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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 23 décembre 2014 15:27

SCI et activité de location meublée

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Une société civile n'a pas le droit d'avoir une activité commerciale

Une société civile immobilière relève du régime juridique des sociétés civiles de droit commun. Ce régime est défini par le code civil.

Une société civile est tenue d'avoir une activité de nature civile. Il lui est interdit en principe d'exercer une activité commerciale prépondérante. L'activité commerciale est juridiquement possible si elle est accessoire à l'activité civile et dans son prolongement.

 

Le risque de dissolution

Lorsqu'une société civile exerce une activité commerciale, elle peut faire l'objet d'une action en justice en nullité. Ses activités commerciales sont présumées effectuées par une autre société créée de fait, ce qui peut provoquer certains risques juridiques.

 

Une gestion fautive du gérant

Si une société civile exerce une activité commerciale, la gestion du gérant de la société est fautive. Tout tiers qui subit un préjudice du fait de cette gestion fautive pourrait agir en justice pour demander réparation.

 

La location meublée n'est pas une activité commerciale

Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. fasc. 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée).

Il est en effet admis que la location d'immeuble est une activité civile.

La location de meubles est considérée comme une activité commerciale mais le fait de rajouter les meubles dans la location d'un immeuble présente un caractère accessoire.

Ainsi la location meublée est civile du fait du caractère prépondérant du caractère immobilier des biens loués.

L'activité parahôtelière est une activité commerciale.

Il est en revanche admis que l'activité de location meublée accompagnée de services hôteliers significatifs est une activité commerciale.

En effet, il est généralement considéré que l'activité hôtelière est une activité de services et non plus une activité de location. Sur ce point précis, la règle juridique rejoint la définition fiscale de l'activité parahôtelière : c'est l'existence de services hôteliers tels que le linge de maison ou le nettoyage des locaux qui caractérise une activité hôtelière.

En conséquence l'activité de location meublée exercée dans une société civile doit rester strictement celle d'une activité de location meublée et sans l'existence de services hôteliers significatifs, comme dans un gîte rural par exemple.

 

L'activité de location meublée relève du régime fiscal des BIC

Si juridiquement, il est toujours possible d'exercer une activité de location meublée dans une société civile, l'activité de location meublée est considérée fiscalement comme une activité taxable selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Autrement dit, pour le droit fiscal, l'activité de location meublée est assimilée à une activité commerciale et imposée comme telle (avec toutefois l'application d'un régime spécial). Cela résulte notamment de l'article 35 bis du CGI interprété a contrario.

Cette distorsion avec les règles du droit commercial peut surprendre.

Toutefois, elle n'est pas si originale. Il arrive souvent que le droit fiscal déroge aux règles de droit commun pour forger ses propres définitions. C'est le fameux principe d'autonomie du droit fiscal.

Si une société civile exerce une activité BIC elle devient assujettie à l'impôt sur les sociétés

Selon l'article 206, 2 du CGI les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI doivent être assujetties à l'impôt sur les sociétés

Toutefois, par mesure de tempérament, ces sociétés ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes.

En pratique, il faut éviter d'exercer une activité de location meublée par l'intermédiaire d'une SCI puisque cette activité entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Un tel assujettissement peut être désavantageux sur le plan fiscal, notamment en raison de la perte par la société du régime des plus-values immobilières des particuliers

Mais bien sûr cela ne pose pas de problème si la société est déjà assujettie à l'impôt sur les sociétés, notamment à la suite d'une option en ce sens.

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68 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 18 mars 2019 16:19 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Virginie : une réponse sérieuse supposerait d'être personnalisée. Cela dit votre projet de SCI avec location à vous-même me paraît un schéma intéressant.

  • Lien vers le commentaire Virginie lundi, 18 mars 2019 12:04 Posté par Virginie

    Bonjour,
    Merci pour votre article. A priori à sa lecture je comprends qu'une SCI n'est sans doute pas le statut idéal pour faire de location Airbnb car considéré comme location meublée.

    En effet, nous nous apprêtons à acheter une maison, le projet étant de construire un étage à cette maison (que nous habiterions en tant que résidence principale) et de faire en activité accessoire de la location Air bnb du rez de chaussée .

    Il nous a été conseillé par le notaire de créer une SCI / avantages liés à transmission pour nos enfants.
    En y regardant de plus près je m'interroge & ne suis plus si sure que ce soit adapté à notre cas particulier du fait de cette interdiction pour une SCI de faire de la location meublée si cela représente plus de 10% des revenus de la SCI, ce qui serait le cas à l'évidence.

    J'ai donc 3 questions :
    1) Y a t il des "subtilités" à préciser dans les statuts qui permettraient de maintenir ce projet de créer la SCI tout en faisant les locations Airbnb tout de même ? Par exemple j'ai pensé à la solution suivante : acheter le bien par la SCI pusi qu'à titre personnelle nous payons un loyer à la SCI pour la totalité du logement ? Dans ce cas nous pourrions peut être à titre personnel faire de la location Airbnb sur la moitié du logement ?
    2) Si ce n'est pas possible y a t il une autre forme de société qui correspondrait mieux à notre projets ? Et nous permettrait à terme de transférer les biens immobiliers à nos filles sans être trop taxés ?
    3) La création d'une société est elle forcément plus avantageuse que l'achat "classique" d'un bien ? (à CT / imposition mais aussi à MT, LT pour la succession entre conjoint puis vers les enfants ?)

    Nous devons rapidement signer le compromis et il faut que nous prenions une décision donc merci d'avance pour votre aide.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 31 janvier 2019 09:35 Posté par Duvaux Paul

    Je ne peux pas vous répondre sans vous rencontrer et évoquer le dossier de manière sérieuse mais une activité de location meublée sans prestation est de nature civile et peut être effectuée par une société civile.

  • Lien vers le commentaire Guillaume mercredi, 30 janvier 2019 15:59 Posté par Guillaume

    Pour rebondir sur votre réponse, il s'agit de colocation étudiante sans prestation hôtelière.
    Pour être plus précis, j'envisage de constituer une SCI à l'IS qui doit acquérir un immeuble affectée exclusivement à la location meublée (sans prestation hôtelière).
    Puis-je constituer une SCI à l'IS ou dois-je constituer une société commerciale (SAS par exemple) ?

    Je vous dis cela car j'ai posé la question au greffe de Toulouse qui m'a indiqué qu'il refuserait la constitution de la SCI pour ce cas précis.
    Merci par avance pour votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 14 janvier 2019 16:33 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Guillaume : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Un activité de logement étudiant peut dans certains cas comporter des prestations parahôtelière et présenter en conséquence un caractère commercial. Mais sinon, l'activité de location meublée sans service est de nature civile et peut être exercée par une société civile assujettie à l'impôt sur les sociétés.

  • Lien vers le commentaire Guillaume lundi, 14 janvier 2019 15:25 Posté par Guillaume

    Bonjour,

    J'envisage de créer une SCI à l'IS pour effectuer de la location meublée (colocation étudiante classique). Mon expert-comptable dit que ce n'était pas possible car une SCI exerce une activité civile.
    Votre article dit le contraire. Ce montage est-il valable ?

    Merci par avance.
    Guillaume

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 03 novembre 2018 08:51 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à M. MOIRAUD

    Je me permets de vous suggérer de consulter un avocat fiscaliste car la fiscalité c'est compliqué. Une société assujettie à l'impôt sur les sociétés relève nécessairement du droit commun des BIC et toute distribution relève des RCM. Le régime de la location meublée ( et donc le régime LMNP) ne concerne que les exploitants individuels et les sociétés non assujetties à l'impôt sur les sociétés. La fiscalité des sociétés à l'impôt sur les sociétés est très différente de la fiscalité des sociétés transparentes et des exploitants individuels. C'est au autre monde et une autre logique. L'impôt sur les société convient aux investissements à long terme et aux stratégies tirelire.

  • Lien vers le commentaire Christophe Moiraud samedi, 03 novembre 2018 01:48 Posté par Christophe Moiraud

    Maître,

    Je découvre votre site à l’instant. Il est pédagogique et à la portée de tous et je le met dans mes favoris. Aussi, je tente une intervention :
    Je suis en cours d’investissement. J’ai un accord de principe de ma banque.Je souhaite acquérir un local de 300m² pour le transformer en 8 appartements à louer en LMNP. J’ai pensé à créer une SAS (2 associés) pour la facilité des statuts et pour limiter les engagements de chacun. Je vais déduire les travaux et les charges courantes mais "sans amortissement", jusqu’au terme du crédit (10 ans). Il est question d’un investissement purement opportuniste, sans dividende ni salaires, juste pour capitaliser.
    Seulement je bloque sur un plan fiscal : l’article 239 bis du CGI (dont personne ne parle dans les cas d’une société/LMNP) stipule que la gestion du patrimoine mobilier ou immobilier de la société exclut celle-ci du régime des BIC. En conséquence de quoi, les revenus seraient alors soumis au RCM (exact ?). Donc, cela n’est-il pas incompatible avec le statut LMNP (BIC) en société ? Quelle serait alors la solution pour louer en meublé au sein d’une société SVP ? Une société (SAS) au RCM tout simplement ?
    Avec mes remerciements anticipés,

    Christophe Moiraud

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 25 septembre 2018 16:16 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il y a une part de liberté du juge dans ce type de situation. Selon moi, l'action sera efficace seulement si vous pouvez prouver un préjudice. Autrement dit, il faut faire constater par huissier les nuisances importantes des touristes. Mais ce point pourrait se discuter.

  • Lien vers le commentaire Perrien mardi, 25 septembre 2018 14:22 Posté par Perrien

    Dans notre lotissement le cahier des charges précise : "Destination des lots. Les lots sont destinés à la construction d’habitations de type “villas” . Aucun commerce n’est autorisé sur ces lots. Les acquéreurs de ces lots ne pourront pas installer de maisons de santé, maisons de tolérance, établissements bruyants .... pouvant porter préjudice à la tranquillité des voisins."

    Sur les 4 maisons du lotissement, une SCI de location de logements (6820A) a acquis 2 des maisons. Peut-elle faire du Airbnb et/ou des locations para-hotelières saisonnières dans ces maisons qui sont situé dans une ville très touristique de la côte ? Ce type de location par une SCI est-il considéré comme une activité commerciale ?
    De plus, l’afflux de touristes allant et venant dans une petite impasse de 4 maisons avec les problèmes de stationnement d'une grande ville, portera préjudice à la tranquillité des voisins
    Merci pour votre avis

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