samedi, 10 février 2018 17:25

L'IFI en résumé

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Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) aboutit à reprendre les mêmes règles que l'ISF en les limitant à la fortune immobilière.

En fait, le régime est beaucoup plus complexe que cela, et il y a de nombreuses incertitudes, et même des anomalies en veux-tu en voilà !

Les incertitudes seront sans doute en partie réduites par les commentaires de la doctrine administrative qui seront publiés au BOFIP (site internet de la doctrine administrative). Il y a lieu d'espérer que ces commentaires explicatifs seront publiés avant les échéances de déclaration des revenus des contribuables, soit fin mai.

En effet, à cette occasion, les contribuables devront déclarer leur patrimoine taxable.

Les anomalies seront sans doute corrigées plus tard dans une nouvelle loi de finances. Et parions d'ores et déjà que les corrections donneront lieu à de nouvelles incertitudes et anomalies. 

Les deux problèmes de l'IFI

L'IFI taxe les immeubles mais à l'exception des immeubles professionnels. Le premier problème est de définir la notion d'immeuble professionnel.

L'IFI se calcule comme l'ISF avec la possibilité de déduire les dettes. Mais comme seuls certains immeubles sont taxables, seules les dettes relatives à ces immeubles sont déductibles. Le deuxième problème est de définir la notion de dette relative aux immeubles taxables.

1) Les immeubles professionnels

Tous les immeubles des contribuables doivent être taxés à l'IFI sauf les immeubles qui servent à une activité professionnelle.

Il y a plusieurs cas et plusieurs anomalies.

Les locaux de l'entreprise individuelle principale

Le local exploité directement par l'exploitant d'une entreprise individuelle est exonéré d'IFI si ce local figure à l'actif de l'entreprise et si cette entreprise est son entreprise principale, c’est-à-dire pour simplifier s'il consacre l'essentiel de son temps de travail à l'exercice de l'activité.

M. DUPONT est boulanger et le local de boulangerie est à l'actif du bilan de son entreprise de boulangerie. Le local est exonéré mais à condition que l'activité de boulangerie de M. DUPON soit sa profession principale.

Si M. DUPONT n'a pas inscrit le local à l'actif de son entreprise et que son local est mis à disposition de son activité de boulangerie, le local reste aussi exonéré d'IFI.

Les locaux de l'entreprise individuelle accessoire

Si M. DUPONT exerce aussi une activité de location d'un meublé de tourisme avec services parahôteliers, mais que cette activité n'est pas son activité principale, puisque son activité principale est celle de boulanger, le local de son activité de meublée de tourisme inscrit à l'actif de son entreprise individuelle n'est pas exonéré d'IFI. Cette exclusion est selon moi une anomalie et une discrimination. Elle sera peut-être corrigée par les commentaires administratifs.

Les locaux professionnels détenus par une SCI et loués à l'exploitant individuel

Il s'agit ici du cas où M. DUPONT a constitué une SCI pour acheter son local de boulangerie. Il détient 100 % des parts de la SCI. La SCI loue les locaux à l'entreprise individuelle principale de boulangerie.

C'est une situation très courante dans le monde des affaires.

Dans cette situation, le texte n'est pas d'une clarté aveuglante mais il semble que  l'exonération des locaux professionnels puisse s'appliquer également comme lorsque les biens sont la propriété directe de l'exploitant.

Les locaux d'une société exerçant une activité de nature professionnelle

En principe, les parts de société ne sont pas exonérées d'IFI si la société détient des immeubles.

Mais si les immeubles de la société sont professionnels, les parts sont exonérées d'IFI.

Une première question est de définir la notion d'immeuble professionnel.

Il y a deux cas d'exonération de locaux professionnels d'une société.

Le premier cas est large, ce sont tous les locaux appartenant à une société et utilisés par cette société pour exercer une activité professionnelle. C'est une exonération objective, exclusivement basée sur la société, sans prendre en compte la situation de l'associé.

Le deuxième cas est plus spécifique, ce sont tous les locaux affectés à une société dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle principale. C'est une exonération subjective, qui dépend en partie de la situation de l'associé.

Les locaux appartenant à une société et qui les utilise pour une activité professionnelle

La définition d'activité professionnelle est relativement large. Certains utilisent le concept de locaux affectés aux activités "opérationnelles" mais ce terme n'est pas dans la loi. La loi parle plutôt de locaux affectés à une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Pour ma part, je préfère utiliser le concept d'activité professionnelle car il correspond à la définition générale des activités commerciale, artisanale, agricole et libérale, qui en fiscalité directe, relèvent des catégories BIC, BNC ou BA, même si l'analogie n'est pas tout à fait exacte.

Les locaux qui sont loués nus à des tiers ne sont pas des locaux professionnels car la location nue n'est pas une activité professionnelle.

Les locaux loués meublés ou loués équipés ne sont pas non plus exonérés car, dans ce premier cas de régime d'exonération générale, des locaux affectés une activité professionnelle de la société, il est considéré que l'activité de location meublée et l'activité de locaux équipés ne sont pas des activités professionnelles. Pour ces activités, seul peut s'appliquer le cas d'exonération plus spécifique des locaux affectés à une société dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle principale (voir ci-après).

Reprenons M. DUPONT. Il exerce son activité de boulangerie dans une société.

Si les locaux de sa boulangerie appartiennent à sa société de boulangerie, les parts de sa société de boulangerie restent en totalité exonérés d'IFI.

Si M. DUPONT a un voisin sympa, un certain M. DURANT, et que M. DURANT détient des parts de la société de boulangerie de M. DUPONT, il bénéficie lui aussi de l'exonération d'IFI de ses parts.

Autrement dit, dans le régime général d'exonération des sociétés professionnelles, tous les associés sont exonérés, même ceux qui sont passifs et même ceux qui détiennent une participation symbolique.

Mais attention si les locaux n'appartiennent pas à la société mais lui sont loués, ils ne sont pas nécessairement exonérés d'IFI. Ils le sont seulement éventuellement si sont respectées les conditions du deuxième cas des activités professionnelles principales (voir ci-après).

En pratique, mais c'était déjà le cas avec l'ISF, il pourra être judicieux de faire acheter les locaux par la société d'exploitation plutôt que les isoler dans une autre structure, type SCI, pour éviter tout risque d'assujettissement à l'IFI.

Ainsi le premier cas d'exonération est plus large quant aux bénéficiaires mais qu'il est plus restrictif quant aux modalités juridiques de détention.

Les locaux affectés à une société dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle principale

Si un contribuable exerce son activité professionnelle principale dans une société, les parts de la société qu'il détient sont exonérés d'IFI alors même que la société détient des locaux, du moins si ces locaux sont les locaux de l'activité professionnelle de la société.

La notion d'activté professionnelle principale est la même que celle qui existait pour l'ISF pour les dirigeants de société.

De même si ce même contribuable est propriétaires de l'immeuble et qu'il le loue à sa société où il exerce son activité professionnelle, les locaux en question sont exonérés d'IFI.

S'il est propriétaire d'une SCI qu'il loue les locaux à sa société, les parts de la SCI sont aussi exonérées d'IFI.

Mais ces deux dernières exonérations sont limitées par le pourcentage qu'il détient dans la société où il exerce son activité professionnelle. S'il détient 100 % de cette société, il est exonéré à 100 % mais s'il détient 60 % de la société, il est exonéré sur les locaux ou les parts de SCI seulement à hauteur de 60 %. Cette limitation existait aussi dans le régime ISF.

Si M. DUPONT exerce son activité professionnelle principale dans sa société de boulangerie, les locaux détenus par la société sont exonérés d'IFI.

Ils l'étaient déjà en application du premier cas d'exonération donc ce deuxième cas d'exonération ne lui sert à rien.

Mais si les locaux n'appartiennent pas à la société mais que M. DUPONT les loue à la société, ils sont exonérés d'IFI, du moins au prorata de sa participation dans sa société. Même chose s'il détient les locaux par l'intermédiaire d'une SCI.

Les placements immobiliers

En principe, les placements dans une société immobilière sont assujettis à l'IFI.

En revanche, les placements dans une société qui exerce une activité professionnelle ne sont pas assujettis à l'IFI? en application du régime de l'exonération générale des immeubles détenus par une société et qui lui servent pour son activité professionnelle.

Mais si une personne détient moins de 10 % d'un organisme de placement collectif qui détient moins de 20 % d'immeuble, les parts détenues sont exonérées.

Enfin, si une personne détient moins de 5 % d'une société d'investissement immobilier (SIIC), ses parts sont également exonérées. Une exonération un peu curieuse.

Le cas où une société qui exerce une activité professionnelle détient aussi des immeubles de placement

Dans le cas où une société exerce une activité professionnelle, les parts détenus ne sont pas totalement exonérées si cette société détient également des immeubles de placement, c’est-à-dire des immeubles qui ne sont pas affectés à son activité professionnelle.

Dans cette situation, l'assujettissement à l'IFI se calcule en multipliant la valeur des parts par le rapport entre les immeubles de placement et l'ensemble des actifs de la société.

Ce dispositif permet d'échapper assez facilement à l'IFI en jouant sur l'endettement : il suffit d'avoir une société exerçant une activité professionnelle de valeur nulle (exemple activité de consultant) et de l'endetter pour acheter des immeubles de placement. Encore une anomalie.

2) Le passif déductible

Comme l'ISF, l'IFI est un impôt global sur la richesse. C’est-à-dire qu'il prétend taxer la richesse réelle du redevable, nette de son endettement.

Seulement comme l'IFI ne vise que les immeubles, seules les dettes relatives aux immeubles sont déductibles. Plus précisément seules les dettes relatives aux immeubles taxables sont déductibles puisque, comme on l'a vu, certains immeubles sont exonérés d'IFI.

Mais cette déduction possible des dettes est un pousse au crime formidable pour tous les redevables car la solution simple pour éviter l'IFI est de s'endetter pour acheter les biens, plutôt que de les acheter cash.

L'IFI incite ainsi fortement les contribuables à s'endetter pour acheter leur immobilier de placement, au risque parfois de mettre en place des schémas contestables dans le cadre de l'abus de droit.

Pour contrer cette stratégie, la réglementation prévoit certains dispositifs anti-abus.

Tout d'abord, les prêts in fine ne sont déductibles à 100 % qu'au début, et puis leur déduction est réduite d'une quote-part chaque année, comme si le prêt était en fait un prêt amortissable. Ce mécanisme est astucieux.

De plus, les dettes contractées auprès d'un membre du foyer ou d'un membre de la famille au sens large ne sont pas déductibles. Elles ne sont pas déductibles même par société interposée.

Enfin, ceux qui ont un patrimoine immobilier supérieur à 5 M€, les dettes déductibles supérieures à 60 % de la valeur de l'actif taxable ne sont déductible qu'à hauteur de 50 % sauf si les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Ces dispositifs s'appliquent aussi bien en cas de détention directe qu'en cas de détention indirecte. Autrement si le passif n'est pas toujours déductible s'il est souscrit par le redevable mais il n'est pas non plus toujours pris en compte si l'endettement est le fait d'une société immobilière. Dans ce dernier cas, le passif n'est pas pris en compte pour le calcul de la valeur des parts.

Mais très curieusement, la réglementation ne prévoit rien pour contrer le schéma le plus simple et déjà très utilisé par les résidents étrangers du temps de l'ISF : celui de la SCI endettée avec un prêt in fine.

Plus généralement, même si les dispositifs anti-abus sont plutôt astucieux, ils sont très insuffisants pour contrer les schémas d'évitement.

L'IFI est une très bonne affaire pour les banquiers. Les riches ne vont plus acheter de l'immobilier directement. Ils vont systématiquement s'endetter pour acheter les immeubles de placement et avec des prêts de très longue durée. Puis, après plusieurs années, sans attendre la fin du prêt, ils vont vendre leurs immeubles et s'en racheter d'autres, mais toujours en s'endettant. Un tel procédé n'est pas de l'abus de droit et, sans doute dans de nombreux cas, il pourra même être défendu la thèse selon laquelle il n'est pas fait dans un objectif principalement fiscal.

En conclusion, l'IFI se révèle un impôt très complexe et sujet à de nombreux schémas légaux de contournement.

Les avocats fiscalistes sont contents.

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