jeudi, 08 février 2018 13:41

La condition d'inscription au registre du commerce est abrogée

Évaluer cet élément
(12 Votes)

Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Cette condition était absurde car les la location meublée est une activité civile. Notons d'ailleurs que cette condition ne figure pas dans la nouvelle définition du LMP exonéré d'IFI (ex ISF).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l'article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l'activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil (attention en IFI le deuxième seuil est différent, il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels).

La décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant. L'abrogation est immédiate mais elle n'a pas d'effet rétroactif.

Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155. 

Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010.

Une première question est de savoir si les personnes qui n'étaient pas inscrites au RCS au début d'année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l'année 2018.

A mon avis non car, avant l'abrogation, la condition était valable et s'imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s'apprécie sur toute l'année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d'année ne seront pas LMP pour l'année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d'être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c'est leur intérêt. C'est d'autant plus vrai que l'abrogation ne porte pas sur l'article 155 mais sur l'article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l'article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l'être, par décision unilatérale.

A mon avis non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c'est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu'il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d'être LMNP plutôt que LMP.

C'est notamment le cas au moment de la revente d'un bien. Le loueur LMNP relève du régime des plus-values privées et, dans certains cas, ce régime est plus favorable que celui des LMP. Par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, il vaut mieux vendre en LMNP qu'en LMP car la plus-value privée est exonérée après 30 ans de détention et il est possible ainsi d'éviter les cotisations sociales.

Donc certaines personnes peuvent avoir intérêt à passer du statut LMP à celui de LMNP, d'autant que le changement n'entraîne pas de taxation.

La décision du Conseil Constitutionnel est d'ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d'être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n'existe plus.

Dorénavant pour cesser d'être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d'autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

Par exemple, je suis un LMP rentier célibataire, moche mais riche, et je veux devenir LMNP. C'est très simple, j'épouse une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie. Comme les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal, si le revenu de ma femme dépasse mes recettes locatives, c'est gagné, je suis LMNP. Ils furent heureux et ils eurent beaucoup de petits LMNP.

Attention au fait que tout schéma fiscal artificiel peut être considéré comme un abus de droit, mais personne n'osera dire que je me suis marié uniquement pour des raisons fiscales si mon épouse est jeune et jolie.

Lu 12353 fois

45 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 21 décembre 2018 21:16 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à MASSON : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Le passage en LMP ne fait pas perdre les amortissements en report.

  • Lien vers le commentaire MASSON jeudi, 20 décembre 2018 15:29 Posté par MASSON

    Bonjour Maître Duvaux,
    Je suis en LMNP et si la loi est créée en 2019 suite à l'inconstitutionnalité de l'inscription au RCS, je devrai passer en LMP car mes revenus de meublés dépassent ceux de notre foyer fiscal.
    Le problème est que je suis en invalidité 1ère catégorie (je continue à travailler à mi temps) et lorsque j'ai créé l'activité, je n'étais pas en invalidité. Pour exercer une activité sous le régime professionnel, je ne dois pas être en invalidité et je pense que si je passe maintenant au régime professionnel pour mettre mon mari en référence j'ai peur de perdre mes déficits dus aux amortissements.
    Qu'en pensez vous ?
    Je vous remercie de votre réponse,
    Cordialement
    Mme Masson

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 11 décembre 2018 16:04 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Paris : en principe et à ce jour le régime de plus-value qui s'applique est celui en vigueur au jour de la vente comme si la personne était LMNP depuis l'origine mais une réponse sérieuse supposerait la connaissance du dossier.

  • Lien vers le commentaire Paris mardi, 11 décembre 2018 15:29 Posté par Paris

    Bonjour,

    Merci pour votre commentaire.

    Le passage automatique de LMNP vers LMP sera t il possible dès 2018 ?
    Le retour au statut LMP, puis à nouveau au statut LMNP si une des conditions n'étaient plus rempli, permet il de bénéficier des abattement pour durée de détention depuis l'acquisition du bien ? Ou la date de retour au statut LMNP ?

    D'avance merci.

    Cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 10 décembre 2018 17:50 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Paris : oui on peut repasser LMNP si les conditions ne sont plus remplies.

  • Lien vers le commentaire Paris lundi, 10 décembre 2018 11:45 Posté par Paris

    Bonjour,

    Dans votre article écrit en février 2018, vous indiquez que ce passage de LMNP vers LMP ne pourra probablement pas être envisagé pour 2018, mais pour 2019.

    Dans le cas contraire, le passage en LMP "d'office" ferait il perdre au propriétaire la possibilité d'être imposé en cas de vente dans la catégorie des plus value immobilières des particuliers avec abattement pour durée de détention ?
    Dans l'affirmative, est ce que le propriétaire bailleur pourrait repasser en LMNP si l'une des conditions n'est plus remplie (revenu > à 23ke ou revenu supérieur à 50% des autres revenus de traitement et salaire) et bénéficier à nouveau des plus value pour particuliers avec abattement ?

    Merci pour la qualité de vos commentaires.

    Merci d'avance.

    Cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 09 décembre 2018 15:45 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Nicole : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. D'après ce que vous indiquez, vous pourriez envisager le régime micro en LMNP en utilisant l'immatriculation au greffe du tribunal (et non pas à la chambre de commerce) avec l'imprimé P0I. Mais rien ne vaut une consultation personnalisée.

  • Lien vers le commentaire Nicole samedi, 08 décembre 2018 18:00 Posté par Nicole

    Bonjour
    Enfin des réponses et une approche précise de juriste, merci ! Toutefois j’ai beau lire et relire votre exposé et réponses au courrier, je ne suis pas sûre de la conclusion que je pourrais tirer pour mon cas.

    Ayant peu de revenus (non imposable), j’ai besoin de louer en 2019 (via le site en vogue), ma résidence principale (studio), quelques semaines par an. Donc moins de 4 mois et moins de 10 000€ par an dans le meilleur des cas, voire moins de 2000€. Assurément LMNP.

    Je ne comprends pas si je dois m’inscrire au greffe du tribunal de commerce ?
    Il n’y a pour cette obligation aucune exemption de seuil si les revenus locatifs sont très faibles (

  • Lien vers le commentaire stephane jeudi, 20 septembre 2018 09:10 Posté par stephane

    Bonjour Monsieur Duvaux,
    je fais actuellement du LMNP (seulement 22000€/an, oufff!). j'envisage l'acquisition d'autres immeubles dans ce régime mais... Pouvez-vous me préciser si les revenus d'activités professionnels exonérés pour exercice en zône sensible de mon épouse (case 5RH) sont-ils à prendre en considération dans le calcul des revenus du foyer? quelles sont les cases a considérer?
    Merci pour vos éclaircissements.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 04 septembre 2018 12:47 Posté par Duvaux Paul

    A ce jour l'obligation d'inscription est toujours légalement applicable tant que le texte ne sera pas modifié mais pour ceux qui y ont intérêt, ils peuvent faire valoir le caractère anticonstitutionnel de la mesure. Mais effectivement, pour toute nouvelle activité, le passage par le RCS n'est plus une obligation. A ce jour, les formulaires n'ont pas été mis à jour de cette décision. Donc il faut s'inscrire par le tribunal de commerce comme un LMNP. Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

Laissez un commentaire

Assurez-vous d'indiquer les informations obligatoires (*).
Le code HTML n'est pas autorisé.