jeudi, 08 février 2018 13:41

La condition d'inscription au registre du commerce est abrogée

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Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Cette condition était absurde car les la location meublée est une activité civile. Notons d'ailleurs que cette condition ne figure pas dans la nouvelle définition du LMP exonéré d'IFI (ex ISF).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l'article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l'activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil (attention en IFI le deuxième seuil est différent, il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels).

La décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant. L'abrogation est immédiate mais elle n'a pas d'effet rétroactif.

Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155. 

Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010.

Une première question est de savoir si les personnes qui n'étaient pas inscrites au RCS au début d'année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l'année 2018.

A mon avis non car, avant l'abrogation, la condition était valable et s'imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s'apprécie sur toute l'année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d'année ne seront pas LMP pour l'année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d'être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c'est leur intérêt. C'est d'autant plus vrai que l'abrogation ne porte pas sur l'article 155 mais sur l'article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l'article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l'être, par décision unilatérale.

A mon avis non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c'est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu'il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d'être LMNP plutôt que LMP.

C'est notamment le cas au moment de la revente d'un bien. Le loueur LMNP relève du régime des plus-values privées et, dans certains cas, ce régime est plus favorable que celui des LMP. Par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, il vaut mieux vendre en LMNP qu'en LMP car la plus-value privée est exonérée après 30 ans de détention et il est possible ainsi d'éviter les cotisations sociales.

Donc certaines personnes peuvent avoir intérêt à passer du statut LMP à celui de LMNP, d'autant que le changement n'entraîne pas de taxation.

La décision du Conseil Constitutionnel est d'ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d'être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n'existe plus.

Dorénavant pour cesser d'être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d'autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

Par exemple, je suis un LMP rentier célibataire, moche mais riche, et je veux devenir LMNP. C'est très simple, j'épouse une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie. Comme les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal, si le revenu de ma femme dépasse mes recettes locatives, c'est gagné, je suis LMNP. Ils furent heureux et ils eurent beaucoup de petits LMNP.

Attention au fait que tout schéma fiscal artificiel peut être considéré comme un abus de droit, mais personne n'osera dire que je me suis marié uniquement pour des raisons fiscales si mon épouse est jeune et jolie.

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32 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Steven samedi, 03 mars 2018 14:13 Posté par Steven

    Bonjour Maître Duvaux,


    Merci pour ces explications qui ont le méritent d'être clair et précises.

    J'ai pris contact avec vous pour de plus amples informations.

    Bonne journée

  • Lien vers le commentaire Marc mardi, 13 mars 2018 11:31 Posté par Marc

    Merci beaucoup Maitre Duvaux pour ces informations et la qualité globale de votre site (y compris vos photos de navigation que l'on imagine dans l'ouest de la France).
    En partant de votre exemple imagé, ne craignez vous pas fortement que dans quelques années, voire mois il vous soit nécessaire de conseiller à votre rentier riche et moche de divorcer de sa jeune et belle épouse afin de redevenir LMP ?
    Le pire n'est pas sûr de se produire mais pensez vous que le statut LMNP, qui semble être un petit "ovni" fiscal (entre amortissement et plus value) a véritablement encore un avenir, alors qu'il s'agit d'un investissement qui demande de se projeter dans le temps.....?
    Bien cordialement
    Marc

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 13 mars 2018 12:06 Posté par Duvaux Paul

    Rien n'est sûr, en fiscalité comme avec les femmes. Mais il faut savoir en profiter tout de suite.

    Le LMNP va peut-être être réformé mais il est très possible que cette réforme ne s'applique pas à ceux qui auront déjà le régime, du moins pour les biens déjà en exploitation, et de plus la réforme pourrait aussi avoir un impact limité et maintenir l'intérêt du LMNP.

    Sinon, il faudra s'adapter et on trouvera toujours des solutions, du moins avec un bon avocat fiscaliste. En tout état de cause, le régime LMP n'est pas nécessairement une mauvaise chose. C'est comme le célibat, il y a des avantages.

    Les photos c'est la Normandie.

  • Lien vers le commentaire Cricri lundi, 19 mars 2018 19:20 Posté par Cricri

    Bonjour.

    Nous ne sommes pas considéré comme commerçant, on doit nous laisser le choix…

    C’est pour cela qu’il on retiré l’inscription obligatoire au rcs.

    Je le comprends comme ça.
    Mais tout le monde se perd car rien n’est clair.

    Je vais étudier fortement le LMP, sait on jamais… sa change tout le temps …

    Sinon pour revenir au sujet :


    Suppression de l’inscription obligatoire pour les loueur en meublé professionnel (LMP)
    19 févr. 2018 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

    L’inscription obligatoire pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).

    L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

    Tout replierTout déplier

    Conditions
    Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

    l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
    les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
    ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

    Donc : l’inscription n’est pas obligatoire : nous sommes tous d’accord.
    Pour les conditions : une personne du foyer fiscal blabla… doit être immatriculé EN TANT que LMP au rcs ect ect..

    Donc une personne immatriculé en LMNP au rcs avec 100000 euros de recette même si cela dépasse 50% de son revenu est LMNP car il ne respecte pas la première condition : être inscrit en tant que LMP

    C'est paradoxal je trouve ?

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 20 mars 2018 08:47 Posté par Duvaux Paul

    Cricri c'est quoi votre question ?

  • Lien vers le commentaire Cricri mardi, 20 mars 2018 09:59 Posté par Cricri

    Bonjour.

    A ce jour, avec des recettes superieur a 23000 euros pour une personne qui ne travaille pas par exemple, cette personne à encore le choix entre s'inscrire en tant que LMNP ou LMP ?

    Car : … doit être immatriculé EN TANT que LMP au rcs
    Mais se n'est pas une obligation ?

    Dans le bofip, rien n'a changé pour le moment, et il semblerai que l'on peut facilement se défendre avec le bofip ?

    Pour changer cela , un décret ne peut être présenté pour changer une loi il me semble donc il faut attendre la loi des finances de janvier 2019 ?

    J'ai l'impression que c'est pas très clair et c'est une question d'interprétation.

    En vous remerciant

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 21 mars 2018 10:47 Posté par Duvaux Paul

    Le débat théorique est très subtil, ce qui est fréquent en droit fiscal (c'est pour cela qu'il y a des avocats fiscalistes)
    Pour l'instant l'obligation d'immatriculation n'est pas abrogée et reste en vigueur et donc effectivement il y a encore une forme de choix.
    Sauf que, en fin d'année, il est très possible que soit publiée une loi de finances avec effet rétroactif qui annulera rétroactivement pour l'année 2018 l'obligation d'inscription. Les lois de finances ont toujours un effet rétroactif naturel sur l'année en cours et cet effet rétroactif n'est pas anticonstitutionnel, sauf cas particulier.
    Ensuite il est sans doute possible de contester l'effet rétroactif de la loi, en tout cas pour ceux qui auront fait une vente immobilière en 2018 avec le statut LMNP mais même ce point pourrait se discuter.
    Mais, en pratique, en cas de vente LMNP faite en 2018, avant la publication du projet de loi de finances, cela devrait passer.

  • Lien vers le commentaire Cricri mercredi, 21 mars 2018 12:13 Posté par Cricri

    Merci pour votre réponse.

    Concernant les deux conditions :
    -recette supérieur à 23000
    -recette supérieur à notre revenu

    Pour l 'immatriculation, peut être qu'il vont laissé le choix pour s'immatriculer en LMNP OU LMP et du coup rien de va changer ?

    Le fait que cela soit rétroactif, l'état pourra donc demandé une cotisation supplémentaire sur le régime général de la sécurité social sur le résultat fiscal dégagé ( les bénéfices ) ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 21 mars 2018 13:06 Posté par Duvaux Paul

    Je serais très surpris s'ils laissaient le choix car ce choix n'a jamais été instauré volontairement par le législateur ou l'Etat. C'est un effet accidentel d'un régime légal mal conçu. La question du régime social est aussi assez délicate car de facto l'inscription obligatoire au RCS permettait l'assujettissement. Par ailleurs, il y a maintenant des LMNP assujettis. Selon moi il faudrait réformer le dispositif d'immatriculation des loueurs en meublé mais cela peut prendre 1 mois... ou 10 ans.

  • Lien vers le commentaire Cricri mercredi, 21 mars 2018 14:27 Posté par Cricri

    Oui en effet pour ceux qui sont en location saisonnière avec une recette d'ailleurs également supérieur à 23000 euros.

    En fait il faut intégrer qu'au pire , on paiera environs 35% sur nos bénéfices pour le régime général de la sécurité sociale ( et non le RSI ) mais la question sur la PUMA pour ceux qui ne travaille pas sera réglé + cotisation pour la retraite.

    Je pense à une astuce qui est de revendre des biens tout les 5 ans en passant un maximum de travaux et charges sur 5 ans pour réduire le bénéfices même si il faut faire attention à la PV qui sera intégré au résultat fiscal dégagé.
    Au moins cela permet de ne pas être requalifier en tant que marchand de bien et de faire des reventes sur du moyens terme...

    Avec les changements de fiscalité, il est vrai qu'il faut savoir prendre les devant.
    En LMNP j'ai un CA de 80000 euros actuellement et je suis en cours d'acquisition d'un immeuble qui va générer 42000 euros de loyers supplémentaires que je vais sans doute du coup passer en nu pour diversifier.

    Avez vous penser à faire un article sur le passage en LMP et les avantages qu'on peut y retirer ?

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