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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 22 janvier 2018 15:48

Auto-entrepreneur, micro et franchise de TVA pour les loueurs en meublé et les parahôteliers après la réforme de la loi finances pour 2018

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La présente note vise à faire le point sur le régime micro, le régime de l'auto-entrepreneur et le régime de la franchise de TVA, après la réforme de ces régimes intervenue par la loi de finances pour 2018.

Le doublement des seuils du régime micro fiscal

La réforme de 2018 a pour principal conséquence de doubler les seuils du régime micro.

L'ancien seuil de 33 200 € passe à 70 000 €.

L'ancien seuil de 82 800 € passe à 170 000 €.

Le petit seuil (70 K€) s'applique aux loueurs en meublé simples.

Le gros seuil (170 K€) s'applique à certains loueurs en meublé : les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Pour les meublés de tourisme, le classement est une condition obligatoire pour pouvoir bénéficier du gros seuil.

Le gros seuil s'applique aussi aux prestataires parahôteliers.

Avantages et inconvénients du régime micro fiscal

Les contribuables ont le choix entre le régime réel ou le régime micro.

En régime micro, les obligations comptables se limitent en principe au registre des recettes. C'est très simplifié.

Par ailleurs, les charges sont calculées sur la base d'un forfait : 50 % pour le petit seuil et 71 % pour le gros seuil.

Un tel forfait peut être avantageux dans certains cas et notamment pour certains loueurs en meublé qui réalisent un important niveau de recettes par rapport à une valeur de leur bien réduite. Il faut faire le calcul à chaque fois pour vérifier si le forfait est plus intéressant que le réel.

Le régime micro est aussi bien adapté quand il est peu judicieux d'inscrire l'immeuble à l'actif, en particulier en cas de location ponctuelle de la résidence principale ou en cas d'activité saisonnière.

Le régime réel présente l'énorme avantage de permettre la déduction de l'amortissement du bien. Dans de nombreux cas, cette déduction permet d'effacer les recettes. Cela permet donc de percevoir des revenus sans payer d'impôt. Mais il peut arriver que le montant des amortissements soit inférieur au forfait du régime micro surtout quand ce forfait s'élève à 71 %.

Le régime de l'auto-entrepreneur (micro-social)

Rappelons que ce régime n'est qu'une variante du régime micro, avec un régime simplifié en matière sociale. Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne pas ceux qui ne sont pas assujettis aux charges sociales. Seuls les loueurs en meublé de tourisme dépassant 23 K€ de recettes annuelles et les parahôteliers peuvent donc être intéressés par ce régime.

Ce régime s'applique dans les limites du seuil du micro-fiscal. Donc l'augmentation des seuils à 70 K€ ou 170 K€ s'applique donc aussi au régime de l'auto-entrepreneur au sens social mais seulement à compter de 2018 et non pas rétroactivement, contrairement au micro-fiscal.
Ce régime est utile à ceux qui ont dû mal à gérer leur trésorerie et à mettre de côté les charges sociales payées avec retard en régime réel. Sinon ce régime, très populaire, est sans intérêt.

La franchise de TVA : cumul possible entre micro et assujettissement à TVA

Pour les parahôteliers qui fournissent au moins 3 services parahôteliers sur 4 et les loueurs en meublé qui louent leur bien à un exploitant parahôtelier, l'activité est en principe assujettie à TVA.

Les professionnels qui ont un chiffre d'affaires inférieur à celui de la franchise ne sont pas assujettis à TVA, sauf option pour la renonciation à la franchise.

Pour la première fois s'opère une déconnexion entre le micro et le régime de la franchise de TVA.

Avant, le régime micro impliquait la franchise de TVA, même si le régime de la franchise n'impliquait pas le régime micro. Donc, le choix du régime micro impliquait d'être exonéré de TVA, ce qui n'est pas un avantage quand il faut récupérer la TVA grevant l'achat ou la rénovation des locaux.

Depuis 2018, il est possible d'être à la fois assujetti à la TVA et en régime micro.

De plus, les seuils de la franchise de TVA ne suivent plus ceux du micro. Les seuils de franchise de TVA sont de 33 200 € en cas de location à un exploitant et de 82 800 € pour un parahôtelier.

Donc un petit exploitant meublé ou parahôtelier pourra être à la fois assujetti à TVA et en régime micro.

Cela relance l'intérêt du micro pour les petits exploitants qui ont besoin d'être assujettis à TVA.

Attention au fait que l'assujettissement à TVA implique de réaliser une comptabilité justificative, alors même que le régime micro s'applique en matière de revenu.

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