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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
vendredi, 12 février 2016 18:06

La location meublée en pierre papier

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Un nouveau produit de placement a été créé (loi de finances rectificative pour 2015 à l'article 28).

Il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) spécialisé dans la location meublée. Plus exactement les FPI qui existaient déjà en matière de location nue pourront se lancer dans la location meublée, pour l'instant à titre accessoire.

Le FPI est transparent au plan fiscal. Autrement dit les revenus du fonds sont taxés directement entre les mains des souscripteurs, comme une SCPI.

Avec ce nouveau dispositif, le fonds peut investir dans des immeubles loués meublés. Les détenteurs de parts du fonds sont taxés selon le régime BIC, et, semble-t-il plus précisément, selon celui de la location meublée, soit en location meublée professionnelle (LMP), soit en location meublée non professionnelle (LMNP), selon leur situation personnelle.

L'idée est d'interposer un fonds entre les biens loués en meublés dans les résidences hôtelières et les investisseurs. Le fonds est détenteur des biens et il les loue meublé à l'exploitant.

L'avantage est évident. Le fonds pourra choisir avec soin les bonnes résidences et les exploitants honnêtes. Il pourra négocier d'égal à égal avec les promoteurs et les exploitants.

Cela permet d'éviter tous les problèmes liés à l'investissement direct de particuliers dans des résidences hôtelières (voir mes notes sur les fonds de concours, les tromperies sur les rendements, les faillites des exploitants, la question des lots de services, etc.). Cela offre à l'investisseur un investissement mutualisé. Il ne met pas son argent dans une seule résidence. Cela permet d'avoir une bien plus grande facilité pour revendre son placement.

Sur un plan fiscal, la mise en œuvre de la transparence fiscale n'a toutefois rien d'évident.

Le texte prévoit que chaque investisseur pourra bénéficier d'une déduction de l'amortissement comme dans une location meublée classique.

Rien n'est dit sur l'éventuelle application de l'article 39 C qui limite cette déduction.

En revanche il est prévu que, en cas de vente des parts, l'amortissement soit fiscalement réintégré dans le calcul de la plus-value, de la même façon que si un immeuble était vendu.

Le texte prévoit notamment que la vente des parts du fonds relève du régime des plus-values immobilières privées si l'investisseur est LMNP et des plus-values professionnelles si c'est un LMP, ce qui est logique.

Selon moi, les revenus du fonds devraient rentrer dans la sous-catégorie des LMNP pour les détenteurs de part qui n'ont pas la qualité de LMP. De cette matière, ces détenteurs pourraient par exemple imputer le profit réalisé par le fonds sur un déficit LMNP.

Il convient d'attendre les précisions qu'apportera la doctrine administrative lorsque les services fiscaux commenteront ce nouveau dispositif.

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