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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 11 octobre 2016 08:14

Certains LMNP au RSI

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On attendait un mauvais coup contre les LMNP, il est arrivé.

Il faut toutefois attendre d'avoir le texte exact de la loi effectivement voté avant de se prononcer sérieusement et mes premiers commentaires sont faits sous cette réserve.

Le gouvernement a annoncé une réforme sociale importante visant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dans le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS).

Aujourd'hui les LMNP ne sont pas assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (41%) mais seulement aux contributions sociales (15,5 %).

Le projet de loi vise à assujettir aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (RSI) les LMNP qui réalisent plus de 23 K€ de recettes annuelles.

Rappelons qu'en matière fiscale, pour être loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut non seulement faire plus de 23 K€ de recettes annuelles mais aussi que ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels et il faut être inscrit au registre du commerce.

Donc le projet de loi vise à créer une nouvelle distinction : les petits LMNP resteraient exonérés de charges sociales mais les gros LMNP seraient assujettis au RSI.

Attention sur la base du projet de loi, seuls les LMNP faisant de la location touristique seraient concernés par la mesure, les LMNP louant des biens en résidence principale ne seraient pas visés et ne seraient pas assujettis au RSI.

A ce stade ce n'est qu'un projet mais il constitue une attaque très forte contre les LMNP et fait perdre une partie importante de l'avantage représenté par ce régime.  

Les plus désavantagés par la réfome sont les petits LMNP qui font plus de 23 K€ de recettes mais sans réaliser de bénéfice. Ils seront tenus de payer la cotisation minimale de 1 045 €. Mais pour les gros LMNP qui ne font pas de bénéfice grace à l'amortissement, ce coût supplémentaire ne vient pas réduire significativement l'intérêt du régime.

Attention toutefois au fait que l'assujettissement  au RSI n'est pas si coûteux qu'on pourrrait le croire. En effet, les cotisations sociales sont déductibles fiscalement donc leur coût réel doit être réduit de l'avantage fiscal résultant de leur déduction, alors que les prélèvements sociaux de 15 ,5 % ne sont pas déductibles (sauf à hauteur de 5.1 %). Par exemple pour une personne dont le taux marginal d'impôt sur le revenu atteint 41 %, le coût réel des cotisations sociale s'élève à 24 % du revenu (à comparer au coût réel des prélèvements sociaux qui est dans ce cas de 13,5%). Pour simplifier le RSI coûte 10 % des revenus.

De plus les cotisations au régime de retraite permettront un jour d'avoir un peu plus de pension.

D'une manière générale, c'est une nouvelle extension du régime du RSI aux revenus du patrimoine.

Après l'assujettissement des dividendes supérieurs à 10 % du capital des SARL, le RSI devient applicable aux revenus de la location meublée. A qui le tour ?

Rappelons qu'en principe, les cotisations sociales s'appliquent uniquement aux activités professionnelles et aux revenus de ces activités professionnelles.

Cette logique d'extension du RSI aux revenus du patrimoine se comprend dans le cadre de notre système social dont le coût augmente régulièrement, qui confond impôt et cotisations sociales, solidarité et assurance, et qui finance la solidarité par les cotisations sociales.

Cette réforme peut se défendre mais elle constitue une nouvelle atteinte grossière au principe de stabilité fiscale (et sociale). En France, les règles du jeu changent brutalement au mépris des droits des investisseurs. Ces derniers ne peuvent pas se baser sur des règles stables avant de choisir de faire un investissement à long terme. Il aurait fallu au moins retarder son application de 5 ans pour les investisseurs ayant déjà le statut LMNP.

Je joins l'extrait du projet de loi et le  texte ministériel présentant la réforme.

Notez que le texte est tendancieux car il veut faire croire que cette nouvelle règle des 23 000 € est un alignement du régime social sur le régime fiscal alors que la vérité est exactement contraire.  Pourquoi mentir ?

Texte du projet de loi :

"I. – Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° L’article L. 613-1 est ainsi modifié :

a) Le 8° est remplacé par les dispositions suivantes :

« 8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7°, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts [23 K€], lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du IV de l’article 155 du code général des impôts ; "

 Texte du communiqué du ministre :

"La clarification des règles sociales applicables aux activités
de location de biens entre particuliers
Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses
plateformes collaboratives dont la caractéristique commune est de proposer des services
facilitant la mise à disposition ou l’échange de biens ou selon une relation de pair à pair.
Le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas
la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un environnement juridique
différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie
traditionnelle. Ainsi, la nature des activités de type commercial réalisées sur des
plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différente de celle de
l’économie traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant
préciser le cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou
d’assujettissement.
Pour sécuriser les personnes qui réalisent des activités économiques, il y a en revanche
des besoins de pédagogie et d’information accrus. Dans ce but, la loi de finances pour 2016
impose aux opérateurs de plateformes dans son article 87 une obligation d’information de
leurs utilisateurs sur le cadre juridique fiscal et social en vigueur, les aidant ainsi à s’y
conformer. En lien avec ces dispositions, l’administration fiscale a clarifié par voie doctrinale
les règles applicables, notamment la notion de partage de frais.
En revanche, le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la
location de biens meubles ou immeubles impose de définir une frontière claire entre les
revenus du patrimoine et les revenus d’activité. En effet, les personnes qui exploitent leurs
biens de manière active en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines
prestations complémentaires, exercent dans un cadre professionnel. Cette notion est
essentielle en matière sociale, puisque seules les activités professionnelles sont assujetties
aux prélèvements sociaux.
Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit donc que la location régulière
de logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage, et
incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une
activité professionnelle. Pour ces activités, le seuil sera fixé au même niveau de recettes
que celui qui est retenu pour appliquer le régime fiscal des loueurs en meublés (soit 23 000
euros de recettes annuelles). En deçà, les activités de locations restent considérées comme
des revenus du patrimoine et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les
mêmes conditions que l’impôt sur le revenu."

Exposé des motifs du projet de loi

"Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses plateformes collaboratives aux modèles économiques multiples dont la caractéristique commune est de faciliter une relation de pair à pair en vue de la mise à disposition ou l’échange de biens ou de services.

Certaines plateformes s’inscrivent dans le cadre des activités de l’économie du partage entre particuliers, sans que l’échange des biens ou des services qu’elles permettent puisse être considérée comme une activité de nature professionnelle. D’autres plateformes, en revanche, peuvent accueillir des personnes réalisant des activités à but lucratif de nature professionnelle dans le cadre d’un échange commercial ou d’une prestation de service.

Si le développement de l’économie numérique pose avec une acuité renforcée la question des frontières, le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un régime juridique différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie traditionnelle.

Ainsi, les activités lucratives réalisées sur des plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différentes de celles des mêmes activités réalisées dans le cadre de l’économie plus traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant préciser leur cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou d’assujettissement pour ces activités numériques.

Le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la location de biens meubles ou immeubles impose en revanche de définir dans la loi une frontière claire entre les revenus du patrimoine et les revenus d’activité, afin de distinguer la situation des personnes qui gèrent leur capital de celles qui exploitent leur bien en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines prestations complémentaires à des fins professionnelles.

La présente mesure prévoit que la location régulière de meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage est considérée, au-delà d’un certain seuil de recettes, comme une activité professionnelle conduisant à l’affiliation au RSI comme travailleur indépendant. Les locations sur des courtes durées sont généralement associées à la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale. La durée de la location constitue un critère objectif, et ainsi clair et sécurisant pour les personnes mettant en location des meublés. Pour ces activités, le seuil d’affiliation serait fixé, par similarité avec le seuil retenu pour identifier les activités professionnelles de locations de meublés, à 23 000 de recettes ou chiffre d’affaires au titre de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Selon la même logique, le seuil d’affiliation s’agissant des activités de locations de biens (voiture, notamment) serait quant à lui fixé par décret à 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale de recettes ou de chiffre d’affaires (3 860 euros).

Afin d’accompagner les travailleurs indépendants dans l’application du droit social, le second volet de la mesure vise à faciliter leurs démarches administratives et sociales permettant l’affiliation, l’assujettissement et le recouvrement des cotisations sociales, pour les travailleurs indépendants ayant recours à ces plateformes d’intermédiation pour des activités de faible volume. Ainsi, la possibilité sera offerte pour les plateformes d’assurer pour le compte des utilisateurs, à leur demande, les démarches d’affiliation, de déclaration sociale et de paiement des cotisations et contributions sociales."

DERNIERE MINUTE 27 décembre 2016

La loi a été votée et elle a été approuvée par le conseil constutionnel. Elle sera mise en oeuvre en principe sur ce point au 1er janvier 2017. Voir le texte de loi dans une autre note plus récente.

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49 Commentaires

  • Lien vers le commentaire raf jeudi, 03 novembre 2016 12:35 Posté par raf

    Bonjour;

    Très bel article détaillé; cependant pour les petits LMNP en direct lors de la revente ne serions nous pas soumis a une PV extraordinaire:
    la taxation des amortissements sera faites en une seule fois lors de la cession de l’immeuble, car le régime fiscal des plus values immobilière des particuliers et l’exo après 30 ans pourrait ne pas être applicable car (Prix de cession – Valeur nette comptable, c’est à dire PV pro = prix de cession – (prix d’acquisition – amortissement)?
    Soulagez-moi ou confirmez-moi.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 03 novembre 2016 13:12 Posté par Duvaux Paul

    La réforme sociale n'aura aucun effet sur le régime fiscal. S'agissant du régime social des plus-values des LMNP s'ils sont soumis au régime des social des indépendants, il y a un incertitude. Selon moi, il faudrait appliquer le calcul fiscal des plus-values des particuliers pour déterminer la base des cotisations sociales.

  • Lien vers le commentaire jean denis mercredi, 16 novembre 2016 16:40 Posté par jean denis

    Bonjour maitre ,
    Merci tout d'abord pour ce blog .
    Actuellement LMP ,mais je ne remplis plus les conditions je vais aussi me desinscrire de la chambre de commerce .
    J vais donc etre LMNP non saisonnier (ca 30000E) ,2 regimes possibles : reel simplifié ou micro .
    Donc plus de cotisations au rsi Mais en cas de revente suis je concerné par les 40% du RSI sur les plus values à court terme ,une partie des biens ayant été amortie .Si oui , pour éviter cela je peux cesser l'activité et après vendre les biens au régime des plus values des particuliers ,dans ce cas j'ai entendu parler de plus value latente ,est ce exacte ?
    merci d'avance , Cdlt .

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 16 novembre 2016 17:40 Posté par Duvaux Paul

    Les LMNP qui ne font pas le logement touristique ne sont pas soumis au RSI. Toute réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire Claire mercredi, 14 décembre 2016 16:54 Posté par Claire

    Bonsoir Maître et merci pour ce site.

    Je viens de prendre connaissance de cette éventuelle cotisation RSI pour les meublés non professionnels !

    Otez-moi d'un doute : si je loue en micro-BIC, certes au-dessus de 23.000€, mais non professionnelle (moins de 50% des salaires du ménage) et surtout à un locataire à l'année dont c'est la résidence principale depuis plusieurs années, je ne serai donc pas concernée par cette cotisation RSI ? C'est bien ce que vous expliquez en disant que les logements non touristiques ne sont pas concernés ? Cela est-il toujours clairement stipulé dans la loi définitive qui vient d'être votée il y a quelques jours ?

    Par ailleurs, une question sur un autre sujet : savez-vous si, au réel, on peut amortir un bien dans une résidence relativement ancienne (plus de 50 ans) ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 14 décembre 2016 19:47 Posté par Duvaux Paul

    Seuls les LMNP courts séjours sont concernés et tout immeuble peut être amorti.

  • Lien vers le commentaire Marchand jeudi, 15 décembre 2016 20:07 Posté par Marchand

    Bonjour Maître,

    Merci pour cet article très clair.

    Si aujourd'hui la loi ne concerne pour l'instant que les LMNP courts séjours, ne pensez-vous pas une généralisation sur les LMNP des biens loués en résidence principale dans un futur proche ?

    Ne pensez-vous pas qu'il faille plutôt anticiper et créer une SCI à l'IS ?

    Bien à vous et encore merci pour votre blog !

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 16 décembre 2016 17:56 Posté par Duvaux Paul

    Pour l'instant la loi n'est pas encore validée par le conseil constitutionnel. Mais vous avez raison, la tendance est à l'augmentation des cotisations et autres CSG et autres impôts. Attention au fait qu'un jour ils nous mettront un impôt sur les sociétés complémentaires pour financer la sécurité sociale. En attendant, restons LMNP classique qui reste aujourd'hui très avantageux. Inutile d'anticiper les tuiles. Mais dans certains cas, cela peut relancer l'intérêt de passer en parahôtellerie.

  • Lien vers le commentaire Pan vendredi, 23 décembre 2016 06:50 Posté par Pan

    Bonjours Maître,
    Merci pour ce article. Je voudrais savoir si le 15,5% de prélèvements RSI est basé sur le revenu total (33000 dans mon cas) ou seulement la partie qui dépasse 23,000 ( 10,000 dans mon cas) ?
    D'ailleurs, je trouve qu' en France on fait tout pour punir les gens qui essayent de suivre des règles. Mais aucun contrôle sur plupart de gens qui louent leur bien sur Airbnb et qui ne déclarent pas du tout leur activité.
    Bien à vous et merci par avance pour votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 26 décembre 2016 10:57 Posté par Duvaux Paul

    Je ne comprends pas bien votre question. Le RSI ne se monte pas à 15,5. Vous faites une confusion avec les prélèvements sociaux qui s'appliquent justement quand le RSI ne s'applique pas. En tout état de cause, les prélèvements se calculent sur le revenu total et non pas sur une partie du chiffre d'affaires. Mais il est vrai qu'en cas d'application du régime micro, le revenu est un pourcentage du chiffre d'affaires.

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