurs activités professionnelles. De même, le niveau des revenus n'est pas un critère décisif puisque, par principe, une activité professionnelle peut être déficitaire.

Il faut néanmoins que l'activité soit significative, qu'elle nécessite effectivement des diligences particulières et que des diligences significatives soient réalisées directement par l'exploitant.

L'administration donne les précisions suivantes dans sa doctrine :

"Le respect de la condition d'exercice de l'activité à titre professionnel au sens de l'article 156, I-1° bis du CGI relève de l'appréciation de chaque situation de fait. Elle nécessite une étude approfondie des actes et diligences accomplis par les membres du foyer fiscal dans la poursuite de l'activité, compte tenu de sa nature et de la taille de l'entreprise qui l'exploite. Cette analyse pourra être appuyée des éléments du contexte propre à chaque affaire tel que les autres activités exercées par les personnes concernées, leur qualification à participer à l'activité en cause, etc.

A cet égard, les services sont invités à apprécier ces situations au regard des objectifs assignés à la réforme et à se fonder sur un faisceau d'indices pour apprécier le caractère non professionnel de l'activité." (Inst. 1er août 1996, 4 A-7-96 n° 20 ; D. adm. 4 A-3122 n° 3, 9 mars 2001)

"L'exercice d'une activité professionnelle au sens de l'article 156, I-1° bis du CGI n'est pas subordonné à la condition que le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal se consacre seul à l'accomplissement de l'ensemble des actes nécessaires à l'activité. Le concours de salariés ou l'exploitation conjointe de l'entreprise par plusieurs associés n'est pas incompatible avec l'exercice par le contribuable d'une activité professionnelle au sein de l'entreprise, dans la mesure où ce dernier participe aux actes nécessaires à l'activité. Ainsi, l'exercice des tâches nécessaires à l'activité peut-il être réparti entre plusieurs personnes. Il ne saurait donc être exigé qu'une personne accomplisse l'ensemble des actes nécessaires à l'activité pour que soit reconnu le caractère professionnel de l'exercice de celle-ci." (Inst. 1er août 1996, 4 A-7-96 n° 23 ; D. adm. 4 A-3122 n° 6, 9 mars 2001)

"La participation à l'activité doit (…) résulter de l'accomplissement d'un ensemble d'actes constitutifs d'une des fonctions nécessaires à l'entreprise et non d'actes isolés, même si ces derniers sont en eux-mêmes nécessaires à l'activité (signature des déclarations fiscales par exemple).

Ainsi, l'associé d'une société exploitant un hôtel qui se bornerait à faire publier des encarts publicitaires dans les journaux locaux ne pourrait être considéré comme participant à titre professionnel à l'activité.

De même, le point de savoir si l'accomplissement de tâches administratives et comptables caractérise la participation à titre professionnel à l'activité dépend de la taille de l'entreprise et la complexité de son organisation. Ainsi, la seule gestion du personnel d'une entreprise qui ne compte qu'un nombre restreint de salariés ne peut être regardée comme constitutive d'une participation à titre professionnel à l'activité." (Inst. 1er août 1996, 4 A-7-96 n° 23 ; D. adm. 4 A-3122 n° 6, 9 mars 2001)

S'agissant des prestataires parahôteliers, ils peuvent être qualifiés de professionnels si l'activité parahôtelière est significative et ne se limite pas, par exemple, à la gestion d'un studio. La doctrine administrative précitée donne l'exemple d'un hôtelier qui se contenterait de faire de la publicité.

Il est important que l'exploitant passe du temps à gérer son activité et qu'il réalise lui-même des diligences importantes de l'activité, même s'il n'est pas obligatoire par exemple qu'il réalise lui-même toutes les prestations parahôtelières. Il peut faire appel à des sous-traitants ou des salariés pour certaines activités à condition qu'il accomplisse des diligences significatives lui-même.

38 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 27 novembre 2019 06:58 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Alain : une réponse sérieuse suppose de connaître votre dossier. En fait tout dépend du contexte et du sens de la question. Mais si un tiers facture une prestation au client ce n'est pas moi en principe le prestataire.

  • Lien vers le commentaire Alain Maton dimanche, 24 novembre 2019 12:48 Posté par Alain Maton

    Bonjour,

    Si on fait appel à des prestataires de services pour le nettoyage, la location des draps et les petits déjeuners, peuvent-ils facturer directement au client où est-il nécessaire que la facture soit au nom de l'exploitant?

    Merci

    Bien cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 17 juillet 2019 17:58 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Mohamed : consultez un avocat fiscaliste spécialiste du sujet comme moi et ne consultez pas les services fiscaux le plus souvent incompétents sur de tels sujets.

  • Lien vers le commentaire Mohamed mardi, 16 juillet 2019 17:41 Posté par Mohamed

    Bonjour,
    Je compte effectuer via une SCI à l’IS assujeti à la tva l’achat d’une villa qui sera meublée avec prestation para hôtelière.Cette villa sera loué à un des gérants de la SCI.Le prix du loyer correspondra au montant du prêt immobilier.

    Afin de valider le montage fiscal j’ai demandé un rescrit aux services des impots.Pensez vous que ce montage est viable et rentre dans le cas de l’article 261 D du CGI.De l’aveux meme du service juridique des impots ils n’ont jamais eu à validtce type de montage mais rien ne l’interdit dans le CGI.Cela me permettrai de récupérer la TVA sur l’achat du bien Neuf.

    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,
    Mohamed

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 28 juin 2019 06:46 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Fratacci : je ne comprends pas votre question. Un juge ne peut pas modifier la doctrine administrative. Dans la décision que vous citez il n'y a rien sur la doctrine administrative. La Cour se contente d'appliquer la loi. Elle donne raison à un contribuable qui a prouvé qu'il rendait les services. D'une manière générale, la Cour administrative de Marseille se trompe lourdement selon moi sur le fait que la doctrine administrative n'ajoute rien à la loi sur cette question, mais c'est un autre débat.

  • Lien vers le commentaire Fratacci jeudi, 27 juin 2019 14:58 Posté par Fratacci

    La cour d'appel administrative de Marseille dans son arrêt de 2015 n'à d'elle modifié la doctrine fiscale de l'administration fiscale concernant les loueurs en meublé et les para hôtelier en matière d'assujetissement à la tva?

    https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000030787453&fastReqId=2055489140&fastPos=1

    Je vous remercie
    Salutations

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 01 mars 2019 17:41 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à MARDERO

    Une réponse supposerait de connaitre votre situation et certains détails. Mais je vais répondre sommairement

    * Est-ce que la proposition de ménage pendant le séjour sur le contrat de location suffit, ou doit-elle être réalisée ? Dans le cadre de locations hebdomadaires, le ménage de fin de séjour peut-il remplir la notion de "régularité" selon les termes de l'art 261 D-b-4° du CGI?

    Il faut selon moi réaliser de temps en temps le ménage en cours de séjour pour prouver qu'on peut le fournir.

    * Peut-on réaliser le ménage de fin de séjour nous-mêmes ou faut-il être en mesure de produire des factures à l'administration fiscale ?

    Vous pouvez faire le ménage vous-même mais il faut le prouver, par exemple avec les achats de produits ménagers.

    Par ailleurs, tous vos documents juridiques et publicitaires doivent mentionner les services.

  • Lien vers le commentaire MARDERO vendredi, 01 mars 2019 16:26 Posté par MARDERO

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaires d'un bien acheté en Demessine. 9 ans plus tard, nous avons choisi de poursuivre l'activité para-hôtelière et proposons accueils et sorties (mais non réception) par un mandataire, fourniture du linge de maison. Nous louons à la semaine. Deux questions sur la prestation para-hôtelière :
    * Est-ce que la proposition de ménage pendant le séjour sur le contrat de location suffit, ou doit-elle être réalisée ? Dans le cadre de locations hebdomadaires, le ménage de fin de séjour peut-il remplir la notion de "régularité" selon les termes de l'art 261 D-b-4° du CGI?
    * Peut-on réaliser le ménage de fin de séjour nous-mêmes ou faut-il être en mesure de produire des factures à l'administration fiscale ?

    Merci de vos retours.

    Bien cordialement.

  • Lien vers le commentaire Philippe lundi, 12 novembre 2018 11:49 Posté par Philippe

    Bonjour,
    Je suis un particulier et LMNP d'un studio acheté en Perrissol avec prise d'effet du bail commercial initial en juin 2000.
    Le locataire est une société spécialisée dans le para hôtelière.
    Le 2ème bail commercial a pris fin en juillet 2018 et la location s'est poursuivie depuis.
    Nous avions un bail initial en version papier et signée mais alors que je demande une version papier et signée du renouvellement de bail, le locataire m'indique qu'il est renouvelé par tacite reconduction.
    Or, les services des impôts des entreprises (SIE) me réclament une version manuscrite et signée par les deux parties.
    Les SIE me réclament aussi le mandat de TVA et l'option TVA à demander au locataire.
    Questions:
    1. Le locataire doit-il me fournir une version papier ?. Je n'ai qu'un mail de leur part indiquant la tacite reconduction. ce mail ne suffit pas au SIE.
    2. Le locataire doit-il me fournir le mandat de TVA et l'option de TVA ?

    NB/ le locataire que j'ai interrogé me dit que la tacite reconduction est prévue au code du commerce et qu'un simple mail de leur part suffit; et il me dit que c'est à moi à fournir au SIE les mandats de TVA et option de TVA.

    Merci d'avance pour votre éclairage
    Bien cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 17 octobre 2018 16:25 Posté par Duvaux Paul

    Vous avez bien compris mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

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