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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 09 juillet 2014 13:53

Ques sont les taux d'imposition des plus-values immobilières ?

Le régime des plus-values immobilères des particuliers est devenu complexe avec un abattement en fonction de la durée de détention qui n'est pas le même selon le type d'impôt, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

J'indique ci-après un tableau qui donne le taux d'imposition global (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pour toutes les ventes intervenant à partir du 1 er septembre 2014 ( et donc sans tenir compte de l'abattement de 25 % qui ne s'appliquera plus à compter de cette date).

Ce taux d'imposition global est une présentation simplifiée d'un calcul sous-jacent particulièrement complexe, puisqu'il faut tenir compte, pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, de deux régimes différents avec, pour chacun, un abattement pour durée de détention et un taux d'imposition.

Durée de la détention Taux d'imposition global  Durée de détention Taux d'imposition global 
Moins de 6 ans 34,50% Entre 18 et 19 ans 16,36%
Entre 6 et 7 ans 33,10% Entre 19 et 20 ans 14,96%
Entre 7 et 8 ans 31,71% Entre 20 et 21 ans 13,56%
Entre 8 et 9 ans 30,31% Entre 21 et 22 ans 12,17%
Entre 9 et 10 ans 28,92% Entre 22 et 23 ans 11,16%
Entre 10 et 11 ans 27,52% Entre 23 et 24 ans 9,77%
Entre 11 et 12 ans 26,13% Entre 24 et 25 ans 8,37%
Entre 12 et 13 ans 24,73% Entre 25 et 26 ans 6,98%
Entre 13 et 14 ans 23,33% Entre 26 et 27 ans 5,58%
Entre 14 et 15 ans 21,94% Entre 27 et 28 ans 4,19%
Entre 15 et 16 ans 20,54% Entre 28 et 29 ans 2,79%
Entre 16 et 17 ans 19,15% Entre 29 et 30 ans 1,40%
Entre 17 et 18 ans 17,75% Plus de 30 ans 0%

Il faut rajouter un impôt supplémentaire  de 2 % à 6 % supplémentaire si la plus-value imposable (après abattement calculé selon le régime de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 K€. Attention, ce n'est pas un pourcentage supplémentaire à ajouter au taux global déjà calculé. C'est un impôt supplémentaire à calculer en plus, sur la base des deux tableaux ci-dessous.

Montant de la plus-value imposable  Impôt supplémnentaire
De 50 001 à 60 000 2 % PV - [(60 000 - PV) × 1/20]
De 60 001 à 100 000 2 % PV
De 100 001 à 110 000 3 % PV - [(110 000 - PV) × 1/10]
De 110 001 à 150 000 3 % PV
De 150 001 à 160 000 4 % PV - [(160 000 - PV) × 15/100]
De 160 001 à 200 000 4 % PV
De 200 001 à 210 000 5 % PV - [(210 000 - PV) × 20/100]
De 210 001 à 250 000 5 % PV
De 250 001 à 260 000 6 % PV - [(260 000 - PV) × 25/100]
Supérieur à 260 000 6 % PV

L'impôt supplémentaire se calcule sur la plus-value imposable totale (et non pas seulement sur la partie dépassant 50 K€).

La plus-value imposable est un pourcentage de la plus-value brute globale, réduite de l'abattement pour durée détention calculé pour l'impôt sur le revenu :

Durée de la détention Taux de l’abattement impôt sur le revenu Pourcentage de la plus-value brute imposable
Moins de 6 ans néant 100%
Entre 6 et 7 ans 6% 94%
Entre 7 et 8 ans 12% 88%
Entre 8 et 9 ans 18% 82%
Entre 9 et 10 ans 24% 76%
Entre 10 et 11 ans 30% 70%
Entre 11 et 12 ans 36% 64%
Entre 12 et 13 ans 42% 58%
Entre 13 et 14 ans 48% 52%
Entre 14 et 15 ans 54% 46%
Entre 15 et 16 ans 60% 40%
Entre 16 et 17 ans 66% 34%
Entre 17 et 18 ans 72% 28%
Entre 18 et 19 ans 78% 22%
Entre 19 et 20 ans 84% 16%
Entre 20 et 21 ans 90% 10%
Entre 21 et 22 ans 96% 4%
Après 22 ans Exonération  0%

Exemple

J'ai fait une plus-value brute imposable de 100 K€ après 10 ans et 1 jour de détention.

J'applique d'abord mon taux d'imposition global, soit 27,52 %, soit un premier impôt de 27 520 € (ce premier calcul inclut l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).

Ensuite je calcule mon impôt supplémentaire. Pour cela je calcule d'abord ma plus-value imposable après abattement. J'ai droit à un abattement de 30 %, donc j'ai une plus-value imposable de 70 K€.

En conséquence mon taux d'impôt supplémentaire est de 2 %. A appliquer à 70 K€, soit 1 400 € d'impôt supplémentaire.

Conclusion


C'est du grand délire en terme de complexité. Personne ne peut calculer rapidement lui-même son impôt. La plupart des gens n'y comprennent rien. C'est une atteinte de plus au principe constitutionnel de l'intelligibilité de l'impôt. 

2 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Isabelle samedi, 12 juillet 2014 16:51 Posté par Isabelle

    Bonjour,
    Lorsque l'on parle de durée de détention, comment celle-ci est-elle calculée dans le cas suivant : achat d'une maison le 10/01/2004, travaux qui se terminent le 30/05/2005 (date de la déclaration d'achèvement des travaux)? Et s'il y a plusieurs tranche de travaux, concernant différents logements, faut-il apprécier la durée logement par logement ?
    Merci pour votre réponse, et d'une façon géénrale pour vos articles sur l'actualité fiscale.

  • Lien vers le commentaire Paul Duvaux mardi, 15 juillet 2014 10:23 Posté par Paul Duvaux

    Il faudrait savoir si les travaux aboutissent à créer une nouvelle maison ou s'il s'agit seulement de travaux de rénovation. Si c'est une rénovation, c'est la date d'achat initial du terrain, sinon il faut distinguer deux PV, celle du terrain et celle de la construction avec la date de début des travaux pour la PV sur la construction. S'il y a plusieurs logements, il faut apprécier logement par logement. Une réponse sérieuse supposerait une consultation écrite et une étude du dossier.

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