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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Dans une décision du 20 novembre 2017 (n° 392740), le Conseil d'Etat a pour la première fois abordé le régime du nouvel article 261 D 4° b du CGI.

C'était le cas d'une personne qui exploitait un gîte de tourisme et la réalité des prestations invoquées par le contribuable étaient contestées par les services fiscaux. Il avait demandé le remboursement d'un crédit de TVA portant sur l'année 2008.

Le Conseil d'Etat annule la décision de la Cour administrative d'appel et juge l'affaire au fonds. Il reprend implicitement la position discutable des services fiscaux salon laquelle le nettoyage des locaux et le linge de maison ne doivent pas seulement être fournis au début et à la fin des séjours mais aussi en cours des séjours. Le critère de la concurrence avec le secteur hôtelier est selon moi peu sérieusement pris en compte car dans de nombreux meublés de tourisme, le nettoyage est seulement en fin de séjour et personne, à part l'administration et le Conseil d'Etat, n'oserait affirmer que ces meublés de tourisme ne font pas concurrence aux hôtels.

Le Conseil d'Etat relève aussi que les modes de preuve de l'existence des services parahôteliers est insuffisant, s'agissant d'attestations des clients et des copies des contrats.

De plus, le Conseil d'Etat valide la doctrine des services fiscaux sur la question de l'utilisation d'un sous-traitant pour la fourniture des services : c'est possible mais à condition que les services soient réalisés sous la responsabilité du loueur.

Selon moi cette position sur l'obligation de services faits sous la responsabilité du loueur est contestable car, en matière de TVA, le critère devrait être exclusivement celui de la concurrence avec le secteur hôtelier. Donc si un package global inclut des services parahôteliers, selon moi, l'activité devrait être assujettie à la TVA, même si la prestation est répartie entre plusieurs prestataires indépendants. Sinon ce serait un moyen discutable d'échapper à la TVA. Mais ce n'était pas tout à fait la question en litige et le Conseil d'Etat pourrait avoir un autre avis s'il était saisi sur ce point précis.

Enfin, dans cette décision, le Conseil d'Etat se prononce aussi en matière d'impôt sur le revenu et, sur la base des mêmes critères retenus en matière de TVA, il considère que l'activité du contribuable n'était pas celle de louage de services sous la forme d'une prestation hôtelière de nature commerciale, mais celle de location d'habitation meublés. Dans ces conditions, le contribuable se voit refuser le droit d'imputer les déficits des années 2006 à 2009 sur son revenu global, n'ayant pas la qualité de LMP. Cette assimiation des règles de TVA à celles de l'impôt sur le revenu correspond à la doctrine des services fisccaux mais elle est très contestable. Ces deux régimes sont très différents. Un meublé de tourisme peut selon moi avoir une activité commerciale sans fournir les services parahôteliers tels que prévus en matière de TVA. 

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Les loueurs en meublé peuvent relever de deux régimes fiscaux, soit celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), soit celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).

Les LMNP sont ceux qui ne remplissent pas les conditions pour être LMP.

 

Le régime des LMP suppose en impôt sur le revenu de remplir trois conditions cumulatives : faire plus de 23 000 € de recettes, faire des recettes supérieures aux autres revenus professionnels, et être immatriculé au registre du commerce. En ISF, et en IFI, la condition des recettes supérieures aux autres revenus professionnels est remplacée par une condition plus restrictive : le revenu net de location doit être supérieur aux autres revenus professionnels.

 

Le régime du LMP est considéré comme un régime de faveur et il y a effectivement de nombreux cas où il est plus favorable que celui du LMNP. Mais en fait il y a aussi de nombreux cas où il vaut mieux être LMNP.

 

Or la condition d'inscription au RCS est absurde car l'activité de location meublée au sens fiscal est en principe une activité civile (même si selon moi dans certains cas c'est une activité commerciale).

 

En pratique, ce n'est pas gênant pour ceux qui veulent devenir LMP car l'administration fiscale admet qu'en cas de refus du greffe d'immatriculer un loueur en meublé, celui-ci peut faire valoir qu'il remplit la condition en produisant la lettre de refus du greffe.

 

Mais voilà qu'un contribuable a soulevé le point devant le Conseil d'Etat et a fait valoir que cette condition d'immatriculation au registre du commerce était inconstitutionnelle car elle était contraire au principe d'égalité devant l'impôt.

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Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

Rappel du régime légal du contrat

Sur un plan juridique, la conclusion d'un bail de location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).

La loi prévoit l'obligation de respecter un bail type repris au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 en annexe 2.

Cette loi prévoit également l'obligation de comprendre dans la location une liste de meubles définie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour l'essentiel, cette loi aligne la location meublée à titre de résidence principale sur le régime de la location nue.

Néanmoins, le régime légal de la location meublée comporte des dispositions qui pourraient être jugées comme plus favorable pour le bailleur que le régime de la location nue et notamment le fait que le bail est au minimum d'un an, au lieu de trois ans en location nue, et que les charges répercutées au preneur peuvent être fixées forfaitairement en location meublée, alors qu'elles doivent donner lieu à une répercussion selon le régime réel quand la location est nue.

Le régime légal de la location aux particuliers est un régime d'ordre public de protection des locataires.

Comment convaincre le locataire de passer en régime de location meublée ?

Pour convaincre le locataire, il faut d'abord lui expliquer que le régime légal de la location meublée en résidence principale est presque aussi protecteur que celui de la location nue.

Ensuite il faut lui proposer de faire un bail qui renforce ses droits de telle sorte qu'il ait au moins autant de droits qu'avant.

Rien n'interdit en effet de renforcer les droits du locataire en prévoyant notamment un contrat de 3 ans renouvelables et une estimation des charges locatives selon le régime du réel.

Il faut expliquer au locataire que les meubles vont lui être rachetés et qu'il aura une forme de prime d'entrée dans ce nouveau régime.

En plus le remplacement des meubles prévus au contrat sont à la charge du bailleur.

Donc le locataire ne perd aucun de ses droits et il gagne de l'argent.

Formalités

Il faut faire un contrat de vente des meubles (avec un prix normal) et un nouveau contrat de bail.

Il faut faire un inventaire des meubles rachetés.

Il n'est pas utile de racheter tous les meubles mais seulement ceux qui sont oblgatoires en fonction de la réglementation (lit, table, chaise, meubles de cuisines).

Il faut prévoir le droit pour le locataire de racheter les meubles à la fin du bail.

Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation.

Risque fiscal

Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu'il est artificiel et qu'il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?

Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.

Rien n'interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n'y a pas d'abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n'est pas artificiel si c'est réel.

Les services fiscaux peuvent-ils invoquer le non-respect srupuleux du régime juridique de la location meublée pour contester l'application du régime fiscal de la location meublée et le remplacer par celui de la location nue ?

Non.

Bien sûr il faut respecter autant que possible le régime juridique obligatoire de la location meublée mais ce n'est pas parce qu'il manque les petites cuillères que la location meublée peut être requalifée en location nue.

Le droit fiscal est autonome par rapport à la réglementation juridique relative aux contrats de location. Du moment que la location comprend les meubles essentiels pour se loger, c'est nécessairement le régime fiscal de la location meublée qui s'applique.

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Beaucoup de personnes font des affaires à travers les sites internet.

C'est le cas en particulier des loueurs en meublé de tourisme qui utilisent les sites internet pour passer des publicités. Certains sites très connus s'occupent même de la perception des loyers et de leur reversement aux loueurs, ce qui est très pratique.

Une grande partie des propriétaires ne déclare pas les revenus ainsi réalisés et la question est de savoir si ces personnes ne vont pas être dénoncées par les plateformes numériques aux services fiscaux.

Pour l'instant les services fiscaux sont plutôt inactifs

A ce jour, je n'ai pas eu de clients m'indiquant qu'ils avaient fait l'objet de contrôles fiscaux sur la location meublée, suite à une action collective visant les loueurs en meublé, et il ne semble pas que les services centraux de Bercy aient lancé la chasse aux fraudeurs fiscaux du secteur de la location meublée de tourisme.

Il y a bien sûr des loueurs en meublé qui ont des contrôles fiscaux mais cela concerne en général des personnes qui ont des sociétés et des activités significatives ou encore qui ont récupéré la TVA sur l'achat de leurs immeubles.

Cette absence de campagne de contrôle visant la location meublée peut se comprendre.

En effet, les loueurs en meublé de tourisme sont souvent du petit gibier.

Il n'y a pas d'intérêt pour l'administration à s'engager dans des actions dont la rentabilité sera limitée. Il faut rappeler qu'une procédure de contrôle fiscale doit respecter un formalisme pointilleux et qu'un rappel fiscal nécessite plusieurs heures de travail d'un fonctionnaire compétent, en général un inspecteur des impôts.

Mais cela devrait changer bientôt pour les raisons que je vais décrire.

Les changements d'usage dans les autres villes que Paris

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Je propose de faire le point des villes, autre que Paris, qui ont mis en place une réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme. Cette liste n'est pas exhaustive ni nécessairement à jour.

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