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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Résidences hôtelières : le régime de la clause recettes

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Lorsqu'une résidence hôtelière fait faillite, une des difficultés rencontrées par les propriétaires est la recherche d'un nouvel exploitant. La fixation d'un loyer est un point pouvant bloquer les négociations.

Le propriétaire veut la sécurité d'un loyer fixe pour rembourser les échéances de l'emprunt. Le nouvel exploitant veut éviter de s'engager à verser un loyer trop élevé alors que la rentabilité de la résidence est incertaine.

Face à ces intérêts opposés, il est souvent prévu l'insertion dans le bail d'une clause de variation de prix, dite clause recettes.

En général, il est prévu un loyer fixe réduit complété par un loyer variable, en fonction d'un chiffre d'affaires ou d'un résultat net d'exploitation. Le loyer fixe peut lui-même évoluer en fonction d'un indice.

En pratique, il est possible de mettre en place des modes de calcul plus compliqué qu'un simple pourcentage, par exemple avec un pourcentage variable selon des seuils.

La clause recettes est demandée par certains exploitants et elle est souvent envisagée dans les schémas d'auto-exploitation (reprise de l'exploitation par une société créée par des propriétaires).

Mais cette clause pose des problèmes fiscaux et juridiques.

Un site d'information sur les résidences services

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Je recommande un site d'information sur les résidences services, vu du coté des investisseurs.

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/

 

voir aussi

http://www.kisskissbankbank.com/residences-de-tourisme-placement-toxique

 

Je précise que je n'ai eu aucun rôle dans la création de ce site et que je l'ai découvert récemment.

Ce site fonctionne grâce à des contributions : il faut le soutenir en faisant un don.

Vous pouvez aussi contacter les journalistes pour faire part de vos expériences.

C'est l'intérêt de tous qu'une information de qualité soit diffusée.

Vous pouvez rajouter votre résidence sur une carte de France des résidences à problème. A vous de jouer.

Action en justice : attention à la date du 19 juin 2013

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Si vous vous estimez lésé suite à un mauvais placement, dépêchez-vous pour agir. Faîtes valoir vos droits avant le 19 juin 2013.

La loi de 2008 a réformé en profondeur la question des délais de prescriptions. La loi a en effet réduit les délais de prescription antérieurement prévus qui variaient entre 1 et 30 ans pour les ramener à une période de 5 ans.

Ce nouveau délai de 5 ans s'applique à compter de 19 juin 2008 pour un grand nombre de prescriptions en cours.

Ainsi, le 19 juin 2013 de nombreuses actions seront prescrites.

L'avenir des résidences services

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De nombreux particuliers ont acheté un appartement dans une résidence hôtelière ou dans une résidence étudiante pour faire un placement, en général pour défiscaliser et préparer sa retraite.

J'ai déjà expliqué sur ce blog pourquoi ce type d'investissement était souvent un mauvais placement quand il est acheté neuf, notamment parce que les promoteurs trompent leur client sur la rentabilité réelle du bien mais également parce qu'il s'agit d'un bien à usage professionnel et non d'un investissement locatif traditionnel. J'ai aussi déjà expliqué pourquoi le bail commercial est un piège juridique. Je renvoie sur ces points à mes précédentes notes.

Mais je souhaite évoquer la question de savoir ce que doivent faire les investisseurs une fois qu'ils se retrouvent propriétaire d'un appartement dans une résidence services et en particulier quel est le schéma idéal de gestion.

Tout d'abord, les investisseurs doivent prendre le contrôle de leur bien car ils doivent sauvegarder leurs intérêts. Ils ne doivent pas rester passifs sous peine de continuer à se faire arnaquer.

Le principe essentiel est d'agir collectivement. Les investisseurs doivent créer une association et définir ensemble une politique commune. Ce n'est pas toujours facile. La situation est très originale car il s'agit de gérer une entreprise avec plusieurs dizaines d'associés égalitaires.

Il y a parfois des conflits de personnes et des désaccords stratégiques. Dans certaines résidences, il n'y a pas assez de volontaires pour accepter de prendre la direction. Dans d'autres cas, c'est plutôt l'inverse. Il y a parfois des tentatives de déstabilisation de l'association par le promoteur, l'ancien exploitant ou certains CGP qui ont vendu des appartements. Il y a aussi parfois des propriétaires qui se prennent un peu trop au jeu de la gestion de la résidence et qui font passer en premier leurs intérêts de nouveau gestionnaire sur ceux de la collectivité. Il est important d'instaurer des règles de bonne gouvernance pour faire prévaloir l'intérêt général.

Justice pour les pigeons de la défiscalisation

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J'agis en justice pour défendre les victimes des arnaques de la défiscalisation.

A cette occasion, j'entends certains arguments des avocats qui défendent les vendeurs de défiscalisation et leurs complices banquiers.

Ils disent :

"Ce sont des riches. C'est bien fait pour eux.

Ils ont voulu économiser des impôts, c'est mal. Ils sont punis par où ils ont péché.

Ils auraient dû se méfier. Ce n'est pas le rôle du juge que de venir au secours des idiots."

Je propose de répondre à ces arguments.

Pierre et Vacances et les fonds de concours

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Je renvoie ci-joint à la lecture d'un article de la revue CAPITAL qui semble indiquer que la société Pierre et Vacances, pourtant cotée en Bourse, aurait, comme tant d'autres, recouru à la pratique dite des fonds de concours consistant à faire des grosses marges à la vente de ses biens tout en proposant une rentabilité apparente intéressante, mais ce qui implique des loyers excessifs au regard de la rentabilité réelle des résidences vendues.

A long terme le risque est que, si les ventes s'arrêtent ou si les loyers ne sont pas sensiblement diminués, les déficits struturels de l'exploitatation des résidences entraînent la faillite de la société.

http://www.capital.fr/enquetes/derapages/temps-de-chien-pour-pierre-vacances-815735/%28offset%29/1