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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 26 janvier 2013 09:21

Le régime ISF de la location meublée

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.

En droit fiscal, il existe deux grandes catégories de revenus. Il y a d'abord la catégorie des revenus professionnels qui regroupent les revenus des commerçants (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), les revenus des professions libérales (BNC, bénéfices non commerciaux), les revenus agricoles (BA) et les traitements et salaires (TS). Il y a ensuite la catégorie des revenus du patrimoine avec les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d'immeuble (les revenus fonciers).

Donc si par exemple j'ai d'importants revenus fonciers, cela ne peut pas me gêner pour devenir loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF.

 

Le cas des pensions de retraite

Une question pratique importante est de savoir si les pensions de retraite doivent être considérées comme des revenus professionnels.

Autrement dit, dans mon exemple, si au lieu de toucher un salaire annuel de 40 000 euros, je touchais une retraite du même montant, pourrais-je être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublé.

Actuellement la doctrine fiscale nouvellement refondue dans le BOFIP est incohérente et contradictoire car :

- en matière d'impôt sur le revenu, les pensions sont clairement incluses dans les revenus à prendre en compte pour vérifier que les recettes locatives dépassent les autres revenus professionnels (BOI BIC CHAMP 40 40 20120912)

- en matière d'ISF, les pensions seraient exclues et qui évoque la notion de profession principale au sens général des biens professionnels de l'ISF (BOI PAT ISF 30 30 10 30 n° 30).

"Pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de l'activité et lorsqu'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépondérant, il est fait abstraction des revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers) ou qui se rattachent à une activité professionnelle antérieure (pensions de retraite). Seuls sont donc à prendre en considération, lorsqu'ils proviennent de l'exercice d'une profession, les revenus appartenant aux catégories suivantes : traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI."

et sur renvoi du passage qui évoque plus spécialement les LMP (BOI PAT ISF 30 30 10 10 n° 180)

"Il résulte des dispositions de l'article 885 R du CGI que les locaux d’habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune aux conditions cumulatives suivantes :
- que le propriétaire des locaux soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
- qu’il retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Pour l’appréciation du seuil de 50 %, doivent être pris en compte l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-10)."

- par ailleurs dans le même BOI PAT ISF 30 30 10 30 au n° 30, la doctrine semble exclure la qualification de LMP même si l'activité de location procure plus de revenus que les autres activités et cela en parfaite contradiction avec le texte de loi c'est à dire l'article 885 R du CGI.

"Pour l'application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l'ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l'essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d'indices, on s'attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l'importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé."

En résumé, selon moi, c'est le bordel dans la doctrine administrative mais à ce jour, il paraît possible, en matière d'ISF, d'exclure les pensions du calcul, ce qui permettrait à un retraité d'être exonéré ISF en tant que LMP même si sa pension est supérieure à son revenu de LMP. Ce point devra être confirmé car le BOFIP va sans doute évoluer.

 

Le cas de la SARL de famille

Beaucoup de personnes exercent leur activité de loueur en meublé sous la forme d'une SARL de famille, c’est-à-dire une SARL constituée par des associés appartenant à la même famille (parents, enfants, conjoints) et qui relève du régime fiscal de la transparence au sens de l'impôt sur le revenu. La transparence fiscale signifie que la société n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés et que ses résultats peuvent donc être rangés dans la catégorie des revenus de location meublée. Il peut s'agir notamment de location meublée professionnelle au sens de l'impôt sur le revenu si les critères sont remplis, sachant que les deux critères relatifs aux recettes s'apprécie alors, par transparence, au niveau de chacun des associés, et non au niveau de la société.

La question se pose alors de savoir si le même type de raisonnement pourrait être repris en matière d'ISF. En fait cela ne va pas de soi. En effet si la SARL de famille est transparente, c'est uniquement pour l'impôt sur le revenu. Rien de tel n'est prévu pour l'ISF.

Le texte légal, l'article 885 R du CGI, prévoit que sont considérés comme des biens professionnels au titre de l'ISF les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux et qui remplissent les 3 critères déjà évoqués.

Le texte n'évoque pas expressément le cas des sociétés de personnes exerçant une activité de location meublée. L'administration a donc considéré que ce texte ne pouvait pas s'appliquer aux associés d'une société de personnes :

"Ce dispositif d'exception s'applique aux seuls locaux d'habitation loués meublés détenus directement par le redevable. Par suite, dans l'hypothèse envisagée de la détention et de l'exploitation des locaux loués meublés par une SARL de famille, la participation des associés dans cette société est imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune dans les conditions de droit commun à l'exception effectivement des parts détenues par la gérante dès lors que les conditions prévues aux articles 885 O ou 885 O bis du code général des impôts sont remplies." (Réponse ZOCCHETO, Sénat 24 octobre 2002 p. 2467 n° 991).

L'administration considère donc que le texte spécifique à la location meublée en matière d'ISF ne peut pas s'appliquer aux associés d'une société de personnes (SARL de famille mais aussi selon moi EURL transparente ou SNC). Cette position me paraît très contestable en équité mais plutôt juste en droit strict. Il est difficile de dire ce que serait la position de la cour de cassation si elle était saisie sur ce point.

Toutefois l'administration renvoie aux règles de droit commun pour tous les associés des sociétés de personnes et aux articles 885 O et 885 O bis du CGI.

L'article 885 O bis est hors sujet puisqu'il évoque le cas des sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés.

L'article 885 O prévoit : "Sont également considérées comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu visées aux articles 8 et 8 ter lorsque le redevable exerce dans la société son activité professionnelle principale."

Sur cet article, l'administration précise que l'exonération suppose que l'associé exerce dans la société des fonctions professionnelles à titre principal et de manière effective. Les fonctions doivent constituer l'essentiel des activités économiques du redevable. Si la personne exerce plusieurs activités économiques, il est retenue la fonction qui procure la plus grande partie des revenus professionnels.

Sur cette question je vous propose quelques citations de la doctrine administrative relative aux entreprises individuelles mais qui pourrait être reprise éventuellement (ce point est discutable) pour les associés des sociétés de personnes :

"En règle générale, la détermination du caractère principal de l'activité, qui résulte essentiellement des circonstances dans lesquelles la profession est exercée, ne présente pas de difficulté.
Lorsque l'exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l'activité principale s'entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l'essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l'entreprise déficitaire).

Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l'essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. A titre de faisceau d'indices, l'administration s'attache à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l'importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.

Dans l'hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d'égale importance), il convient de considérer que l'activité principale est celle qui procure à l'intéressé la plus grande part de ses revenus."

Ainsi en pratique, si le gérant de la SARL de famille est par ailleurs en même temps salarié, il doit démontrer que son activité de gérant est principale par rapport à celle de salarié. A mon avis, c'est difficile et même si l'activité de location meublée rapporte plus de revenus que celle de salariés. Si l'activité se limite à la location par bail commercial à l'exploitant d'une résidence de tourisme, je ne vois pas comment il est possible de prétendre que le gérant exerce une activité principale et effective. En pratique, l'exonération du gérant est possible à mon avis si l'activité de location meublée entraîne des diligences concrètes effectives du gérant, comme la sélection des locataires et le suivi technique des locaux.

Il faut donc distinguer selon moi le cas de la location meublée passive (qui n'implique aucune diligence réelle comme la location par bail commercial à un exploitant), de la location meublée active (comme la gestion d'un parc d'appartements meublés loués directement par le propriétaire).

Point important : dans le cas de la SARL de famille, il n'est pas nécessairement obligatoire que les revenus nets de la location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels puisque, selon l'administration, les critères de droit commun du loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF ne s'appliquent pas à l'associé d'une SARL de famille.

Si je reprends le cas du retraité qui veut se lancer dans une activité de location meublée en visant l'exonération ISF, si cette activité de location meublée va lui procurer des revenus nets inférieurs à sa pension, par exemple parce qu'il doit emprunter pour acheter ses biens, il peut quand même obtenir l'exonération ISF s'il s'agit de location meublée active, à condition d'exercer son activité sous la forme d'une SARL de famille. Ici la notion d'activité professionnelle renvoie bien au sens courant du mot et donc la situation de pensionné n'est évidemment pas considérée comme une activité professionnelle.

A l'inverse, une personne, qui vise une activité de location meublée passive et l'exonération ISF, doit selon moi éviter d'exercer cette activité sous la forme d'une SARL de famille. Il doit plutôt exercer sous la forme individuelle, mais il doit alors avoir un revenu net de location meublée supérieur aux autres revenus professionnels.

23 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 30 octobre 2018 21:06 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à philjm

    Une réponse sérieuse et complète suppose une consultation.
    Un résultat exactement égal à zéro à cause des amortissements mis en report (article 39 C du CGI) est une (petite) erreur de calcul s'il y a des honoraires d'expert-comptable.
    Zéro n'est pas supérieur à zéro. Inutile de rechercher des jurisprudences mais il faut refaire des math.

  • Lien vers le commentaire philjm mardi, 30 octobre 2018 13:51 Posté par philjm

    Merci Maître
    pour votre réponse, mais je n'ai pas compris ce que venait faire l'article 39 C. Ma première activité BIC est LMP depuis 8 ans,
    Depuis 2018, j'exerce une deuxième activité BIC qui aura pendant environ 2 ans un résultat déficitaire.
    Mon activité LMP continue avec un revenu net à zéro (du fait des amortissements différés).
    Donc l'ensemble de mes activités professionnelles BIC auront un revenu net BIC négatif.
    Existe-t-il une interprétation ou une jurisprudence concernant l'exonération ISF des biens LMP, avec un revenu LMP zéro supérieur à 50% du total des revenus professionnels négatifs?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 04 octobre 2018 07:53 Posté par Duvaux Paul

    Non, zéro n'est pas supérieur à zéro. D'ailleurs, en principe, si l'article 39 C est bien appliqué, l'activité doit être légèrement déficitaire. Selon moi probabilité de succès en cas de contentieux très limitée.

  • Lien vers le commentaire MOREAU Philippe mercredi, 03 octobre 2018 17:33 Posté par MOREAU Philippe

    Bonjour,
    je n'ai qu'un seule activité professionnelle, l'activité LMP, mais mon revenu LMP est zéro du fait des amortissements, et comme je n'ai aucun autre revenu professionnel le critère pour exonérer les biens LMP de la base ISF, "le revenu LMP doit être supérieur aux autres revenus professionnels" peut il être interprété au sens large "zéro est supérieur à zéro" au sens large. Ce critère, ais-je lu, a été instauré pour pouvoir démontrer que l'activité LMP est la principale activité professionnelle, or dans mon cas ce critère est superflu puisque je n'ai pas d'autre activité professionnelle.
    je vous remercie de me dire sil vous ave été confronté à ce cas de figure

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 26 février 2017 09:23 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Le régime matrimonial est hors sujet. Selon moi il faut appliquer les règles des propriétaires directs mais ce point peut se discuter.

  • Lien vers le commentaire Patrick samedi, 25 février 2017 09:43 Posté par Patrick

    Bonjour Maître,
    A la lecture de votre article, je me pose un certain nombre de questions. En effet j'exerce en LMP au sein d'une sarl de famille qui me procure la totalité de mes revenus, je ne suis pas salarié de ma société, mon épouse étant retraitée par ailleurs et associée à hauteur de 48% dans la sarl. Nous sommes mariés sous contrat de communauté universelle. Dois je alors considérer comme biens professionnels les immeubles inscrits à l'actif et proratiser leur valeur à la seule hauteur de ma participation dans la société (48%) ou puis-je considérer la totalité de leur valeur comme biens professionnels et donc les exclure de l'assiette qui sert au calcul de mon ISF, quand bien même l'exploitation est faite par l'intermédiaire d'un gestionnaire. J'ajoute qu' un CF en 2012 a tenté, mais sans y parvenir, de remettre en cause ma qualité de LMP.
    Très cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 07 novembre 2016 20:44 Posté par Duvaux Paul

    oui mais il faut déterminer la valeur du compte courant sur la base de sa valeur vénale

  • Lien vers le commentaire GERMAIN lundi, 07 novembre 2016 18:51 Posté par GERMAIN

    Merci pour votre réponse, dernière question suite à ma demande initiale de dimanche et à votre réponse de ce jour, devrais-je déclaré dans ma déclaration ISF en sus les 250000 €uros à titre personnel que me doit la SARL (LMP)?
    Avec mes meilleurs remerciements

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 07 novembre 2016 09:01 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait la connaissance complète de votre dossier.
    Les pensions de retraite ne doivent pas être prises en compte selon moi pour les conditions du LMP au sens de l'ISF, contrairement à l'impôt sur le revenu.
    Les parts de la société et le compte courant doivent être évalués sur la base de leur valeur vénale. En pratique, il faut faire une estimation du bien en valeur vénale, retirer le passif bancaire et voir ce qui reste. C'est la valeur à déclarer à l'ISF, pour partie en valeur de compte courant et, s'il en reste encore, en valeur des parts.

  • Lien vers le commentaire GERMAIN dimanche, 06 novembre 2016 10:16 Posté par GERMAIN

    Bonjour Maître,
    J'ai été gérant d'une SARL (Loueur en Meublé) créée en décembre 2000 propriétaire de chambres exploitée par ORPEA avec Bail Commercial.
    Etant en retraite depuis le 01/010/2015, mon épouse est désormais gérante depuis le 01/01/2016 (mais salariée par ailleurs).
    Sarl (déclaration IR) détenue à 97% des parts pour moi-même et 3% des parts pour mon épouse (mariage sans contrat avec donation notariée au dernier vivant).
    Nous avions le statut LMP jusqu'à maintenant, mais en fonction de la prise en compte de mes pensions de retraite et du statut gérante SARL et salariée, nous allons sans doute passer du statut LMP en LMNP.

    Si nous passons en statut LMNP, nous allons sans doute dépasser le seuil de 1300000€ et devoir payer l'ISF car nous devrons inclure la valeur des biens de la SARL.
    Question: Dans ce cas, si nous évaluons la valeur des biens de la SARL à 700000€ et que la SARL a un compte associés négatif de 250000€ (que la SARL nous doit), pourriez-vous me confirmer comment doit être déclaré pour l'ISF ce compte associés.

    D'avance merci et bravo pour votre site

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