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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 08 février 2018 13:41

La condition d'inscription au registre du commerce est abrogée

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Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Cette condition était absurde car les la location meublée est une activité civile. Notons d'ailleurs que cette condition ne figure pas dans la nouvelle définition du LMP exonéré d'IFI (ex ISF).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l'article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l'activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil (attention en IFI le deuxième seuil est différent, il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels).

La décision du Conseil Constitutionnel s'applique dès maintenant. L'abrogation est immédiate mais elle n'a pas d'effet rétroactif.

Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155. 

Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010.

Une première question est de savoir si les personnes qui n'étaient pas inscrites au RCS au début d'année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l'année 2018.

A mon avis non car, avant l'abrogation, la condition était valable et s'imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s'apprécie sur toute l'année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d'année ne seront pas LMP pour l'année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d'être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c'est leur intérêt. C'est d'autant plus vrai que l'abrogation ne porte pas sur l'article 155 mais sur l'article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l'article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l'être, par décision unilatérale.

A mon avis non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c'est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu'il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d'être LMNP plutôt que LMP.

C'est notamment le cas au moment de la revente d'un bien. Le loueur LMNP relève du régime des plus-values privées et, dans certains cas, ce régime est plus favorable que celui des LMP. Par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, il vaut mieux vendre en LMNP qu'en LMP car la plus-value privée est exonérée après 30 ans de détention et il est possible ainsi d'éviter les cotisations sociales.

Donc certaines personnes peuvent avoir intérêt à passer du statut LMP à celui de LMNP, d'autant que le changement n'entraîne pas de taxation.

La décision du Conseil Constitutionnel est d'ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d'être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n'existe plus.

Dorénavant pour cesser d'être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d'autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

Par exemple, je suis un LMP rentier célibataire, moche mais riche, et je veux devenir LMNP. C'est très simple, j'épouse une jolie jeune femme qui gagne très bien sa vie. Comme les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal, si le revenu de ma femme dépasse mes recettes locatives, c'est gagné, je suis LMNP. Ils furent heureux et ils eurent beaucoup de petits LMNP.

Attention au fait que tout schéma fiscal artificiel peut être considéré comme un abus de droit, mais personne n'osera dire que je me suis marié uniquement pour des raisons fiscales si mon épouse est jeune et jolie.

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60 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Wilfrid mercredi, 17 avril 2019 12:23 Posté par Wilfrid

    Bonjour,

    Remplissant les 2 conditions pour être LMP et étant LMNP depuis peu, ma grosse crainte est que je suis fonctionnaire territorial, célibataire et que le statut LMP est normalement incompatible avec le statut de fonctionnaire!? Est ce que le fait qu'il n'y ait plus l'inscription au RCS de valable ; permet à un fonctionnaire d'être LMP vu que c'est une activité civile et vu que les commissions de déontologie sont incompétentes pour juger du caractère civile de la gestion du patrimoine privé d'un agent?

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire ROBLIN lundi, 15 avril 2019 13:11 Posté par ROBLIN

    Depuis 2018 je touche un loyer avec de la TVA d'une Sté louant par un bail commercial en résidence de tourisme.
    je suis sous le régime de LMNP et le centre des impôts m'oblige à m'inscrire aux Greffes du Tribunal de Commerce du lieu du bien pour
    pouvoir ouvrir un espace pro pour faire les déclarations TVA.
    Est ce bien normal?
    Je vous remercie de réponse
    Bien cordialement.

  • Lien vers le commentaire guennou vendredi, 05 avril 2019 20:44 Posté par guennou

    Bonsoir maître,
    D'acord, j'étais passé à côté de votre "qui était".
    Mais est-ce que cela signifie qu'un LMP qui ne veut plus payer de RSI peut "simplement" demander sa radiation au RSI tout en restant LMP ?
    Et alors quid des cotisations au RSI sur les plus values court terrme en cas de vente puisqu'il ne sera plus affilié au RSI ?!
    Merci d'avance de votre point de vue

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 04 avril 2019 06:01 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à guennou : la réponse à votre question figure dans la note, relisez-là attentivement et si vous ne comprenez toujours pas reposez moi votre question.

  • Lien vers le commentaire guennou mercredi, 03 avril 2019 21:48 Posté par guennou

    Bonsoir maître,

    Le paragraphe VII de l'article 151 septies du CGI que vous citez a semble-t-il été complètement tronqué, je lis :
    VII. – Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel.

    On n'y parle donc plus que de non professionnel, plus de LMP.
    Où est-ce à présent selon vous décrit dans le CGI (23000€ de recettes, revenus de l'activité de meublé > 50% des salaires) ?

    Respectueusement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 07 mars 2019 09:48 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à DESCIEUX : je ne comprends pas bien votre question, l'exonération IFI n'impose pas la condition d'inscription au registre du commerce, cela n'existe plus (cela existait pour l'ISF et c'était inconstitutionnel). Il n'y a aucun intérêt à s'inscrire au RCS pour un loueur en meublé qui n'exerce pas d'activité commerciale.

  • Lien vers le commentaire Descieux jeudi, 07 mars 2019 09:44 Posté par Descieux

    Bonjour Maître Duvaux,

    Pourriez-vous confirmer que le statut fiscal de LMNP (MicroBIC, abattement forfaitaire de 50%) est compatible avec une inscription au régistre du commerce? But visé: exonération de l'IFI pour les biens loués en meublé (résidence principale des locataires)?

    En vous remerciant de votre réponse,
    Cordialement,
    Mme Descieux

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 19 février 2019 18:36 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Emile : je ne peux pas répondre à toutes les questions gratuitement.

  • Lien vers le commentaire Emile mardi, 19 février 2019 13:59 Posté par Emile

    Rebonjour,

    Mon message à été tronqué, désolé.

    En faisant référence au fascicule des impôts et à son contenu, je me posais la question de savoir si les services fiscaux ne prenaient pas malgré tout en compte les revenus de l'activité chambres d'hôtes pour déterminer si l'on serait toujours LMNP ? Sinon, pourquoi parleraient-ils de cette activité dans ce fascicule là ? (Démarches, régime micro, cases à renseigner sur la déclaration identiques à celles du meublé de tourisme tout comme l'abattement, etc...) Le régime fiscal est censé être différent alors qu'il est exactement le même... Ou alors, je suis vraiment trop nul pour comprendre...

    Par exemple, supposons que je loue des chambres d'hôtes avec un CA de 10000 € (revenu imposable de 2900 euros) et également un meublé de tourisme avec CA de 22000 euros. Le cumul dépasse 23000 euros. Ne faut-il pas le comparer aux autres revenus du foyer fiscal ?

    Merci et encore désolé pour le bug...

    Emile

  • Lien vers le commentaire Emile mardi, 19 février 2019 13:46 Posté par Emile

    Réponse à Maître Duvaux et Fabrice :

    Bonjour,

    Merci à vous pour vos interventions et précisions.

    Effectivement, j'ai pensé que l'un impactait l'autre... Du coup, vos explications, Maître, m'ont permis de comprendre qu'il faut bien faire une distinction entre le fiscal et le social.

    Et effectivement, l'activité de chambres d'hôtes relève de la para-hôtellerie
    Toutefois, les services fiscaux reprennent dans leur fascicule explicatif "Loueurs en meublé non professionnels", outre les 2 fameuses conditions pour caractériser si l'on est LMP ou LMNP, les informations concernant l'activité de chambres d'hôtes, à savoir les démarches de déclarations à effectuer, le seuil qui permet de déterminer si l'on peut bénéficier du régime micro-bic (t totalement distinctes ou, le cumul des 2 CA doit-il être comparé aux autres revenus du foyer fiscal ?

    Je suis peut-être pointilleux (trop) mais mes questions aux services concernés ont obtenus des réponses qui laissent sur la fin (copier/coller pur et simple des textes et renvois vers les sites internet du style : "vous trouverez toutes les informations utiles en suivant le lien xxx). Car ne nous voilons pas la face, il subsiste un flou conséquent dans ces statuts, même pour eux...

    Et je peux vous affirmer que je ne suis pas le seul à ne pas y voir très clair même si je suis le seul pénible à poser ce genre de question... :)

    Merci à ceux qui prendront encore le temps de me lire !! Et de m'éclairer !! Je suis preneur de toute information de personne qui connait cette expérience...

    Bien cordialement.

    Emile

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