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Gestion fiscale du patrimoine privé

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 12 avril 2018 11:17

Le gros bug de l'IFI, la valorisation des parts de société

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L'IFI est un impôt très complexe mais en plus il est mal conçu.

Le régime mis en place comporte en effet de nombreuses anomalies et je souhaite évoquer une de ces anomalies.

Mon excellent confrère Luc Jaillais avait déjà soulevé le point dans un article, non moins excellent, publié dans L'AGEFI ACTIFS le 26 janvier 2018.

Je rappelle que l'IFI institue un impôt avec comme base les immeubles moins les dettes relatives aux immeubles. Une espèce d'actif net immobilier.

L'anomalie résulte du mode de calcul du montant taxable d'une participation dans une société.

En matière d'IFI seuls les immeubles sont taxables. Mais aussi les immeubles détenus indirectement par l'intermédiaire d'une société. Jusque-là c'est normal.

 

Le problème est de savoir comment calculer la base taxable d'une participation dans une société sachant que, en principe, il faut faire respecter un principe de neutralité.

Le fait de détenir un immeuble par une société devrait, ni alléger, ni alourdir la base taxable, par rapport à la situation d'une détention directe.

Or tel n'est pas le cas dans le régime actuel de l'IFI et je vais le démontrer.

 

La règle pour calculer la base taxable d'une société consiste d'abord à calculer le coefficient immobilier. Ce coefficient est le rapport entre la valeur de l'immobilier taxable sur le total du patrimoine de la société.

Ensuite il faut multiplier la valeur des parts par ce coefficient pour obtenir la base taxable.

Cette méthode est intrinsèquement fausse.

 

Prenons un cas simple d'une personne qui détient 100 % d'une SCI et l'achat d'un immeuble de placement d'une valeur de 1 M€.

Si j'achète l'immeuble directement avec mes fonds perso, ma base taxable augmente de 1 M€.

Si je crée une SCI en apportant 1 M€ de fonds propres, je crée une SCI avec un coefficient immobilier de 1 et une valeur des parts de 1 M€, donc ma base taxable est aussi de 1 M€. Jusque-là tout va bien. Aucune anomalie. C'était juste un exemple pour l'échauffement.

 

Mais prenons un cas plus tordu.

J'ai une SCI préexistante qui détient 1 M€ de placements financiers non immobiliers et une dette de 1 M€. A ce stade, cette SCI à un coefficient immobilier de 0 car elle ne détient aucun immeuble. Donc sa base taxable est nulle. La situation serait la même si l'actif était détenu en direct. C'est neutre tout va bien.

Mais je décide que cette SCI va acheter un immeuble de 1 M€ en finançant cet achat par un apport en capital de 1 M€.

Donc, après l'opération, ma SCI a un coefficient immobilier de 50 %. La moitié de son actif est un immeuble. La base taxable se calcule en multipliant ce coefficient par la valeur des parts, soit 50 % de 1 M€, soit 500 K€.

La société vaut en effet maintenant 1 M€ car elle a acheté un nouveau bien et il est financé par des capitaux propres.

Après cette opération ma base taxable à l'IFI a augmenté de 500 K€.

Pourtant si j'avais acheté cet immeuble directement, ma base taxable aurait augmenté de 1 M€.

Donc grâce au schéma de la SCI préexistante et endettée, j'ai réduit ma base taxable de 500 K€.

Ce n'est pas un abus de droit, ce n'est pas de la magie, cela résulte d'un régime mal conçu.

 

Et d'ailleurs je peux prendre un cas inverse où la détention par la SCI me défavorise.

Ce cas est celui d'une SCI qui a un capital de 1 M€ et qui détient des placements non immobiliers pour 1 M€. Sa valeur taxable en IFI est nulle car son coefficient est nul. Jusque-là tout va bien.

Mais si cette SCI achète un immeuble d'une valeur de 1 M€ en s'endettant, son coefficient sera de 50 %. La valeur des parts de la société s'élève alors toujours à 1 M€. Donc la base taxable IFI est de 500 K€.

Mais pourtant si j'avais acheté cet immeuble directement ma base taxable aurait été nulle car j'aurais pu imputer un passif supplémentaire de 1 M€ sur l'actif supplémentaire de 1 M€.

Donc cette fois le fait de passer par une SCI aboutit à majorer la base taxable de 500 K€.

 

D'où vient l'anomalie ?

Elle vient de l'utilisation du coefficient immobilier. C'est une ineptie.

Il aurait fallu raisonner plus simplement en valorisant la base taxable des parts de la SCI en faisant comme si le patrimoine, actif et passif, de la SCI était détenu directement par le particulier. Dans ce calcul, la base taxable était nécessairement la même qu'en cas de détention directe.

Le calcul par le coefficient est faux car il ne tient pas compte correctement du passif de la société. Le coefficient n'en tient pas compte. Certes, l'évaluation des parts en tient compte mais en le multipliant par un coefficient. Donc le passif n'est pris en compte que partiellement. Parfois c'est avantageux, parfois c'est désavantageux.

En effet, en cas de détention directe, soit le passif est pris en compte à 100 % s'il sert à financer un bien taxable, soit il est sans effet s'il sert à financer un bien non taxable.

Pour les matheux, le régime actuel est égal à :

Base IFI = I/(I+P) * (I+P – D) avec I pour l'immeuble taxable, P pour les placements non taxables et D la dette, quelle qu'elle soit.

Si D = 0 pas de problème, la formule donne une base taxable égale à I.

Si D est positif, la formule donne une base taxable inférieure à I, ce qui, par rapport à la détention directe, est avantageux si D est une dette relative au financement de P ; et ce qui est désavantageux si D est une dette relative au financement de I.

Autrement dit en détention directe, la dette est déductible à 100 % si elle se rapporte à un immeuble taxable, et non déductible en totalité si elle se rapporte à un autre bien. Donc c'est tout ou rien.

Mais en société, avec ce calcul basé sur un coefficient immobilier, la dette est déductible au prorata du coefficient. C'est correct si les dettes sont réparties entre les deux type d'actif selon le même coefficient, par exemple si tous les actifs sont financés par emprunt.

Sinon c'est faux.

Tout le monde m'a bien compris où je recommence ?

Non je ne recommence pas, vous n'avez qu'à relire.

 

Le législateur s'est fourvoyé avec ce concept de coefficient immobilier, qui apporte une dose de complexité, et qui fausse le calcul.

Pourquoi faire simple et juste, quand on peut faire compliqué et faux ?

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12 Commentaires

  • Lien vers le commentaire PICHON Roland mardi, 08 mai 2018 20:05 Posté par PICHON Roland

    Votre étude est en effet intéressante et si j'emprunte un million et que je laisse les fonds à l'actif je réduit la quote part le l'immobilier
    et ça marche avec deux millions.... même si je le fais uniquement pour ce but
    Autre question :
    Quel valeur mettre lorsqu'une société détient un usufruit temporaire de parts de SCI (par exemple il reste 5 ans) on ne va pas mettre la valeur en pleine propriété de l'immeuble ?

    Pas facile

    Bien cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 09 mai 2018 15:37 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Tout schéma motivé par un but exclusivement fiscal est un abus de droit. Les parts de société doivent être évaluées en valeur vénale, même si la société possède un usufruit, sauf abus de droit.

  • Lien vers le commentaire Cahn Paul mercredi, 16 mai 2018 12:33 Posté par Cahn Paul

    Bonjour...cas concret:
    La société Amanda possede 2392ke (2229 ke de capitaux propres + passifs divers)
    au 1er janvier 2018 elle n'a aucun actif immobilier
    En 2018 Elle acquiert pour 600 ke d immobiliers generant 100ke de frais ( notariaux et travaux)
    Elle finance par : un apport de 400ke en cash et un crédit sur 15 ans de 300ke
    Moi , Paul Cahn , je détiens 90% des parts de la société Amanda soit 2006 ke ( 2229 x 0,9) des capitaux propres.

    Questions:
    Comment dois je évaluer ces investissements immobiliers dans mon assiette taxable a l'IFI 2019
    Combien vais je imputer de cet investissement a ma base taxable au 1/1/2019
    Comment vais je prendre en compte le pret de 300 ke pour calculer ma bas taxable en 2019....2020...etc
    j'imagine que la base taxable va augmenter au fur et à mesure du remboursement du pret. Dans ce cas... comment?
    je vous remercie pour l'attention que vous porterez à ce cas concret sur ce thème si compliqué pour l' instant.

  • Lien vers le commentaire Paul Cahn mercredi, 16 mai 2018 12:34 Posté par Paul Cahn

    Exercez-vous sur Paris?

  • Lien vers le commentaire PAUL CAHN vendredi, 18 mai 2018 10:38 Posté par PAUL CAHN

    a bientot

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 21 mai 2018 08:31 Posté par Duvaux Paul

    oui

  • Lien vers le commentaire karin mardi, 22 mai 2018 16:52 Posté par karin

    Comment évaluer la valeur des parts d'une SCI crée en 1968 et constituée d'un seul immeuble acheté en 1968 250.000 FRANCS

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 22 mai 2018 16:59 Posté par Duvaux Paul

    Je ne peux pas répondre sérieusement sans connaître votre dossier. Mais la valeur d'une SCI peut être estimée généralement sur la base de la différence entre la valeur réelle de son patrimoine moins ses dettes. Peu importe le prix d'achat des immeubles.

  • Lien vers le commentaire lakhnag dimanche, 10 juin 2018 18:18 Posté par lakhnag

    Bonjour,
    Je pense que cette problématique ne se pose plus avec la nouvelle instruction publiée par l'administration!

    BOI-PAT-IFI-20-20-10
    "...En effet, les membres des sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI sont considérés, sur le plan fiscal, comme personnellement propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation…"

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 10 juin 2018 19:11 Posté par Duvaux Paul

    Attention ne pas confondre les sociétés immobilières de copropriété, dites transparentes, avec les sociétés immobilières de personnes, comme les SCI de droit commun. Les SCI de droit commun ne sont pas des sociétés de l'article 1655 ter du CGI.

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