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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 08 mai 2019 16:49

Le couple et la location meublée

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Dans cette note je propose d'étudier les effets de la vie de couple sur l'activité de loueur en meublé.

La vie de couple, ce n'est pas toujours simple, même en fiscalité.

 

Le patrimoine du couple, entre communauté et indivision

Il y a un grand nombre de situations patrimoniales dans les couples.

Les couples peuvent être des concubins, des pacsés ou des mariés.

Sans entrer dans le détail de tous ces régimes, il est possible de résumer la diversité des situations en deux cas : soit l'immeuble n'appartient qu'à un seul membre du couple, soit l'immeuble appartient en indivision aux deux membres du couple.

En cas d'indivision, l'immeuble appartient aux deux membres du couple dans une proportion qui n'est pas nécessairement égalitaire.

Le régime de l'indivision peut être plus ou moins organisé, notamment dans le cadre du pacs ou d'un régime matrimonial.

 

Le couple au plan fiscal

Dans certains cas, le fisc considère chaque conjoint comme une unité fiscale séparée.

Mais, dans d'autres cas, le couple est considéré lui-même comme une unité fiscale propre.

En matière d'impôt sur le revenu, les concubins sont des êtres fiscaux nécessairement séparés, alors que les pacsés et les mariés forment un seul foyer fiscal.

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les membres du couple forment toujours un foyer fiscal, même s'ils sont concubins.

Mais, même quand la notion de foyer fiscal s'applique pour les pacsés et les mariés, cela n'empêche pas d'avoir parfois un régime fiscal individualisé.

En particulier, chaque membre du couple est une source individuelle de revenus. Le foyer fiscal n'est pas une société. Les revenus du foyer ont nécessairement une source individuelle. C'est la somme des revenus de chacun des membres du couple qui est traitée de façon unitaire au sein du foyer fiscal.

La déclaration de revenus comprend souvent deux cases par type de revenus pour séparer les revenus de chaque conjoint. Ce n'est pas le cas des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers mais c'est le cas pour les revenus professionnels, et notamment pour les revenus d'entreprise.

Dans la déclaration 2042 C PRO qui sert à déclarer les revenus de location meublée, il y a à chaque fois le choix entre la colonne "déclarant 1" et la colonne "déclarant 2" ce qui correspond à chaque conjoint. Notez au passage que le fisc a depuis longtemps intégré une forme de neutralité sexuelle.

 

L'exercice professionnel est individuel

L'activité professionnelle est en principe individuelle. Donc si un conjoint exerce une activité de location meublée, c'est en principe à titre individuel. Il doit déclarer son activité en remplissant un formulaire de début d'activité de type P0 ou P0i.

La distinction entre exploitant de l'entreprise et propriétaire de l'immeuble

L'exploitant individuel de location meublée n'est pas nécessairement le propriétaire de l'immeuble utilisé pour l'exploitation.

L'immeuble exploité peut être la propriété indivise du couple ou même la propriété exclusive du conjoint non exploitant.

Il est possible de concevoir qu'un conjoint loue le bien dont il a la propriété à l'autre conjoint.

En général, si un conjoint exploite en meublé un immeuble détenu par l'autre conjoint, il s'opère de facto un prêt de l'immeuble d'un conjoint au profit de l'autre. Une telle opération de mise à disposition gratuite (prêt) est en théorie exonérée d'impôt, mais seulement s'il s'agit d'un logement, en application de l'article 15, II du CGI. En pratique, les prêts d'immeuble autre que les logements ne sont jamais taxés par les services fiscaux.

 

L'exploitation en commun d'une entreprise de meublé

Un couple peut exploiter une entreprise en commun et c'est bien sûr le cas d'une entreprise de location meublée.

L'exploitation est en indivision. Dans cette situation il faut considérer qu'il existe une société crée de fait entre les deux conjoints. Il est d'ailleurs alors préférable de rédiger un contrat de société en participation.

Le formulaire à utiliser est le F CMB

Mais il faut bien distinguer cette possible indivision dans l'exploitation de l'éventuelle propriété indivise de l'immeuble. Les deux sujets sont distincts.

Ce n'est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un immeuble qu'elles sont tenues de l'exploiter en indivision.

En pratique ce schéma d'exploitation en commun officielle est peu judicieux car il interdit d'opter pour le régime micro.

En effet, le régime micro est réservé aux exploitants individuels et interdits pour les sociétés. Or les couples qui exploitent en commun une entreprise sont considérés comme exploitant en société.

 

L'exploitation d'une entreprise distincte de location meublée par conjoint

La question est de savoir s'il est possible que l'activité de location meublée du couple soit divisée entre les deux conjoints, de telle sorte que chaque conjoint soit un exploitant différent.

Cela peut présenter un intérêt pour certains seuils de chiffre d'affaires : micro, franchise de TVA et exonération de plus-value selon l'article 151 septies.

S'il y a deux exploitants par exemple, je pourrais essayer de prétendre que chacun réalise un chiffre d'affaires de 60 K€ de telle sorte que chacun pourra demander le régime micro limité à 70 K€ alors que globalement le chiffre d'affaires dépasse évidemment ce seuil.

S'il y a deux entreprises distinctes, il est possible de faire jouer deux seuils différents mais si c'est la même entreprise il faut globaliser les chiffres d'affaires pour apprécier si les seuils sont dépassés.

Sur cette question, l'administration a indiqué :

"Lorsque deux ou plusieurs membres d'une même famille imposés à l'impôt sur le revenu sous une cote unique exploitent des entreprises distinctes, il convient de considérer isolément la situation de chacun des membres de la famille. Toutefois, cette tolérance ne saurait trouver son application lorsque le contribuable ou un membre de sa famille exploite lui-même différentes entreprises.
La question de savoir si les fonds exploités par deux époux constituent ou non des entreprises distinctes doit être appréciée sans qu'il soit besoin de retenir comme élément déterminant d'appréciation le régime matrimonial des intéressés mais essentiellement en fonction des données de fait : magasins séparés, baux distincts, comptabilités propres, immatriculation personnelle de chacun des époux au registre du commerce ou au répertoire des métiers (Rép. Buron : AN 19-11-1977 p. 7791 n° 32861)."

Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu'il s'agit de deux entreprises différentes, sauf si certaines circonstances de fait peuvent démontrer l'existence de deux entreprises distinctes, notamment clientèle différente, locaux distincts, moyens distincts, implication personnelle incontestable de chacun des conjoints dans son entreprise.

 

Les seuils de la distinction entre LMP et LMNP

Les seuils visés à l'article 155 IV du CGI et qui définissent le régime du LMP s'apprécient nécessairement au niveau du foyer fiscal. Il faut globaliser les chiffres au niveau du foyer.

C'est ainsi que, si chaque conjoint exerce une activité distincte de location meublée, ils relèvent nécessairement tous les deux du même régime fiscal, LMP ou LMNP. Il n'est pas possible dans un même foyer fiscal d'avoir un LMP et un LMNP.

 

Le divorce et le décès de l'un des conjoints

Si l'activité est transmise d'un époux à l'autre, il faut constater la cessation d'activité de l'époux qui arrête son activité et la taxation des plus-values latentes. C'est le cas, même si l'époux qui reprend l'activité était déjà propriétaire des immeubles mis en location par son conjoint divorcé ou décédé.

Si le conjoint qui décède ou qui divorce n'était pas l'exploitant mais seulement le propriétaire des immeubles utilisés, il s'opère un transfert de la propriété des immeubles. Mais selon moi, un tel transfert n'est pas un motif de taxation de la plus-value, en l'absence de cessation d'activité ou de retrait d'actif.

Le décès de l'exploitant LMP entraîne en principe la cessation d'activité de l'entreprise et la taxation de la plus-value latente, sachant qu'en régime LMNP, les mutations à titre gratuit ne sont pas imposables.

La reprise de l'activité par un des héritiers peut, dans certains cas, bénéficier de l'exonération prévue à l'article 41 du CGI, ce qui implique la continuation personnelle de l'activité pendant 5 ans par un des héritiers.

Par ailleurs, la succession peut aboutir à un démembrement et au transfert de la nue-propriété de l'immeuble aux enfants. Dans ce cas, cela peut faire perdre à l'exploitant de droit d'amortir l'immeuble. En pratique, si l'exploitation continue, il faut que les héritiers apportent leurs droits dans une société en participation ou une SARL de famille. Un tel apport en société est compatible avec le régime de l'article 41 du CGI.

 

L'IFI et le couple

En matière d'IFI, tous les couples sont des foyers fiscaux, même les concubins.

Il est prévu une exonération des biens professionnels qui peut profiter aux loueurs en meublé.

Je rappelle que l'exonération des biens professionnels en IFI est sans rapport avec le statut de LMP au sens de l'impôt sur le revenu. Autrement dit le mot professionnel n'a pas le même sens en impôt sur le revenu qu'en IFI. Dans le monde merveilleux de la fiscalité, chaque mot peut avoir un sens différent selon le contexte.

L'exonération IFI suppose de remplir deux conditions de seuils (plus de 23 K€ de recettes mais aussi un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels) et, selon l'administration, une condition d'exercice professionnel principal.

Les conditions de seuil s'apprécient de façon globale au niveau du foyer.

La condition d'exercice professionnel principal s'apprécie en revanche de façon individuelle : il faut que l'exploitant de l'activité y consacre l'essentiel de son temps de travail et peu importe qui est propriétaire de l'immeuble.

Si ma femme exploite une activité professionnelle principale de location meublée ou de parahôtellerie, le foyer peut être exonéré d'IFI à raison des immeubles servant à l'exploitation, même si les immeubles m'appartiennent en biens propres.

 

Conclusion

La vie de couple n'est pas simple en fiscalité mais elle donne beaucoup de possibilités d'optimisations fructueuses.

Ils se marièrent et ils eurent beaucoup de schémas fiscaux.

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23 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 21 août 2019 05:52 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Manuel : oui c'est possible de masser au régime micro et c'est assez facile en cas de lmnp. Une réponse sérieuse suppose une consultation. Le notaire confond la notion de propriété de l'immeuble avec celle d'exploitant au sens fiscal.

  • Lien vers le commentaire manuel micu mardi, 20 août 2019 14:52 Posté par manuel micu

    Bonjour, merci pour cet article.

    Moi et ma conjointe on a acheté un bien en indivision 50/50, pendant qu'on etait pacsés(regime separation des biens). Nous nous sommes ensuite marié, sans contrat de mariage (donc regime de la communauté réduite aux acquêts).

    Le bien est mis en LMNP, deja déclaré au réel, en indivision. Par contre, nous voudrions changer de regime, et passer au micro-BIC*. Mais la loi dit que l'indivision oblige le regime réel.

    Vu qu'à ce jour nous sommes mariés, pensez-vous que le regime LMNP micro-BIC serait aussi accepté par les impôts? Si oui, comment leur expliquer ?

    PS. D'apres un notaire, nous ne peux pas sortir de l'indivision, car tous nos fonds sont communs, donc l'achat de la part de ma femme n'aurait pas de sens.

    •Raison de vouloir le micro-BIC: pas beaucoup de charges deductible (car la LMNP a démarrée 1 an après le pret bancaire d'achat+travaux, donc frais non-deductibles d'apres le comptable), donc le micro-BIC serait plus interessant, avec un abatement de 50%.

  • Lien vers le commentaire BJP lundi, 12 août 2019 11:33 Posté par BJP

    Bonjour,
    Mon épouse et moi-même disposons de l'usufruit d'un studio que nous souhaitons louer en meublé (LMNP).
    Le revenu annuel sera d'environ 8000€.
    - Pourrons-nous opter fiscalement pour le micro-bic?
    - Une seule déclaration de début d'activité (formulaire POi) au nom de l'un ou l'autre est-elle suffisante?, et si oui le revenu pourra t'il être éclaté sur notre déclaration de revenus ou
    devra t'il être mentionné dans sa totalité au nom de celui qui aura été désigné sur le formulaire POi
    Remerciements,
    Cordialement,
    BJP

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 11 août 2019 13:30 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse suppose de connaître votre dossier. Si deux conjoints prétendent exploiter deux entreprises distinctes de location meublée il faut qu'ils aient des arguments très sérieux avec notamment deux exploitations bien distinctes, des implications personnelles distinctes propres à chaque entreprise. C'est possible mais c'est rare.

  • Lien vers le commentaire VG samedi, 10 août 2019 08:55 Posté par VG

    Cher Maître,

    Annule le message précédent avec une phrase tronquée.

    Donc si je comprends bien deux conjoints ne peuvent pas exercer une activité de LMP en micro entreprise sauf à ne pas dépasser globalement le seuil des 70.000 euros.

    La solution passerait par l'établissement de baux distincts c'est à dire que chacun des conjoints exploite ses propres immeubles, peu importe qui les détient.

    Donc le schéma suivant me semble possible :

    Année 1 2019 -> exploitation par un seul des conjoints et CA exploitation par les deux conjoints et CA > 70.000 euros
    Année 3 2021 -> exploitation par les deux conjoints et CA > 70.000 euros
    Année 4 2022 -> deux exploitations séparées avec chacun des baux distincts sur les biens indivis de sorte qu'il n'y ait plus confusion (obligation de respecter le seuil).

    Qu'en pensez vous ?

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 10 août 2019 07:27 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à SDP : selon moi oui

  • Lien vers le commentaire SDP samedi, 10 août 2019 06:26 Posté par SDP

    Maître bonjour, merci pour ces éclaircissements. Un couple marié sous la communauté possède un immeuble en commun, si M. et Mme se déclarent coexploitants, ils n'auront pas le droit au régime micro ni à la réduction pour frais de comptabilité. Du coup, si l'un est déclaré seul exploitant, pourra-t-il déduire les charges et notamment l'amortissement sur la totalité de l'immeuble ou seulement sur la moitié ? Merci par avance, cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 23 juillet 2019 17:20 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à JB : oui

  • Lien vers le commentaire JB mardi, 23 juillet 2019 10:37 Posté par JB

    En fait nous souhaitons louer une chambre dans notre résidence principale, où nous habitons en couple non pacsé donc déclaration sur revenus séparée. La question est mon conjoint peut-il déclarer cette location sur sa fiche d'impots et moi ne rien déclarer?
    Merci!

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 22 juillet 2019 21:17 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à JB : votre question n'est pas claire mais il est possible selon moi de prêter un bien à un exploitant.

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