dimanche, 21 février 2016 08:15

La SCM super niche fiscale des professions libérales

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La société civile de moyens est une société utilisée par les professions libérales (médecins, avocats, notaires, …) pour partager des frais communs. Elle peut notamment servir à acheter des locaux professionnels communs pour les mettre à disposition de ses associés.

Quand une SCM achète les locaux communs, elle devient une super niche fiscale.

En effet, les services fiscaux admettent que la SCM puisse bénéficier de certains régimes de faveur.

Elle peut tout d'abord bénéficier du régime d'exonération de plus-value des petites entreprises de l'article 151 septies du CGI. Ce régime prévoit une exonération totale des plus-values réalisées à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils, 90 K€ pour les prestations de service.

Les recettes d'une SCM ce sont les remboursements de ses associés. Il suffit donc que ces remboursements ne dépassent pas 90 K€ par an pour que la SCM soit exonérée de plus-value, y-compris sur ses immeubles.

La SCM est exonérée de plus-value, quel que soit le chiffre d'affaires de ses associés. Ce qui compte c'est que son propre chiffre d'affaires reste inférieur à 90 K€, ce qui est relativement facile.

Prenons par exemple deux médecins. En 2016, ils créent une SCM pour acheter leur cabinet médical commun. Le prix d'achat est 500 K€, dont 400 K€ correspondant au prix de la construction et 100 K€ au prix du terrain. La construction est amortie sur 20 ans, soit 20 K€ d'amortissement annuel. La SCM a 20 K€ par an d'amortissements et elle répercute cette charge sur ses associés. Le résultat fiscal de la SCM est neutre mais ses associés peuvent déduire tous les ans 20 K€ de leur résultat imposable au titre de la participation versée à la SCM.

35 ans plus tard, les médecins prennent leur retraite. La SCM vend le cabinet pour un prix de 3 M€, soit une plus-value fiscale de 2,9 M€ (compte tenu de la valeur du terrain de 100 K€, le bien étant totalement amorti).

Cette plus-value est, de droit, intégralement exonérée d'impôt. Elle n'est soumise à cotisations sociales qu'à hauteur de son montant à court terme, soit 400 K€ (le montant des amortissements déduits).

Pour être complet, si jamais la SCM réalise un chiffre d'affaires supérieur à 90 K€ et qu'elle n'a pas droit à l'exonération de l'article 151 septies, elle peut, sur option, profiter d'un autre régime, celui de l'article 151 septies B. Selon ce régime, les plus-values à long terme réalisé par les professionnels bénéficient d'un abattement de 10 % par an après 5 ans de détention, ce qui aboutit à une exonération après 15 ans de détention. Donc, en tout état de cause, la plus-value à long terme est exonérée d'impôt et de cotisations sociales (2,5 M€ dans notre exemple) et seule la plus-value à court terme est taxable.

Ce régime d'exonération après 15 ans de détention peut également profiter à l'associé de la SCM qui vend ses parts de SCM, ce qui en pratique, peut se rencontrer si un associé cesse son activité, mais que la SCM continue avec les associés restants et le successeur.

Le schéma de la vente de toutes les parts peut aussi être préféré à la liquidation, notamment si la SCM dépasse le seuil de 90 K€ et que l'acheteur accepte d'acheter la société, quitte à la transformer éventuellement en SCI après son achat.

Mais revenons au cas où la SCM réalise moins de 90 K€ de chiffre d'affaires : l'avantage fiscal est très important car il permet aux associés de réduire leur revenu professionnel de façon significative grâce à l'amortissement de la construction. En pratique, les associés peuvent ainsi s'endetter pour acheter leur local et rembourser leur dette sans être fiscalisé sur les échéances du prêt.

Le schéma est bien plus profitable que celui de l'immeuble conservé dans le patrimoine privé ou dans une SCI et loué au cabinet car, dans ce dernier schéma, il n'y a aucune économie d'impôt. Le loyer est certes déductible du résultat professionnel mais il est imposable aux revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Mon conseil perso à tous les professionnels libéraux qui s'installent à plusieurs : constituez une SCM pour acheter vos locaux.

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16 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 03 avril 2017 13:53 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il est possible de transformer une SCI en SCM.

  • Lien vers le commentaire MOLINIE mercredi, 12 avril 2017 13:01 Posté par MOLINIE

    Bonjour, Nous sommes deux prof paramédicales identiques. il y a quelques années, nous avons crée une SCM et acheté un cabinet avec deux bureaux. Nous payons donc chacune à la SCM la moitié du remboursement du prêt, tous les mois.
    MAIS! Ma collègue souhaite arrêter de travailler. Elle va donc louer son bureau.
    son comptable lui a conseillé de faire passer la SCM en SCI... Qu'en pensez-vous? Que dois accepter et/ou refuser?
    Merci d'avance!

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 12 avril 2017 14:33 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Pour que la société reste une SCM, il faut en principe au moins deux associés professionnels. Il semble possible de la maintenir temporairement dans l'attente d'un nouvel associé pro. En principe la cessation d'activité de la SCM génère une plus-value taxable mais exonérée éventuellement par application de l'article 151 septies.

  • Lien vers le commentaire Le gal dimanche, 19 novembre 2017 14:45 Posté par Le gal

    Bonjour monsieur.votre article est très intéressant.mes associés et moi même , kinésithérapeutes,allons investir dans un local prochainement.le notaire nous conseille la sci à l is.le comptable nous explique la différence entre sci à l’ir Ou à l is.nul ne nous parle de l achat par la scm.nous achetons un local pour 380k€, 27k€ de notaire , 70k€ de travaux, soit un total de 480k€.loyer (incluant l emprunt) plus charges mensuelles , nous estimons le futur ÇA de notre scm à 78k€ annuelle.nous sommes 4 associés de 35 à 41 ans , travaillant encore 25 ans ensemble...votre solution me semble très intéressante.un des associés peut il sortir de la scm indépendamment des autres ( au bout de 10,15 ,25 ans)? et revendre sa part de scm ? Quelle fiscalité pour cette vente? Y a t il des incidences pour les autres associés ?
    Merci de vos réponses.cordialement.

  • Lien vers le commentaire Erick mercredi, 28 février 2018 16:11 Posté par Erick

    Bonjour,
    Vous affirmez que les services fiscaux admettent que seules seront prises en compte les recettes de la SCM pour le calcul de la plus-value redevable en application de l'article 151 septies du CGI. Toutefois, il est indiqué dans le memento pratique "professions libérales" de F. Lefebvre que c'est la quote-part des recettes détenues dans la SCM augmentées des recettes personnelles qui feront foi pour la détermination de la plus-value. Qui croire au final ? De quel texte puisez-vous vos sources ? Certes l'option du 151 septies B reste plus avantageuse que le mode de détention habituellement conseillé aux professions libérales médicales mais ce doute sur le 151 septies me dérange dans le sens où les recettes de chirurgiens par exemple excèdent toujours le seuil des 90 K€...
    Merci de votre retour.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 28 février 2018 16:26 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Mais la solution de la transformation de la SCI en SCM me paraît préférable.

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