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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 21 août 2017 08:07

Le nouveau régime social des meublés de tourisme

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Suite à diverses publications de l'URSSAF, je propose de faire le point sur le nouveau régime social des meublés de tourisme

Il existe différents types de loueurs meublés.

Les loueurs meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont nécessairement assujettis au RSI. 

Pour être loueur meublé professionnel il faut que "ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts." (art. L 613-1 8° du code de la sécurité sociale). 

D'un point de vue fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an et qui en tirent plus de la moitié de leur revenu imposable, c'est-à-dire les LMP.

Ceux qui ne remplissent pas ces conditions sont des loueur en meublés non-professionnels (LMNP).

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise n'est pas en principe applicable aux LMNP car ce régime suppose de devoir être affilié au RSI, ce qui n'était pas le cas avant. Mais précisément cela vient de changer pour certains LMNP.

Les LMNP sont parfois assujettis au RSI depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale (transferé au L 611-1) indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au RSI ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime RSI si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.

Les personnes qui exercent l'activité de chambre d'hôtes, à distinguer de celle de meublé de tourisme, sont en principe selon moi des commerçants et relèvent d'une affiliation obligatoire au RSI (sauf dans certains cas pour les activités agricoles accessoires), sous réserve d'une exonération si leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 100 €. Ces personnes ne sont pas concernées par cette nouvelle réglementation.

L'option pour le régime général

Pour éviter l'affiliation au RSI, les loueurs en meublé de tourisme qui dépassent 23 000 € de recettes annuelles peuvent opter pour le régime général.

L'URSSAF propose un simulateur de cotisations sociales pour les loueurs qui souhaient opter pour le régime général.

L'option du régime général est possible pour tous les LMNP de tourisme tant que leurs recettes sont comprises entre 23 000 € et 82 800 €  en 2017.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de Sécurité sociale sont dues aux taux de droit commun. Elles sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 %, ou de 87 % pour les activités de location de locaux d’habitation meublés de tourisme classés.

Les cotisations sociales sont alors calculées sur la base des recettes, ce qui fait penser au régime micro en fiscalité, mais si j'ai bien compris, le fait d'être au réel ou en micro au plan fiscal est sans effet sur le calcul des cotisations sociales en cas d'option pour le régime général : dans tous les cas, elles sont calculées sur la base des recettes.

A combien s'élèvent les cotisations RSI ?

Le taux global est d'environ 41 % des revenus (avant plafonnement).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 198 € (régime 2017). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations. Voir le site du RSI

Dans quels cas il peut être intéressant d'être assujetti aux cotisations sociales ?

Cela peut permettre de bénéficier d'une couverture maladie lorsque la personne ne relève d'aucun régime obligatoire. C'est souvent moins coûteux que le régime CMU qui prévoit des cotisations en fonction des revenus fiscaux globaux.

Cela peut permettre d'obtenir des trimestres de cotisations retraites pour obtenir une pension complète à l'âge du départ à la retraite.

Je propose de reprendre le tableau de l'URSSAF qui introduit les différentes situations.

Seuil d'appréciation de l'activité professionnelle Situation Options possibles

Revenus de la location de logements meublés de courte durée

> 23 000€

Je suis déjà un travailleur indépendant sans être micro-entrepreneur 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels indépendants sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
Je suis déjà micro-entrepreneur, 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels Micro-Entrepreneur sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
J'ai un autre statut (salarié, sans emploi, retraité, fonction publique et régimes spéciaux…etc) 3 options :
- Travailleur Indépendant : https://www.rsi.fr
- Micro-Entrepreneur : http://www.lautoentrepreneur.fr/
- Option pour le Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr


La location meublée de tourisme via les plateformes numériques

L'URSSAF a publié le 3 juillet 2017, sur son site un article abordant les activités relevant de l'économie collaborative pour rappeler que celles-ci font l'objet d'obligations sociales.

Les obligations sociales doivent aussi être communiquées par les plateformes à leurs utilisateurs

" Les entreprises (…) qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d'un bien, de la fourniture d'un service ou de l'échange ou du partage d'un bien ou d'un service sont tenues de fournir, à l'occasion de chaque transaction, Une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire" d'après l’article 87 de la loi de finances 2015 pour l’année 2016.

Ainsi, les plateformes doivent informer leurs utilisateurs sur leurs obligations sociales.

Les démarches sociales peuvent être réalisées par les plateformes.

L'article L 133-6-7-3 du Code de la Sécurité sociale dispose que " Les travailleurs indépendants exerçant leur activité par l'intermédiaire d'une personne dont l'activité consiste à mettre en relation par voie électronique plusieurs parties en vue de la vente d'un bien ou de la fourniture d'un service peuvent autoriser par mandat cette personne à réaliser par voie dématérialisée les démarches déclaratives de début d'activité auprès du centre de formalités des entreprises compétent conformément aux dispositions du code de commerce.

Lorsqu'ils relèvent de l'article L 133-6-8 ou du 35° de l'article L 311-3, les travailleurs indépendants ainsi que les personnes affiliées au régime général en application du même 35° peuvent autoriser par mandat la personne mentionnée au premier alinéa du présent article à procéder à la déclaration du chiffre d'affaires ou de recettes réalisés au titre de cette activité par son intermédiaire ainsi qu'au paiement des cotisations et contributions de sécurité sociale dues à compter de leur affiliation, au titre des périodes correspondant à l'exercice de cette activité, auprès des organismes de recouvrement concernés.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues sont prélevées par la personne mentionnée au même premier alinéa sur le montant des transactions effectuées par son intermédiaire. Ce paiement vaut acquit des cotisations et contributions de sécurité sociale par ces personnes."

Tous les travailleurs indépendants utilisant ces plateformes numériques pour exercer leurs activités peuvent donner un mandat pour faire réaliser par la plateforme numérique les démarches déclaratives du début de l'activité.

Les personnes étant affiliées au RSI ou au régime général en vertu du dépassement du seuil des 23 000 € de recettes dans leur activité de location meublée de tourisme sont concernées par cette possibilité de mandater les plateformes numériques pour le paiement de leurs cotisations sociales.

Analyse critique

C'est le grand n'importe quoi du délire administratif. Pourquoi faire simple quand on peut faire très compliqué. L'affiliation au régime général avec un calcul forfaitaire du revenu professionnel, différent selon que le meublé est classé ou non, mérite une mention particulière. La gestion des personnes qui sont aux limites des seuils va poser de nombreux problèmes. Bon courage à tous.

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36 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Philippe Chinouilh lundi, 09 octobre 2017 12:06 Posté par Philippe Chinouilh

    Bonjour,
    Je vous suis depuis quelques temps ; merci pour ces explications très claires, et qui posent bien le problème.

    Par contre, malgré des recherches assez poussées, je ne trouve pas de solution à ma situation qui est peut-être particulière et que j'expose ci-dessous :
    - Je suis LMNP (Location de gîtes non classés) et souhaite rester "Non Professionnel",
    - Je ne fournis pas de prestations para-hôtelières,
    - Mes recettes de LMNP dépassent largement le seuil des 23000 euros (de l'ordre de 80 000 euros en 2017),
    - Je ne suis pas assujetti à la TVA,
    - Fiscalement, j'ai choisi le régime réel simplifié car j'ai des amortissements conséquents qui conduisent à un résultat fiscal faible (quelques milliers d'euros), voire déficitaire.
    Je ne souhaite donc en aucun cas être imposé fiscalement ou cotiser socialement par un pourcentage sur les recettes,
    - Je suis par ailleurs retraité ; le montant de ma retraite dépasse le revenu (au sens bénéfice/ déficit) LMNP, mais est inférieur aux recettes (CA) de cette activité.

    - Je cherche donc à respecter la nouvelle réglementation du code de la sécu, me contraignant à cotiser au RSI ; cependant, comme je l'ai précisé plus haut, je veux rester LMNP (il semble que j'en ai le droit) et rester fiscalement au réel simplifié.
    - Un interlocuteur RSI contacté par téléphone me dit qu'il faut que mon activité soit immatriculée au RCS pour pouvoir cotiser au RSI,
    - La CCI de mon département me dit que si je m'immatricule au RCS, je deviendrai professionnel, donc LMP puisque les trois conditions pour l'être seront réunies.

    Comment sortir de cette impasse ?
    Merci de votre aide, j'ai le sentiment que vous êtes parmi ceux qui dominent le mieux cette nouvelle réglementation.

    Cordialement,
    Philippe Chinouilh

  • Lien vers le commentaire Guez vendredi, 01 décembre 2017 11:22 Posté par Guez

    Bonjour,
    Je suis en LMNP (meublé touristique classé) depuis plusieurs année et j'ai toujours préféré opté pour le régime micro-fiscal qui me permettait un abattement forfaitaire de 71% sur mes recettes.
    Depuis la loi de novembre dernier, compte-tenu de mes recettes locatives, j'ai du m'inscrire au RCS et au RSI en début d'année 2017.
    Les cotisations sur les recettes brutes sont de 6% (mais il faut être classé et donc faire payé plus de taxe de séjour aux locataires).
    En fonction de sa situation, on peut opter en complément pour le prélèvement forfaitaire libératoire sur le revenu de 1,7% sous réserve de respecter les seuils fiscaux de l'année N-2. Pour ma part, j'y ai souscrit et cela remplace l'impôt sur le revenu que je payais sur 29% de mes recettes. Mais attention, ce montant "imposable" sera pris en compte pour calculer les tranches d''imposition des autres revenus du foyer.
    Autrement dit sachant que mes recettes sont X et les autres recettes du foyer Y
    - Mes charges sociales sont de 6% de X
    - Mon IR sur ces recettes est de 1.7% de X
    - Mon IR sur les autres recettes du foyer se calcule sur le taux de la tranche d'impositions (Y + 21% de X) appliquée à Y

    Au final, cela me donne une couverture sociale et des droits à la retraite. Personnellement, je trouve cela très correct en l'état (pourvu que cela ne change pas...).

    PS : Malgré mes demandes répétées depuis le début de l'année, le système informatique de l'URSSAF et du RSI n'est toujours pas à jour pour prendre en compte l'activité de loueur meublé de tourisme classé ces taux. Cela progresse néanmoins car je viens tout juste de recevoir un formulaire de paiement qui prend en compte l'activité de loueur de meublés touristiques classés (j'insiste sur classé car sinon les taux sont bien moins favorables) .... J'y trouve un taux de 7% (et non les 7,8% prévus) pour les cotisations sociales et l'impot....

    Je vais commencer par payer cela mais il reste donc encore un peu de travail à faire coté URSAAF et RSI
    Thierry

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 01 décembre 2017 14:55 Posté par Duvaux Paul

    Merci pour ce témoignage. En tout état de cause, même en l'absence de classement la taxe de séjour est due.

  • Lien vers le commentaire Grange dimanche, 07 janvier 2018 23:12 Posté par Grange

    Bonjour,

    Exemple :
    je loue des gites classés meublés de tourisme donc avec abattement
    de 71% pour calculer l'assiette des cotisations sociales

    et

    les recettes de ces locations sont supérieures à 23000 € (donc je
    dois m'affilier au régime de la sécurité sociale)

    et

    je suis par ailleurs salarié (donc je peux opter pour le régime
    général avec taux de cotisation de 6,05% pour 2018)

    Si , en année de croisière, mes recettes sont de 25000 € est ce que
    je paie :

    1) pour la partie de recettes jusqu'à 23000 € : csg+crds : au
    taux de 17,2% (pour 2018) avec assiette = 23000 x (100%-71%) = 6670
    soit une cotisation de 6670 x 17,2% = 1147) à laquelle s'ajoutent,
    pour la partie de recettes excédent 23000 € les cotisations
    sociales liées au régime général au taux de 6,05% (pour 2018)
    avec assiette = (25000-23000) x (100%-87%) = 260 soit une
    cotisation de 260 x 6,05% = 16. Total : 1147+16= 1163

    ou

    2) uniquement des cotisations sociales liées au régime général au taux de
    6,05% sur 25000 avec assiette = 25000 x (100%-87%) = 3250 soit une
    cotisation de 3250x6,05%=197.


    Merci pour votre éclairage.

    Cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 08 janvier 2018 10:47 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Mais 23 000 € n'est pas un seuil pour le calcul des cotisations, c'est seulement une condition d'assujettissement. Donc il ne faut pas tenir compte de ce seuil pour le calcul.

  • Lien vers le commentaire Dubrana vendredi, 19 janvier 2018 13:32 Posté par Dubrana

    Bonjour
    Merci pour cet article très complet. Toutefois je ne suis pas sûre de comprendre si en tant LMNP avec un chiffre d’affaires supérieur à 23000€, l’assujettissement au régime général viendra remplacer les contributions sociales générales sur le revenu du patrimoine ou s’y cumuler. Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 19 janvier 2018 16:00 Posté par Duvaux Paul

    substitution et non pas de cumul qui est impossible.

  • Lien vers le commentaire ALINE lundi, 22 janvier 2018 16:38 Posté par ALINE

    Bonjour,

    Je suis LMNP et souhaite m'affilier au régime général ( car salarié par ailleurs).
    Où dois-je m'inscrire ? Urssaf ?

    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 22 janvier 2018 17:31 Posté par Duvaux Paul

    oui

  • Lien vers le commentaire S.Porthellec mardi, 30 janvier 2018 17:46 Posté par S.Porthellec

    Bonsoir,
    Je n'arrive pas à trouver d'éléments pour savoir si je peux payer mes cotisations sociales sur la base de 6 %

    je loue des meublés de tourisme classés et j'ai lu que du coup le taux de cotisation social forfaitaire était de 6% pour 2017 et 6,05% pour 2018 et non de 22% pour des meublés du tourisme ou 12.8% pour de la chambre d'hôtes.

    Voici ce que j'arrive à trouver comme infos :
    Micro entreprise : les locations en meublé relèvent du second plafond de chiffre d'affaires, soit 70 000 €. Les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes sont soumis au premier plafond de chiffre d'affaires, soit 170 000 €.

    Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location dans leur totalité ou en partie, à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.
    Lorsqu'elle est exercée de manière habituelle, cette activité constitue une activité économique qui donne lieu à déclaration auprès d'un CFE.

    chambres d'hôtes
    Activité consistant pour un habitant à louer des chambres meublées situées à son domicile en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (au minimum fourniture du petit déjeuner et du linge de maison).
    Article L324-3 du code du tourisme.

    Dans quelles conditions, le taux réduit est-il applicable.
    Merci de votre retour

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