jeudi, 08 février 2018 13:41

La condition d'inscription au registre du commerce est abrogée

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Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Cette condition était absurde car les la location meublée est une activité civile. Notons d'ailleurs que cette condition ne figure pas dans la nouvelle définition du LMP exonéré d'IFI (ex ISF).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l'article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l'activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil (attention en IFI le deuxième seuil est différent, il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels).

La décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant. L'abrogation est immédiate mais elle n'a pas d'effet rétroactif.

Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155. 

Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010.

Une première question est de savoir si les personnes qui n'étaient pas inscrites au RCS au début d'année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l'année 2018.

A mon avis non car, avant l'abrogation, la condition était valable et s'imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s'apprécie sur toute l'année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d'année ne seront pas LMP pour l'année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d'être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c'est leur intérêt. C'est d'autant plus vrai que l'abrogation ne porte pas sur l'article 155 mais sur l'article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l'article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l'être, par décision unilatérale.

A mon avis non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c'est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu'il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d'être LMNP plutôt que LMP.

C'est notamment le cas au moment de la revente d'un bien. Le loueur LMNP relève du régime des plus-values privées et, dans certains cas, ce régime est plus favorable que celui des LMP. Par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, il vaut mieux vendre en LMNP qu'en LMP car la plus-value privée est exonérée après 30 ans de détention et il est possible ainsi d'éviter les cotisations sociales.

Donc certaines personnes peuvent avoir intérêt à passer du statut LMP à celui de LMNP, d'autant que le changement n'entraîne pas de taxation.

La décision du Conseil Constitutionnel est d'ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d'être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n'existe plus.

Dorénavant pour cesser d'être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d'autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

Par exemple, je suis un LMP rentier célibataire, moche mais riche, et je veux devenir LMNP. C'est très simple, j'épouse une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie. Comme les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal, si le revenu de ma femme dépasse mes recettes locatives, c'est gagné, je suis LMNP. Ils furent heureux et ils eurent beaucoup de petits LMNP.

Attention au fait que tout schéma fiscal artificiel peut être considéré comme un abus de droit, mais personne n'osera dire que je me suis marié uniquement pour des raisons fiscales si mon épouse est jeune et jolie.

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37 Commentaires

  • Lien vers le commentaire stephane jeudi, 20 septembre 2018 09:10 Posté par stephane

    Bonjour Monsieur Duvaux,
    je fais actuellement du LMNP (seulement 22000€/an, oufff!). j'envisage l'acquisition d'autres immeubles dans ce régime mais... Pouvez-vous me préciser si les revenus d'activités professionnels exonérés pour exercice en zône sensible de mon épouse (case 5RH) sont-ils à prendre en considération dans le calcul des revenus du foyer? quelles sont les cases a considérer?
    Merci pour vos éclaircissements.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 04 septembre 2018 12:47 Posté par Duvaux Paul

    A ce jour l'obligation d'inscription est toujours légalement applicable tant que le texte ne sera pas modifié mais pour ceux qui y ont intérêt, ils peuvent faire valoir le caractère anticonstitutionnel de la mesure. Mais effectivement, pour toute nouvelle activité, le passage par le RCS n'est plus une obligation. A ce jour, les formulaires n'ont pas été mis à jour de cette décision. Donc il faut s'inscrire par le tribunal de commerce comme un LMNP. Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire Mathieu mardi, 04 septembre 2018 12:09 Posté par Mathieu

    Après lecture de ce document , quelques interrogations !
    Si la décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant.en cas de simple transfert d'activité LMP ( avec RC )à son épouse avant la fin de l'année cause retraite
    la désinscription au RC est elle toujours obligatoire et
    pas de nouvelle inscription au RC du LMP au nom de l'épouse , donc simplement inscription au greffe du tribunal
    Pourtant vous dites aussi dans une de vos réponses : l'obligation d'immatriculation n'est pas abrogée et reste en vigueur
    Pourriez vous repréciser ce point ,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 21 août 2018 08:25 Posté par Duvaux Paul

    La réponse à toutes vos questions supposerait une consultation et je vous invite à me contacter directement. Selon moi, il n'y a pas de cotisations sociales sur la plus-value immobilière du LMNP car elle est déjà soumise aux prélèvements sociaux.

  • Lien vers le commentaire virginia mardi, 21 août 2018 08:05 Posté par virginia

    Bonjour Monsieur,

    Actuellement non resident, je loue en LMNP des meublés de tourismes classés qui sont dans ma propriété en France. CA 62000 sur 4 mois.
    J'envisage de retrouver le statut de résident permanent. Cela pour éviter de payer la plus value si je vends la totalité de ma propriété ou une partie de la propriété.
    Quel est le meilleur choix ?
    Rester non résident ?
    Devenir résident tout en continuant la location saisonnière 4 mois, le temps de vendre ?
    Ce changement de statut oblige t il à payer des cotisations sociales qu eje paye pas actuellement puisque je suis domicilée dans un autre pays de l'union ?

    Si je vends une partie de ma propriété, je garde un lot pour moi, je vends deux autres parcelles avec batiments dessus / faut il faire un démembrement ou une division parcellaire ?
    Je n'envisage pas de modification des batiments, que l'existant, pas de pc.
    Je vous remercie de vos conseils fiscaux, belle journée à vous, Virginia

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 23 juillet 2018 22:03 Posté par Duvaux Paul

    Je ne comprends pas bien le schéma envisagé. Faites appel à un avocat fiscaliste.

  • Lien vers le commentaire Michel lundi, 23 juillet 2018 20:32 Posté par Michel

    Bonjour, Un grand merci de vos éclairages. Une question bête et simple :
    Actuellement en LMP je souhaite sortir du"RSI" pour revente en usufruit temporaire à la société exploitante
    Si sur le plan fiscal il n'y a pas de soucis en revanche la partie RSI pose problème en terme de plus-values à CT
    La sortie en LMNP n'étant plus possible et plutot qu'épouser une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie j'envisage de céder - préalablement la vente - les biens mobiliers à la société exploitante.
    Le but étant la requalification fiscale automatique en revenus fonciers pour éviter la TRES lourde taxation du RSI en cas de cession

    Pourriez vous me faire part de vos avis analyses ?
    Bien cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 16 juillet 2018 06:25 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il peut y avoir un abus de droit s'il n'y a pas de motif non fiscal. Les recettes doivent être supérieures aux autres revenus pro. Il faut raisonner sur les chiffres de l'année de la vente. Je vous recommande de consulter un avocat fiscaliste compétent.

  • Lien vers le commentaire Antoine samedi, 14 juillet 2018 15:54 Posté par Antoine

    Bonjour,

    Je suis LMNP, j'ai des recettes > 50000€ et > revenu fiscal tiré des salaires

    En supposant que la condition d'inscription au RCS soit abrogée par la loi de finances 2018, il ne faudrait tenir compte plus que des 2 conditions pour être LMP (recettes > 23000€ HT + recettes > revenus du foyer fiscal), je basculerais alors d'office en LMP.

    Sachant que je me rémunère majoritairement en dividendes, est-il possible que j'augmente mes salaires afin que ceux soient supérieurs aux recettes afin d'être requalifié en LMNP l'année de la revente d'un bien immobilier pour bénéficier de la plus-value des particuliers ? N'y a t-il pas risque d'abus de droit ?

    La condition de recettes > revenus du foyer fiscal pour bénéficier du régime LMP s'apprécie-t-elle alors sur les revenus de l'année civile ou de l'année N-1ou sur une moyenne des précédentes années?
    Par ailleurs, sur d'autres sites on dit que la condition doit être recettes > 50% du revenu fiscal tiré des salaires, BIC et BNC. Qu'en est-il vraiment ?

    Je vous remercie par avance.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 31 mai 2018 05:51 Posté par Duvaux Paul

    Le régime LMP n'est pas conçu comme une punition ou une option, c'est un régime de droit si les conditions sont remplies.

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