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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 20 juillet 2017 13:56

Activité mixte des SCI et des SARL de famille

L'objet de cette note est d'étudier les conséquences des activités mixtes des SCI et des SARL de famille du type location nue et location meublée ou parahôtellerie.

Une SCI peut-elle avoir une activité de location meublée et bénéficier du régime des sociétés de personnes ?

La location meublée est juridiquement civile mais elle relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L'article 206-2 du CGI énonce le principe de l'imposition à l'IS des SCI lorsqu'elles exercent des activités BIC :

"(…) Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (l'IS), même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (à savoir BIC) (...)"

Le principe général est que l'exercice d'une activité relevant des BIC entraine l'imposition à l'IS.

Or la location meublée relève des BIC, ce qui est prévu expressément par la loi depuis 2017.

L'article 35 du CGI dispose :

"Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques" (...) "qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ".

Avant la réforme de 2017, la location occasionnelle meublée ne constituait pas une activité BIC.

Cependant, aujourd'hui, la location meublée, même occasionnelle, constitue un BIC et entraine donc le passage à l'IS.

Une SCI peut-elle rester imposable à l'IR si elle exerce une activité de location meublée de façon accessoire ?

Il existe une exception au principe général d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés si la SCI exerce l'activité BIC de façon accessoire.

L'administration admet que la société civile ne soit pas effectivement soumise à l'impôt sur les sociétés au titre de l'année de dépassement :

"si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période". (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).

L'administration fiscale n'exige pas le paiement de l'IS par la SCI du moment que "le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT".
Si la location meublée représente au maximum 10 % des recettes HT, il est donc possible de rester soumis à l'IR.

De plus, l'administration tolère un franchissement occasionnel de cette barre des 10 %. Il suffit que la moyenne des recettes hors taxes de l'année en cours et des 3 années précédentes n'excède pas 10 %.

Une SARL de famille peut-elle conserver son régime fiscal des sociétés de personnes si elle a aussi une activité de location nue ?

Les SARL peuvent bénéficier d'un régime dérogatoire d'imposition à l'IR lorsqu'elles sont constituées par des personnes d'une même famille et sous réserve d'une option en ce sens. C'est le régime de la transparence fiscale dérogatoire dit de la "SARL DE FAMILLE".
Pour être une SARL de famille, la société doit également exercer exclusivement des activités BIC.

Il n'existe aucune tolérance.

Même si l'activité ne relevant pas des BIC représente un pourcentage très faible du chiffre d'affaires, il n'est pas possible de bénéficier du régime des SARL de famille. Il n'existe pas de tolérance similaire à celle appliquée pour les SCI.

Comme la location nue ne relève pas des BIC, si une SARL exerce une activité de location nue, même très limitée, elle perd en principe son régime dérogatoire de la transparence fiscale et devient assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Une SARL de famille peut-elle continuer d'être imposée à l'IR si elle mène une activité de location nue de façon accessoire et indissociable à location meublée ?

Le régime de la SARL de famille n'est pas remis en cause si l'activité non BIC exercée présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable d'une activité BIC (voir CE 7 août 2008, n° 283238 RJF 11/08 n° 1211).

La question pourrait se poser de savoir si une activité civile de location nue ne pourrait pas constituer une activité accessoire et indissociable d'une activité BIC de location meublée ou de parahôtellerie.

En pratique, c'est un peu difficile à concevoir. Il faut imaginer une location nue directement accessoire et indissociable de la location meublée ou de l'activité parahôtelière. Peut-être ce serait le cas par exemple de la location d'un parking accessoire à la location d'un appartement meublé.

Pour un cas de refus du caractère accessoire de la location nue pour une SARL exerçant une activité hôtelière voir CAA Nancy 15 mars 2005 n°01-1230 RJF 8-9/05 n°886.

Conclusion

 Les SCI sont faites pour exercer l'activité de l ocation nue et les SARL de famille pour les activités BIC et il faut éviter les mélanges.

Mais rien n'interdit de changer de type de société pour rester en conformité. Par exemple une SCI qui fait de la location nue peut se transformer en SARL de famille pour exercer l'actiité de location meublée.

30 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 27 novembre 2018 14:33 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Yan : pour l'EURL on reste à l'IR dans tous les cas et les revenus sont en principe imposés selon leur nature mais une réponse sérieuse supposerait de connaître le dossier.

  • Lien vers le commentaire Yan mardi, 27 novembre 2018 14:29 Posté par Yan

    Qu'en est il d'une activité de location nue exercée par une EURL pour les murs du commerce situé dans l'immeuble détenu, quand le reste de l'immeuble fair l'objet de location meublé pour une résidence principale? Dan sla mesure ou l'IR est le mode d'imposition par défaut sous cette forme?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 14 novembre 2018 12:20 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Virginie STEVENSON
    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier mais en principe non si vous restez LMNP.

  • Lien vers le commentaire Virginie STEVENSON mardi, 13 novembre 2018 13:48 Posté par Virginie STEVENSON

    Notre maison, achetée il y a 10 ans, passerait d'une location nue a une location meublée (BIC). Nous passerions donc de la SCI IR a une SARL famille - afin de faire de la location meublée. Si, dans 10 ans, nous voulons vendre cette maison, perdrions-nous les droits/avantages fiscaux accumulés lors des dernières 20 années ? (tax sur plus-values, succession..)

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 25 septembre 2018 16:13 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse suppose de connaître votre dossier. Le gérant majoritaire d'une SARL est nécessairement assujetti aux cotisations des indépendants.

  • Lien vers le commentaire Timo mardi, 25 septembre 2018 14:16 Posté par Timo

    Bonjour,
    Je souhaite créer une sarl de famille avec une activité de location meublée (mixte saisonnière et non saisonnière selon les biens) .
    Cette activité deviendrait à terme mon unique activité professionnelle : pourrais-je cotiser pour continuer à faire jouer mes droits à la retraite et à quelles conditions?
    Vous en remerciant par avance,
    Bien cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 12 septembre 2018 16:28 Posté par Duvaux Paul

    oui mais consultez-moi avant.

  • Lien vers le commentaire MERIOT mercredi, 12 septembre 2018 12:21 Posté par MERIOT

    Bonjour
    J’avais Constitué une Sarl de famille pour faire de la location meublée il y a quelques années. Aujourd’hui, nous souhaitons faire de la location nue avec ce même appartement, puis-je transformer la Sarl en sci ?
    Merci

  • Lien vers le commentaire seve dmx vendredi, 18 mai 2018 04:52 Posté par seve dmx

    bonjour,
    mariée sous le régime de la communauté avec 2 enfants, puis je créer une sarl de famille en revendant mon bien propre (acquis avant mariage ) à la sarl?
    merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 15 avril 2018 17:47 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait une consultation (payante). Ce n'est pas de l'abus de droit mais cela ne marche pas.

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