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vendredi, 08 juin 2018 15:40

Le BOFIP IFI est publié

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Les services fiscaux ont produit le nouveau BOFIP sur l'IFI.

Pas de surprise. Pas de nouvelles, bonnes nouvelles.

En gros l'administration valide ce qui était prévu.

Pour les loueurs en meublé BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 50, il suffit de remplir les conditions de seuil pour être exonérés. Voir aussi le numéro 150 à BOI-PAT-IFI-30-10-10-10

Les pensions de retraite ne sont pas considérées comme des revenus professionnels. Ce point n'est pas précisé pour la location meublée mais ce principe est énoncé de manière générale pour définir la notion de profession principale BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n° 20 et 30 . Ce principe est aussi évoqué pour les dirigeants de société BOFIP-PAT-IFI-30-10-30-10 n° 380

Au chapitre des comptes courants : ils sont bien déductibles sauf motif principalement fiscal et sur ce point l'administration admet que les comptes courants créés avant l'apparition de l'IFI n'ont pu être constitués pour échapper à l'IFI. L'administration semble même admettre que le seul motif fiscal prohibé est celui de vouloir échapper à l'IFI  BOFIP-PAT-IFI-20-30-30 n° 230.

 Je joins les textes à retrouver dans le BOFIP. Tous les fiscalistes ont de la lecture pour ce week-end.

 

50
Aux termes du 1° du V de l'article 975 du CGI, l'activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est, sous certaines conditions, considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération.
60
Lorsque cette activité est exercée par membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :
- les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
Les recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.
- les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d'exonération des actifs professionnels.
Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée.
Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du CGI. Il s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.
Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.

150
Les droits ou biens immobiliers affectés à l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou salariée dans les cas visés au I-F-1 § 120 à 130, ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels éligibles à l’exonération que si cette activité correspond à l'exercice d'une véritable profession.
Ce principe ne fait pas obstacle, sous certaines conditions à l'application de l'exonération des actifs professionnels utilisés par :
- certains loueurs en meublé (CGI, art. 975, V-1° ; cf. I-B-2-a § 50 à 60) ;
- certains loueurs d'établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation (CGI, art. 975, V-2° ; cf. I-B-2-b § 70) ;
- certains bailleurs de fonds ruraux (cf. II-C-1-a et b § 190 à 200).

370
En application du 1 du III de l'article 975 du CGI, seuls peuvent être qualifiés d'actifs professionnels les actifs immobiliers mentionnés au 1° et 2° de l'article 965 du CGI lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société dans laquelle le redevable exerce l'une des fonctions prévues au 1° du 1 du III de cet article 975 du CGI et dont la rémunération représente plus de la moitié des revenus à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes, à l'exclusion des revenus non professionnels :
- traitements et salaires ;
- bénéfices industriels et commerciaux ;
- bénéfices agricoles ;
- bénéfices non commerciaux ;
- revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
380
Les revenus qui ne proviennent pas d'une telle activité professionnelle ne sont donc pas retenus ; il s'agit notamment des revenus de capitaux mobiliers, des plus-values, des revenus fonciers, des pensions et rentes viagères.

 

 

III. Exceptions à la non-déductibilité des dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l'organisme
220
Aux termes des deux derniers alinéas du II de l'article 973 du CGI, à titre de clause de sauvegarde, deux exceptions permettent d’éviter l’application des règles d’exclusion des dettes citées ci-avant.
A. Absence d'objectif principalement fiscal du prêt
230
Les cas de non-déductibilité des dettes prévus au 1°, 2° et 4° du II de l'article 973 du CGI (cf. II-A-1 à 3 § 60 à 170) ne trouvent pas à s'appliquer si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
240
La notion d'objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), relatif à l’abus de droit fiscal (BOI-CF-IOR-30). Elle s'apprécie au regard de la charge d'IFI à laquelle est assujettie le redevable.
Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l'IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt.
Lorsque la dette contractée par la société ou l'organisme mentionnée aux 1°, 2° et 4° du II de l'article 973 du CGI est mise en place avec plusieurs objectifs différents, l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d'impôt résultant de la minoration de l'assiette imposable à l'IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage.
250
Aux termes de la loi, pour faire état de cette exception, il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette.
B. Éléments justifiant du caractère normal des conditions du prêt
260
Le cas de non-déductibilité prévu au 3° du II de l'article 973 du CGI (cf. II-A-2 § 100 et 130) ne trouve pas à s'appliquer si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
270
La mise en œuvre de cette clause de sauvegarde relève de l'appréciation d'une situation de fait au regard des éléments de nature à démontrer le caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
Le caractère normal des conditions du prêt s'apprécie notamment au regard des pratiques bancaires usuelles dans le domaine concerné.
L’appréciation doit également tenir compte de l'effectivité des remboursements et de leur montant ainsi que du respect des échéances prévues par le contrat de prêt établi par acte daté et signé.
280
Aux termes de la loi, pour faire état de cette exception il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère normal du prêt.

 

Voir aussi dans la doctrine BOFIP sur la notion d'activité professionnelle principale : BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n° 20 et 30

Cette doctrine ne porte pas selon moi directement sur la location meublée, même s'il y a une formule bizarre justement sur la location meublée. Cette formule existait déjà dans la doctrine administrative sur l'ISF et elle signifie selon moi que le fait pour une personne d'être loueur en meublé procurant beaucoup de revenus ne doit pas l'empêcher d'être considéré comme exerçant par ailleurs une activité professionnelle dans un autre domaine. Un charcutier professionnel reste un charcutier professionnel à titre principal même s'il est loueurs en meublé. Mais attention je ne peux pas à la fois être charcutier à titre principal exonéré d'IFI sur les locaux de ma charcuterie et exonéré d'IFI sur les mes locaux de location meublé car il n'y a qu'une seule activité professionnelle.

Par ailleurs dans la deuxième partie, il est rappelé que les revenus de pensions ne doivent pas être considérés comme des revenus professionnels. Cela vient renfocer l'idée d'exclure les pensions pour l'appriciation de la condition de revenu net principal pour les retraités.

"A. La profession principale est celle qui constitue l'essentiel des activités économiques du redevable
20
Pour l'application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l'ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l'essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d'indices, on s'attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l'importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé.

B. Redevables ayant des sources de revenus ne constituant pas des activités professionnelles
30
Pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de l'activité professionnelle et lorsqu'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépondérant, il est fait abstraction des revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers). Seuls sont donc à prendre en considération, lorsqu'ils proviennent de l'exercice d'une profession, les revenus appartenant aux catégories suivantes : traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

 

 

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10 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Lacarbre samedi, 09 juin 2018 14:48 Posté par Lacarbre

    Un couple de retraités dont les seuls autres revenus sont leurs retraites qui dépassent le montant des recettes location meublée (>23 000€) ne peut donc pas être LMP car les recettes LMP sont inférieures au seuil de 50 % mais du fait que les retraites ne sont pas comptabilisées pour le critère IFI, ils auraient pu être exonérés d'IFI si l'un des deux avait pu conserver son statut LMP. Cette semble contradictoire ou en tout cas bien curieux...

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 09 juin 2018 15:44 Posté par Duvaux Paul

    Il ne faut pas confondre l'impôt sur le revenu et l'IFI.
    Par ailleurs, s'agissant de l'exclusion des pensions de retraite en matière d'IFI, ce n'est pas expressément la position des services fiscaux. C'est un raisonnement par analogie en matière de doctrine et c'est sans aucune valeur légale. Il serait souhaitable d'avoir une vraie prise de position en ce sens des services fiscaux.

  • Lien vers le commentaire NCAL dimanche, 10 juin 2018 09:44 Posté par NCAL

    Bonne nouvelle en effet
    si la SCI a une valeur 0 compte de ces dettes déductibles, est on obligé de déclarer celle ci ? que risque t on reellement en cas de contrôle ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 10 juin 2018 19:25 Posté par Duvaux Paul

    En pratique, si on est en-dessous des seuils, il n'y a rien à déclarer. Mais si on dépasse et qu'on a un bien qu'on estime d'une valeur nulle, je conseille de le déclarer pour 1 € pour faire courir la prescription abrégée. Mais une réponse sérieuse supposerait une analyse du dossier.

  • Lien vers le commentaire Cicero mardi, 12 juin 2018 16:00 Posté par Cicero

    Bonjour,
    Si je comprends bien : dans le cadre d'une société de personnes à l'IR possédant des immeubles loués en meublés, seules les conditions de seuil doivent être remplies pour être exonéré à l'IFI ? Peu importe que l'activité soit opérationnelle et que cette société ait pour activité la gestion de son propre patrimoine immobilier?
    Merci d'avance

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 12 juin 2018 16:47 Posté par Duvaux Paul

    Non vous n'avez pas bien compris. Pour les sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée, il faut appliquer les règles de droit commun. Les conditions de seuil des la location meublée ne concernent que les entrepreneurs individuels. Voir mes précédentes notes sur le sujet.

  • Lien vers le commentaire PERRIN jeudi, 14 juin 2018 07:48 Posté par PERRIN

    Dans le bofip pour l'Ifi je n'ai trouvé aucun commentaire concernant la déduction des rentes et indemnités qui étaient exonérées de l'isf art 885k. Peut on espérer un décret dans ce sens sachant que Bercy n'apporte pas de réponse aux 3 députés qui ont posé une question parlementaire concernant l'absence d'article de loi relative à cette anomalie suite à l'abrogation de l art 885K au 1er janvier 2018

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 18 juin 2018 12:14 Posté par Duvaux Paul

    Je pense qu'il n'y aura rien en ce sens. Rappelons que l'IFI ne vise que les immeubles.

  • Lien vers le commentaire Martin lundi, 02 juillet 2018 10:12 Posté par Martin

    Bonjour , J’ai une question relative au statut de lmp et de l’Ifi. Je bénéficie du statut de lmp pour 2018. Je valide les différents seuils de revenus mais étant fonctionnaire à plein en parallèle de mes locations je ne sais pas si je peux bénéficier de l’exonération. Pourriez vous m’ecla Sur ce point ? Merci d’avance

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 02 juillet 2018 10:35 Posté par Duvaux Paul

    La qualité de fonctionnaire est selon moi sans impact mais le débat est plutôt sur le caractère ambigu du BOFIP sur la question de l'activité principale.