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samedi, 26 janvier 2013 17:26

Le régime micro et le régime auto-entrepreneur pour la location meublée

Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)

 

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

 

1 Trois catégories distinctes

 

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

 

1°) les loueurs en meublé stricto sensu.

Ils se contentent de louer des locaux meublés.

Ils sont exonérés de TVA, sauf en cas de location à un gestionnaire hôtelier.

De plus, ils bénéficient d'un régime BIC spécial, celui des loueurs en meublé.

Parmi cette catégorie, une distinction doit être opérée entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP).

 

2°) les prestataires parahôteliers.

Ils fournissent des prestations parahôtelières.

Ces prestations para-hôtelières regroupent :

- l'accueil ;

- le linge de maison ;

- le nettoyage des locaux ;

- les petits déjeuners.

Pour relever de cette catégorie, il faut fournir au moins trois prestations sur quatre.

Les prestataires para-hôteliers sont assujettis à la TVA et soumis au régime BIC de droit commun des hôteliers.

 

3°) Les loueurs en meublé de tourisme

Par ce terme, je vise les propriétaires de chambres d'hôtes, de gites ruraux, ou de meublés de tourisme, ils peuvent être considérés comme une catégorie "hybride".

En effet, ces activités de meublés de tourisme relèvent du régime des prestataires para-hôteliers si trois sur quatre des activités para-hôtelières précitées sont fournies.

Sinon ils relèvent du régime de la location en meublée stricto sensu.

Il existe une particularité. Même dans le cas où ils ne fournissent pas trois prestations para-hôtelières sur quatre, ces professionnels peuvent bénéficier du régime micro plus favorable des prestataires hôteliers.

 

2 Présentation générale du régime micro-BIC

 

2.1 Le champ d'application des deux régimes micro

Le régime micro est un régime simplifié de déclaration et d'imposition bénéficiant aux petites entreprises.

Le résultat imposable est calculé de manière forfaitaire, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation.

Ce régime s'applique à partir d'un certain seuil révisé chaque année.

Il est établi à compter du 1er janvier 2012 à :

- 81 500 euros hors taxes pour des activités de ventes et de fourniture de logement ;

- 32 600 euros hors taxes pour les autres prestations de services.

Le contribuable soumis au régime micro-BIC porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires.

L'administration fiscale calcule ensuite le résultat imposable avec un mode forfaitaire de calcul des frais.

Elle applique pour cela un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 % du chiffre d'affaires pour les activités de ventes et de fourniture de logement, et de 50 % pour les autres activités de prestations de service. Ces abattements s'appliquent avec un montant minimum de 305 euros.

Le régime micro, en plus de faire bénéficier d'un mode d'imposition simplifié, allège les obligations comptables.

La tenue d'une comptabilité complète et régulière n'est pas obligatoire, les exploitants sont notamment dispensés d'établir un bilan et un compte de résultat.

Ces obligations comptables allégées incombent aux contribuables, qu'ils aient ou non le statut de commerçant et quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.

Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, sinon il vaut mieux éviter le régime micro. C'est encore plus vrai si l'activité est déficitaire.

En conclusion, le régime micro peut être recommandé lorsque les charges réelles sont peu élevées car il est avantageux sur le plan fiscal et il permet d'avoir moins d'obligations comptables.

 

2.2 Application aux loueurs en meublé

La location en meublé

Le régime micro-BIC s'applique aux entreprises bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérées de cet impôt.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 32 600 euros hors taxes pour les prestations de services, y compris en principe la location meublée.

Sous le régime du micro-BIC le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 %.

Ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà de ce seuil il est en principe plus avantageux d'opter pour le régime réel.

En tout état de cause, il n'y a aucun intérêt de choisir le régime micro si l'activité est déficitaire.

Selon moi le régime micro peut s'appliquer aux LMP comme aux LMNP. Le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes peut s'appliquer à une entreprise relevant du régime micro. Cela dit, en pratique, peu de personne peuvent à la fois être LMP et relever du régime micro.

Les prestataires parahôteliers

Les prestataires parahôteliers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, mais sous le régime de droit commun.

Ces prestataires sont assujettis à la TVA.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 81 500 euros hors taxes, et qui correspond à la catégorie des activités de vente et de fourniture de logement.

L'abattement forfaitaire pour frais et charges est égal à 71 %, et non pas 50 %.

Les loueurs en meublé de tourisme

Les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 81 500 euros en 2012 (catégorie des activités de vente et de fourniture de logement), et non pas 32 600 euros.

L'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

 

3 Le calcul du chiffre d'affaires pour les entreprises nouvelles

 

Principe de base

Afin de connaitre le régime d'imposition applicable, il convient de comparer le chiffre d'affaires annuel de l'exploitation aux seuils de chiffre d'affaires dictés par la loi.

Mais en cas d'un commencement d'activité en début d'année, la règle se complique.

 

Le cas d'une entreprise nouvelle

Le chiffre d'affaires doit faire l'objet d'un ajustement prorata temporis, c'est-à-dire au prorata de la durée de l'exercice.

Cet ajustement est effectué en fonction du nombre de jours d'activité par rapport à 365, une année.

La même règle s'applique en cas de cessation d'activité en cours d'année.

Souvent, l'activité de loueur en meublé n'est que saisonnière, elle ne se pratique que pendant une certaine partie de l'année.

Dans ce cas, la règle de l'ajustement prorata temporis du chiffre d'affaires en cas de commencement d'activité en cours d'année ne s'applique pas.

En conséquence, si le loueur en meublé saisonnier ne dépasse pas le seuil sur l'année, il bénéficie du régime micro. Cette solution est avantageuse, car les seuils légaux (voir paragraphe 2) ne sont pas ajustés en fonction de la durée de l'activité.

Il existe une règle également dans le cas du dépassement du seuil du chiffre d'affaires en cours d'exercice (voir paragraphe 5).

 

4 Le régime TVA des petits loueurs en meublé

 

4.1Principes

Les loueurs en meublé sont exonérés de TVA.

Mais il y a deux exceptions à ce principe. Les loueurs en meublé peuvent être assujettis à TVA si :

- le loueur en meublé exerce trois prestations para-hôtelières sur quatre, c'est donc en fait un prestataire parahôtelier,

- le loueur en meublé loue à un gestionnaire qui fournit ces prestations.

Un loueur en meublé qui est en principe assujetti à TVA y échappe si son chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de la franchise de TVA qui sont identiques au seuil du régime micro (voir paragraphe 4.3).

Le loueur en meublé relevant de la franchise peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA pour échapper à l'application de la franchise.

En général, l'assujettissement à TVA est avantageux car cela permet de récupérer la TVA sur les dépenses, et notamment les constructions neuves et les travaux.

 

4.2 Un choix cornélien

Par principe, un contribuable ne peut pas à la fois relever du régime micro et renoncer à la franchise de TVA.

Autrement dit le régime micro implique la franchise de TVA.

Ainsi, en pratique un petit loueur en meublé qui a intérêt à être assujetti à TVA pour récupérer la TVA d'amont ne peut opter pour le régime micro.

Rappel : en tout état de cause ce choix n'existe pas pour les loueurs en meublé exonérés de TVA de droit, car ces professionnels ne fournissent pas de prestations para-hôtelières.

 

5 Le franchissement des seuils

 

Il est possible qu'un loueur en meublé voie son chiffre d'affaires fluctuer, au risque de ne plus pouvoir bénéficier du régime micro.

Des solutions sont prévues afin de ne pas pénaliser automatiquement certains dépassements de seuils.

Il faut distinguer entre les loueurs en meublé exonérés de TVA et les loueurs en meublé en franchise de TVA.

 

5.1 Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Lorsque l'activité est exonérée de TVA, le régime micro demeure applicable les deux premières années du franchissement des limites de 81 500 euros ou 32 600 euros, quel que soit le montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé au titre de ces années.

 

5.2 Les loueurs en meublé soumis à la franchise

Conséquence du dépassement sur le bénéfice du régime micro

Le maintien du régime micro-BIC est possible pendant les deux premières années de dépassement des seuils de chiffres d'affaires.

C'est seulement à compter de la troisième année de franchissement de ces limites qu'un contribuable est considéré comme hors champ.

Certaines conditions doivent être réunies.

Les conditions de maintien du régime : la franchise de TVA

Pour que le franchissement des seuils n'emporte pas la sortie du régime micro, l'entreprise doit bénéficier de la franchise en base en matière de TVA pour l'année entière.

Il faut donc que les seuils de la franchise de TVA soient respectés, sinon la perte de la franchise de TVA entraine automatiquement la perte du régime micro.

Les seuils de chiffre d'affaires sont identiques à ceux mentionnés en matière de régime micro (81 500 euros pour les activités de ventes et de fourniture de logements et 32 600 euros pour les autres prestations de services).

Tolérances : le non-franchissement des seuils majorés TVA

Des seuils majorés de TVA sont prévus afin de permettre certains franchissements de seuils non importants.

Il existe un seuil majoré en dessous duquel le franchissement des seuils de 81 500 euros et 32 600 euros n'entraine aucun changement de régime.

Ce seuil est fixé en 2012 à 89 600 euros pour les activités de vente et de fourniture de logements ou 34 600 euros pour les autres prestations de services.

Ainsi, les exploitants qui réalisent en 2012 un chiffre d'affaires compris entre 81 500 euros hors taxes et 89 600 euros hors taxes ou 32 600 euros hors taxes et 34 600 euros hors taxes, bénéficient toujours du régime micro la première année de dépassement des seuils.

 

6 Le régime de l'auto-entrepreneur

 

Il existe un régime dit "auto-entrepreneur".

Il s'agit d'un régime simplifié de déclaration et de paiement des cotisations sociales et, sur option complémentaire, de l'impôt.

Le contribuable doit s'acquitter de l'ensemble des cotisations sociales, chaque mois ou chaque trimestre.

La question est de savoir si ce régime est intéressant pour les loueurs en meublé.

En pratique, je déconseille l'adoption de ce régime car il n'est intéressant financièrement que dans certaines hypothèses assez rares, et parce que, de toute façon son principal intérêt, qui est la simplification des procédures de paiement des charges sociales, est généralement sans grand intérêt pour un loueur en meublé.

 

6.1 Rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur

Distinction régime micro social et régime micro fiscal

Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne que les contribuables placés sous le régime micro fiscal (BIC ou BNC).

Le régime de l'auto-entrepreneur implique donc l'application du régime micro et ne s'applique que sous conditions de non-franchissement des seuils de chiffres d'affaires du régime micro.

En revanche il est possible d'être en régime micro sans appliquer le régime de l'auto-entrepreneur.

Le régime social

En matière de charges sociales, le régime de l'auto-entrepreneur implique un prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires et égal à :

- 12 % pour une activité commerciale ;

- 21,3% pour une activité de prestations de services ;

- 18,3% pour les prestations de service des professionnels libéraux affiliés à la CIPAV.

Option pour le versement fiscal

Le contribuable relevant du régime de l'auto-entrepreneur peut choisir, sur option, de payer l'impôt sur le revenu de son activité sous la forme d'un prélèvement forfaitaire libératoire.

Ce régime implique un versement libératoire, liquidé en appliquant au chiffre d'affaires ou aux recettes hors taxes un des taux suivants :

- 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement ;

- 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;

- 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales...).

Les loueurs en meublé auto-entrepreneurs qui souhaitent bénéficier du versement fiscal libératoire doivent ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée (26 420 euros pour 2012).

En pratique, quand elle est possible, cette option est rarement intéressante et le gain n'est pas significatif.

 

6.2 Le choix de l'option pour le régime de l'auto-entrepreneur pour les loueurs en meublé

Exclusion des loueurs en meublé non professionnel

Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont en principe assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut envisager d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur.

En pratique, cela limite les possibilités, car il faudrait à la fois être LMP donc avoir 23 000 euros de recettes mais moins de 32 600 euros pour relever du régime micro.

Bien sûr, il reste le cas des prestataires parahôteliers, qui ne relèvent pas du statut de la location meublé stricto sensu et qui peuvent être assujettis aux charges sociales, même avec une faible activité.

Les loueurs en meublé et les prestataires hôteliers assujettis à TVA

La plupart du temps, quand ils peuvent être assujettis à TVA, les loueurs en meublé ont intérêt à conserver cet assujettissement qui leur permet de récupérer la TVA grevant l'achat des locaux où les travaux.

Or, rappelons le, le régime de l'auto-entrepreneur suppose le régime micro, lequel implique la franchise de TVA.

Autrement dit, il est impossible d'être à la fois assujetti à la TVA et de relever du régime des autos-entrepreneurs.

Donc, en pratique, les loueurs en meublé ou les prestataires parahôteliers qui peuvent être assujettis à TVA choisissent ce régime d'assujettissement et renoncent ainsi de facto au régime des auto-entrepreneurs.

Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Même si les loueurs en meublé exonérés de TVA ont le droit d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, ils n'ont souvent pas intérêt à le faire.

En effet, souvent les loueurs en meublé exercent cette activité à titre accessoire d'une activité principale.

Il n'est pas alors utile pour eux d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, les charges sociales calculées au réel étant plus faibles qu'en cas d'application du régime de l'auto-entrepreneur.

En conclusion, il est peu probable que le régime de l'auto-entrepreneur soit réellement intéressant pour un loueur en meublé ou un prestataire parahôtelier.

Le régime de l'auto-entrepreneur peut toutefois être envisagé pour certains loueurs en meublé professionnels, exonérés de TVA, qui ne sont par ailleurs affiliés à aucun régime social pour une autre activité, et qui réalisent, à titre principal, une petite activité de location.

De même, pour les loueurs en meublé de tourisme, le seuil du régime micro étant plus élevé, certains exploitants exonérés de TVA pourront trouver un intérêt au choix du régime de l'auto-entrepreneur.

98 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Julien lundi, 31 juillet 2017 14:56 Posté par Julien

    Bonjour,
    Et tout d'abord merci pour ce blog qui me semble bien plus complet et pointu que nombre d'autres sources sur le net. J'ai une question je crois assez simple et je crois même avoir trouvé la réponse en page 4 des commentaires ; cependant, un doute sérieux persiste car un cabinet comptable (très) rapidement consulté par un intermédiaire semble ne pas avoir les mêmes conclusions (mais j'ignore s'ils se sont penchés sérieusement sur mon cas). Ou peut-être y a-t-il eu évolution de la réglementation.
    1. J'ai une activité artisanale en statut AE en exemption de TVA depuis janvier 2017 ; je cotise donc au RSI ; les revenus générés sont très modestes (quelques milliers d'euros).
    2. Pas d'autre activité professionnelle
    3. Je souhaite investir dans une résidence senior en 2018 (par un bail commercial avec un gestionnaire) en bénéficiant du statut LMNP afin d'amortir, et donc défiscaliser les loyers - quelques milliers d'euros par an.
    -> question principale : est-ce possible et si oui, à quelles conditions ?
    -> question optionnelle : si non, et que je doive fermer l'AE, quid de la couverture sociale ?
    Merci.
    PS : d'ailleurs, si ce cumul est possible, fournissez-vous des prestations d'aide à la déclaration fiscale dans mon cas (auquel car, merci de me contacter par mail) ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 12 juillet 2017 17:25 Posté par Duvaux Paul

    Je suis désolé mais je ne peux pas vous répondre plus précisément dans le cadre de ce blog. Je vous rappelle que vous n'avez pas le droit d'exercer l'activité d'agent immobilier. Vous devez consulter un avocat.

  • Lien vers le commentaire Jodie mercredi, 12 juillet 2017 16:33 Posté par Jodie

    Bonjour, merci pour votre réponse rapide ! Je n'ai pas bien compris, si je sous-loue, cela ne peut pas être fait en tant que micro entrepreneur ? J'aurai en tout 4 biens à gérer, comment cela se passe dans ce cas ? Quel statut l'activité porterait ? J'aurai à effectuer les états des lieux d'entrée et de sortie des locataires, la remise des clés, faire signer les contrats de location (au nom du propriétaire), récupérer les sommes dues à transmettre au propriétaire et également le côté "administratif", c'est à dire gérer les sites internets sur lesquels les annonces des appartements sont présentes et prise de contact avec les clients pour prendre rdv lors de l'entrée dans les lieux. J'ai également trouvé un travail en supplément consistant à gérer des garages/boxs (prise de rdv avec les locataires, remise des clés et signature des contrats de location). Je recherche un statut pour pouvoir effectuer légalement ces activités, en micro entreprise, mais c'est compliqué la CCI et la CMA se renvoient la balle et cela n'avance pas...

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 11 juillet 2017 08:08 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Mais, si je comprends bien, vous souhaitez exercer une activité de gestion meublée de biens ne vous appartenant pas. Effectivement le mandat de gestion d'immeuble pour autrui suppose d'avoir la carte d'agent immobilier. Vous pourriez envisager de louer les biens pour ensuite les sous-louer aux clients mais attention à ne pas déguiser un mandat par une fausse location.

  • Lien vers le commentaire Jodie lundi, 10 juillet 2017 20:51 Posté par Jodie

    Bonjour,
    Je recherche des renseignements quant au choix de mon activité à renseigner pour la création d'une micro entreprise.
    Je m'explique: j'ai une amie qui est en micro entreprise depuis 2014 en gestion de location meublée tourisme et je souhaite faire le même métier. Le problème est que depuis, la loi hoguet a été révisée et interdit cette fonction a toute personne ne possédant pas de carte d'agent immobilier. Je suis donc coincée et je suis totalement perdue. Je n'arrive pas à trouver d'alternative. Auriez vous une réponse à mon interrogation ? Je commence à désespérer... je vous remercie par avance.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 20 avril 2017 10:08 Posté par Duvaux Paul

    La réforme ne concerne que la location court séjour. Ensuite chaque cas est différent et doit s'apprécier selon les circonstances propres. Mais le plus souvent, cette réforme ne change pas beaucoup les critères de choix. Pour simplifier, le micro est bien adapté aux petits revenus et à la location saisonnière ponctuels, notamment de la résidence principale, et le réel doit être préféré pour les locations de bien affectés à l'année à l 'activité.

  • Lien vers le commentaire Jean-Claude jeudi, 20 avril 2017 09:20 Posté par Jean-Claude

    Bonjour,

    Votre article tres bien ecrit date de janvier 2013. Depuis fin 2016, les loueurs en meuble saisonnier realisant un chiffre d'affaires superieur a 23 K eur sont soumis aux cotisations sociales. Est ce que vous conseillerez desormais d'opter pour le regime du micro entrepreneur? Le conseil serait le meme pour les locations saisonnieres "normales" et les meubles de tourisme "classes"?

    En vous remerciant par avance.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 15 avril 2017 15:27 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. La CFE est due en principe pour toute activité professionnelle mais il y a des cas d'exonération pour les locations saisonnières sous réserve d'une décision contraire des collectivités locales.

  • Lien vers le commentaire VAUPRES samedi, 15 avril 2017 10:43 Posté par VAUPRES

    Bonjour,
    Je loue de temps à autre un meublé dans une région touristique, meublé qui est aussi ma résidence secondaire y allant chaque année pour une cure thermale, des vacances à la neige avec mes petits enfants, des vacances d'été ...
    Mes revenus de location d'environ 2500€ par an sont déclarés par micro-Bic..
    Je paie la taxe foncière, la taxe d'habitation et j'emploie occasionnellement une personne "Prestataire de service" pour accueillir les locataires , faire du ménage .. Je la rémunère par CESU .
    Dois-je en plus payer la Cotisation Fonciere des Entreprises?

    Merci de me répondre,
    Bien cordialement
    Mme C VAUPRES

    Merci de votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Xavier mercredi, 12 avril 2017 07:46 Posté par Xavier

    Actuellement en LMNP (au réel simplifié) avec un CA de 50 000 € (Mais un revenu net quasi nul) et salarié,
    Mes revenus salariés sont de 35 000 € et les revenus salariés de mon épouse sont de l'ordre de 70 000 €.
    Question 1 : Le seuil du micro BIC est-il de 32 600 € ou de 81 500 € ?
    Question 2 : Si le seuil est 81 500 €, puis-je opter pour le micro BIC ?
    Question 3 : Si c’est possible est-ce que je perds le déficit cumulé antérieur (75 000 €)

    Par ailleurs, je suis en cours de signature d'une rupture conventionnelle.
    J'aurai droit au chômage et souhaite me mettre en auto entrepreneur pour une activité de service. Mon objectif pour cette activité est de rester en dessous du seuil des 32 600 € pour être auto entrepreneur.
    Question 1 : L'activité de LMNP entrera-t-elle dans le calcul de mon revenu pour déterminer le seuil des 32 600 € (ou de 81 500 € ) ? Si oui, pour le CA ou pour le revenu net ?

    Question 2 : L'activité de service pourrait-elle faire basculer l'ensemble en revenus professionnels ?
    Merci de votre réponse.