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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Les résidences hôtelières : note de synthèse sur leur situation

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Le législateur encourage depuis de nombreuses années le développement des résidences hôtelières.

La réglementation fiscale prévoit en effet de nombreuses dispositions permettant leur développement : régime fiscal de la location meublée, régime TVA de la parahôtellerie, etc.

La dernière loi de finances pour 2009, qui est venu réduire et plafonner l'intérêt fiscal des niches fiscales, a largement préservé le secteur des résidences hôtelières en instaurant de nouveaux avantages fiscaux importants (dispositif Scellier et réduction d'impôt de 25 % pour les loueurs en meublé non professionnels).

Les promoteurs et les officines de défiscalisation sont les premiers bénéficiaires de ces dispositifs de faveur.

Ils vendent des appartements aux particuliers en utilisant la défiscalisation comme principal argument de vente.

Les investisseurs achètent un "package" : on leur vend des appartements et ils s'engagent à les louer dès l'achat par bail commercial à un exploitant hôtelier, appartenant généralement au même groupe que le promoteur. Le plus souvent, le package comprend un financement à 100 %.

Mais les investisseurs sont très souvent victimes d'arnaques.

Il faut sauver la location meublée

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Il faut revoir l'application de la dernière loi sur la location meublée

Je rappelle que les loueurs en meublé ont été scandaleusement spoliés par la dernière loi de finances, au mépris du principe de sécurité juridique.

Les coups sur la tête se sont multipliés pour des personnes qui déjà doivent déjà faire face aux graves difficultés financières du secteur se traduisant par la faillite de nombreux exploitants.

 

Premier coup : perte de la possibilité d'imputer le déficit sur le revenu global

Beaucoup ont perdu le statut LMP avec l'instauration d'une nouvelle condition selon laquelle les recettes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer.

En conséquence, ils ne peuvent plus imputer les déficits de l'activité sur leur revenu global. Or malheureusement, de nombreux investisseurs se retrouvent aujourd'hui en déficit, suite aux baisses de loyers imposés par les exploitants.

La fraude de type "pyramide" dans les résidences hôtelières

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J'ai déjà dénoncé le caractère souvent dangereux des schémas de défiscalisation immobilière dans mes notes précédentes.

Je voudrais insister sur une fraude courante que j'ai observée dans le secteur des résidences hôtelières.

Je précise bien sûr qu'il n'y a pas que des arnaques dans ce secteur et qu'il ne faut pas généraliser.

L'arnaque est pratiquée par les promoteurs qui commercialisent des appartements dans des résidences hôtelières et qui se chargent également de l'exploitation.

Autrement dit, elle est le fait de certains groupes qui font à la fois la construction, la commercialisation et l'exploitation des locaux.

L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.

Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.

Elle est possible parce que les investisseurs manquent de sens critique lorsqu'il s'agit d'investir dans un produit de défiscalisation.

Impayés dans une résidence services : quelles actions ?

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Beaucoup d'investisseurs dans les résidences services sont dans la même situation personnelle :

- Ils ont acheté des lots dans des résidences à un prix trop élevé, généralement correspondant au prix normal du marché, mais majoré des divers honoraires perçus par les intermédiaires (essentiellement le conseil en gestion du patrimoine qui a vendu le schéma et le financement bancaire).

- Attirés par les avantages de la défiscalisation, ils ont fait un placement ne correspondant pas réellement à une bonne gestion de leur patrimoine, notamment parce qu'ils ont pris un risque excessif.

- Pour certains d'entre eux, le non-paiement des loyers peut générer une faillite personnelle car leurs revenus normaux ne permettent pas de faire face aux échéances bancaires.

- Ils se retrouvent avec des appartements qu'il est très difficile de revendre, sans réaliser une importante moins-value.

 

De nombreux exploitants de résidence connaissent de graves difficultés financières :

- Les loyers proposés par les exploitants pour attirer les investisseurs ont été "gonflés" par rapport à des loyers normaux, pour pouvoir faire apparaître un taux de rentabilité attractif (comme les prix de vente sont anormalement élevés, les loyers sont donc eux-aussi souvent excessifs).

- Certains exploitants-promoteurs s'en sortaient auparavant en finançant les déficits d'exploitation des résidences grâce aux profits importants réalisés en tant que promoteur. Ce n'est plus possible aujourd'hui.

- La seule solution pour les exploitants est alors d'essayer de négocier des loyers à la baisse et au minimum l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation.

Comment calculer la plus-value pour les LMP devenus LMNP ?

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A cause de la réforme de la loi de finances pour 2009, beaucoup de LMP sont devenus LMNP.

Une question qui se pose est de savoir comment va être calculée la plus-value en cas de vente des locaux après 2009.

Prenons l'exemple d'un local acheté à un prix de 100 au 1er janvier 2000 par un LMP qui devient LMNP en 2009 et qui le revend 300 au 1er janvier 2015.

On suppose que le bien vaut 200 au 1er janvier 2009.

Rappelons que les LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values privées qui permet l'exonération après 15 ans de détention, la règle prévoyant un abattement de 10 % par an après la cinquième année.

Au moment de la vente en 2015, on constate une plus-value de 200, dont 100 qui se rapporte à la période LMP et 100 qui se rapporte à la période LMNP.

Comment calculer l'imposition de cette plus-value ?

Investisseurs LMP, à vos calculettes !

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Finalement si le texte voté accepté par les sénateurs est retenu, la formule sera :

"Pour l'application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci."

La formule retenue par la loi est complexe et ne sera pas facile à mettre en œuvre. Je ne suis pas sûr de l'avoir bien comprise. Faut-il raisonner en année civile ou en année calendaire à compter du début de la location ?

En tout état de cause, les investisseurs qui ont acheté leurs biens il y a déjà quelques années profiteront peu de la majoration des recettes puique cette majoration est dégressive à compter du début de la location.

Si on raisonne en année calendaire, il faudra faire ces calculs complexes avec des prorata temporis puisque la limite de 23 000 euros se calcule en année civile.

Prenons toutefois un exemple simple pour l'illustrer.

Un contribuable a un salaire net imposable de 100 000 euros et a réalisé en au 31 décembre 2008 un investissement LMP qui rapporte 30 000 € de loyers annuels.

Il va pouvoir conserver le régime LMP pendant encore 4 ans, puis il va le perdre.

LMP et LMNP : le projet de réforme

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Je transmets ci-après l'extrait intégral du dossier de presse du ministère des finances sur le nouveau régime du LMP tel qu'il est prévu dans le projet de loi de finances ainsi que le texte du projet de loi.

Attention c'est un projet de texte qui pourra être modifié par les députés (il se raconte que de nombreux députés vont déposer des amendements, étant eux-même des investisseurs LMP).

Notez que le régime LMP est bien boulversé de manière très négative, que le LMP en VEFA est finalement admis, que le LMNP devient plus intéressant.

Le texte est à mon avis inconstitutionnel car il institue une rétroactivité en supprimant le régime LMP pour les personnes ayant investi avant la réforme et ne pouvant satisfaire la condition nouvelle de 50 % des revenus professionnels, notamment parce qu'il supprime l'exonération de PV après 5 ans et l'imputation d'un déficit supérieur à celui admis pour les LMNP.

Toute personne a droit à un minimum de permanence des règles fiscales et doit pouvoir faire ses choix d'investissements et de placements sur la base d'une fiscalité stabilisée.

Lorsque la réforme des BIC était intervenue en 1996 et que l'imputation des déficits avait été supprimée pour les personnes recevant des BIC sans exercer de véritable activité professionnelle, la suppression n'avait joué que pour l'avenir et les nouveaux investissements.

Le dispositif d'adaptation proposé de triplement des recettes puis de retour à la normale sur 5 ans (encore un truc pondu pas un énarque inspiré) n'est pas satisfaisant et n'empêchera pas l'effet rétroactif de jouer. Espérons que les parlementaires modifieront ce texte, sinon il pourra être contesté sur ce point devant les tribunaux.

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