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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 26 janvier 2013 17:44

La location meublée professionnelle et les régimes de faveur des entreprises

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Bienvenu dans le monde merveilleux de la fiscalité française avec sa complexité délirante.

Le LMP est une sous-catégorie spécifique des BIC.

Il est défini comme tel s'il remplit certaines conditions : être inscrit au registre du commerce, avoir des recettes locatives supérieures à 23 000 euro et supérieures aux autres revenus professionnels (par opposition aux revenus de placement) du foyer fiscal.

Un exploitant qui remplit ces conditions est un LMP. Cela permet de bénéficier de deux avantages fiscaux.

Tout d'abord le LMP peut imputer son déficit sur le revenu global (art. 155 IV,2 du CGI) Ensuite il peut bénéficier de l'exonération des plus-values des petites entreprises si ses recettes ne dépassent pas 90 000 euro (art. 151 septies).

Mais un tel exploitant n'est pas nécessairement exonéré d'ISF, car en matière d'ISF, la définition du LMP exonéré est spécifique.

L'exonération ISF suppose que les revenus nets de l'activité de location meublés soient supérieurs aux autres revenus relevant de la catégorie des revenus professionnels du foyer fiscal.

La condition fait penser à celle applicable en matière d'impôt sur le revenu mais elle est en fait beaucoup plus restrictive puisqu'il faut que les revenus nets de charge, et non pas seulement les recettes brutes, soient supérieurs aux autres revenus professionnels.

En pratique, très peu de LMP au sens de l'impôt sur le revenu sont exonérés d'ISF.

Ceux qui peuvent revendiquer cette exonération sont généralement des personnes à faibles revenus professionnels, par exemple des personnes qui touchent une petite retraite et qui ont fait des investissements importants dans la location meublée.

Attention : selon moi les pensions de retraite doivent être considérées comme des revenus professionnels et il faut donc que les revenus nets de location meublée soient supérieurs à la pension.

Par ailleurs, à chaque fois qu'un dispositif fiscal de faveur est réservé aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s'interroger pour savoir si ce régime s'applique aux LMP. A mon avis, cela ne va pas de soi car l'activité de location meublée peut être considérée comme étant une activité passive de gestion de patrimoine.

C'est ainsi que, selon l'administration, les immeubles d'un loueur en meublé, même professionnel, ne peuvent relever du régime de l'article 151 septies B du CGI.

Ce régime prévoit un abattement spécial permettant de réduire ou supprimer la taxation des plus-values immobilière à long terme. L'administration considère que l'exclusion se justifie dans ce cas car le régime de faveur ne peut pas, selon elle, s'appliquer aux immeubles de placement. Cette position est contestable et il faut espérer qu'une jurisprudence viendra un jour la contredire.

Le refus d'appliquer le régime de l'article 151 septies B aux loueurs en meublé est problématique car ce régime est très utile pour les exploitants qui ne peuvent bénéficier du régime de l'article 151 septies parce qu'ils dépassent les seuils de chiffre d'affaires.

En effet certains régimes de faveur exluent de façon générale les immeubles de leur champ d'application. C'est le cas notamment du régime de l'exonération en cas de départ à la retraite de l'exploitant (art. 151 septies A) ou encore du régime d'exonération des petites activités (art. 238 quindecies). Les LMP ne peuvent donc pas revendiquer l'application de ces régimes.

En sens contraire, l'administration a admis que le bénéfice du paiement différé et fractionné des droits exigibles sur les transmissions d'entreprises, prévu par l'article 397 A de l'annexe III au CGI, soit accordé aux LMP, au sens de l'article 151 septies du CGI.

La question peut se poser de savoir si un LMP peut revendiquer l'application des autres régimes de faveur des transmissions d'entreprise.

Dans ces régimes il faut d'abord citer celui de l'article 41 qui permet d'effacer la plus-value (voir aussi l'article 151 nonies,II pour les parts de sociétés de personnes, type SARL de famille). Rappelons en effet que la transmission d'une entreprise individuelle ou des parts d'une société de personnes génère l'imposition des plus-values latentes (sauf application du régime de l'article 151 septies).

Ces régimes paraissent pouvoir s'applique à un LMP.

Il faut aussi citer le régime de l'article 787 B, plus connu sous le nom de pacte DUTREIL, qui permet de réduire de 75 % les droits de donation ou de succession si les héritiers ou les donataires conservent l'entreprise transmise pendant au moins 4 ans .

L'administration considère que ce régime ne peut s'appliquer que si l'un des héritiers ou donataire repreneur de l'activité en fait son activité principale (au sens du temps passé). Cela paraît difficile à respecter pour l'activité de location meublée.

Cette condition de l'activité principale est bien prévue dans les textes pour les transmissions des sociétés de personnes mais tel n'est pas le cas pour les entreprises individuelles. L'administration rajoute illégalement une condition. Selon moi, il devrait donc être possible de revendiquer l'application du pacte DUTREIL en cas de donation ou de succession portant sur une entreprise de LMP.

 

Mise à jour importante (19 mai 2017)

Les services fiscaux admettent dans leur doctrine l'application des régimes de faveur aux LMP :

"435

Les plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d'abattement  pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

Remarque : Conformément aux dispositions de l'article 50-0 du CGI, l'abattement forfaitaire représentatif de frais et charges appliqué dans le régime des micro-entreprises est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l'immeuble, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'assiette forfaitaire. Cette quote-part est donc incluse dans le résultat imposable courant de l'entreprise et se trouve exclue du champ d'application de l'article 151 septies B du CGI.

Plus généralement, les loueurs en meublés professionnels peuvent bénéficier, toutes autres conditions par ailleurs remplies, des dispositifs en faveur des apports et transmissions d'entreprises prévus à l'article 151 octies du CGI (apport en société d'une entreprise individuelle), à l'article 41 du CGI (transmission à titre gratuit), à l'article 151 septies A du CGI et à l'article 238 quindecies du CGI (transmissions à titre onéreux), étant relevé que les plus-values afférentes aux biens immobiliers sont exclues des deux derniers dispositifs précités."

BOI-BIC-CHAMP-40-20-20170405 du 5 avril 2017

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