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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Le projet de loi sur la république numérique prévoit une obligation de déclaration des activités de location touristiques dans les "zones tendues".

A ce stade il s'agit uniquement encore d'un projet et il faudra attendre la publication de la loi pour être sûr de contenu.

Mais le texte est sans doute maintenant dans sa version définitive après l'accord trouvé entre les sénateurs et les députés.

Dans les zones dites « tendues » (où la carence de logements locatifs est avérée comme à Paris), les loueurs devront remplir en ligne un formulaire afin d’obtenir un numéro pour leur appartement.

Mais son obtention sera automatique.

Ensuite, les plates-formes devront une fois par an déclarer le nombre de nuit par appartement.

Il s’agit de vérifier que, conformément à la législation en vigueur, les appartements des particuliers ne sont pas loués plus de cent vingt jours par an.

En revanche, les plates-formes n’auront pas à déclarer au fisc les revenus de leurs membres, comme cela avait été suggéré.

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Suite à la formation que j'avais animé l'année dernière, je récidive et je vais animer une formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers. (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural)

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 100 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est toujours de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement.

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A l'occasion de la publication de deux décisions du Comité des abus de droit (affaire 2015-07 et 2015-08), les services fiscaux viennent de faire valoir que, selon eux, le régime du pacte DUTREIL permettant de réduire les droits de succession de 75 % pouvait s'appliquer aux parts de sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée.

C'est une histoire un peu bizarre à front renversé comme le droit fiscal en a le secret. En effet le Comité des abus de droit avait considéré qu'il n'y avait pas d'abus de droit à faire un schéma à base de pacte DUTREIL puisque le contribuable n'avait pas, de toute façon, selon lui, le droit d'invoquer le régime du pacte DUTREIL. Il n'y a pas d'abus de droit à invoquer un droit qu'on n'a pas.

L'administration conteste cette décision du Comité en considérant qu'il y avait bien un abus de droit puisque le contribuable pouvait invoquer la doctrine des services fiscaux lui permettant de bénéficier du régime du pacte DUTREIL. Autrement dit, pour l'administration, le contribuable était en droit de bénéficier du régime du pacte DUTREIL en invoquant, non pas la loi, mais sa doctrine.

Le Comité des abus de droit a fait valoir que l'activité de location meublée n'étant pas commerciale au sens juridique, elle n'était pas éligible au régime du pacte DUTREIL. L'administration invoquait l'interprétation de sa propre doctrine qui donne une définition élargie du concept d'activité commerciale, en reprenant la définition des activités relevant de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux, qui englobe certaines activités civiles comme la location meublée.

La location meublée en pierre papier

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Un nouveau produit de placement a été créé (loi de finances rectificative pour 2015 à l'article 28).

Il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) spécialisé dans la location meublée. Plus exactement les FPI qui existaient déjà en matière de location nue pourront se lancer dans la location meublée, pour l'instant à titre accessoire.

Le FPI est transparent au plan fiscal. Autrement dit les revenus du fonds sont taxés directement entre les mains des souscripteurs, comme une SCPI.

Avec ce nouveau dispositif, le fonds peut investir dans des immeubles loués meublés. Les détenteurs de parts du fonds sont taxés selon le régime BIC, et, semble-t-il plus précisément, selon celui de la location meublée, soit en location meublée professionnelle (LMP), soit en location meublée non professionnelle (LMNP), selon leur situation personnelle.

L'idée est d'interposer un fonds entre les biens loués en meublés dans les résidences hôtelières et les investisseurs. Le fonds est détenteur des biens et il les loue meublé à l'exploitant.

L'avantage est évident. Le fonds pourra choisir avec soin les bonnes résidences et les exploitants honnêtes. Il pourra négocier d'égal à égal avec les promoteurs et les exploitants.

Les gîtes ruraux n'existent plus au sens fiscal

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Certaines personnes font de la location meublée dans le cadre des gîtes ruraux. Mais il n'y a pas de définition légale des gîtes ruraux, seulement des labels privés. Il s'agit en fait de meublés de tourisme définis à l'article D 324-1 du code du tourisme.

Or certains avantages fiscaux étaient réservés aux gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes. Il s'agit notamment de la possibilité de relever du régime micro-BIC avec l'abattement de 71 % (seuil à 82 200 €) au lieu de l'abattement de 50 % (seuil à 32 900 €) de droit commun applicable aux loueurs en meublé. Il s'agit également de certaines exonérations de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises.

Les personnes concernées sont donc celles qui ont une "petite" activité de gîte.

Pour éviter toute forme de discrimination, la référence fiscale à la notion de gîte rural est supprimée (article 91 loi de finances pour 2016).

En pratique, cela signifie que le propriétaire d'un gîte rural ne peut pas se contenter de bénéficier d'un label privé "gîte rural" pour bénéficier de certains avantages fiscaux.

Il doit impérativement se déclarer et se faire classer en tant que meublé de tourisme. En effet, un meublé de tourisme simplement déclaré mais non classé ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux spécifiques.

Modification des règles fiscales de la location meublée

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Le journal Les Echos a indiqué que le gouvernement envisageait de réformer le régime de la location meublée pour réduire ses avantages fiscaux par rapport à la location nue.

La journaliste indique :

"Outre qu’un moindre avantage fiscal du meublé permettrait des économies aux caisses de l’Etat, cela pourrait accroître l’offre de location nue classique dans les zones tendues, alors que les bailleurs s’orientent aujourd’hui de préférence vers le meublé, si possible avec les durées les plus courtes possibles, car il se révèle plus rentable."

Il est parfaitement juste de dire que la location meublée bénéficie d'un régime fiscal favorable.

En effet, en régime de location meublée, vous pouvez déduire l'amortissement de la construction. En pratique, cela permet de toucher des revenus sans payer d'impôt pendant de nombreuses années.

En régime de location nue, le régime des revenus fonciers, aucun amortissement n'est déductible.

Cette différence de traitement aboutit effectivement à encourager le passage de nombreux propriétaires du régime de la location nue à celui de la location meublée, même quand c'est l'habitation principale du locataire. Mais il ne faut pas confondre ce phénomène avec le développement de l'hébergement touristique.

Cela étant, il faut relativiser l'importance de l'avantage fiscal de la location meublée.

Tout d'abord, le régime de la location meublée ne permet pas de bénéficier des réductions d'impôts du régime PINEL.

Ensuite, quand il faut faire des travaux importants de rénovation, le régime de la location nue est souvent plus favorable car il permet une imputation intégrale des dépenses de rénovation sur le revenu.

Enfin, je pense que les contribuables français ont droit à un minimum de stabilité.