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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 23 décembre 2014 15:27

SCI et activité de location meublée

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Une société civile n'a pas le droit d'avoir une activité commerciale

Une société civile immobilière relève du régime juridique des sociétés civiles de droit commun. Ce régime est défini par le code civil.

Une société civile est tenue d'avoir une activité de nature civile. Il lui est interdit en principe d'exercer une activité commerciale prépondérante. L'activité commerciale est juridiquement possible si elle est accessoire à l'activité civile et dans son prolongement.

 

Le risque de dissolution

Lorsqu'une société civile exerce une activité commerciale, elle peut faire l'objet d'une action en justice en nullité. Ses activités commerciales sont présumées effectuées par une autre société créée de fait, ce qui peut provoquer certains risques juridiques.

 

Une gestion fautive du gérant

Si une société civile exerce une activité commerciale, la gestion du gérant de la société est fautive. Tout tiers qui subit un préjudice du fait de cette gestion fautive pourrait agir en justice pour demander réparation.

 

La location meublée n'est pas une activité commerciale

Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. fasc. 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée).

Il est en effet admis que la location d'immeuble est une activité civile.

La location de meubles est considérée comme une activité commerciale mais le fait de rajouter les meubles dans la location d'un immeuble présente un caractère accessoire.

Ainsi la location meublée est civile du fait du caractère prépondérant du caractère immobilier des biens loués.

L'activité parahôtelière est une activité commerciale.

Il est en revanche admis que l'activité de location meublée accompagnée de services hôteliers significatifs est une activité commerciale.

En effet, il est généralement considéré que l'activité hôtelière est une activité de services et non plus une activité de location. Sur ce point précis, la règle juridique rejoint la définition fiscale de l'activité parahôtelière : c'est l'existence de services hôteliers tels que le linge de maison ou le nettoyage des locaux qui caractérise une activité hôtelière.

En conséquence l'activité de location meublée exercée dans une société civile doit rester strictement celle d'une activité de location meublée et sans l'existence de services hôteliers significatifs, comme dans un gîte rural par exemple.

 

L'activité de location meublée relève du régime fiscal des BIC

Si juridiquement, il est toujours possible d'exercer une activité de location meublée dans une société civile, l'activité de location meublée est considérée fiscalement comme une activité taxable selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Autrement dit, pour le droit fiscal, l'activité de location meublée est assimilée à une activité commerciale et imposée comme telle (avec toutefois l'application d'un régime spécial). Cela résulte notamment de l'article 35 bis du CGI interprété a contrario.

Cette distorsion avec les règles du droit commercial peut surprendre.

Toutefois, elle n'est pas si originale. Il arrive souvent que le droit fiscal déroge aux règles de droit commun pour forger ses propres définitions. C'est le fameux principe d'autonomie du droit fiscal.

Si une société civile exerce une activité BIC elle devient assujettie à l'impôt sur les sociétés

Selon l'article 206, 2 du CGI les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI doivent être assujetties à l'impôt sur les sociétés

Toutefois, par mesure de tempérament, ces sociétés ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes.

En pratique, il faut éviter d'exercer une activité de location meublée par l'intermédiaire d'une SCI puisque cette activité entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Un tel assujettissement peut être désavantageux sur le plan fiscal, notamment en raison de la perte par la société du régime des plus-values immobilières des particuliers

Mais bien sûr cela ne pose pas de problème si la société est déjà assujettie à l'impôt sur les sociétés, notamment à la suite d'une option en ce sens.

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78 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 06 février 2020 19:05 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Axelle. Il faut consulter un spécialiste. Une SCI ne peut pas avoir une activité commerciale mais une SAS peut avoir une activité civile.

  • Lien vers le commentaire Axelle mercredi, 05 février 2020 22:41 Posté par Axelle

    Bonjour,
    J'achète un immeuble avec de gros travaux pour y faire 10 appartements avec piscine privative. Je souhaite en louer 4 nus à l'année et 6 meublés en location saisonnière. J'avais prévu de constituer une SCI à l'IS avec mes enfants afin de leur transmettre plus facilement le bien mais, à la lecture de votre article, je me rends compte que la location saisonnière va poser problème. Dois-je envisager une autre forme de société, si oui, laquelle, ou est-il possible de créer une SCI quand même? De ce cas, je suppose que je ne pourrais pas fournir le ménage, le linge et l'accès à la piscine car ce seraient des prestations hôtelières... Par ailleurs, je constate dans les différents commentaires que certains parlent d'un nombre limité de nuits en location saisonnière, est-ce que cela affecte mon type de projet?
    Merci d'avance

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 30 septembre 2019 07:31 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Villeminot . une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier mais il est généralement coûteux de faire passer une société à l 'IS à une société de transparence fiscale. Cela dépend de savoir s'il y a des réserves.

  • Lien vers le commentaire Villeminot samedi, 28 septembre 2019 11:47 Posté par Villeminot

    Bonjour, nous sommes co-gérants mon époux et moi d'une SCi soumis à l'IS qui loue trois gites.

    Nous avons déjà eu un controle fiscal, pas de souci à ce niveau là.

    Pouvons nous passer en LMNP, pour éviter la taxe foncière et la taxe habitation sur chaque gite, et juste payer une CFE.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 02 août 2019 08:38 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Lebouc : oui il y a aura un changement de destination à déclarer. Pour savoir si c'est un bon schéma pour vous il faudrait connaître votre dossier. Cela dit, c'est un schéma assez classique et souvent intéressant.

  • Lien vers le commentaire LEBOUC jeudi, 01 août 2019 11:36 Posté par LEBOUC

    Bonjour,
    Via une SCI familiale, je suis en train d'acquérir un bâtiment que je vais louer à une entreprise.
    Dans quelques années, je prévois de le transformer en logement pour y habiter moi-même.
    J'ai prévu une SCI à l'IS et soumise à la TVA. Est-ce le bon choix et quelles modifications entrainera le changement de destination du bâtiment dans quelques années ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 24 mai 2019 07:33 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Nico : ne pas mélanger la réglementation en matière d'urbanisme et la réglementation fiscale. Consultez un avocat compétent.

  • Lien vers le commentaire Nico jeudi, 23 mai 2019 19:40 Posté par Nico

    Bonsoir
    J ai une sci à l is. Je viens juste d y mettre un bien
    Puis je faire du rbnb sans être limite à 120 nuits par an ?
    Sans activité hôtelière sauf draps et ménage mais sans faire payer pour ne pas tomber sous le coup de cette activite
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 29 avril 2019 17:45 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Philippe : une SCI ne fait pas de location meublée sinon elle passe à l'IS, c'est que j'explique je crois dans ma note.

  • Lien vers le commentaire Philippe lundi, 22 avril 2019 10:18 Posté par Philippe

    Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI avec mes filles pour acheter un studio que nous louerons meublé type Rbnb, une cinquantaine de nuits par an . Pas de prestations hôtelière à part les draps. L'idée étant de payer les charges et taxes immobilières et de disposer du studio quand notre famille vient nous voir.
    Chiffre d'affaires e . Est ce possible ?

    Merci de votre retour

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