mardi, 17 juillet 2018 14:11

Le dol confirmé dans une affaire de défiscalisation de LMP en VEFA, le notaire jugé responsable

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Je transmets ci-après l'extrait d'une très intéressante décision de la Cour de Cassation qui approuve les juges d'appel d'avoir retenu l'existence d'un dol dans un schéma de défiscalisation (LMP en VEFA).

L'affaire est intéressante car le dol est constitué par le délit intentionnel de tous les participants au schéma de défiscalisation de ne pas avoir informé l'acheteur du simple fait que la défiscalisation n'était pas possible.

De plus la Cour de cassation juge que le juge d'appel s'est trompé en ne condamnant pas le notaire alors que :

"(...) le notaire, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme litigieux, ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé"

Cette décision (civ. 31 janvier 2018 n° 16-19389 et 16-19445) porte sur une affaire où des milliers d'investisseurs ont été trompés, non seulement par le promoteur, mais aussi par l'expert-comptable et le notaire, et malheureusement peu d'entres eux ont pu faire valoir leur point de vue devant les juridictions.  En définitive, il y a une justice, du moins pour ceux qui ont pu aller jusqu'en cassation. 

Le banquier, dont la responsabilité n'était pas en jeu, est quand même tenu de restituer le prix de vente à l'acheteur trompé, du fait de l'annulation de la vente.

 

 

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, sur la proposition du cabinet G..., société de conseil en optimisation fiscale, et avec l'aide de la société d'expertise comptable Orion fiduciaire, la société X...    patrimoine (l'acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X... (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par M. A..., notaire associé au sein de la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l'état futur d'achèvement, cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à [...]   ; que l'acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; que, le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart'Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; que, le 4 décembre 2006, pour l'exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l'administration fiscale a notifié à l'acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l'acquéreur qui n'avait perçu aucun loyer ; que, le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l'administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; que l'acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu'en indemnisation ; 

Sur le premier moyen du pourvoi n° S 16-19.445, ci-après annexé : 

Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente pour dol et de dire que les parties devront réciproquement se restituer les biens vendus et le prix perçu ; 

Attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme X... ont constitué la société X...   patrimoine avec l'aide de la société Orion fiduciaire avec lequel le cabinet G... les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l'engagement du réservataire de signer le bail commercial avec la société Appart'Valley, société d'exploitation du groupe G..., et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; qu'il retient encore que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu'elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d'une même chaîne, que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse devait s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente ; que, de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, hors toute dénaturation, que le défaut intentionnel d'information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l'attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, justifiait l'annulation de la vente pour dol ; que le moyen n'est pas fondé ; (...) "

 

"Attendu que, pour rejeter les demandes des investisseurs et de la société X... patrimoine dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que le rôle de celui-ci s'est limité à recevoir l'acte emportant transfert de propriété, sans qu'il soit établi qu'il ait été informé du montage fiscal, motif déterminant de l'acquisition, et qu'ainsi aucune faute n'est caractérisée à son encontre ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'acquéreur et des investisseurs qui faisaient valoir que le notaire, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme litigieux, ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé"

 

 

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