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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
vendredi, 13 avril 2018 11:24

La définition contestable du LMP exonéré d'IFI selon la notice

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Depuis mercredi 11 avril, tous les contribuables peuvent faire en ligne leur déclaration de revenus et déclarer leur IFI puisque la déclaration IFI est devenue une annexe de la déclaration de revenus.

Or pour les loueurs en meublé professionnels, la notice comporte selon moi une grosse erreur, enfin j'espère.

En effet il est indiqué :

"Les locaux d’habitation loués meublés sont considérés comme des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle si leur propriétaire: – en retire plus de 23000€ de recettes annuelles et plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IFI au titre des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI; – et que cette location constitue son activité principale."

Ce qui est problématique, c'est la dernière formule : "et que cette location constitue son activité principale."

En effet, cela semble considérer qu'une loueur en meublé ne doit pas seulement remplir les conditions de seuil pour être exonéré d'IFI mais que, en plus, l'activité doit être son activité principale.

Or la notion d'activité principale au sens de l'IFI désigne l'activité effectivement principale du contribuable, au sens notamment du temps passé, des implications personnelles de l'exploitant, qui doivent être principales par rapport à toute autre activité.

Donc cette définition réduirait considérablement la définition du LMP exonéré d'IFI par rapport au régime d'exonération ISF.

Pour être exonéré d'IFI, il faudrait consacrer l'essentiel de son temps à l'activité. Cela exclut tous les investisseurs qui ont d'autres activités professionnelles.

Cette rédaction de la notice est conforme à la lettre du texte de l'article 975 du CGI qui précise :

"I.-Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965. (…)

V.-Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ; (...)"

Il résulte en effet d'une interprétation littérale de ce texte que les conditions de seuil ne portent que sur la condition de commercialité de l'activité de location meublée et non sur la condition d'activité principale.

Autrement dit le fait de remplir les conditions de seuil permettrait seulement de remplir la condition de commercialité mais pas celle du caractère principal de l'activité.

Mais, selon moi, il s'agit d'une coquille du texte car il résulte clairement des documents du débat parlementaire que le législateur n'a pas entendu modifier le régime de la location meublée professionnelle et que seules les conditions de seuil devaient être respectées pour bénéficier de l'exonération IFI.

Il est vrai que, par rapport au texte initial, il ne figure plus la condition d'inscription au registre du commerce, suite à la position du Conseil Constituionnel qui a été de facto anticipée par le législateur à la fin de l'année 2017 et avant le vote final du texte.

Faut-il en conclure que, en supprimant la condition d'inscription juste avant le dernier vote du texte, le législateur a voulu compenser cette suppression en rajoutant la condition d'activité principale ? Si c'est la bonne interprétation, ce serait un très mauvais coup donné à la location meublée professionnelle. Il est particulièrement douteux que ce point ait été discuté et compris par les députés.

Il s'agirait alors d'une pure tromperie par rapport aux intentions initiales affichées par le gouvernement qui n'a jamais annoncé que le régime IFI des immeubles serait moins favorable que son régime ISF. 

En effet, la suppression de la condition d'inscription au RCS ne constitue pas un avantage significatif pour les investisseurs et son remplacement par la condition d'activité principale constitue un durcissement très lourd du régime.

Tant que les services fiscaux n'auront pas fait connaître officiellement leur position sur ce point, il demeure une incertitude. Il y a eu d'espérer un éclaircissement rapide et favorable.

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8 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 06 décembre 2018 15:30 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Cuoq : pour les sociétés de personnes, ce qui compte c'est d'avoir son activité professionnelle principale. Les critères de seuil ne s'appliquent pas. Une réponse sérieuse suppose de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire Cuoq jeudi, 06 décembre 2018 14:07 Posté par Cuoq

    Bonjour,
    J'exerce à plein temps le métier de loueur professionnel dans le cadre d'une SNC.
    J'aimerais savoir si l’exonération d'IFI commence quand les recettes sont positives ( loyers , charges, amortissement et travaux déduits) car j'ai actuellement des biens en travaux.
    Merci de votre retour.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 29 octobre 2018 12:46 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à PhilM
    Attention cette note n'est plus à jour. Lisez une note plus récente de mon blog.

  • Lien vers le commentaire PhilM lundi, 29 octobre 2018 12:00 Posté par PhilM

    M Duvaux, vous ne mentionnez pas un autre changement introduit subrepticement dans le BOI pour l'IFI par rapport au BOI pour l'ISF.
    Dans le BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, une mention importante a disparu: "Pour l’appréciation du seuil de 50 %, doivent être pris en compte l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-10)."
    Cette mention permettait d'exonérer les biens LMP de l'ISF même si la pension de retraite était plus élevée que le revenu LMP net, puisque la retraite n'était pas considéré comme un revenu professionnel au sens de l'ISF.
    Ce ne serait plus le cas en l'absence de cette mention dans le BOI pour l'ISF, car selon le nouveau texte pour l'IFI même les revenus non professionnels (retraites, pensions….) seraient pris en compte dans l'appréciation du seuil de comparaison.
    L'IFI deviendrait beaucoup plus défavorable que l'ISF pour les retraités.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 25 juin 2018 07:22 Posté par Duvaux Paul

    Le BOFIP n'est pas très clair et plutôt contradictoire. Mais selon moi, il faut en conclure que les conditions de seuil suffisent pour justifier l'exonération. L'extrait que vous citez est une reprise de la doctrine ISF. Il figure dans la définition des activités principales des entreprises individuelles et doit s'interpréter selon moi comme permettant à un quelqu'un qui exerce une autre profession que LMP, un médecin par exemple, de bénéficier de l'exonération pour ses locaux de médecins alors qu'il est LMP au sens de l'IFI.
    Mais le BOFIP indique seloi moi que les conditions de seuil suffisent pour l'exo IFI de l'entreprise individuelle de location meubléé à BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 50 et 60.

    "Lorsque cette activité est exercée par membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :
    - les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
    - les recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.
    - les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI."

  • Lien vers le commentaire C. HAMER dimanche, 24 juin 2018 10:50 Posté par C. HAMER

    Cher Maître,

    Le BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 en date du 8 juin 2018 fournit l'information suivante au sujet de cette question (dernier alinéa du § 20) :
    ... lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé."

    Votre crainte s'est donc avérée juste.

    Bien cordialement

    Christian HAMER
    Référent Fiscalité immobilière du Groupe FONCIA

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 23 avril 2018 08:29 Posté par Duvaux Paul

    Je ne peux vous donner un avis sans connaître votre dossier. Je vous recommande de lire mes autres notes sur l'IFI.

  • Lien vers le commentaire Jean BOYER lundi, 23 avril 2018 08:17 Posté par Jean BOYER

    je suis retraité possédant une résidence hôtelière '(para hôtelière) ; n'ayant aucun autre revenu professionnel et ne déclarant que ma pension de retraite et revenus fonciers ma résidence est elle exclue de l'IFI? merci de votre réponse

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