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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Un nouveau rescrit sur le classement des résidences

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Je reprends ci-après le dernier rescrit des services fiscaux en matière de classement des résidences de tourisme :

Réduction d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, dite « Demessine », prévue aux articles 199 decies E à 199 decies G du code général des impôts. Réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, dite « Censi-Bouvard » ou « LMNP », prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts. Incidence de la nouvelle procédure de classement des résidences de tourisme. Perte du classement au 24 juillet 2012.

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J'ai déjà expliqué dans différentes notes de ce blog en quoi les fonds de concours pouvaient être considérés, dans la plupart des cas, comme une tromperie pour les investisseurs (voir notamment la note qui reprend le rapport du Sénat sur ce point). En effet, en subventionnant le loyer versé par l'exploitant, le promoteur trompe l'investisseur sur la rentabilité réelle de son investissement.

Il y a donc lieu de s'étonner qu'une société cotée en bourse et qui développe son activité dans le secteur des résidences de tourisme reconnaisse explicitement dans ses rapports financiers annuels la pratique des fonds de concours.

Je cite le rapport 2010/2011 de cette société :

« Les formules de vente « Propriété Financière XX » et « Propriété XX » se caractérisent notamment par l'engagement de l'exploitant à servir annuellement aux propriétaires des loyers proportionnels aux prix de vente immobiliers. Afin de corriger éventuellement les engagements de loyers supérieurs aux conditions locatives de marché, et pour accompagner la montée en puissance de l'exploitation du site, un fonds de concours, comptabilisé en provisions pour risques et charges, est alloué par la société de construction-vente à la société d'exploitation, permettant ainsi de garantir à celle-ci une capacité bénéficiaire correspondant aux conditions de marché de la localisation de la nouvelle résidence ».

Mon commentaire :ce texte définit bien le fonds de concours. Le promoteur s'engage sur le versement des loyers mais comme la résidence n'est pas assez rentable, le promoteur met de côté un montant qu'il reverse à l'exploitant pour faire face à l'obligation de payer des loyers. Très souvent, l'exploitant fait faillite rapidement. Ce n'est pas le cas en l'espèce car le promoteur s'engage pour la durée du bail mais l'effet pervers du fonds de concours va jouer au moment du renouvellement du bail. En effet, à ce stade, l'exploitant n'ayant plus le fonds de concours, il va exiger une baisse des loyers. Il va facilement l'obtenir car les investisseurs n'ont pas trop le choix et en plus la réglementation du bail commercial donne le droit au preneur d'obtenir un renouvellement du bail avec une baisse des loyers. L'investisseur a été trompé car il a cru que la rentabilité de la résidence permettait le paiement des loyers. Il ne pouvait pas s'imaginer que les loyers n'étaient versés en totalité que parce que l'exploitant recevait de l'argent du promoteur. Rappelons que, très souvent, les investisseurs s'endettent sur une durée de 15 à 20 ans. Les loyers diminuent mais les échances bancaires restent stables.

Location meublée et régime micro

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L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

 

1 Trois catégories distinctes

 

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

Le dernier piège du bail commercial

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Les investisseurs qui achètent un appartement dans une résidence services dans le cadre d'un placement se font généralement avoir et j'ai déjà expliqué dans le détail dans d'autres notes les différents pièges de cet investissement soit disant sécurisé et idéal pour préparer sa retraite.

J'ai déjà notamment expliqué que les investisseurs se retrouvaient piégés en signant un bail commercial avec l'exploitant.

En effet, le bail commercial est un cadre juridique très protecteur du locataire et, le plus souvent, les investisseurs ne sont en aucune façon informés des conséquences juridiques de ce type de location.

Un premier effet méconnu est le principe de l'indemnité d'éviction. Si les investisseurs veulent reprendre la libre disposition de leur bien à l'issue du bail, ils doivent verser au gestionnaire une indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce. Beaucoup d'investisseurs dans le régime DEMESSINE croyaient pouvoir récupérer leur bien à l'issue de l'engagement fiscal de location de 9 ans. En fait, ils ne pourront pas récupérer leur bien, sauf à verser cette indemnité d'éviction.

Quel est le montant normal de l'indenmité d'éviction ? Il n'y a pas de montant fixe prévu par la loi, c'est au juge de déterminer la valeur du fonds de commerce, en demandant l'avis d'un expert judiciaire, avec la difficulté spécifique liée au fait que c'est nécessairement une quote-part du fonds de commerce puisque le non-renouvellement du bail ne porte que sur l'un des appartements de la résidence. En pratique, la valeur d'un fonds de commerce d'hôtellerie peut se calculer sur base d'un multiple (entre 1 et 2 ans de chiffre d'affaires procuré par l'appartement).

Si la résidence est structuelllement déficitaire depuis plusieurs années, il me semble difficile pour l'exploitant de prétendre recevoir une indemnité d'éviction. En pratique selon moi, la question de l'indemnité ne se pose vraiment que si l'exploitation est rentable.

Location meublée et parahôtellerie

En matière d'impôt sur le revenu, il existe un régime spécifique pour les loueurs en meublé.

Or ce régime spécifique ne s'applique pas aux prestataires parahôteliers qui relèvent des règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La question est de savoir comment faire la distinction entre les personnes relevant du régime de la location meublée et les personnes relevant du régime des parahôteliers.

Une réforme du LMP est entrée en vigueur au 1er janvier 2009. Introduction. Il s'agit ici non seulement de décrire ce nouveau régime mais aussi d'envisager ses conséquences et les actions éventuelles à engager pour réagir à cette réforme.

 

1 Rappel de l'intérêt du régime du LMP

Le régime du LMP présente deux intérêts.

D'une part, il permet l'imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable.

En pratique, l'activité est déficitaire au début, à cause des frais d'acquisition élevé.

Mais l'activité peut aussi être déficitaire en année courante, parce que les loyers obtenus se révèlent insuffisants pour face aux autres charges.

Cette situation n'est malheureusement pas théorique. De nombreux investisseurs qui ont acheté des appartements situés dans des résidences se retrouvent aujourd'hui dans ce cas parce que la gestion ne permet pas d'obtenir les loyers promis à l'origine et parce que les frais financiers restent élevés, notamment en cas de prêt in fine.

Le deuxième intérêt du LMP est le bénéfice d'une exonération de plus-value après 5 ans d'activité.

1 La location meublée en cas de résidence principale

 

Le contrat

Quand la location meublée est la résidence principale du locataire, la location est régie à la fois par le code de la construction et de l'habitation et par le code civil (articles L. 632-1du CCH et 1741 à 1762 du code civil).

Cette location ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les baux d'habitation.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum d'un an et il se renouvelle par tacite reconduction (L. 632-1 al. 1 CCH).

Si le locataire est un étudiant, la durée peut être de 9 mois, dans ce cas, la clause de reconduction tacite n'est pas applicable (L. 632-1 al. 2 CCH).

Le contrat doit être un écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Aucune forme n'est imposée : il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique.

Le locataire peut donner congé à tout moment. Dans ce cas, le préavis est d'un mois.

Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit justifier ce refus de renouveler le bail. Le refus doit tenir de sa décision :

- soit de reprendre,

- soit de vendre le logement,

- ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.