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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 25 octobre 2017 17:41

Le nouveau régime de l'impôt sur la fortune immobilière pour la location meublée et la parahôtellerie

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Attention ce mémo n'est pas à jour. Il est devenu en partie faux depuis la publication de la loi de finances. J'invite les lecteurs à lire la dernière note sur le sujet

 

La loi de finances pour 2018 prévoit le remplacement de l'ISF par l'IFI.

Le texte n’est pas encore voté donc mes commentaires sont fait sous la réserve du vote définitif et des commentaires administratifs qui viendront expliciter les règles.

Le nouvel impôt ne concerne que l'immobilier.

Dans certains cas, il sera possible d'y échapper grace à l'investissement dans la location meublée mais surtout dans la parahôtellerie.

S'agissant de la location meublée, en principe rien ne change, les activités de location meublées seront assujetties à l'IFI. Seules seront exonérées les activités qui pouvaient être exonérées en application des règles ISF. Donc seuls les LMP au sens de l'ISF seront exonérés d'IFI.

Rappelons que cela suppose que l'activité donne lieu à l'immatriculation au registre du commerce, à la réalisation de recettes supérieures à 23 K€ et à la réalisation d'un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels.

Même si le régime des LMP ne change pas avec l'IFI, il y aura sans doute plus de personnes qui chercheront à bénéficier de l'exonération en investissant dans la location meublée.

En pratique, cela concerne des personnes qui investissent une fortune significative et qui n'ont pas d'activité professionnelle importante. Il s'agit surtout de retraités car il a été admis que les pensions de retraite ne soient pas considérées comme des revenus professionnels pour le régime ISF.

Il faudra toutefois attendre les commentaires de l'administration pour vérifier si certaines règles admises par l'administration en matière d'ISF seront étendues à l'IFI.

A ce jour, le régime ISF des sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée reste très incertain. Et donc le même problème va se poser pour l'IFI.

S'agissant des activités parahôtelières, elles seront selon moi le plus souvent exonérées d'IFI, même si elles n'étaient pas exonérées d'ISF.

En effet, les immeubles détenues directement par les entreprises ne sont pas concernés par l'IFI, sous réserve que les immeubles soient effectivement affectés à l'activité professionnelle de l'entreprise.

Donc les personnes qui détiennent une entreprise hôtelière ou parahôtelière ne peuvent pas être assujettis à l'IFI à raison de la valeur de leur entreprise et même si l'actif de cette entreprise est constitué par des immeubles.

Selon les règles ISF, l'exonération de la parahôtellerie supposait l'exercice de l'activité principale, comme pour toute exonération professionnelle.

Mais cette exigence disparaît avec l'IFI puisque les entreprises sont exonérées, même pour les propriétaires des entreprises qui n'y exercent aucune activité, et même pour les propriétaires qui ne détiennent qu'une participation minoritaire, par exemple dans une SARL de famille.

La seule réserve est le cas où les immeubles sont détenus à part dans le patrimoine privé et loués à l'entreprise de parahôtellerie. Dans cette situation, il n'y a pas d'exonération automatique. C'est seulement si l'entreprise est un bien professionnel au sens du régime de l'ISF que les immeubles loués à l'entreprise peuvent relever de l'exonération IFI. Le régime ancien de l'exonération des biens professionnels au sens de l'ISF va de facto perdurer dans la réglementation de l'IFI.

En conclusion, il faut noter que l'IFI va sans doute encourager les investissements dans la location meublée et la parahôtellerie, pour essayer d'obtenir l'exonération d'un patrimoine immobilier.

Mais en pratique, c'est surtout l'activité parahôtelière qui permet d'échapper facilement à l'impôt.

Si vous voulez investir dans l'immobilier et échapper à l'IFI, achetez une maison ou un appartement affectés à une activité de meublé de tourisme avec services parahôteliers. L'exonération est acquise même si vous n'exercez pas vous-même l'activité.

Lu 996 fois Dernière modification le mercredi, 17 janvier 2018 18:27

5 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Patrick jeudi, 30 novembre 2017 18:00 Posté par Patrick

    Bonjour Maître,
    Peut-on en conclure que les investisseurs en chambres d'EHPAD et en résidences étudiantes peuvent aussi sortir de l'IFI les biens destinés à ces activités ?
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 01 décembre 2017 14:46 Posté par Duvaux Paul

    L'activité de location meublée est exonérée d'IFI selon les mêmes règles que l'ISF : seuls les LMP au sens de l'ISF sont exonérés d'IFI.

  • Lien vers le commentaire DUFAU mardi, 05 décembre 2017 14:40 Posté par DUFAU

    Bonjour,

    Je suis LMP en SARL de famille à l' IR avec un capital de 2 200 000 euros. Mon résultat fiscal est à O chaque année. Je suis retraité et j'exerce mon activité lmp à temps plein. J'ai effectué pour mes enfants en 12/2012 un pacte Dutreilh pour 1 200 000 euros.

    Pouvez-vous me dire si dans mon cas je dois payer l'IFI sachant que le projet de loi de l'IFI semble être favorable pour moi ? (article 12 du paragraphe 26 concernant les SARL DE FAMILLE)
    Bien cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 05 décembre 2017 15:48 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. La réforme est sans effet pour la location meublée.

  • Lien vers le commentaire Thierry vendredi, 05 janvier 2018 08:59 Posté par Thierry

    Bonjour,

    Depuis cette année, j'exploite en tant que micro-entrepreneur un meublé touristique classé. J'ai donc un numéro de SIRET, cotise à l'URSAAF dans le cadre de cette actvité. Les revenus que j'en tirent sont supérieurs aux autres revenus du foyer. Mais je ne relève aps du règime fiscal LMP.
    De votre point de vue est-ce que le bien immobilier qui sert à cette activité rentre dans le champ de l’exonération ? Serait il utile d'écrire à l'administration pour demander un rescrit ?

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