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Gestion fiscale du patrimoine privé

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 30 avril 2018 08:01

Les comptes courants des SCI sont déductibles de l'IFI

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L'IFI a remplacé l'ISF et seuls les biens immobiliers sont désormais taxables.

Les sociétés immobilières sont également des biens taxables à l'IFI.

Mais comment évaluer leur base taxable ? Combien faut-il déclarer ? Est-il possible de déduire les comptes courants ?

Nous allons voir que les règles sont compliquées, mais finalement plutôt favorables.

 

Rappel des principaux généraux

Pour déterminer la base taxable à l'IFI des parts de SCI, ce n'est pas simple, à cause du régime particulièrement compliqué qui a été mis en place par la loi.

Le principe c'est que les sociétés qui détiennent des immeubles sont taxables à l'IFI, mais sur la base du résultat d'un calcul (un peu) complexe.

Le calcul consiste à multiplier le coefficient immobilier par la valeur des parts.

Il faut donc procéder en trois temps, d'abord calculer le coefficient immobilier, puis calculer la valeur des parts. Enfin, il faut multiplier le coefficient par cette valeur.

 

Le calcul du coefficient immobilier

Le coefficient immobilier est égal à la proportion des immeubles taxables par rapport à l'ensemble des actifs de la société.

Prenons un exemple simple.

Une SCI détient à son actif un immeuble d'une valeur de 900 K€ et de la trésorerie pour 100 K€. Son coefficient est donc égal à 90 % soit 900/1 000.

Le calcul du coefficient permet de limiter la base IFI des parts de SCI à la seule détention des biens taxables.

En effet, seuls certains immeubles sont taxables à l'IFI. Certains immeubles sont exonérés d'IFI.

Les immeubles affectés aux activités opérationnelles dans certains cas (rares pour une SCI), mais aussi les immeubles affectés aux activités professionnelles principales des contribuables  (plus fréquents en SCI) ne doivent pas être pris en compte.

C'est ainsi qu'une SCI qui détient comme seul actif le cabinet médical du médecin n'est pas un bien taxable pour l'IFI du médecin.

Selon les associés, le coefficient peut varier car une SCI peut détenir un bien qui est professionnel seulement pour un associé et pas pour l'autre.

 

La valeur des parts

La valeur d'une SCI peut être estimée sur la base de la différence entre son patrimoine et ses dettes.

Dans l'exemple, si la SCI n'est pas endettée et qu'elle a un capital de 1 M€, la valeur des parts est de 1 M€.

Dans cet exemple, il n'y a pas de dette, donc la société vaut 1 M€ soit son actif. En pratique, il faudrait appliquer une décote mais je néglige cette question dans la présente note.

Au stade de la valeur des parts, il ne faut exclure aucun actif. Tous les actifs doivent être retenus dans ce calcul, mêmes les actifs qui ne sont pas des immeubles taxables.

Il faut aussi tenir compte de toutes les dettes.

Mais certains passifs très particuliers peuvent être exclus, ce que nous détaillerons plus loin.

 

La base taxable IFI

Dans mon exemple, la base taxable s'élève à 90 % * 1 M€ soit 900 K€.

Pour les matheux, la formule de calcul est la suivante :

Base taxable = (patrimoine taxable / total patrimoine) * (total patrimoine – dettes).

Dans une note déjà publiée dans ce blog, j'ai déjà expliqué que cette formule était à la fois compliquée et fausse, car elle aboutit à prendre en compte les passifs de manière fausse, en les multipliant par le coefficient immobilier.

Mais je n'y reviens pas et je renvoie mes fidèles lecteurs à cette note. Vous verrez toutefois en fin de la présente note un exemple de détournement de cette formule en vue de réduire la base taxable d'une SCI.

 

Le calcul de la base taxable d'une SCI doit tenir compte de ses dettes

Le calcul de la base taxable d'une société immobilière tient compte des dettes de la société.

Cette prise en compte ne se fait pas au niveau du coefficient mais au niveau de l'évaluation de la valeur de la société.

Une SCI peut être endettée auprès d'un banquier.

Prenons l'exemple d'une SCI qui a acheté un bien en s'endettant à 100 %.

Dans cette situation, au début, la société ne vaut rien. Donc la base taxable à l'IFI est nulle, quel que soit le coefficient.

 

Le calcul de la base taxable d'une SCI doit tenir compte du compte courant

Les SCI sont souvent endettées auprès de leur associé sous la forme de ce qui est appelé couramment dans la pratique un compte courant.

Donc la valeur de la SCI est réduite du montant du compte courant, de ce qu'elle doit à l'associé.

 

La notion de compte courant

Dans une SCI, il y a souvent des comptes courants.

Le compte courant est un prêt de l'associé à la société.

Il est appelé "compte courant" car c'est un prêt qui peut souvent varier facilement dans un sens comme dans l'autre. C'est une forme de prêt à niveau variable.

Généralement, le compte courant dans les SCI ne donne pas lieu à intérêts.

 

Les comptes courants ne sont pas toujours flagrants, faute de comptabilité

Une des difficultés du sujet est que les SCI dont les associés sont des personnes physiques n'ont pas l'obligation de tenir une comptabilité précise et surtout elles ne sont pas tenues de la publier.

Curieusement, la réglementation fiscale n'impose pas aux SCI la publication de leurs comptes, ce qui permet à de nombreuses personnes d'échapper à leurs obligations fiscales en matière de droits de succession, mais je m'égare en faisant du hors sujet.

En pratique, de très nombreuses SCI ne font pas de comptabilité et ne tiennent même pas les assemblées générales d'associés annuelles. Dans cette situation, il est difficile de connaître avec précision le montant des comptes courants.

Compte tenu de l'IFI, pour justifier la présence d'un compte courant déductible, il devient à mon avis nécessaire de tenir une comptabilité, même sommaire, validée par l'assemblée générale annuelle.

 

Les causes de l'existence de comptes courants dans les SCI

Il y a trois motifs principaux de création de comptes courants dans une SCI.

Le premier motif est l'apport initial de fonds par l'associé. L'associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d'acheter un immeuble.

Un deuxième cas est celui où l'associé vend son immeuble à crédit à la SCI (schéma de la vente à soi-même).

Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Dans cette situation, les associés ont des créances contre la société, à hauteur des profits affectés mais non distribués.

Une hypothèse fréquente est celle où une SCI a été constituée avec un emprunt bancaire pour financer l'achat de l'immeuble. Le remboursement du prêt bancaire est souvent réalisé grâce à l'apport de fonds de l'associé.

C'est le cas si la SCI n'a pas de revenu, par exemple parce qu'elle est propriétaire d'un bien mis gratuitement à disposition de l'associé. Dans cette situation, l'associé rembourse le prêt à la place de la SCI et il devient nécessairement progressivement créancier de la SCI à la place de la banque.

Si c'est une SCI qui loue l'immeuble, elle rembourse les échéances du prêt grâce aux loyers. Mais en faisant cela, elle rembourse le prêt grâce aux profits annuels. Après, tout dépend de l'affectation juridique du bénéfice annuel. Soit il est décidé de mettre le bénéfice annuel en réserve, soit il est décidé de distribuer le bénéfice à l'associé. Dans ce dernier cas, faute de trésorerie disponible, il se crée un compte courant au profit de l'associé qui remplace également progressivement le prêt bancaire.

Cet exemple montre l'importance de tenir une assemblée générale annuelle. C'est l'affectation du résultat dans l'assemblée générale annuelle qui justifie de l'existence du compte courant.

 

En régime ISF, l'existence d'un compte courant était souvent sans effet

En ISF, il fallait déclarer à la fois la valeur des parts et la valeur des comptes courants.

Beaucoup de contribuables se trompaient en déclarant directement la valeur des immeubles détenus par la SCI.

Mais cette erreur était souvent sans grande conséquence car ils omettaient également de déclarer les comptes courants.

En ISF, le compte courant était un actif taxable aussi bien que les parts de SCI. Mais c'était aussi une dette à déduire de la valeur des parts.

Donc le fait de constituer un compte courant était en principe sans conséquence puisque, si cela créait une valeur supplémentaire sous la forme d'un compte courant, cela venait réduire d'autant la valeur de la SCI.

 

En IFI, le compte courant n'est plus un actif taxable et il vient toujours réduire la valeur des parts de SCI

En IFI, changement de programme, les comptes courants ne sont plus des actifs taxables puisque seuls les immeubles sont taxables.

Non seulement le compte courant n'est plus un actif taxable mais, en plus, en tant que dette sociale, il vient toujours réduire la valeur taxable de la SCI.

Cela paraît inespéré et la conclusion pourrait être d'essayer de grossir au maximum le compte courant détenu dans une SCI pour en réduire sa valeur taxable à l'IFI.

Mais attention : tous les passifs des SCI ne sont pas déductibles. Il existe des limitations. La loi prévoit que certaines dettes ne sont pas déductibles pour l'évaluation des sociétés immobilières.

Même si la loi ne vise pas expressément les comptes courants, ils sont indirectement visés par plusieurs exclusions.

 

Les cas d'exclusion des dettes

Le principe est que toutes les dettes sont déductibles pour l'évaluation des titres de société.

Mais il y a plusieurs exclusions visant certains passifs.

Pour compliquer un peu plus les choses, si la réglementation vise à exclure certains passifs, elle prévoit aussi des cas de "repêchage". Autrement dit, si certains passifs sont en principe exclus, ils peuvent finalement être quand même admis en déduction dans certains cas.

Je résume pour les distraits au fond de la classe : pour évaluer les titres de société en IFI, les dettes sont déductibles, mais dans certains cas, les dettes ne sont plus déductibles, mais dans certains cas, les dettes exclues de déduction sont quand même déductibles.

Autrement dit, il y a des exceptions, et des exceptions aux exceptions.

 

Les cas d'exclusion et de repêchage

Le premier cas d'exclusion est celui où la SCI achète un bien à l'associé. Si l'associé vend son bien à crédit à sa société, le compte courant ainsi créé n'est en principe pas déductible. Il est prévu un repêchage possible si le contribuable peut prouver que le prêt n'est pas motivé par un objectif principalement fiscal.

Le deuxième cas d'exclusion est celui où la SCI a bénéficié d'un prêt de son associé pour acheter un bien à un tiers. Un régime identique est aussi prévu si le prêt est souscrit par l'intermédiaire d'une société contrôlée par l'associé ou sa famille au sens large. Là encore il est prévu un repêchage si le prêt n'est pas motivé par un objectif principalement fiscal.

Un troisième cas d'exclusion est celui où la SCI a bénéficié d'un prêt du groupe familial de l'associé pour acheter un bien à un tiers. Cette fois, curieusement, le cas de repêchage est différent, et selon moi un peu plus facile, puisqu'il suffit de prouver le caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

 

La notion d'objectif principalement fiscal

Le texte de la réglementation fait ainsi référence à un concept curieux et très discutable, l'objectif principalement fiscal.

Il est assez difficile à définir.

Ce concept fait penser à celui de fraude à la loi, qui est un des deux cas de l'abus de droit.

La fraude à la loi c'est quand le contribuable met en place un schéma qui a un objectif exclusivement fiscal et contraire à l'esprit du texte fiscal qu'il permet de contourner.

La définition de l'abus de droit est selon moi beaucoup plus restrictive que celle de l'objectif principalement fiscal et cela pour trois raisons.

D'une part, dans la fraude à la loi, il faut un motif exclusivement fiscal alors que pour cette réglementation de l'IFI il faut juste un motif principalement fiscal.

Ensuite, dans la fraude à la loi, il faut un schéma qui viole l'esprit du texte, l'intention  du législateur, alors que dans cette réglementation de l'IFI, cette condition n'existe pas.

En particulier, le motif principalement fiscal prohibé n'est sans doute pas nécessairement un motif lié à l'IFI.

Le texte n'indique pas que le motif principalement fiscal prohibé est celui d'échapper à l'IFI, (contrairement par exemple au régime de l'exit tax de l'article 167 bis qui prohibe une donation qui aurait pour motif principal d'échapper à l'imposition de la plus-value prévue par ce dispositif).

Si j'ai fait un schéma dans un but principalement fiscal sans rapport avec l'IFI, je perds sans doute le droit de déduire le compte courant même si le schéma ne visait pas réduire à l'IFI.

Enfin, dans le régime de l'abus de droit, c'est l'administration qui a la charge de la preuve. C'est à elle de démontrer l'existence d'une fraude à la loi. Mais dans la réglementation de l'IFI, c'est au contribuable de démontrer que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Un sujet intéressant est de savoir si un compte courant constitué dans une SCI avant l'entrée en vigueur de l'IFI peut être mis en cause comme ayant été constitué dans un objectif principalement fiscal.

A mon avis, c'est théoriquement possible, mais il faudra nécessairement faire valoir un motif fiscal sans lien avec l'IFI puisque par hypothèse l'IFI n'existait pas au moment de la création du compte courant.

Peut-être l'augmentation du compte courant pourrait être visée mais il sera alors possible de répondre que si l'augmentation du compte courant n'est que la continuation d'un processus logique déjà engagé avant la création de l'IFI, il ne peut être considéré comme ayant pour but de réduire la base taxable IFI.

Le développement du concept du motif principalement fiscal comme technique de lutte contre l'évasion fiscale est une nouveauté un peu inquiétante car c'est un concept encore plus vague et subjectif que le motif exclusivement fiscal.

Le législateur avait déjà essayé, sans succès, de redéfinir l'abus de droit en remplaçant le concept de motif exclusivement fiscal par celui du motif principalement fiscal (art. 100 de la loi 2013-1278 du 29-12-2013 de finances pour 2014 invalidé par le Conseil constitutionnel, qui a jugé que cette nouvelle définition conférait une marge d'appréciation trop importante à l'administration fiscale compte-tenu des sanctions encourues, dans sa décision 2013-685 du 29 décembre 2013).

Le motif principalement fiscal avait été chassé par la porte de la définition de l'abus de droit, mais il revient par la fenêtre des dispositifs anti-évasion.

 

Le compte courant constitué dans le cadre d'une vente à soi-même

Le schéma de la vente à soi-même est hautement suspect. En effet, s'il était admis, il serait vraiment magique.

Si j'ai vendu un bien un crédit à ma SCI, je vais avoir du mal à justifier la déduction du compte courant car je suis alors pleinement dans le premier cas d'exclusion, et même aussi dans le deuxième.

Il va falloir prouver que le motif du schéma n'est pas principalement fiscal.

A mon avis, ce schéma est défendable si la SCI est majoritairement détenue par mes enfants et que je peux invoquer un objectif de transmission.

Le compte courant est alors déductible pour mon IFI comme celui de mes enfants.

En effet, dans cette situation, je peux faire valoir le motif non fiscal de transmission.

Mais pour mieux garantir ce schéma, il paraît raisonnable de prévoir aussi un contrat de prêt avec des conditions progressives de remboursement. Un prêt sans intérêt peut se défendre, mais un prêt in fine sans intérêt ni échéance serait très discutable.

 

Le compte courant pour financer l'achat d'un immeuble à un tiers

Ce cas est moins choquant et plus classique.

C'est celui de la SCI qui a besoin de fonds pour acheter un bien et son associé les lui prête, soit pour la totalité, soit pour partie.

A mon avis, il devra être possible de montrer le but non fiscal mais à condition de montrer l'intérêt de la création d'une SCI.

En effet, si ce même contribuable avait acheté directement le bien, il aurait été taxable à l'IFI et il n'aurait pas pu déduire de sa base taxable le montant de son apport.

Il faut donc démontrer que l'utilisation de la SCI comme support juridique a un motif principal non lié à l'optimisation de l'IFI. En pratique, là encore, le plus souvent, le meilleur motif est celui de la transmission aux enfants, d'où la nécessité d'inclure ses enfants dans le capital de la société. Mais d'autres motifs non fiscaux sont possibles, comme celui d'organiser la détention avec son conjoint ou une autre personne de sa famille.

 

Le compte courant de refinancement

Ce qui est évoqué ici, c'est le cas de la SCI qui s'est initialement endettée pour acheter un bien et qui a remboursé les échéances du prêt bancaire initial en faisant appel à son associé principal.

Après plusieurs années, le compte courant a remplacé le prêt bancaire.

Ce compte courant est-il déductible de l'IFI ?

Un point important est que le compte courant n'a pas servi à financer l'achat de l'immeuble taxable. Il a servi à rembourser et à remplacer le financement initial.

Or le passif déductible pour l'évaluation d'une SCI n'est pas limité au prêt pour financer l'achat d'un immeuble taxable.

En revanche, les cas d'exclusion visent seulement les prêts réalisés pour financer l'achat des immeubles taxables.

Aucun texte ne permet d'exclure du calcul de la valeur des parts les prêts ayant un autre objectif que de financer l'achat d'un immeuble taxable.

C'est pourquoi, selon moi, il n'existe pas de motif sérieux permettant d'exclure ce type de compte courant du calcul de la base taxable des parts de SCI.

 

Le compte courant résultant de l'affectation des résultats

Dans une SCI qui doit rembourser un emprunt, il peut arriver que, faute de trésorerie, les bénéfices annuels ne soient pas distribués. Dans cette situation, il se crée un compte courant important en faveur des associés.

Il en va de même si la société décide de faire des réserves, notamment pour acheter un autre immeuble.

Dans cette situation, le compte courant est intégralement déductible, et selon moi sans limitation, puisque le compte courant n'a pas été constitué pour acheter un immeuble taxable. Il n'entre pas dans les cas d'exclusion.

 

 Le vieux compte courant

Tous les comptes courants constitués avant l'annonce de la réforme de l'IFI devraient pouvoir être considérés comme déductibles de l'IFI. En effet, le contribuable pourra faire valoir que s'il a constitué le compte courant ce n'était pas en tout cas pour échapper à l'IFI. Donc le motif principalement fiscal est absent. Il faut toutefois selon moi réserver le cas où le compte courant, même constitué avant la création de l'IFI, résulte d'un schéma réalisé pour un motif principalement fiscal, autre que d'échapper à l'IFI.

Les comptes courants auprès du groupe familial, qu'ils soient vieux ou récents, ne sont pas concernés par la règle du motif non principalement fiscal mais par celle du prêt constitué dans des conditions normales, et seul ce dernier point devra être pris en compte pour garantir la déduction.

 

Le compte courant pour réduire la base taxable en IFI de la SCI

Comment payer moins d'IFI en utilisant à son profit le mode de calcul (défectueux) de la réglementation IFI en matière de société immobilière et le régime des comptes courants ?

Je rappelle que la base taxable à l'IFI d'une société est égale au coefficient immobilier multiplié par la valeur de la société.

Pour réduire la base taxable d'une société immobilière, il faut à la fois augmenter son endettement et son patrimoine exonéré.

Cela permet de baisser le coefficient immobilier sans augmenter la valeur.

Par exemple, j'ai une SCI qui détient un immeuble taxable de 1 M€ et un capital du même montant. Elle est donc taxable à l'IFI pour 1 M€.

Si je prête 1 M€ à cette SCI sous la forme de compte courant pour lui permettre de faire des placements boursiers non immobiliers. Son coefficient passe à 50 % mais sa valeur n'a pas augmenté. Donc sa base taxable passe à 500 K€. Le simple fait d'utiliser une SCI pour réaliser des placements permet ainsi de résuire fortement sa base taxable sous réserve que les placements n'augmentent pas sa valeur, ce qui est possible en les finançant par endettement.

Il faut donc gonfler la SCI en lui prêtant des sous. Autrement dit, si on a des sous à placer, il vaut mieux le faire par l'intermédiaire de sa SCI.

Est-ce un abus de droit ? Oui si toute l'opération est motivée par un but exclusivement fiscal. Mais si une partie du capital est détenu par mes enfants ou ma femme dans certains cas, je peux faire valoir un objectif de transmission. 

 

La SCI est un moyen de réduire son IFI

En conclusion, il résulte de cette analyse que sauf le cas du financement initial sans motif de transmission, il devrait être possible de déduire les comptes courants pour évaluer la base taxable à l'IFI des parts de SCI.

Il faudra éviter de constituer une SCI avec un gros capital mais préférer les SCI à faible capital avec apport des associés en compte courant. Il faudra éviter d'affecter les résultats aux réserves mais préférer l'affectation systématique aux associés.

Il faudra tenir sérieusement le juridique et la comptabilité de sa SCI pour justifier de l'existence du compte courant.

Il faudra sans doute conclure de véritables contrats de prêt pour organiser les modalités de rémunération et de remboursement des comptes courants.

La SCI est donc un moyen simple de réduire son IFI, grâce aux comptes courants.

Le fait de faire apparaître clairement un compte courant pourrait toutefois avoir un effet indirect sur les droits de succession car si le compte courant n'est pas un actif taxable à l'IFI, c'est un bien du patrimoine assujetti aux droits de succession. Or souvent les comptes courants sont "oubliés" lors des décès. Mais c'est encore un autre sujet.

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18 Commentaires

  • Lien vers le commentaire lubin lundi, 07 mai 2018 09:44 Posté par lubin

    Voilà une bien belle analyse du compte courant et de l'IFI
    Bravo

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 08 mai 2018 07:04 Posté par Duvaux Paul

    merci

  • Lien vers le commentaire Champeval mercredi, 09 mai 2018 21:11 Posté par Champeval

    Clair, bref , précis accompagne d'une dose d'humour

  • Lien vers le commentaire jerome G jeudi, 10 mai 2018 13:01 Posté par jerome G

    Belle analyse de l'impact du compte courant d'une SCI pour l'IFI que je partage.
    Depuis la mise en place de l'IFI, j'ai lu souvent des commentaires des professionnels qui, par erreur, considèrent que les comptes courants sont des dettes exclues de la déduction (sans se poser d'autres questions et en oubliant de prendre en compte, comme vous le faites très bien, qu'il y a des exclusions aux exclusions.)

  • Lien vers le commentaire Renaud jeudi, 17 mai 2018 09:02 Posté par Renaud

    Merci pour cette synthèse très claire.
    Un point m'interpelle concernant le compte courant de refinancement : si j'ai bien compris, le compte courant venant remplacer la dette vis à vis de la banque, si on prend le cas d'un prêt de 100% de la valeur du bien, la base taxable resterait constamment nulle au fil du temps : n'est-ce pas fiscalement suspect ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 19 mai 2018 09:28 Posté par Duvaux Paul

    La base taxable serait au moins égale à la plus-value prise par l'immeuble. Mais sinon, effectivement un compte courant de refinancement aboutit à effacer pour toujours la valeur initiale, sauf bien sûr schéma artificiel. Le refinancement ce n'est pas juridiquement la même chose que le financement.

  • Lien vers le commentaire Ced samedi, 19 mai 2018 15:29 Posté par Ced

    Excellente explication.
    Petite question sur les précautions pour que les comptes courants ne soient pas requalifiés :
    "1- Il faudra éviter d'affecter les résultats aux réserves mais préférer l'affectation systématique aux associés.
    2- Il faudra tenir sérieusement le juridique et la comptabilité de sa SCI pour justifier de l'existence du compte courant.
    3- Il faudra sans doute conclure de véritables contrats de prêt pour organiser les modalités de rémunération et de remboursement des comptes courants"
    Sur le 1-, parlez vous uniquement des bénéfices ? Car quand on constitue des comptes courants pour refinancer tout ou partie du prêt bancaire initial, c'est souvent (pas toujours) que la société est en perte. Juridiquement, doit on faire quelque chose de particulier avec l'affectation de ces pertes ? je ne vois que une affectation en report à nouveau. Merci de me confirmer. Les comptes courants, de leur coté paraissent assez factuels : virements cash sur le compte de la SCI par les Associés pour combler le manque de trésorerie.
    Sur le 2-, j'imagine que c'est principalement la comptabilité.
    Sur le 3- la rédaction de convention de comptes courants qui reprennent au 31/12 de chaque année, le solde et les conditions (remboursement, intérêts, etc...) vous pariat elle suffisante ? Est il acceptable de ne pas mettre d'intérêts sur ces prêts ? car cela contribuerait à accentuer le compte courant et donc la dédcution de l'IFI mais d'un autre coté, cela demontre que c'est bien des prêts.
    Merci pour vos lumières.

  • Lien vers le commentaire Bonicard dimanche, 20 mai 2018 01:03 Posté par Bonicard

    Bonjour et félicitations.
    C'est la réponse qu'on voudrait avoir de son expert comptable ou de son avocat local, qui brille par son ignorance, d'autant plus que vous intervenez avec toute la lumière nécessaire et même plus....
    Je me réserve de vous solliciter dans l'avenir, professionnellement et pécuniairement, car Skype, messagerie en ligne et pièces jointes nous autorisent toute distance.
    Encore merci.
    JJB

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 20 mai 2018 07:08 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à CED. Je pense que ma note répond à vos questions. Je rappelle surtout que pour prouver l'existence d'un compte courant il faut faire une AG annuelle dans un registre côté et paraphé. Idéalement, il faut aussi faire une convention de prêt enregistrée et au moins avoir fait une déclaration de contrat de prêt 2062. Il faut faire une comptabilité, au moins sommaire, et idéalement avoir une véritable comptabilité, mais pas nécessairement selon les principes de la comptabilité commerciale car cette comptabilité est souvent fausse en obligeant à amortir les immeubles (ce qui réduit le compte courant et donc ce qui augmente l'IFI). En conclusion, l'IFI est l'occasion est de revoir le juridique et la comptabilité des SCI.

  • Lien vers le commentaire LAMBAD ALAIN dimanche, 20 mai 2018 16:06 Posté par LAMBAD ALAIN

    Merci pour votre exposé;
    Ma question:
    le "compte courant" ouvert au nom de l'associé apporteur de fonds doit effectivement au minimum, faire l'objet de la déclaration de prêt (2062). Mais ce compte courant peut également recevoir, comme vous le soulignez, des flux non financiers (affectation du résultat).
    En supposant la clause de sauvegarde de l'article 973 non applicable (le compte courant ayant servi à financer l'acquisition de l'immeuble est ajouté à la valeur des capitaux propres), peut-on imaginer, en particulier à compter du 01/01/2018, d'ouvrir deux comptes courants afin d'identifier les flux financiers des flux non financiers ou dans le cas contraire, de suivre, de manière extra-comptable ces flux afin de pouvoir justifier lors d'un contrôle la valeur du compte courant lié à l'acquisition de l'immeuble. La question se posait déjà, à mon sens, pour la déductibilité des intérêts visés à l'article 31 du CGI;
    Enfin, si l'affectation du résultat bénéficiaire au compte courant permettrait d'optimiser l'IFI, en particulier en période de remboursement de l'emprunt, il faudra cependant arbitrer cette décision avec l'affectation en réserve en visant cette fois-ci d'autres considérations juridiques et fiscales que celles de l'optimisation de l'IFI.

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