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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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A cause de la réforme de la loi de finances pour 2009, beaucoup de LMP sont devenus LMNP.

Une question qui se pose est de savoir comment va être calculée la plus-value en cas de vente des locaux après 2009.

Prenons l'exemple d'un local acheté à un prix de 100 au 1er janvier 2000 par un LMP qui devient LMNP en 2009 et qui le revend 300 au 1er janvier 2015.

On suppose que le bien vaut 200 au 1er janvier 2009.

Rappelons que les LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values privées qui permet l'exonération après 15 ans de détention, la règle prévoyant un abattement de 10 % par an après la cinquième année.

Au moment de la vente en 2015, on constate une plus-value de 200, dont 100 qui se rapporte à la période LMP et 100 qui se rapporte à la période LMNP.

Comment calculer l'imposition de cette plus-value ?

Investisseurs LMP, à vos calculettes !

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Finalement si le texte voté accepté par les sénateurs est retenu, la formule sera :

"Pour l'application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci."

La formule retenue par la loi est complexe et ne sera pas facile à mettre en œuvre. Je ne suis pas sûr de l'avoir bien comprise. Faut-il raisonner en année civile ou en année calendaire à compter du début de la location ?

En tout état de cause, les investisseurs qui ont acheté leurs biens il y a déjà quelques années profiteront peu de la majoration des recettes puique cette majoration est dégressive à compter du début de la location.

Si on raisonne en année calendaire, il faudra faire ces calculs complexes avec des prorata temporis puisque la limite de 23 000 euros se calcule en année civile.

Prenons toutefois un exemple simple pour l'illustrer.

Un contribuable a un salaire net imposable de 100 000 euros et a réalisé en au 31 décembre 2008 un investissement LMP qui rapporte 30 000 € de loyers annuels.

Il va pouvoir conserver le régime LMP pendant encore 4 ans, puis il va le perdre.

LMP et LMNP : le projet de réforme

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Je transmets ci-après l'extrait intégral du dossier de presse du ministère des finances sur le nouveau régime du LMP tel qu'il est prévu dans le projet de loi de finances ainsi que le texte du projet de loi.

Attention c'est un projet de texte qui pourra être modifié par les députés (il se raconte que de nombreux députés vont déposer des amendements, étant eux-même des investisseurs LMP).

Notez que le régime LMP est bien boulversé de manière très négative, que le LMP en VEFA est finalement admis, que le LMNP devient plus intéressant.

Le texte est à mon avis inconstitutionnel car il institue une rétroactivité en supprimant le régime LMP pour les personnes ayant investi avant la réforme et ne pouvant satisfaire la condition nouvelle de 50 % des revenus professionnels, notamment parce qu'il supprime l'exonération de PV après 5 ans et l'imputation d'un déficit supérieur à celui admis pour les LMNP.

Toute personne a droit à un minimum de permanence des règles fiscales et doit pouvoir faire ses choix d'investissements et de placements sur la base d'une fiscalité stabilisée.

Lorsque la réforme des BIC était intervenue en 1996 et que l'imputation des déficits avait été supprimée pour les personnes recevant des BIC sans exercer de véritable activité professionnelle, la suppression n'avait joué que pour l'avenir et les nouveaux investissements.

Le dispositif d'adaptation proposé de triplement des recettes puis de retour à la normale sur 5 ans (encore un truc pondu pas un énarque inspiré) n'est pas satisfaisant et n'empêchera pas l'effet rétroactif de jouer. Espérons que les parlementaires modifieront ce texte, sinon il pourra être contesté sur ce point devant les tribunaux.

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