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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 08 février 2018 13:41

La condition d'inscription au registre du commerce est abrogée

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Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Cette condition était absurde car les la location meublée est une activité civile. Notons d'ailleurs que cette condition ne figure pas dans la nouvelle définition du LMP exonéré d'IFI (ex ISF).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l'article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l'activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil (attention en IFI le deuxième seuil est différent, il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels).

La décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant. L'abrogation est immédiate mais elle n'a pas d'effet rétroactif.

Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155. 

Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010.

Une première question est de savoir si les personnes qui n'étaient pas inscrites au RCS au début d'année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l'année 2018.

A mon avis non car, avant l'abrogation, la condition était valable et s'imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s'apprécie sur toute l'année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d'année ne seront pas LMP pour l'année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d'être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c'est leur intérêt. C'est d'autant plus vrai que l'abrogation ne porte pas sur l'article 155 mais sur l'article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l'article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l'être, par décision unilatérale.

A mon avis non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c'est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu'il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d'être LMNP plutôt que LMP.

C'est notamment le cas au moment de la revente d'un bien. Le loueur LMNP relève du régime des plus-values privées et, dans certains cas, ce régime est plus favorable que celui des LMP. Par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, il vaut mieux vendre en LMNP qu'en LMP car la plus-value privée est exonérée après 30 ans de détention et il est possible ainsi d'éviter les cotisations sociales.

Donc certaines personnes peuvent avoir intérêt à passer du statut LMP à celui de LMNP, d'autant que le changement n'entraîne pas de taxation.

La décision du Conseil Constitutionnel est d'ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d'être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n'existe plus.

Dorénavant pour cesser d'être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d'autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

Par exemple, je suis un LMP rentier célibataire, moche mais riche, et je veux devenir LMNP. C'est très simple, j'épouse une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie. Comme les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal, si le revenu de ma femme dépasse mes recettes locatives, c'est gagné, je suis LMNP. Ils furent heureux et ils eurent beaucoup de petits LMNP.

Attention au fait que tout schéma fiscal artificiel peut être considéré comme un abus de droit, mais personne n'osera dire que je me suis marié uniquement pour des raisons fiscales si mon épouse est jeune et jolie.

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53 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 19 février 2019 18:36 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Emile : je ne peux pas répondre à toutes les questions gratuitement.

  • Lien vers le commentaire Emile mardi, 19 février 2019 13:59 Posté par Emile

    Rebonjour,

    Mon message à été tronqué, désolé.

    En faisant référence au fascicule des impôts et à son contenu, je me posais la question de savoir si les services fiscaux ne prenaient pas malgré tout en compte les revenus de l'activité chambres d'hôtes pour déterminer si l'on serait toujours LMNP ? Sinon, pourquoi parleraient-ils de cette activité dans ce fascicule là ? (Démarches, régime micro, cases à renseigner sur la déclaration identiques à celles du meublé de tourisme tout comme l'abattement, etc...) Le régime fiscal est censé être différent alors qu'il est exactement le même... Ou alors, je suis vraiment trop nul pour comprendre...

    Par exemple, supposons que je loue des chambres d'hôtes avec un CA de 10000 € (revenu imposable de 2900 euros) et également un meublé de tourisme avec CA de 22000 euros. Le cumul dépasse 23000 euros. Ne faut-il pas le comparer aux autres revenus du foyer fiscal ?

    Merci et encore désolé pour le bug...

    Emile

  • Lien vers le commentaire Emile mardi, 19 février 2019 13:46 Posté par Emile

    Réponse à Maître Duvaux et Fabrice :

    Bonjour,

    Merci à vous pour vos interventions et précisions.

    Effectivement, j'ai pensé que l'un impactait l'autre... Du coup, vos explications, Maître, m'ont permis de comprendre qu'il faut bien faire une distinction entre le fiscal et le social.

    Et effectivement, l'activité de chambres d'hôtes relève de la para-hôtellerie
    Toutefois, les services fiscaux reprennent dans leur fascicule explicatif "Loueurs en meublé non professionnels", outre les 2 fameuses conditions pour caractériser si l'on est LMP ou LMNP, les informations concernant l'activité de chambres d'hôtes, à savoir les démarches de déclarations à effectuer, le seuil qui permet de déterminer si l'on peut bénéficier du régime micro-bic (t totalement distinctes ou, le cumul des 2 CA doit-il être comparé aux autres revenus du foyer fiscal ?

    Je suis peut-être pointilleux (trop) mais mes questions aux services concernés ont obtenus des réponses qui laissent sur la fin (copier/coller pur et simple des textes et renvois vers les sites internet du style : "vous trouverez toutes les informations utiles en suivant le lien xxx). Car ne nous voilons pas la face, il subsiste un flou conséquent dans ces statuts, même pour eux...

    Et je peux vous affirmer que je ne suis pas le seul à ne pas y voir très clair même si je suis le seul pénible à poser ce genre de question... :)

    Merci à ceux qui prendront encore le temps de me lire !! Et de m'éclairer !! Je suis preneur de toute information de personne qui connait cette expérience...

    Bien cordialement.

    Emile

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 19 février 2019 09:30 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Fabrice et Emile : OK vous avez raison, mais ne pas confondre les seuils fiscaux avec les seuils sociaux. Effectivement, le régime micro, pour le calcul du revenu, pour les chambres d'hôtes déclarées, qui sont vraiment des chambres d'hôtes, et sous réserve d'être bien éligible au micro, le revenu net imposable se calcule après un abattement de 71 %. Il faut éviter de simplifier les raisonnements fiscaux et sociaux.

  • Lien vers le commentaire Fabrice mardi, 19 février 2019 09:05 Posté par Fabrice

    Réponse à Maître Duvaux suite au commentaire d'Emile du 18/02/2019.

    Bonjour et merci pour votre site.

    Effectivement, le régime social des chambres d'hôtes est défini à l'article L.613-1 du code de la sécurité sociale, paragraphe 7.

    Cependant, il est libellé ainsi :
    "Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :
    7° Sous réserve des dispositions du 1° de l'article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de chambres d'hôtes mentionnées à l'article L. 324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l'activité est supérieur à un montant fixé par décret."

    De même, sur le site service-public.fr (Exploitation de chambres d'hôtes), il est également fait état du revenu imposable d'un montant de 5268 euros comme seuil pour les cotisations sociales et la circulaire DSS-SD5B-2013-100 du 14-03-2013 (référencée sur le site de l'URSSAF d'ailleurs) mentionne également qu'il s'agit du revenu imposable. 5268 euros correspond effectivement à 13% du plafond sécu.

    De ce fait, sauf à ce que je n'aie moi-même pas saisi quelque chose, le revenu imposable de l'activité des chambres d'hôtes étant obtenu après abattement de 71%, donc correspondant à 29% du CA il faudrait donc prendre comme seuil social un CA de 18165 euros de CA. Non ?

    Merci, Maître, de me préciser si j'aurais manqué une réglementation qui remettrait en cause ce que j'avais compris (comme Emile d'ailleurs et bien d'autres à la lecture de certains forum)...

    Bien cordialement.

    Fabrice

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 18 février 2019 14:01 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Emile : ne pas confondre le régime social et le régime fiscal. Pas de lien direct. Les chambres d'hôtes sont selon moi des activités parahôtelières si elles remplissent les conditions légales de fonctionnement du code du tourisme, et non de la location meublée.
    Le régime social des chambres d'hôtes a son propre seuil social et ce n'est pas celui que vous indiquez. C'est revenu net > 5 268 € (13 % plafond sécu). Pour le reste consultez moi.

  • Lien vers le commentaire Emile lundi, 18 février 2019 10:35 Posté par Emile

    Bonjour,

    Est-ce que l'activité de chambres d'hôtes est également considérée comme LMNP (si les (2) conditions ne sont pas remplies) ?

    D'autre part, il y a obligation d’affiliation aux caisses sociales à partir d’un chiffre d’affaires de 18165€ pour les chambres d’hôtes et 23000€ pour les meublés touristiques.
    Si l'on paie des cotisations sociales pro, peut-on encore être LMNP si les 2 conditions (recettes > 23000 € et > aux autres revenus du foyer fiscal) ne sont toujours pas remplies ?

    Enfin, cela déborde peut-être un peu mais si l'on exerce ces 2 activités (dans la même maison), est-ce le chiffre d’affaire global qui compte et ne doit pas dépasser 23000€ ou est ce poste par poste?

    Merci pour vos éclaircissements.

    Cordialement.

    Emile

  • Lien vers le commentaire Stéphan samedi, 26 janvier 2019 11:38 Posté par Stéphan

    Me,

    Merci pour cet article très clair, j'apprécie votre sens de l'humour ...

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 21 décembre 2018 21:16 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à MASSON : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Le passage en LMP ne fait pas perdre les amortissements en report.

  • Lien vers le commentaire MASSON jeudi, 20 décembre 2018 15:29 Posté par MASSON

    Bonjour Maître Duvaux,
    Je suis en LMNP et si la loi est créée en 2019 suite à l'inconstitutionnalité de l'inscription au RCS, je devrai passer en LMP car mes revenus de meublés dépassent ceux de notre foyer fiscal.
    Le problème est que je suis en invalidité 1ère catégorie (je continue à travailler à mi temps) et lorsque j'ai créé l'activité, je n'étais pas en invalidité. Pour exercer une activité sous le régime professionnel, je ne dois pas être en invalidité et je pense que si je passe maintenant au régime professionnel pour mettre mon mari en référence j'ai peur de perdre mes déficits dus aux amortissements.
    Qu'en pensez vous ?
    Je vous remercie de votre réponse,
    Cordialement
    Mme Masson

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