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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 20 juillet 2017 13:56

Activité mixte des SCI et des SARL de famille

L'objet de cette note est d'étudier les conséquences des activités mixtes des SCI et des SARL de famille du type location nue et location meublée ou parahôtellerie.

Une SCI peut-elle avoir une activité de location meublée et bénéficier du régime des sociétés de personnes ?

La location meublée est juridiquement civile mais elle relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L'article 206-2 du CGI énonce le principe de l'imposition à l'IS des SCI lorsqu'elles exercent des activités BIC :

"(…) Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (l'IS), même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (à savoir BIC) (...)"

Le principe général est que l'exercice d'une activité relevant des BIC entraine l'imposition à l'IS.

Or la location meublée relève des BIC, ce qui est prévu expressément par la loi depuis 2017.

L'article 35 du CGI dispose :

"Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques" (...) "qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ".

Avant la réforme de 2017, la location occasionnelle meublée ne constituait pas une activité BIC.

Cependant, aujourd'hui, la location meublée, même occasionnelle, constitue un BIC et entraine donc le passage à l'IS.

Une SCI peut-elle rester imposable à l'IR si elle exerce une activité de location meublée de façon accessoire ?

Il existe une exception au principe général d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés si la SCI exerce l'activité BIC de façon accessoire.

L'administration admet que la société civile ne soit pas effectivement soumise à l'impôt sur les sociétés au titre de l'année de dépassement :

"si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période". (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).

L'administration fiscale n'exige pas le paiement de l'IS par la SCI du moment que "le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT".
Si la location meublée représente au maximum 10 % des recettes HT, il est donc possible de rester soumis à l'IR.

De plus, l'administration tolère un franchissement occasionnel de cette barre des 10 %. Il suffit que la moyenne des recettes hors taxes de l'année en cours et des 3 années précédentes n'excède pas 10 %.

Une SARL de famille peut-elle conserver son régime fiscal des sociétés de personnes si elle a aussi une activité de location nue ?

Les SARL peuvent bénéficier d'un régime dérogatoire d'imposition à l'IR lorsqu'elles sont constituées par des personnes d'une même famille et sous réserve d'une option en ce sens. C'est le régime de la transparence fiscale dérogatoire dit de la "SARL DE FAMILLE".
Pour être une SARL de famille, la société doit également exercer exclusivement des activités BIC.

Il n'existe aucune tolérance.

Même si l'activité ne relevant pas des BIC représente un pourcentage très faible du chiffre d'affaires, il n'est pas possible de bénéficier du régime des SARL de famille. Il n'existe pas de tolérance similaire à celle appliquée pour les SCI.

Comme la location nue ne relève pas des BIC, si une SARL exerce une activité de location nue, même très limitée, elle perd en principe son régime dérogatoire de la transparence fiscale et devient assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Une SARL de famille peut-elle continuer d'être imposée à l'IR si elle mène une activité de location nue de façon accessoire et indissociable à location meublée ?

Le régime de la SARL de famille n'est pas remis en cause si l'activité non BIC exercée présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable d'une activité BIC (voir CE 7 août 2008, n° 283238 RJF 11/08 n° 1211).

La question pourrait se poser de savoir si une activité civile de location nue ne pourrait pas constituer une activité accessoire et indissociable d'une activité BIC de location meublée ou de parahôtellerie.

En pratique, c'est un peu difficile à concevoir. Il faut imaginer une location nue directement accessoire et indissociable de la location meublée ou de l'activité parahôtelière. Peut-être ce serait le cas par exemple de la location d'un parking accessoire à la location d'un appartement meublé.

Pour un cas de refus du caractère accessoire de la location nue pour une SARL exerçant une activité hôtelière voir CAA Nancy 15 mars 2005 n°01-1230 RJF 8-9/05 n°886.

Conclusion

 Les SCI sont faites pour exercer l'activité de l ocation nue et les SARL de famille pour les activités BIC et il faut éviter les mélanges.

Mais rien n'interdit de changer de type de société pour rester en conformité. Par exemple une SCI qui fait de la location nue peut se transformer en SARL de famille pour exercer l'actiité de location meublée.

40 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 11 décembre 2019 21:04 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à ROSTAN : cela dépend.

  • Lien vers le commentaire rostan mardi, 10 décembre 2019 10:26 Posté par rostan

    est-ce qu'une sarl de famille peut détenir/acheter des parts d'une autre sarl de famille ? (les associés des dexu sarl étant de la même famille)

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 23 septembre 2019 16:33 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Elisabeth : la SARL de famille n'est pas un bon schéma si le bien n'est pas affecté à l'activité en permanence. Il y a d'autres schémas.

  • Lien vers le commentaire Rousseau Elisabeth samedi, 31 août 2019 08:25 Posté par Rousseau Elisabeth

    Bonjour Maître,
    Mon époux moi-même et nos deux filles majeures voulons acheter une résidence secondaire et aimerions la mettre en location pendant 4 à 8 semaines par an (juillet/aout)
    Nous aimerions aussi à l'avenir transmettre peu à peu et éventuellement avec démembrement partiel nos parts à nos deux filles.
    Une SARL de famille peut-elle convenir ou devrons-nous payer un loyer à la SARL quand le bien n'est pas loué? (ce qui rendrait l'opération inintéressante).
    merci
    Elisabeth

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 13 août 2019 13:14 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Lilianne : oui vous avez raison

  • Lien vers le commentaire Lilianne lundi, 12 août 2019 17:40 Posté par Lilianne

    Bonjour,

    la SNC permet elle une activité mixte sans perdre son régime des sociétés de personnes?
    Je ne trouve pas de contrainte dans les textes comme pour la SARL de famille ou la SCI.

    Bien cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 29 juin 2019 01:43 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Girard : il faudrait connaître plus précisément votre situation pour vous répondre. Il y a quelques moyens pour échapper à l'IFI tout en détenant un patrimoine immobilier, comme la location meublée, mais sous certaines conditions.

  • Lien vers le commentaire Girard vendredi, 28 juin 2019 14:34 Posté par Girard

    .Nous avons hérité d'un appartement à Paris.
    Notre objectif est de:
    -trouver la forme juridique pour ne pas payer l'ifi
    -la solution pour une transmission la plus intéressante à nos enfants.
    - qu'elle formule pour effectuer une location temporaire style Sorbonne
    Merci pour votre réponse

    JM Girard

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 02 février 2019 09:20 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Balandras : une réponse sérieuse de prendre en compte tous les éléments du dossiers. Il est possible qu'une SCI loue des locaux à une société qui réalise une activité de meublé mais ce schéma n'est généralement pas optimisant, il ne peut être que temporaire.

  • Lien vers le commentaire De balandras vendredi, 01 février 2019 23:05 Posté par De balandras

    Bonjour,

    Est il possible d'avoir une sci propriétaire de plusieurs appartement qui loue en vide pour certains d'entre eux et qui fait appel à une sarl familiale détenue par les même personnes pour louer certains de ses appartements en meublés

    Bien Cordialement
    Cyril De balandras

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