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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 26 janvier 2013 17:21

Les conséquences d'une interruption d'activité en matière de TVA

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

 

Un premier problème peut se poser si l'exploitant cesse de payer le loyer, cela doit-il s'analyser comme une cessation d'activité ?

La réponse est négative, au moins dans un premier temps. Le fait de ne pas être payé par son client ne signifie pas que l'activité a cessé. Si l'impayé se prolonge pendant plusieurs mois et que le propriétaire n'est pas diligent pour se faire payer ou pour résilier le bail, les services fiscaux pourraient sans doute faire valoir que l'activité a de facto cessé, le propriétaire n'agissant pas dans le cadre d'un exercice normal de l'activité. Mais il s'agit d'une question de fait. En pratique, il peut arriver que l'intérêt du propriétaire soit de renoncer temporairement à encaisser les loyers. Malheureusement, il peut arriver souvent que les propriétaires d'appartements dans une résidence de tourisme se retrouvent contraints de ne pas résilier le bail, faute de trouver un autre exploitant. L'absence prolongée de perception de loyers ne doit pas être considérée comme démontrant une cessation d'activité si elle s'explique par les conditions particulières de la gestion.

Ce principe a été admis dans une décision de la cour administrative d'appel de Lyon (CAA Lyon 23 février 2006 n° 00-2614, 5e ch, SCI du Bec de l'Aigle : RJF 10/06 n° 1180) dans une affaire où un propriétaire, une SCI, louait des locaux à une SARL exploitant un hôtel-restaurant :

"Considérant, d'une part, que les biens en cause n'ont pas cessé, de 1988, année de leur réalisation ou de leur acquisition, jusqu'en 2000, année de leur cession, d'être utilisés par la SARL locataire pour ses activités hôtelières, et que la société civile immobilière requérante et cette SARL ont continué d'être liées par un contrat de bail commercial stipulant le paiement par la preneuse de loyers annuels d'un montant de 510 000 F ; que, d'autre part, il est vrai, les loyers payés en 1988, 1989, 1990, 1991 ont été d'un montant, quoique significatif, inférieur aux montants stipulés, et ont été nuls pendant les quatre années 1992 à 1995, leur paiement ayant repris de 1996 à 2000, pour un montant total de 534 272 F ; que cependant la société civile immobilière requérante expose qu'il existait des motifs, tenant à la situation financière de la SARL, qui connaissait une situation nette négative de - 3 113 521 F au 30 novembre 1993, et à une conjoncture locale difficile dans le secteur d'activité considéré, pour qu'elle ne réclamât pas le paiement intégral et immédiat des loyers dus et ne tentât pas une substitution de locataire ; que, quelle que soit la qualité de leur pertinence au regard d'une gestion commerciale optimale, ces motifs qui n'étaient pas étrangers à la gestion de l'entreprise, n'étaient ni abusifs ni frauduleux et, dans les circonstances sus-relatées de l'espèce, ne traduisaient pas une volonté de cesser l'exploitation ; qu'ainsi la circonstance que la société civile immobilière requérante n'a pas réclamé l'intégralité des loyers contractuellement dus par la société preneuse, et que celle-ci a constaté dans les écritures de l'exercice clos en 1994 l'extinction de sa dette, ne peuvent être regardées comme impliquant que la société requérante avait cessé en 1994 d'exercer une activité économique, ou qu'elle avait cessé d'affecter les biens en cause à une telle activité ; que, dès lors, l'administration ne pouvait remettre en cause la déduction de la TVA opérée par la société sur le fondement des dispositions précitées du CGI ;"

 

Une deuxième question est de savoir s'il faut considérer qu'il y a une cessation d'activité si le bail est résilié et que le bien reste sans être loué pendant plusieurs mois.

Là encore, il faut apprécier la situation selon les circonstances particulières du dossier. Il ne faut pas confondre interruption momentanée et cessation définitive d'activité.

Si l'activité est interrompue pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, en raison de motifs légitimes, il est possible de faire valoir que l'activité n'a pas réellement cessé et qu'il s'agit d'une simple interruption sans effet sur le droit à déduction de la TVA.

Dans l'activité de location d'immeuble, il arrive souvent en effet qu'il soit difficile de trouver un nouveau locataire et il n'est pas nécessairement judicieux de relouer au premier venu. Le délai de vacance peut être assez long. Dans le cas des appartements des résidences de tourisme, malheureusement, il est souvent très difficile de retrouver un exploitant sérieux. L'existence d'un délai de vacance, même assez long, n'est pas révélatrice d'une cessation d'activité. C'est seulement si le propriétaire manifeste clairement son intention de ne plus louer à un exploitant ou de ne plus louer lui-même en fournissant les prestations parahôtelières que les services fiscaux pourront remettre en cause la déduction de la TVA pour la période restant à courir.

En pratique, les propriétaires doivent démontrer qu'ils ont cherché à relouer leur bien et qu'il y a eu la recherche d'un nouvel exploitant. Ils doivent impérativement continuer à déposer une déclaration de TVA. Ils ne doivent pas utiliser le bien en attendant pour leur usage personnel ou pour une activité locative sans prestation hôtelière. La période de vacance ne doit pas durer trop longtemps et il faut s'attacher à trouver une solution alternative dans un délai raisonnable.

Rappelons que dans le régime DEMESSINE, la loi prévoit expressément que les propriétaires doivent rechercher un nouvel exploitant dans le délai d'un an. Mais pendant la période transitoire avant la publication du décret, la période de vacance admise de facto a pu être beaucoup plus longue. Selon moi, les services fiscaux ne peuvent utiliser les délais expressément admis dans le régime DEMESSINE pour invoquer l'existence d'une cessation d'activité, alors que c'est la loi fiscale qui a expressément admis le délai de vacance.

Pour finir, je souhaite attirer l'attention des propriétaires sur le fait que l'assujettissement à la TVA suppose de toute façon, soit la location à l'exploitant d'une résidence classée ayant pris un engagement de promotion touristique à l'étranger, soit la réalisation d'au moins 3 des 4 prestations parahôtelières. Les services fiscaux ont souvent une interprétation très restrictive de ces deux régimes, par exemple en contestant l'existence des services hôteliers parce qu'ils ne sont pas fournis comme dans un hôtel. Il faut prendre certaines précautions pour réduire les risques de rappel.

11 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Nicolas lundi, 23 septembre 2013 20:33 Posté par Nicolas

    Bonjour
    Cet article très intéressant m'inquiète car après avoir laisser 11 ans la gestion à Pierre et vacances de notre maison (de 2000 à 2011 ), nous n'avons pas renouvelé le bail mais laissé en location notre maison pour la 2 ème année dans une agence spécialisé dans la location saisonnière et nous n'avons pas payé de TVA .
    Nous nous posons d'ailleurs la question de vendre ou d'en faire une donation à nos enfants qui la vendrons ultérieurement.
    Cette TVA récurée est vraiment très contraignante . Le commercial qui nous avait vendu la maison nous avait affirmé que nous ne serions pas assujettis au remboursement de la TVA en cas de vente avant 20 ans car il y avait eu plusieurs permis de construire déposés antérieurement à la date du dernier ayant abouti à la construction du village de vacances . Y aurait il une réglementation plus favorable pour ce type de situation?
    Que devons nous faire nous rapprocher du fisc pour rembourser la TVA perçue (8/20)?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 25 septembre 2013 01:59 Posté par Duvaux Paul

    Vous devez effectivement reverser une partie de la TVA déduite à l'origine.

  • Lien vers le commentaire ISLAND Claudine mardi, 10 novembre 2015 10:49 Posté par ISLAND Claudine

    bonjour

    ok POUR REVERSER la TVA en cas de revente de l'appartement sous Demysine avant 20 années

    par contre pouvez me dire si nous pouvons demander un étalement de ce reversement en cas de vente à perte
    remboursement du prêt, indemnité d'éviction et TVA on dépasse le prix que l'on vendra notre appartement comment faire ??? je vous remercie Claudine

  • Lien vers le commentaire Paul Duvaux mardi, 10 novembre 2015 10:56 Posté par Paul Duvaux

    Il est toujours possible de demander un étalement au comptable du Trésor

  • Lien vers le commentaire Patrick lundi, 02 mai 2016 08:58 Posté par Patrick

    Bonjour

    J'ai repris un appartement loi Demessine 10 ans après son achat et je dois donc rembourser la quote-part de la TVA déduite à l'origine.
    Pouvez-vous me dire quand je vais devoir faire la déclaration au fisc et quand cette TVA va m'être appelée ?
    Merci

  • Lien vers le commentaire montillet jeudi, 12 janvier 2017 14:55 Posté par montillet

    Bonjour
    Voici 11 ans que nous avons acheté un petit appartement en vanoise , en loi demessine.Nous avons eu plusieurs grosses galères avec des gestionnaires peu scrupuleux. Depuis 2 ans il ya un mandataire qui s'occupe des locations mais il ne vaut pas mieux . J'aimerai reprendre ,à mon compte la location de cet appartement, ( j'ai trouver une petite société qui pourra assurer chaque mise en route de location - draps, ,ménage,inventaires...). Pour ce faire devrai je rembourser au trésor public la TVA restant du?
    merci pour votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 12 janvier 2017 15:02 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il faut être sûr que les services hôteliers sont fournis correctement. Dans ce cas votre statut fiscal sera en principe celui d'un hôtelier et non d'un loueur en meublé. En pratique, il peut être judicieux de renoncer à fournir les services, rembourser le reliquat de TVA et relever du régime LMNP. Vous pouvez alors éventuellement opter pour le régime micro en meublé de tourisme.

  • Lien vers le commentaire ZU ERIC vendredi, 10 février 2017 09:51 Posté par ZU ERIC

    Bonjour,

    Je vas acheter un studio dans un résident étudiant. L’immobilier est construite plus 21 ans, loyer de propriétaire précédent assujettis à la TVA. Si je achètes ce studio, je ne veux pas inverse des TVA, c'est possible? comment faire? chez notaire quand je vas signer? ou demande centre de l’impôt?

    cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 10 février 2017 10:19 Posté par Duvaux Paul

    Je ne comprends pas bien votre question. Si vous achetez un bien qui est exploité depuis plus de 20 ans, il n'y a pas de problème de TVA. Mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire Alexandre lundi, 06 mars 2017 20:36 Posté par Alexandre

    Bonsoir,
    Si j'achète un bien avec une SCI qui loue par bail commercial a une societe d'exploitation qui va faire de la para-hôtellerie est ce que je peux récupérer la Tva ?
    Ne faut t'il pas plutôt qu'une societe commerciale qui va faire de la para hôtellerie achete directement le bien pour pouvoir récupérer la tva ?

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