jeudi, 04 octobre 2018 09:13

Le régime social des petites entreprises de location meublée

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Je vous propose d'essayer dans cette note d'expliquer les différents régimes sociaux possibles pour les exploitants de location meublée.

C'est d'une complexité délirante. Il faut avoir fait l'ENA et Polytechnique pour bien comprendre. 

Je recommande le site de l'URSSAF.

Synthèse des régimes sociaux pour les locations meublés et les chambres d'hôtes

Je transmets ci-joint des tableaux de synthèse.

Le deuxième tableau n'est pas facile à comprendre. Je propose quelques explications.

Il faut rappeler que les loueurs en meublé exonérés de cotisations sociales sont nécessairement assujettis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (c'est d'ailleurs pour cela qu'il n'est pas si avantageux d'échapper aux cotisations sociales). C'est ma première colonne. 

Il faut aussi rappeler que les meublés courte durée peuvent dans certains cas opter pour le régime général des salariés (deuxième colone) avec un calcul très curieux et des abattements uniquemnent applicable en matière sociale, le régime fiscal est indépendant.

Il y a aussi ceux qui s'appelaient avant les auto-entrepreneurs et que nos amis (très mal inspirés) les politiciens ont décidé de changer de nom pour les appeler les micro-entrepreneurs (troisième colonne).

Ce changement de nom est une ineptie car cela renforce le risque de confusion avec le micro fiscal.

Le régime de la micro-entreprise est en effet le mélange du micro fiscal et du micro social mais rien n'interdit d'être seulement en micro fiscal (quatrième colonne), sachant que le mode de calcul du revenu imposable est alors le même que le mode de calcul de la base de cotisations sociales.

Enfin la dernière colonne est le cas général le plus simple au réel au plan fiscal.

Tout le monde a compris ? Si c'est non, lisez plus lentement en regardant le tableau.

Condition d'assujettissement

  Meublé longue durée Meublé courte durée Chambre d'hôtes
CA > 23 K€ TTC > 23 K€ TTC  
Revenus annuels     > 5 165 € (13 % PASS)
Inscription au RCS Oui Non Non

 

Régimes applicables

  Absence d'affiliation Général
Meublé courte durée
Non inscrit au RCS
Micro entreprise
Auto-entrepreneur
Indépendant Micro fiscal Indépendant Réel
Seuil max de CA 23 K€ (5 165 € de revenus pour les chambres d'hôtes) 82 800 € 70 K€ ou 170 K€ 70 K€ ou 170 K€ Pas de limite
Base Revenu net Recettes Recettes Recettes Revenu net
Abattement Non (sauf micro) Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé) Non 50 % ou 71 %  
Type de cotisations Prélèvements sociaux Cotisations sociales régime général Cotisations sociales TNS Cotisations sociales TNS Cotisations sociales TNS
Taux 17,20% 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (39 732)
et 1,5 % (sur le total) accident du travail
22 % (meublé)
6 % (meublé de tourisme classé)
 12,8 % (chambre d'hôtes)
Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€)
Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€)

 

Les choix possibles

L'exploitant d'une petite entreprise de location meublée peut avoir le choix entre trois régimes sociaux possibles :

- le régime classique des indépendants avec des cotisations d'environ 30 % calculé sur le bénéfice fiscal (sachant que ce bénéfice peut être calculé soit selon le régime du micro fiscal avec un abattement de 71 % pour le meublé touristique classé et 50 % dans les autres cas, soit au réel fiscal avec déduction des amortissements),

- le régime général des salariés, qui ne concerne que les locations courts séjours et qui implique d'avoir des recettes inférieures à 82 800 €, et qui donne lieu à des cotisations de droit commun des salariés (dégressive à partir de 46 %) mais après un abattement de 87 % (meublé classé) ou 60 % (meublé non classé),

- le régime des micro-entreprises (auparavant appelé auto-entrepreneur), qui prévoit l'application du régime des indépendants mais sur un pourcentage du chiffre d'affaires (6 % pour les meublés classés et 22 % pour les meublés non classés).

A combien s'élèvent les cotisations TNS de droit commun ?

Le taux global brut est d'environ 30 % des revenus. Il se réduit progressivement pour les hauts revenus (27 % pour 100 K€, 24 % pour 200 K€, 19 % pour 1 M€).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 198 € (régime 2017). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations.

Une option libre

Sous réserve de remplir les conditions, le choix est libre et résulte d'une option.

En principe, le choix social n'a pas d'impact sur les choix fiscaux. Par exemple, le régime général est possible en réel fiscal comme en micro fiscal. Il en va de même pour le choix du régime des indépendants.

Mais le régime de la micro-entreprise est réservé à ceux qui sont en micro fiscal.

Des questions sans réponse

L'option pour le régime général est-elle définitive ?

Que se passe-t-il si les seuils limites sont franchis en cours d'année ?

Que se passe-t-il si le seuil d'assujettissement de 23 000 € n'est plus rempli au cours d'une année ? Est-on remboursé des cotisations déjà versées ?

Comment traiter les personnes qui ont des activités meublés mixtes, partiellement en meublé touristique (qui peuvent relever du régime général avec leur seuil propre) et partiellement en meublé longue durée ? L'activité mixte pose problème pour la détermination du seuil d'assujettissement de 23 000 € mais aussi pour l'application du seuil de 82 800 € pour le régime général. Selon moi, l'activité du meublé longue durée ne doit pas être prise en compte et doit être extournée des seuils et des bases de calcul des cotisations (sauf si elle a donné lieu à l'inscription au registre du commerce).

Le cas particulier des personnes ayant déjà une activité indépendante assujetti aux cotisations sociales

Les loueurs en meublé courte durée qui sont déjà assujetti à un régime indépendant dans une autre activité peuvent toujours opter pour le régime général, sinon ils peuvent rattacher les revenus de location meublé aux autres revenus de travailleurs indépendants ou aux autres recettes du régime du micro-entrepreneur (auto-entrepreneur).

Quel est le bon choix pour payer le moins de cotisations sociales ?

Il est très difficile de donner des indications générales. Chaque cas doit donner lieu à une étude particulière.

Mais je propose quelques remarques.

L'option pour le régime général est sans intérêt flagrant.

Le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), avec éventuellement option pour la retenue à la source fiscale, est souvent avantageux pour les meublés touristiques classés.

Pour les meublés touristiques non classés et pour les meublés longue durée (si inscription au RCS), le régime normal des indépendants doit être préféré à celui de la micro-entreprise. Rappelons qu'il est toujours possible d'opter pour le micro fiscal en régime de droit commun de calcul des cotisations sociales .

Le cas des exploitants de chambres d'hôtes

Ils sont assujettis si leur revenu net (et non le chiffre d'affaires) dépasse 5 161 € (soit 17 810 € de recettes en cas d'option pour le micro fiscal). 

Le régime est distinct de la location meublée. Ils ne peuvent pas opter pour le régime général. En micro-entreprise, ils relèvent du taux de 12,8 % pour la retenue sociale (au lieu de 6 % pour les meublés classés) mais du taux de 1 % pour la retenue fiscale (comme les meublés classés). Le régime de la micro-entreprise n'apparaît pas spécialement intéressant par rapport au micro fiscal et le réel pour le calcul des cotisations. Dans certains cas, ils relèvent de la MSA.

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10 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 28 novembre 2018 11:39 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Bernard : vous avez raison, le régime peut être intéressant pour les meublés classés.

  • Lien vers le commentaire Bernard mercredi, 28 novembre 2018 09:00 Posté par Bernard

    Cher Maître, vous soulignez que le 'régime général est sans intérêt flagrant', mais si je calcule bien, lorsqu'on est loueur de meublé de tourisme classé, les cotisations rapportées au CA sont de 6,2% environ, contre 6% sous le régime micro entreprise. On est donc relativement proche en terme de taux ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 19 novembre 2018 16:24 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à GUILLEMONT : cette décision de du conseil constitutionnel est commentée à plusieurs reprises sur ce site. Selon moi, elle ne concerne pas le régime social. Une réponse sérieuse supposerait la connaissance de votre dossier.

  • Lien vers le commentaire GUILLEMONT mercredi, 14 novembre 2018 15:42 Posté par GUILLEMONT

    Cher Maître,

    J'ai un Statut de LMP. Je souhaitais vous rencontrer, mais avant cela connaissez-vous la Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 (Plaidée par votre Confrère Jérôme Rousseau en Cour de Cassation....)
    qui semble t-il supprime la 3éme. condition, soit l'inscription au RCS lorsque on dépasse le 23 000€ tout en gardant le Statut de LMP ?

    Confirmez-vous cette décision ... ? Qu'en est t-il vraiment ...
    Si oui pourquoi les Impôts du 17éme. et les services du RCS ne veulent pas appliquer cette nouvelle loi ?

    Merci de votre retour.

    Bien cordialement.
    J. Guillemont

  • Lien vers le commentaire PhilM mercredi, 07 novembre 2018 13:33 Posté par PhilM

    Cher Maître,
    faut il déduire de votre tableau condition d'assujetissement qu'un loueur en meublé LMNP (revenus déclarés en BIC), doit au dessus de 23 K€ de recettes s'affiler obligatoirement au RSI (donc sans doute au RCS), ce qui aura des incidences colossales sur l'imposition et les charges sociales des plus value de cession.
    Par exemple, en cas d'une cession au bout de 5 ans produisant une plus value réelle à (LT au sens BIC) de 10 000 €, et de 15 000 € de plus value à CT (sur les amortissements effectués pendant 5 ans, il lui faudra payer environ 6000 € (environ 40%)de charges sociales au RSI sur la plus value CT, et aussi un forfait social de 1700 € (environ 17%) sur la plus value LT au régime des particuliers, avec en plus 1900 € 19% au titre de l'IR. Soit au total pour une plus value réelle de 10 000 €, un prélèvement fiscal et social de 6000 + 1700 +1900= 9 600 €.
    Alors que s'il n'était pas affilié au RSI il n'aurait pas les 6 000 € de charges sociales sur les plus values CT, il payerait seulement 3 600 € de prélèvements. Est ce bien cela qu'il faut comprendre ?

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire flizot sarah mercredi, 31 octobre 2018 10:21 Posté par flizot sarah

    merci maître, j'ai croisé le tableau fiscal/social et j'ai pris la colonne abattement pour en effet les abattements fiscaux. Merci de votre précision. En effet aucun abattement sur les recettes pour le calcul des charges fiscales.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 30 octobre 2018 20:57 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à flizot sarah

    Pas d'abattement en matière sociale pour les micro-entrepreneur mais un taux de prélèvement sur les revenus. En revanche les abattements s'appliquent en matière fiscale mais ce n'est pas l'objet de l'article.

  • Lien vers le commentaire flizot sarah mardi, 30 octobre 2018 14:19 Posté par flizot sarah

    Bonjour Maître,

    Ravie de trouver votre tableau récapitulatif, il ressemble au mien (quoique les cotisations TNS sont,je trouve, sous-évaluées), néanmoins pour quelles raisons n'avoir par rempli l'abattement du micro entrepreneur? Soit les forfaits 50% d'office ou 71% pour les meublés classés?
    Mes parents avaient raison, j'aurai dû les écouter et faire des études après le bac! Un véritable casse tête.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 05 octobre 2018 10:39 Posté par Duvaux Paul

    Ma note ne porte pas sur la question des personnes qui exercent leur activité sous la forme de société comme une EURL ou une SARL de famille. Par ailleurs, le schéma que vous envisagez ne concerne que les SARL et il faut éviter la fraude (faux gérant).

  • Lien vers le commentaire Claude Balleyguier vendredi, 05 octobre 2018 10:03 Posté par Claude Balleyguier

    Bonjour Maitre
    Il y a des options pour échapper aux cotisations sociales quand on est au RCS si le gérant est un tiers non salarié et non associé (ou associé minoritaire).
    Cordialement
    CB

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