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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Attention: Ce modèle est une version simplifiée, qu'il faudra compléter le cas échéant par d'autres informations. Il a été supposé notamment qu'il ne s'agit pas d'une colocation, que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux ne se situe pas sur une zone à risque naturel ou technologique. De même, ce modèle de bail ne porte que sur la location meublée exempte de services hôteliers importants pouvant entrainer la requalification de la location en prestation d'hébergement ou hôtellerie.
Ce modèle est fait à titre indicatif et ne remplace pas le travail d'un professionnel.
Si les dispositions de la loi ALUR ne portent que sur les contrats rédigés postérieurement au 27 mars 2014, elle a vocation à être applicable à tous les contrats de location en meublé constituant la résidence principale du locataire dès leur renouvellement tacite (en général tous les ans).

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Compte tenu des nouveautés de la loi ALUR, est-il possible désormais de louer des locaux meublés à usage tourtistique dans Paris, en dehors de sa résidence principale ?

Voilà la réponse que j'ai obtenue de la mairie de Paris :

Bonjour,

Nous tenons à vous présenter nos excuses pour cette réponse tardive, notre service ayant rencontré des problèmes informatiques qui ont perturbé son bon fonctionnement.

Aucun régime d’autorisation temporaire n’a été mis en place par la Ville de Paris,toute location meublée de courte durée (bail d’une durée inférieur à un an ou neuf mois pour un étudiant) d’un local à usage d’habitation nécessite une double autorisation :

-une décision municipale de changement d’usage (art L 631-7 et suivants Code de la Construction et de l’Habitation), qui ne pourra être obtenue que si le propriétaire propose une compensation.

-une autorisation d'urbanisme de changement de destination (art R 421-71 Code de l’Urbanisme), soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

Je vous informe également qu'aux termes de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, issu de la loi n° 2009-888: « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. ». Cette déclaration préalable doit être déposée à la direction du développement économique, de l’emploi et de l’enseignement supérieur de la mairie de Paris.

Les locations meublées de courte durée sont également soumises au paiement de la taxe de séjour.

Vous trouverez toute information utile sur ces démarches sur le site

http://www.paris.fr/pratique/demandes-autorisations/demande-de-changement-d-usage/locations-meublees-touristiques-ce-qu-il-faut-savoir/rub_10110_stand_114399_port_25377

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Jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris, le 27 mai 2014 (9ème chambre, 1ère section N° RG : 09/01892)

Ce jugement porte sur un schéma de défiscalisation dans le cadre du régime du loueur en meublé professionnel (LMP) vendu par une officine de défiscalisation à des centaines d'investisseurs. Cet investissement s'est révélé catastrophique suite à la faillite de l'exploitant et a généré un contentieux important. De nombreuses actions en justice ont été intentées contre les intervenants à ce package.

 

Rappel des faits

Les demandeurs, réunis pour faire une action collective devant le TGI de Paris pour réparation de leur préjudice subis, ont été convaincus par la présentation du package fiscal du CABINET G. Ce package leur a été présenté en 2002 et 2003 et proposait des produits de défiscalisation reposant sur le régime de la location en meublé professionnelle (LMP). Le CABINET G appartenait un groupe de sociétés. Ces sociétés procédaient à la commercialisation du package et à sa gestion ultérieure.

La société d'expertise comptable O., présentée aux demandeurs par le CABINET G., s'est occupée de la création de la société et, par la suite, de l'établissement des comptes annuels et des déclarations de TVA et fiscales. Ces sociétés ont été constituées pour servir de support juridique à l'investissement. Ces sociétés ont conclu un contrat de réservation avec des promoteurs, les SNC A. et E., pour l'acquisition de biens en l'état futur d'achèvement dans des résidences de tourisme.

La société JMG F. est intervenue en qualité d'intermédiaire, pour trouver des financements. Les établissements bancaires sollicités ont accordé des prêts pour l'ensemble de l'opération.

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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) a été publiée au Journal officiel du mercredi 26 mars 2014.

Ce texte modifie la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle modifie notamment le régime juridique de l'activité meublé touristique dans les grandes villes.

Je propose d'indiquer l'apport de cette loi dans le régime d'hébergement touristique dans les grandes villes.

 

L'obligation de demander une autorisation en cas de changement de destination dans les grandes agglomérations

Beaucoup de personnes affirment que le régime de l'activité de meublé touristique dans les grandes villes est incertain et qu'il existerait un vide juridique.

C'est faux.

En matière d'urbanisme, il existe un principe fondamental : les bâtiments ont tous une destination, pour simplifier, soit celle d'habitation, soit celle d'activité commerciale.

En principe, il n'est pas possible d'utiliser les locaux à usage d'habitation pour un autre usage.

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Je signale un article très intéressant sur les dangers de l'investissement dans les EPHAD.

 

Article à lire

 

Excellent article mais qui n'évoque pas le dernier piège de l'investissement : le risque élevé de ne pas pouvoir revendre le bien. Autrement dit ce placement est au minimum risqué et doit être réservé aux initiés qui ne placent pas plus de 10 % de leurs économies. Mais ce n'est pas comme cela qu'il est vendu car en général, les CGP qui le recommandent (et qui reçoivent une commission de 10 %) suggèrent de le financer par emprunt (et ils reçoivent une autre commission de 1 %).

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Dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), un amendement a été déposé par le député d'Isère François BROTTES et par la députée de Corrèze Sophie DESSUS.

Il a été adopté le 10 janvier 2014 à l'assemblée nationale mais il s'agit encore d'un projet et il faut attendre le vote définitif de la loi pour être sûr qu'il devienne applicable.

Cet amendement est une très bonne idée mais il est critiquable sur le fond et sur la forme.