jeudi, 04 octobre 2018 09:13

Le régime social des petites entreprises de location meublée

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Je vous propose d'essayer dans cette note d'expliquer les différents régimes sociaux possibles pour les exploitants de location meublée.

C'est d'une complexité délirante. Il faut avoir fait l'ENA et Polytechnique pour bien comprendre. 

Je recommande le site de l'URSSAF.

Synthèse des régimes sociaux pour les locations meublés et les chambres d'hôtes

Je transmets ci-joint des tableaux de synthèse.

Le deuxième tableau n'est pas facile à comprendre. Je propose quelques explications.

Il faut rappeler que les loueurs en meublé exonérés de cotisations sociales sont nécessairement assujettis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (c'est d'ailleurs pour cela qu'il n'est pas si avantageux d'échapper aux cotisations sociales). C'est ma première colonne. 

Il faut aussi rappeler que les meublés courte durée peuvent dans certains cas opter pour le régime général des salariés (deuxième colone) avec un calcul très curieux et des abattements uniquemnent applicable en matière sociale, le régime fiscal est indépendant.

Il y a aussi ceux qui s'appelaient avant les auto-entrepreneurs et que nos amis (très mal inspirés) les politiciens ont décidé de changer de nom pour les appeler les micro-entrepreneurs (troisième colonne).

Ce changement de nom est une ineptie car cela renforce le risque de confusion avec le micro fiscal.

Le régime de la micro-entreprise est en effet le mélange du micro fiscal et du micro social mais rien n'interdit d'être seulement en micro fiscal (quatrième colonne), sachant que le mode de calcul du revenu imposable est alors le même que le mode de calcul de la base de cotisations sociales.

Enfin la dernière colonne est le cas général le plus simple au réel au plan fiscal.

Tout le monde a compris ? Si c'est non, lisez plus lentement en regardant le tableau.

Condition d'assujettissement

  Meublé longue durée Meublé courte durée Chambre d'hôtes
CA > 23 K€ TTC > 23 K€ TTC  
Revenus annuels     > 5 165 € (13 % PASS)
Inscription au RCS Oui Non Non

 

Régimes applicables

  Absence d'affiliation Général
Meublé courte durée
Non inscrit au RCS
Micro entreprise
Auto-entrepreneur
Indépendant Micro fiscal Indépendant Réel
Seuil max de CA 23 K€ (5 165 € de revenus pour les chambres d'hôtes) 82 800 € 70 K€ ou 170 K€ 70 K€ ou 170 K€ Pas de limite
Base Revenu net Recettes Recettes Recettes Revenu net
Abattement Non (sauf micro) Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé) Non 50 % ou 71 %  
Type de cotisations Prélèvements sociaux Cotisations sociales régime général Cotisations sociales TNS Cotisations sociales TNS Cotisations sociales TNS
Taux 17,20% 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (39 732)
et 1,5 % (sur le total) accident du travail
22 % (meublé)
6 % (meublé de tourisme classé)
 12,8 % (chambre d'hôtes)
Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€)
Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€)

 

Les choix possibles

L'exploitant d'une petite entreprise de location meublée peut avoir le choix entre trois régimes sociaux possibles :

- le régime classique des indépendants avec des cotisations d'environ 30 % calculé sur le bénéfice fiscal (sachant que ce bénéfice peut être calculé soit selon le régime du micro fiscal avec un abattement de 71 % pour le meublé touristique classé et 50 % dans les autres cas, soit au réel fiscal avec déduction des amortissements),

- le régime général des salariés, qui ne concerne que les locations courts séjours et qui implique d'avoir des recettes inférieures à 82 800 €, et qui donne lieu à des cotisations de droit commun des salariés (dégressive à partir de 46 %) mais après un abattement de 87 % (meublé classé) ou 60 % (meublé non classé),

- le régime des micro-entreprises (auparavant appelé auto-entrepreneur), qui prévoit l'application du régime des indépendants mais sur un pourcentage du chiffre d'affaires (6 % pour les meublés classés et 22 % pour les meublés non classés).

A combien s'élèvent les cotisations TNS de droit commun ?

Le taux global brut est d'environ 30 % des revenus. Il se réduit progressivement pour les hauts revenus (27 % pour 100 K€, 24 % pour 200 K€, 19 % pour 1 M€).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 198 € (régime 2017). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations.

Une option libre

Sous réserve de remplir les conditions, le choix est libre et résulte d'une option.

En principe, le choix social n'a pas d'impact sur les choix fiscaux. Par exemple, le régime général est possible en réel fiscal comme en micro fiscal. Il en va de même pour le choix du régime des indépendants.

Mais le régime de la micro-entreprise est réservé à ceux qui sont en micro fiscal.

Des questions sans réponse

L'option pour le régime général est-elle définitive ?

Que se passe-t-il si les seuils limites sont franchis en cours d'année ?

Que se passe-t-il si le seuil d'assujettissement de 23 000 € n'est plus rempli au cours d'une année ? Est-on remboursé des cotisations déjà versées ?

Comment traiter les personnes qui ont des activités meublés mixtes, partiellement en meublé touristique (qui peuvent relever du régime général avec leur seuil propre) et partiellement en meublé longue durée ? L'activité mixte pose problème pour la détermination du seuil d'assujettissement de 23 000 € mais aussi pour l'application du seuil de 82 800 € pour le régime général. Selon moi, l'activité du meublé longue durée ne doit pas être prise en compte et doit être extournée des seuils et des bases de calcul des cotisations (sauf si elle a donné lieu à l'inscription au registre du commerce).

Le cas particulier des personnes ayant déjà une activité indépendante assujetti aux cotisations sociales

Les loueurs en meublé courte durée qui sont déjà assujetti à un régime indépendant dans une autre activité peuvent toujours opter pour le régime général, sinon ils peuvent rattacher les revenus de location meublé aux autres revenus de travailleurs indépendants ou aux autres recettes du régime du micro-entrepreneur (auto-entrepreneur).

Quel est le bon choix pour payer le moins de cotisations sociales ?

Il est très difficile de donner des indications générales. Chaque cas doit donner lieu à une étude particulière.

Mais je propose quelques remarques.

L'option pour le régime général est sans intérêt flagrant.

Le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), avec éventuellement option pour la retenue à la source fiscale, est souvent avantageux pour les meublés touristiques classés.

Pour les meublés touristiques non classés et pour les meublés longue durée (si inscription au RCS), le régime normal des indépendants doit être préféré à celui de la micro-entreprise. Rappelons qu'il est toujours possible d'opter pour le micro fiscal en régime de droit commun de calcul des cotisations sociales .

Le cas des exploitants de chambres d'hôtes

Ils sont assujettis si leur revenu net (et non le chiffre d'affaires) dépasse 5 161 € (soit 17 810 € de recettes en cas d'option pour le micro fiscal). 

Le régime est distinct de la location meublée. Ils ne peuvent pas opter pour le régime général. En micro-entreprise, ils relèvent du taux de 12,8 % pour la retenue sociale (au lieu de 6 % pour les meublés classés) mais du taux de 1 % pour la retenue fiscale (comme les meublés classés). Le régime de la micro-entreprise n'apparaît pas spécialement intéressant par rapport au micro fiscal et le réel pour le calcul des cotisations. Dans certains cas, ils relèvent de la MSA.

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28 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 07 mai 2019 17:37 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Valérie : il faut s'immatriculer au régime des indépendants en tant que commerçant.

  • Lien vers le commentaire Valérie mardi, 07 mai 2019 16:59 Posté par Valérie

    Bonjour, je suis sans emploi depuis notre installation en Normandie (après 28 ans de travail, rupture conventionnelle et 2 ans d'Assedic) où je m'occupe de la gestion d'un meublé de tourisme classé et 2 chambres d'hôtes, pour un CA annuel d'environ 10000€ à 12000€ (aléatoire d'une année sur l'autre bien sûr). Je déclare mes revenus en BIC et paie les prélèvements sociaux (environ 540€ pour cet impôt). Mon mari travaille mais gagne peu ; nous ne payons donc pas d'impôts excepté ces prélèvements sociaux du patrimoine pour les gestion du gîte et des chambres. Mon souci reste mon propre avenir au niveau de la retraite...Je n'ai aucun statut. Comment puis-je faire reconnaître ce travail pour obtenir des trimestres au niveau de ma retraite (j'ai 50 ans) ? Quelles sont les possibilités sans que je me retrouve dans le besoin avec nos "petits" revenus, sans mettre en péril notre patrimoine ? Si j'ai choisi de m'occuper du gîte et de créer 2 chambres en 2017, c'est parce que je n'ai pas retrouvé d'emploi dans ma nouvelle région et parce-que ce "métier" m'occupe énormément et me plaît. Seul hic donc... ma retraite. Avez-vous des pistes vers lesquelles m'orienter ? Merci de votre réponse ; bien cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 06 mai 2019 15:22 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Thierry. Je suis désolé mais je ne peux pas réexpliquer mon tableau. Vos questions trouvent leur réponse dans ma note et mon tableau. Sinon je dois faire 20 pages.
    Notez qu'il y a une ligne "base".
    Attention au fait que ce tableau ne parle que du régime social et n'évoque le régime fiscal que quand le régime fiscal est pertinent en matière sociale parce qu'il sert de base de calcul des cotisations.
    Par exemple en régime social des salariés "général", le régime fiscal est hors sujet. Vous pouvez être au micro ou au réel, c'est sans importance sur le régime social.
    Les auto-entrepreneurs ne calculent pas leurs cotisations sociales sur la base du résultat fiscal mais sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires. Donc le régime fiscal de l'auto-entrepreneur est sans importance en matière sociale, même si de facto c'est nécessairement le micro (qui donne droit à des abattements mais uniquement pour le régime fiscal).
    Le réel simplifié n'est qu'un type de rée fiscal. Le réel c'est quand on calcul votre revenu sur la base des revenus moins les dépenses, par opposition au régime forfaitaire comme le micro.

  • Lien vers le commentaire Thierry Blancheton lundi, 06 mai 2019 13:28 Posté par Thierry Blancheton

    Bonjour Maître. Je découvre votre site et vous remercie de votre contribution publique à faire "avancer le chmilblique" car comme vous le dites à juste titre il faudrait avoir fait l'ENA pour s'y retrouver (et encore je suis pas sûr...).
    Je débute dans un projet de location meublé saisonnier courte durée et de chambres d'hôtes (et table d'hôtes).

    Pourriez vous m'apporter quelques précisions au sujet de votre tableau?
    - je pensais qu'il était possible de choisir l'option Réel simplifié OU l'abattement quelque soit le régime Micro Ets OU Indépendant Micro Fiscal, ce n'est pas le cas? Car dans le tableau vous indiquez "NON" pour l'abattement en Micro Ets
    - dans le cas du choix au Réel simplifié (ce que vous appelez Indépendant Réel?) les taux de cotisations ne sont plus de 22% / 6% et 12.8%? mais de 30%? c'est bien cela? Car je ne vois pas cette différenciation sur le site de l'URSSAF
    Merci de vos réponses

  • Lien vers le commentaire NORMAND mardi, 30 avril 2019 12:22 Posté par NORMAND

    Bonjour,

    J'ai déclaré en 2018 au greffe du tribunal une activité LMNP ( meublés de tourisme classé ) Pour 2019, je vais dépasser 23 000 €
    de recettes tout en restant en micro bic entre 23 000 et 170000 € .Je vais donc devoir payer des cotisations sociales.
    J'ai tenté un enregistrement de micro entreprise sur autoentrepreneur.fr, refusé pour le motif CFE de l'Urssaf non compétent, adressez vous à votre CCI.
    Le CFE de la CCi me dit si vous n'êtes pas LMP, ça ne dépend pas de nous. J'ai tenté un enregistrement sur in fo greffe, ils me demande si je suis LMNP ou LMP et si je fais une prestation petit déjeuner! Je pense que si je le réponds LMNP, il refuseront l'enregistrement également. Avez vous une solution ? Merci d'avance. Cordialement. Philippe.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 29 avril 2019 17:53 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Remy. Non vous vous trompez complètement. Ce n'est pas ce que dit l'article L 611-1. Il dit qu'il y a deux conditions cumulatives et la deuxième condition est une condition alternative. Pour donner un exemple : vous irez en Enfer si vous êtes méchant, et si vous avez les yeux bleus ou les cheveux blonds. Si vous n'êtes pas méchant, vous n'irez jamais en Enfer. Si vous êtes méchant, et que vous avez les yeux bleux ou des chevaux blonds, vous irez en Enfer. Mais sinon vous y échapperez.
    Par ailleurs contrairement à ce vous dites, la condition d'inscription au RCS est toujours applicable en matière sociale car le conseil constitutionnel ne l'a pas abrogée. Je sais que certains le prétendent mais ce ne sont pas des juristes.
    Mais supposons qu'elle soit abrogée, il resterait pour aller en Enfer, à être méchant et à voir les yeux bleus. Les blonds s'en sortiraient mais pas les yeux bleus. Par contre, il ne suffirait pas d'être méchant pour aller en Enfer, la deuxième condition limitée aux yeux bleus reste applicable. C'est de la logique.

  • Lien vers le commentaire Rémy samedi, 20 avril 2019 11:37 Posté par Rémy

    Bonjour M°DUVAUX,

    J'ai une question théorique, pertinente et très intéressante pour vous relative aux conditions d'affiliation au régime social des loueurs en meublé (pro ou non pro) :)

    L'article 611-1 du code de la sécurité sociale conditionne l'affiliation au régime de sécurité social dans les 2 cas suivants :

    1er cas (2 conditions cumulatives) :
    - faire + de 23k€ de recettes
    - faire de la location courte durée (pour résumer)

    2e cas (2 conditions cumulatives) :
    - faire + de 23k€ de recettes
    - etre inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (le critère fiscal)

    Suite à la "suppression" de la condition d'inscription au RCS par le CConstitutionnel, ce critère disparaît donc dans mon 2e cas ci dessus et devient donc :

    2e cas :
    - faire + de 23k€ de recettes

    Dois je comprendre que dorénavant, un loueur en meublé (qu'il soit LMNP ou LMP) doit s'affilier au régime de la sécurité sociale dès lors qu'il réalise + de 23k€ de recettes ?

    Personnellement c'est mon analyse et mon avis. Toutefois je voudrais avoir votre point de vue sur la question.

    En vous remerciant d'avance,

    Bien à vous et bonne réflexion.

    Rémy

  • Lien vers le commentaire Seb dimanche, 14 avril 2019 16:19 Posté par Seb

    Bonjour Maitre et merci pour vos articles éclairés sur le sujet.
    Je dois dire que les informations et contre informations sont nombreuses sur la toile et j'ai également du mal a avoir des réponses claires de mon entourage juridique et financier.
    Ayant un statut Lmnp et réalisant 125K de revenu BIC pour des locations meublés...serais je automatiquement qualifié en LMP ? et si oui puis je echapper au RSI ?
    Merci pour votre aide

  • Lien vers le commentaire Jack samedi, 30 mars 2019 09:48 Posté par Jack

    Bonjour Maître

    Merci pour vos informations sur ces nouvelles règles, elles m’ont été très utiles
    Je suis LMNP
    CA 90K€
    Résultat fiscal 4K€
    0K€ après imputation des déficits antérieurs
    D’après vous quel montant est à déclarer au rsi
    0 ou 4000€
    Vous remerciant
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Jeanne mercredi, 27 mars 2019 15:28 Posté par Jeanne

    Bonjour,

    Pour ma part, je ne comprends pas bien le tableau n°1 : quelle différence fiscale/sociale y a-t-il entre la location courte et la location longue durée ?

    Merci pour votre temps, et pour cet article très complet.
    Cordialement

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