Duvaux Paul

Duvaux Paul

mercredi, 06 décembre 2017 03:18

Préparez-vous pour le Paradis

D'Ormesson et maintenant Johny. Nous finirons tous par mourir un jour.

La certitude de la mort doit nous interpeller sur le sens de notre vie.

Nous devons nous posons des questions fondamentales comme par exemple y-a-t-il une vie après la mort ?

Sur le plan fiscal, la réponse est oui. Enfin presque.

Quand on est mort, le fisc nous maintient encore en vie quelques temps, le temps de régler encore quelques impôts.

Et oui, même mort, nous devrons encore payer.

Enfin, pour être plus précis ce sont nos héritiers qui devront s'en charger. Ils devront s'occuper de notre dernière déclaration de revenus et bien sûr il y aura la déclaration de succession.

La mort peut présenter un coût fiscal important, surtout si nous n'avons rien préparé.

L'idéal est de mourir pauvre.

Il faut avoir donné son patrimoine avant sa mort pour éviter à ses héritiers d'avoir à payer des droits de succession.

Il s'agit aussi selon moi d'un principe de bonne gestion patrimoniale.

Sur le plan patrimonial, il est en effet absurde de mourir riche.

Tant qu'on est encore en vie, il faut, selon ses choix personnels, soit tout dépenser pour en profiter, soit tout donner à ceux qu'on aime, ou les deux à la fois.

Il faut s'organiser pour transmettre son patrimoine bien avant son décès et ne conserver que le patrimoine de précaution suffisant pour faire face aux dépenses les plus importantes de fin de vie.

Je rencontre trop souvent des clients âgés qui persistent à vouloir rester riches jusqu'à leur dernier jour. Je leur dis : mais le jour de votre mort, à quoi servira tout cet argent ? A vous payer un cercueil en or ?

Je me rappelle d'un client. C'était un juif pratiquant. Il vient me voir pour organiser la transmission de son patrimoine à ses enfants.

Je lui conseille de faire une SCI avec des statuts adaptés à cette transmission. L'idée est de conserver le pouvoir de contrôle sur le patrimoine, tout en le donnant à ses enfants, par exemple en prévoyant qu'il restera gérant à vie de la SCI.

L'idée est de contrôler le patrimoine donné aux enfants pour éviter qu'ils se l'accaparent à votre détriment.

J'ai expliqué tout cela à mon client.

Il m'a répondu :

Je ne veux pas de ces précautions juridiques.

Je veux donner mon patrimoine à mes enfants. Si, un jour, dans ma vieillesse, je me retrouve dans le besoin, mes enfants m'aideront.

Et si mes enfants me laissent tomber et me trahissent, les questions d'argent n'auront alors plus aucune importance. J'aurais raté ma vie.

Il avait raison.

Pour ma part, j'espère devenir très riche, puis tout donner pour mourir pauvre.

Puis j'entrerai au Paradis et je demanderai à Dieu de me trouver un job de fiscaliste. Je pense en effet que le vrai Paradis n'est pas un paradis fiscal. Il faut bien financer les dépenses courantes, même dans l'éternité.

Dans une décision du 20 novembre 2017 (n° 392740), le Conseil d'Etat a pour la première fois abordé le régime du nouvel article 261 D 4° b du CGI.

C'était le cas d'une personne qui exploitait un gîte de tourisme et la réalité des prestations invoquées par le contribuable étaient contestées par les services fiscaux. Il avait demandé le remboursement d'un crédit de TVA portant sur l'année 2008.

Le Conseil d'Etat annule la décision de la Cour administrative d'appel et juge l'affaire au fonds. Il reprend implicitement la position discutable des services fiscaux salon laquelle le nettoyage des locaux et le linge de maison ne doivent pas seulement être fournis au début et à la fin des séjours mais aussi en cours des séjours. Le critère de la concurrence avec le secteur hôtelier est selon moi peu sérieusement pris en compte car dans de nombreux meublés de tourisme, le nettoyage est seulement en fin de séjour et personne, à part l'administration et le Conseil d'Etat, n'oserait affirmer que ces meublés de tourisme ne font pas concurrence aux hôtels.

Le Conseil d'Etat relève aussi que les modes de preuve de l'existence des services parahôteliers est insuffisant, s'agissant d'attestations des clients et des copies des contrats.

De plus, le Conseil d'Etat valide la doctrine des services fiscaux sur la question de l'utilisation d'un sous-traitant pour la fourniture des services : c'est possible mais à condition que les services soient réalisés sous la responsabilité du loueur.

Selon moi cette position sur l'obligation de services faits sous la responsabilité du loueur est contestable car, en matière de TVA, le critère devrait être exclusivement celui de la concurrence avec le secteur hôtelier. Donc si un package global inclut des services parahôteliers, selon moi, l'activité devrait être assujettie à la TVA, même si la prestation est répartie entre plusieurs prestataires indépendants. Sinon ce serait un moyen discutable d'échapper à la TVA. Mais ce n'était pas tout à fait la question en litige et le Conseil d'Etat pourrait avoir un autre avis s'il était saisi sur ce point précis.

Enfin, dans cette décision, le Conseil d'Etat se prononce aussi en matière d'impôt sur le revenu et, sur la base des mêmes critères retenus en matière de TVA, il considère que l'activité du contribuable n'était pas celle de louage de services sous la forme d'une prestation hôtelière de nature commerciale, mais celle de location d'habitation meublés. Dans ces conditions, le contribuable se voit refuser le droit d'imputer les déficits des années 2006 à 2009 sur son revenu global, n'ayant pas la qualité de LMP. Cette assimiation des règles de TVA à celles de l'impôt sur le revenu correspond à la doctrine des services fisccaux mais elle est très contestable. Ces deux régimes sont très différents. Un meublé de tourisme peut selon moi avoir une activité commerciale sans fournir les services parahôteliers tels que prévus en matière de TVA. 

Il y a encore de nombreux résidents fiscaux français qui ont des comptes étrangers non déclarés.

Or ces personnes risquent d'être "prises par la patrouille" dans les prochains mois du fait de la mise en œuvre de l'échange automatique de renseignements.

En principe, toutes les banques du monde doivent inscrire les résidents étrangers qui détiennent des comptes sur des fichiers spéciaux. Ces fichiers devraient être transmis aux autorités fiscales de chacun des pays concernés.

Donc en principe, le fisc français devrait bientôt connaître tous ceux qui sont résidents fiscaux français et qui détiennent des comptes à l'étranger non déclarés.

Ils sont nombreux. En effet de nombreuses personnes d'origine étrangère résident en France et ne savent même pas qu'elles sont tenues de déclarer leurs comptes étrangers.

De nombreuses personnes croient par exemple que si elles paient des impôts à l'étranger sur les revenus de ces comptes, elles ne sont pas tenues de les déclarer en France, ce qui est faux.

Pour ceux qui n'ont toujours pas régularisé leur compte, ils peuvent encore le faire d'ici le 31 décembre 2017 au STDR, le service spécial en charge de cette mission. Mais il faut déposer un dossier complet. Si le dossier n'est pas complet avant le 31 décembre, il sera refusé.

Donc en pratique, c'est déjà souvent trop tard car cela prend du temps pour pouvoir faire un dossier de régularisation, notamment pour avoir les documents bancaires depuis 2007 ou 2009 selon les cas (pays coopératif ou non).

Si le total des comptes non déclarés ne dépasse pas 50 000 € au 31 décembre de l'année considérée, la prescription de 10 ans ne s'applique pas. Il faut raisonner année par année. Donc pour les petits comptes, il faut régulariser les trois dernières années uniquement.

La question se pose de savoir comment seront traités les gens qui régulariseront après 2017.

Les loueurs en meublé peuvent relever de deux régimes fiscaux, soit celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), soit celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).

Les LMNP sont ceux qui ne remplissent pas les conditions pour être LMP.

 

Le régime des LMP suppose en impôt sur le revenu de remplir trois conditions cumulatives : faire plus de 23 000 € de recettes, faire des recettes supérieures aux autres revenus professionnels, et être immatriculé au registre du commerce. En ISF, et en IFI, la condition des recettes supérieures aux autres revenus professionnels est remplacée par une condition plus restrictive : le revenu net de location doit être supérieur aux autres revenus professionnels.

 

Le régime du LMP est considéré comme un régime de faveur et il y a effectivement de nombreux cas où il est plus favorable que celui du LMNP. Mais en fait il y a aussi de nombreux cas où il vaut mieux être LMNP.

 

Or la condition d'inscription au RCS est absurde car l'activité de location meublée au sens fiscal est en principe une activité civile (même si selon moi dans certains cas c'est une activité commerciale).

 

En pratique, ce n'est pas gênant pour ceux qui veulent devenir LMP car l'administration fiscale admet qu'en cas de refus du greffe d'immatriculer un loueur en meublé, celui-ci peut faire valoir qu'il remplit la condition en produisant la lettre de refus du greffe.

 

Mais voilà qu'un contribuable a soulevé le point devant le Conseil d'Etat et a fait valoir que cette condition d'immatriculation au registre du commerce était inconstitutionnelle car elle était contraire au principe d'égalité devant l'impôt.

La loi de finances pour 2018 prévoit le remplacement de l'ISF par l'IFI.

Le texte n’est pas encore voté donc mes commentaires sont fait sous la réserve du vote définitif et des commentaires administratifs qui viendront expliciter les règles.

Le nouvel impôt ne concerne que l'immobilier.

Dans certains cas, il sera possible d'y échapper grace à l'investissement dans la location meublée mais surtout dans la parahôtellerie.

Le régime des plus-values sur titres va encore changer totalement. C'est habituel, comme dans toutes les séries télés, les nouvelles saisons donnent toujours lieu à des bouleversements.

 

En fiscalité, les nouvelles saisons, c'est le changement de président.

L'ancien régime de M. Hollande était à peine stabilisé. Je commençais à peine à le comprendre et à l'expliquer à mes clients. Mais M. Macron est arrivé avec sa flat tax.

En principe, c'est plus simple avec l'application d'une flat tax à 30 %.

Mais, en fait non. C'est encore plus compliqué.

En principe la flat tax, c'est un cadeau aux riches.

Mais en fait non, pas nécessairement.

Le problème c'est que le nouveau régime mélange les restes de l'ancien régime avec le nouveau régime. Les deux régimes vont encore coexister pendant plusieurs années.

Macron booste les dividendes

Pour les patrons de PME qui détiennent leur entreprise sous la forme d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés, il y a une question récurrente importante qui se pose : sous quelle forme distribuer les profits de l'entreprise ?

Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

Rappel du régime légal du contrat

Sur un plan juridique, la conclusion d'un bail de location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).

La loi prévoit l'obligation de respecter un bail type repris au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 en annexe 2.

Cette loi prévoit également l'obligation de comprendre dans la location une liste de meubles définie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour l'essentiel, cette loi aligne la location meublée à titre de résidence principale sur le régime de la location nue.

Néanmoins, le régime légal de la location meublée comporte des dispositions qui pourraient être jugées comme plus favorable pour le bailleur que le régime de la location nue et notamment le fait que le bail est au minimum d'un an, au lieu de trois ans en location nue, et que les charges répercutées au preneur peuvent être fixées forfaitairement en location meublée, alors qu'elles doivent donner lieu à une répercussion selon le régime réel quand la location est nue.

Le régime légal de la location aux particuliers est un régime d'ordre public de protection des locataires.

Comment convaincre le locataire de passer en régime de location meublée ?

Pour convaincre le locataire, il faut d'abord lui expliquer que le régime légal de la location meublée en résidence principale est presque aussi protecteur que celui de la location nue.

Ensuite il faut lui proposer de faire un bail qui renforce ses droits de telle sorte qu'il ait au moins autant de droits qu'avant.

Rien n'interdit en effet de renforcer les droits du locataire en prévoyant notamment un contrat de 3 ans renouvelables et une estimation des charges locatives selon le régime du réel.

Il faut expliquer au locataire que les meubles vont lui être rachetés et qu'il aura une forme de prime d'entrée dans ce nouveau régime.

En plus le remplacement des meubles prévus au contrat sont à la charge du bailleur.

Donc le locataire ne perd aucun de ses droits et il gagne de l'argent.

Formalités

Il faut faire un contrat de vente des meubles (avec un prix normal) et un nouveau contrat de bail.

Il faut faire un inventaire des meubles rachetés.

Il n'est pas utile de racheter tous les meubles mais seulement ceux qui sont oblgatoires en fonction de la réglementation (lit, table, chaise, meubles de cuisines).

Il faut prévoir le droit pour le locataire de racheter les meubles à la fin du bail.

Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation.

Risque fiscal

Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu'il est artificiel et qu'il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?

Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.

Rien n'interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n'y a pas d'abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n'est pas artificiel si c'est réel.

Les services fiscaux peuvent-ils invoquer le non-respect srupuleux du régime juridique de la location meublée pour contester l'application du régime fiscal de la location meublée et le remplacer par celui de la location nue ?

Non.

Bien sûr il faut respecter autant que possible le régime juridique obligatoire de la location meublée mais ce n'est pas parce qu'il manque les petites cuillères que la location meublée peut être requalifée en location nue.

Le droit fiscal est autonome par rapport à la réglementation juridique relative aux contrats de location. Du moment que la location comprend les meubles essentiels pour se loger, c'est nécessairement le régime fiscal de la location meublée qui s'applique.

jeudi, 28 septembre 2017 12:49

Merci Macron

La loi de finances pour 2018 comporte deux bonnes nouvelles et une mauvaise nouvelle pour les contribuables, et une bonne nouvelle pour moi.

vendredi, 15 septembre 2017 07:53

Le STDR ferme en fin d'année

Le ministre Gérard DARMANIN annonce dans Libération la fermeture du STDR le 31 décembre 2017.

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