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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 21 août 2017 08:07

Le nouveau régime social des meublés de tourisme

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Suite à diverses publications de l'URSSAF, je propose de faire le point sur le nouveau régime social des meublés de tourisme

Il existe différents types de loueurs meublés.

Les loueurs meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont nécessairement assujettis au RSI. 

Pour être loueur meublé professionnel il faut que "ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts." (art. L 613-1 8° du code de la sécurité sociale). 

D'un point de vue fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an et qui en tirent plus de la moitié de leur revenu imposable, c'est-à-dire les LMP.

Ceux qui ne remplissent pas ces conditions sont des loueur en meublés non-professionnels (LMNP).

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise n'est pas en principe applicable aux LMNP car ce régime suppose de devoir être affilié au RSI, ce qui n'était pas le cas avant. Mais précisément cela vient de changer pour certains LMNP.

Les LMNP sont parfois assujettis au RSI depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au RSI ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime RSI si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.

Les personnes qui exercent l'activité de chambre d'hôtes, à distinguer de celle de meublé de tourisme, sont en principe selon moi des commerçants et relèvent d'une affiliation obligatoire au RSI (sauf dans certains cas pour les activités agricoles accessoires), sous réserve d'une exonération si leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 100 €. Ces personnes ne sont pas concernées par cette nouvelle réglementation.

L'option pour le régime général

Pour éviter l'affiliation au RSI, les loueurs en meublé de tourisme qui dépassent 23 000 € de recettes annuelles peuvent opter pour le régime général.

L'URSSAF propose un simulateur de cotisations sociales pour les loueurs qui souhaient opter pour le régime général.

L'option du régime général est possible pour tous les LMNP de tourisme tant que leurs recettes sont comprises entre 23 000 € et 82 800 €  en 2017.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de Sécurité sociale sont dues aux taux de droit commun. Elles sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 %, ou de 87 % pour les activités de location de locaux d’habitation meublés de tourisme classés.

Les cotisations sociales sont alors calculées sur la base des recettes, ce qui fait penser au régime micro en fiscalité, mais si j'ai bien compris, le fait d'être au réel ou en micro au plan fiscal est sans effet sur le calcul des cotisations sociales en cas d'option pour le régime général : dans tous les cas, elles sont calculées sur la base des recettes.

A combien s'élèvent les cotisations RSI ?

Le taux global est d'environ 41 % des revenus (avant plafonnement).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 198 € (régime 2017). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations. Voir le site du RSI

Dans quels cas il peut être intéressant d'être assujetti aux cotisations sociales ?

Cela peut permettre de bénéficier d'une couverture maladie lorsque la personne ne relève d'aucun régime obligatoire. C'est souvent moins coûteux que le régime CMU qui prévoit des cotisations en fonction des revenus fiscaux globaux.

Cela peut permettre d'obtenir des trimestres de cotisations retraites pour obtenir une pension complète à l'âge du départ à la retraite.

Je propose de reprendre le tableau de l'URSSAF qui introduit les différentes situations.

Seuil d'appréciation de l'activité professionnelle Situation Options possibles

Revenus de la location de logements meublés de courte durée

> 23 000€

Je suis déjà un travailleur indépendant sans être micro-entrepreneur 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels indépendants sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
Je suis déjà micro-entrepreneur, 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels Micro-Entrepreneur sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
J'ai un autre statut (salarié, sans emploi, retraité, fonction publique et régimes spéciaux…etc) 3 options :
- Travailleur Indépendant : https://www.rsi.fr
- Micro-Entrepreneur : http://www.lautoentrepreneur.fr/
- Option pour le Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr


La location meublée de tourisme via les plateformes numériques

L'URSSAF a publié le 3 juillet 2017, sur son site un article abordant les activités relevant de l'économie collaborative pour rappeler que celles-ci font l'objet d'obligations sociales.

Les obligations sociales doivent aussi être communiquées par les plateformes à leurs utilisateurs

" Les entreprises (…) qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d'un bien, de la fourniture d'un service ou de l'échange ou du partage d'un bien ou d'un service sont tenues de fournir, à l'occasion de chaque transaction, Une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire" d'après l’article 87 de la loi de finances 2015 pour l’année 2016.

Ainsi, les plateformes doivent informer leurs utilisateurs sur leurs obligations sociales.

Les démarches sociales peuvent être réalisées par les plateformes.

L'article L 133-6-7-3 du Code de la Sécurité sociale dispose que " Les travailleurs indépendants exerçant leur activité par l'intermédiaire d'une personne dont l'activité consiste à mettre en relation par voie électronique plusieurs parties en vue de la vente d'un bien ou de la fourniture d'un service peuvent autoriser par mandat cette personne à réaliser par voie dématérialisée les démarches déclaratives de début d'activité auprès du centre de formalités des entreprises compétent conformément aux dispositions du code de commerce.

Lorsqu'ils relèvent de l'article L 133-6-8 ou du 35° de l'article L 311-3, les travailleurs indépendants ainsi que les personnes affiliées au régime général en application du même 35° peuvent autoriser par mandat la personne mentionnée au premier alinéa du présent article à procéder à la déclaration du chiffre d'affaires ou de recettes réalisés au titre de cette activité par son intermédiaire ainsi qu'au paiement des cotisations et contributions de sécurité sociale dues à compter de leur affiliation, au titre des périodes correspondant à l'exercice de cette activité, auprès des organismes de recouvrement concernés.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues sont prélevées par la personne mentionnée au même premier alinéa sur le montant des transactions effectuées par son intermédiaire. Ce paiement vaut acquit des cotisations et contributions de sécurité sociale par ces personnes."

Tous les travailleurs indépendants utilisant ces plateformes numériques pour exercer leurs activités peuvent donner un mandat pour faire réaliser par la plateforme numérique les démarches déclaratives du début de l'activité.

Les personnes étant affiliées au RSI ou au régime général en vertu du dépassement du seuil des 23 000 € de recettes dans leur activité de location meublée de tourisme sont concernées par cette possibilité de mandater les plateformes numériques pour le paiement de leurs cotisations sociales.

Analyse critique

C'est le grand n'importe quoi du délire administratif. Pourquoi faire simple quand on peut faire très compliqué. L'affiliation au régime général avec un calcul forfaitaire du revenu professionnel, différent selon que le meublé est classé ou non, mérite une mention particulière. La gestion des personnes qui sont aux limites des seuils va poser de nombreux problèmes. Bon courage à tous.

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