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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 11 janvier 2018 17:47

Comment échapper à l'IFI par la location meublée ou la parahôtellerie

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Suite à la loi de finances pour 2018, l'impôt sur la fortune (IFI) remplace l'ISF.

Est-ce une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé et les propriétaires de biens exploités en parahôtellerie ? Plutôt oui, mais avec des nuances.

Je propose mon analyse de ce régime mais attention, à ce stade, le texte reste peu clair et je ferai peut-être des correctifs. En tout état de cause, cette note est faite "à chaud" sur la base du seul texte légal, et sans avoir encore le moindre commentaire administratif.

Pour les loueurs en meublé

Pour les loueurs en meublé, le régime change apparemment assez peu. Les loueurs en meublé doivent être taxés à l'IFI comme ils l'étaient à l'ISF.

Le problème c'est que le texte est très mal rédigé et plusieurs interprétations sont possibles.

Pour les loueurs en meublé, il est prévu un régime de faveur pour les exploitants individuels qui réalisent plus de 23 K€ de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Il faut donc que l'activité de location meublée soit bénéficiaire et que les bénéfices de l'activité soient supérieurs aux autres bénéfices professionnels du foyer fiscal.

Ce régime d'exonération reprend deux des trois conditions de l'exonération ISF.

Mais il n'y a plus la condition d'inscription au registre du commerce. Cette condition était absurde car la location meublée est une activité civile. Elle sera sans doute supprimée également en matière d'impôt sur le revenu et un recours au Conseil Constitutionnel est en cours sur l'obligation d'inscription au registre du commerce en matière d'impôt sur le revenu (CE n° 408176 du 20 novembre 2017, décision du Conseil Constitutionnel prévue le 30 janvier 2018).

Mais si on fait une interprétation littérale du texte, il faut aussi selon moi que l'exploitant individuel exerce son activité principale dans son entreprise de location meublée. Ce n'est manifestement pas l'intention du législateur. Mais c'est pourtant ce que prévoit le texte.

Pour les personnes qui exercent l'activité de location meublée par l'intermédiaire d'une société de personnes ou d'une société de capitaux, le texte légal prévoit, implicitement, que l'exonération n'est possible que si elles remplissent les conditions de droit commun en matière d'exonération des locaux affectés à l'activité principale (en ce sens voir l'article 975 V du CGI). Le texte n'impose pas les conditions de chiffre d'affaires ou de revenus qui s'appliquent aux exploitants individuels mais il faut respecter nécessairement les conditions de droit commun de l'exonération de l'activité principale prévus aux I à IV de l'article 975 du CGI.

Cela risque de rendre difficile l'exonération IFI des parts d'EURL transparentes ou de SARL de famille exerçant l'activité de location meublée car il est rare que le gérant d'une EURL de location meublée y exerce son activité principale, au sens d'une activité principale imposant des diligences personnelles les plus importantes.

Le seul point positif est que, pour ce régime d'exonération et seulement pour les sociétés, l'activité meublée est assimilée à une activité commerciale éligible à l'exonération des biens professionnels de droit commun.

En conséquence, il peut être envisagé par exemple d'investir massivement dans des locaux meublés à travers une société de capitaux assujettie à l'impôt sur les sociétés. Cela peut permettre d'avoir l'exonération d'IFI, à condition notamment d'exercer des fonctions de direction rémunérée dans la société et que la rémunération versée dépasse les autres revenus professionnels personnels du dirigeant.

Pour les parahôteliers

Rappelons que les parahôteliers sont les personnes qui exercent une activité de location meublée assortie des prestations parahôtelières significatives de telle sorte que leur activité est de nature commerciale.

Selon les services fiscaux, cela suppose de réaliser au moins trois services parahôteliers sur les 4 suivants : réception des clients, nettoyage des locaux, linge de maison et petits déjeuners dans des conditions similaires aux hôtels.

Le régime légal de l'IFI ne donne aucune définition précise de la parahôtellerie et selon moi, la définition des services fiscaux n'a aucune valeur légale obligatoire en matière d'IFI. Cela étant, en pratique, il est judicieux de s'y tenir.

Les parahôteliers ne sont pas des loueurs en meublé et ils relèvent exclusivement des règles de droit commun.

Donc si l'activité est exercée sous la forme d'une société, ils échappent nécessairement à l'IFI à hauteur des investissements réalisés en matière parahôtelière. Cette exonération s'applique même si les associés sont passifs et mêmes s'ils ne sont pas dirigeants dans la société.

En effet, dans le régime de l'IFI, tous les immeubles affectés aux activités commerciales, agricoles ou libérales des sociétés ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur des parts ou actions assujetties à l'IFI.

En revanche si l'activité est exercée sous la forme d'une entreprise individuelle, l'exonération n'est possible que si l'activité est l'activité principale de l'exploitant.

Pour les entreprises individuelles, il n'y a pas d'exonération générale, contrairement aux sociétés.

Il y a là une grossière discrimination qui ne concerne pas seulement les parahôteliers mais toutes les activités. J'espère qu'elle sera corrigée par les commentaires des services fiscaux du régime légal de l'IFI. Il y a selon moi un sérieux doute sur sa constitutionnalité.

Conclusion

En conclusion, il faudra attendre les commentaires des services fiscaux pour se faire une idée plus précise du régime applicable. Il est vraisemblable que le régime légal de l'IFI soit encore modifié, soit par la doctrine administrative, soit même par des ajustements législatifs.

Mais je pense que la location meublée et la parahôtellerie devraient offrir des moyens très intéressants pour investir dans l'immobilier et échapper à l'IFI.

A ce stade, récapitulons les cas d'exonération d'IFI :

- le loueur en meublé exerçant à titre individuel qui, au stade du foyer, réalise un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ et qui obtient un bénéfice supérieur aux autres revenus professionnels du foyer,

- l'associé d'une société exerçant l'activité de location meublée à condition d'en être le dirigeant et sous certaines conditions,

- l'associé d'une société exerçant l'activité de parahôtellerie et sans aucune condition supplémentaire,

- l'exploitant individuel parahôtelier qui en fait sa profession principale.

 

Pour les experts

Je joins ci-après les articles 966 et 975 du CGI, qui sont selon moi très mal rédigés, et qui devront nécessairement être précisés ou même revus. J'ai mis en gras les passages les plus intéressants.

Il y a lieu d'observer une incohérence flagrante du texte. Les loueurs en meublés qui remplissent certaines conditions (plus de 23 K€ de CA et CA> autres revenus pro) sont considérés comme remplissant la condition d'activité professionnelle. Mais il n'est pas dit pour autant qu'ils sont exonérés d'IFI et en particulier qu'ils sont alors présumés remplir la condition d'activité principale.

C'est nul, c'est obscur, c'est honteux. Je donne un 0 pointé au rédacteur du texte. Pourquoi ne pas dire les choses clairement et simplement ? Pourquoi faut-il rédiger un texte de loi qui concerne des centaines de milliers de personne de telle sorte que ces personnes ne puissent pas le comprendre, même avec l'aide de leur avocat ?

 

 Article 966 :

"I.-Pour l'application de l'article 965, n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société ou un organisme d'une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.

II.-Pour l'application de l'article 965, sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35, à l'exception de celles mentionnées au I du présent article.

Sont également considérées comme des activités commerciales les activités de sociétés qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers."

 

Article 975 :

"I.-Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.

Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent I affectés à différentes activités pour lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les différentes activités professionnelles exercées sont soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des activités précitées.

II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.

Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent II affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des sociétés précitées.

III.-1. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés, sous réserve que le redevable :

1° Exerce dans la société la fonction de gérant, nommé conformément aux statuts d'une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, d'associé en nom d'une société de personnes ou de président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d'une société par actions.

Les fonctions mentionnées au premier alinéa du présent 1° doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale, dans les catégories imposables à l'impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l'entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France. Cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l'exclusion des revenus non professionnels ;

2° Détienne 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs.

Les titres détenus dans les mêmes conditions dans une société possédant une participation dans la société dans laquelle le redevable exerce ses fonctions sont pris en compte à proportion de cette participation.

Le respect de la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société prévue au premier alinéa du 2° n'est pas exigé après une augmentation de capital si, à compter de la date de cette dernière, le redevable remplit les trois conditions suivantes :

a) Il a respecté cette condition au cours des cinq années ayant précédé l'augmentation de capital ;

b) Il détient 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs ;

c) Il est partie à un pacte conclu avec d'autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d'orientation dans la société.

Par dérogation au premier alinéa du 2°, la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société n'est pas exigée des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

2. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1 affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés dont les parts ou actions sont détenues directement par le gérant, nommé conformément aux statuts d'une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, le président, le directeur général, le président du conseil de surveillance ou le membre du directoire d'une société par actions, qui remplit les conditions prévues au 1° du même 1, lorsque la valeur des titres qu'il détient dans cette société excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable, y compris les biens ou droits immobiliers précités.

IV.-1. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés soumises, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés lorsque chaque participation, prise isolément, satisfait aux conditions prévues au III. Toutefois, la condition de rémunération prévue à la seconde phrase du second alinéa du 1° du 1 du même III est respectée si la somme des rémunérations perçues au titre des fonctions énumérées au premier alinéa du même 1° dans les sociétés dont le redevable possède des parts ou actions représente plus de la moitié des revenus mentionnés à la même phrase.

Lorsque les sociétés mentionnées au premier alinéa du présent 1 ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires, la condition de rémunération normale s'apprécie au regard des fonctions exercées dans l'ensemble des sociétés dont les parts ou actions répondent aux conditions du III.

2. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1 du présent IV affectés par le redevable mentionné aux I ou II dans une ou plusieurs sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque chaque participation, prise isolément, satisfait aux conditions prévues au III.

V.-Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ;

2° L'exercice, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou un organisme, d'une activité de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

VI.-Les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n'en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés."

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire CLEMENT lundi, 22 janvier 2018 17:43 Posté par CLEMENT

    Je suis retraité et gérant de notre LMP en SARL de Famille, assujetti à l'impôt sur le revenu.
    Je remplis toutes les conditions pour être LMP, mais je ne retire pas de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
    Par contre, l'activité LMP est mon activité principale imposant les diligences personnelles les plus importantes.
    A ce jour je ne suis pas assujetti à l' ISF, car nous avons fait un pacte Dutreil depuis 5 ans avec mes enfants. Cela me permettait de ne pas faire de déclaration ISF, car nous étions de ce fait en dessous du plafond.

    Le pacte Dutreil ne rentrant plus dans le calcul de l'IFI, pouvez-vous me dire si je deviens assujetti à cet impôt ?

    Avec mes remerciements.
    Bien cordialement.

  • Lien vers le commentaire PIERRE vendredi, 06 avril 2018 15:33 Posté par PIERRE

    Sur Service-Public-pro.fr lu le 06.04.2018 , il est indiqué :

    Les locaux d'habitation loués meublés peuvent être qualifiés de bien professionnels exonérés d'IFI si :
    - les recettes annuelles de l'activité sont supérieures à 23000 €
    - ces recettes constituent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

    On parle bien de recettes et pas de revenus. Cela lève le doute. Il ne s'agit pas de revenus mais bien de recettes liées à l'activité de LMP.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 10 avril 2018 07:52 Posté par Duvaux Paul

    Il n'y aucun doute, le texte de loi évoque les revenus et non les recettes. Un site administratif n'a aucune valeur légale, sauf le BOFIP.

  • Lien vers le commentaire taverne mercredi, 30 mai 2018 09:34 Posté par taverne

    Bonjour, Pour l'IFI, comment faut il valoriser une EHPAD ? C'est quoi les règles ? J'ai une chambre EHPAD ORPEA à Cannes sur mer et suis LMNP. J'ai acheté cette chambre en 2008 135.000€ HT avec un loyer HT de 7.000 euros environ. mon bail s'arrête en 2020. Combien dois je la déclarer à l'IFI ? Merci pour vos conseils avisés

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