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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 24 août 2017 09:52

Règles d'urbanisme de la location touristique

Dans cette note je propose d'évoquer la réglementation de l'activité de location touristique sur le plan de l'urbanisme

Le règlement de copropriété peut-il interdire l'activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.

Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.

Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).

Est-il possible de sous-louer son appartement ?

Le locataire, souhaitant sous-louer son logement durant ses absences, doit nécessairement demander l'autorisation écrite de son propriétaire, si aucune clause de son contrat de bail ne permet.

En cas de violation de cette obligation, le juge peut prononcer la résiliation du contrat de bail.

Est-il possible de s'assurer quand l'activité est illicite ?

L'activité d'hébergement touristique comporte des risques.

Un touriste peut mettre le feu à l'appartement et tout l'immeuble peut bruler. Le préjudice peut être considérable.

En principe, les contrats d'assurance ne couvrent pas les conséquences de l'exercice d'une activité illégale, ou même simplement irrégulière.

Par ailleurs, même si l'activité est légale et régulière, il est peu probable que le contrat d'assurance habitation classique vise ce risque particulier.

Il faut donc demander une attestation écrite de son assureur, claire et sans réserve, confirmant la prise en charge des conséquences de cette activité par la compagnie. Mais selon moi, il n'est pas certain que l'attestation écrite suffise si l'activité est illégale.

Quelles sont les règles en matière de destination ?

Le fait de louer régulièrement un logement à usage d'habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l'immeuble. En effet, le local en question n'est plus destiné à l'habitation, mais à l'exercice d'une autre activité.

Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l'urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d'une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Pour les PLU adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l'urbanisme).

L’arrête du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU. Cet arrêté a été commenté par la fiche technique n° 6 du ministère du logement.

Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Dans la destination "habitation", il existe deux sous-destinations : "logement et hébergement".

Dans la destination "commerce et activités de services" figure notamment la sous-destination : "hébergement hôtelier et touristique".

Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements puisque les activités de chambres d'hôtes, les résidences étudiantes et les meublés de tourisme sans services parahôteliers sont considérées comme relevant de la destination de l'habitat.

Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations parahôtelières au sens de l'article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l'hébergement hôtelier.

Ce renvoi à la définition fiscale par la circulaire me paraît illégal et pour le moins hasardeux. En effet que viens faire un concept de TVA dans la réglementation sur l'urbanisme ?

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s'ils s'accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l'urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration (code de l'urbanisme art. R 421-17, b).

Par "changement de destination", il faut entendre un passage de l'une à l'autre des destinations mentionnées à l'article R 151-27 du code de l'urbanisme.

Les destinations des constructions comprennent des sous-destinations mentionnées à l'article R 151-28 du code de l'urbanisme.

En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.

Par exemple, à Paris, il est possible d'utiliser une boutique pour faire de l'hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l'urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail).

L'article L 480-4 du code de l'urbanisme dispose qu'en cas de violation de l'obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : "une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros."

Quelles sont les règles en matière de changement d'usage ?

L'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit :

"La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. (…)
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article."

Dans certaines communes, le changement d'usage d'un local d'habitation à un autre usage est soumis à la délivrance d'une autorisation et non pas une déclaration (communes de plus de 200 000 habitants, c'est à dire Paris et la petite couronne, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes).

134 communes sont concernées en France par le changement d'usage. Mais beaucoup de communes concernées ne font aucun contrôle des changements d'usage.

Selon la réglementation évoquée, la location meublée de courte durée régulière constitue un changement d'usage. Peu importe l'importance des services parahôteliers. Peu importe également que les clients soient des touristes ou non.

Le changement d'usage est plus largement défini que le changement de destination.

Mais en revanche, la location meublée de longue durée ou encore la location meublée ponctuelle ne semblent pas concernés par l'obligation de déclaration d'un changement d'usage.

De même l'activité de chambre d'hôtes ne paraît pas concernée par cette réglementation.

La compensation accompagnant la demande d'autorisation de changement d'usage

Lorsque le changement d'usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d'habitation, en compensation, de celui qui fait l'objet du changement d'usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1 m² du local destiné à changer d'usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l'habitation.

A Paris, il s'agit d'une compensation "renforcée", c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l'usage professionnel, par 2 m² à usage d'habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s'applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

La possibilité de demander des autorisations temporaires de changement d'usage

La loi ALUR a intégré un nouvel article L 631-7-1 A au code de la construction et de l'habitation. Il donne la possibilité aux communes d'instaurer un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage. Le conseil municipal délibérant doit préciser les critères de délivrance d'une telle autorisation.
A ce jour, Paris n'a pas prévu un tel régime.

Le défaut de demande d'autorisation de changement d'usage

L'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation stipule qu'en cas de non-respect des obligations issues de l'article L 631-7, le loueur peut être est condamné.
La condamnation est une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

L'article 59 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 a fait passer le montant des amendes de 25 000 à 50 000 €.

En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, l'article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation permet des sanctions pénales.

Les sanctions possibles sont : l'emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

Quelles sont les règles en matière de déclaration obligatoire du meublé de tourisme ?

Selon l'article L 324-1-1 du code du tourisme : "toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non […], doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé".

Donc, il existe en plus une obligation générale de déclaration à la mairie de toute activité de meublé de tourisme, même en dehors de la réglementation en matière d'urbanisme ou de changement d'usage.

Ce même article précise :

"Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986."

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise :

"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

L'instauration d'une déclaration des meublés par Internet

Selon le II de l'article L 324-1-1 du code du tourisme :

"II.-Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Lorsqu'elle est mise en œuvre, cette déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration mentionnée au I du présent article.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration."

C'est une obligation nouvelle instaurée à compter de décembre 2017 à Paris, et aussi à Bordeaux et Cannes. Elle est susceptible d'être appliquée dans les villes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne qui sont concernées par l'obligation de demande de changement d'usage.

Quelles sont les obligations en matière de sécurité ?

Certaines règles de sécurité s'imposent à tous les locaux d'habitation : détecteur de fumées, affichage des consignes de sécurité et porte coupe-feu dans les copropriétés.

Les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à une réglementation spécifique relativement complexe (voir R 123-2 et suivants code de la construction et de l'habitation et arrêté du 25 juin 1980).

Cette réglementation impose dans certains cas certains équipements et le contrôle de la commission de sécurité.

Il est indispensable de consulter un organisme compétent en matière de sécurité pour faire vérifier le respect de la réglementation sur ce point.

4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Alex_59 lundi, 28 août 2017 11:25 Posté par Alex_59

    Bonjour,

    Je vous contacte suite a votre article. Nous souhaitons souhaitons ouvrir une chambres d’hôtes sur une parcelle agricole où se situe une maison (avec permis de construire) de plus de 30 ans à usage d'habitation. La parcelle étant de petite taille, l'agriculture ne peut être l'activité principale. Un changement de destination (demande préalable) pour l'activité de chambres d’hôtes a donc été demandé mais refusé...car elle serait l'activité principale. Quels seraient les peines encourues si l'activité de chambres d’hôtes est réalisé sans accord ? Connaissez-vous des alternatives ?
    Cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 28 août 2017 12:17 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. La sanction sur la violation de la destination est selon moi peu significative sauf dossier sensible. Le problème est plutôt constitué par l'assurance.
    L'article L 480-4 du code de l'urbanisme dispose qu'en cas de violation de l'obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : "une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros."

  • Lien vers le commentaire Jérémy75 mardi, 12 septembre 2017 06:31 Posté par Jérémy75

    Bonjour,

    J'ai rencontré la mairie de PARIS au sujet des changements d'usage et de destination.
    Ils m'ont indiqué qu'il fallait à la fois une autorisation de changement d'usage et de destination pour effectuer de la location meublée de courte durée classique (nono classée) à PARIS. Selon votre article et mes différentes recherches, le changement de destination est nécessaire uniquement lorsque les locations meublées sont dites de tourisme, c'est à dire classé, et/ou proposant des prestations parahotellières.

    Pourriez)vous m'éclairer sur ce point s'il vous plait?

    Merci

    Jérémy

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 12 septembre 2017 08:48 Posté par Duvaux Paul

    Ce n'est pas ce que je dis dans mon article où j'évoque la nouvelle réglementation applicable aux PLU récents, ce qui n'est pas le cas de celui de la mairie de Paris. Cela dit en pratique, s'il faut un changement d'usage, le changement de destination ne rajoute aucune contrainte particulière (sauf règles particulière du PLU sur ce point).

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