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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Les exploitants parahôteliers victimes de rappels fiscaux illicites

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Les activités de location meublée de locaux d'habitation sont en principe exonérées de TVA.

Mais, dans la mesure où ces activités se rapprochent de celles de l'activité du secteur hôtelier, elles doivent être assujetties à la TVA.

En pratique, les services fiscaux, et parfois certains juges français, retiennent une conception restrictive du champ d'application de l'assujettissement à la TVA.

 

L'assujettissement des secteurs ayant une fonction similaire à l'activité hôtelière

Il faut rappeler que la réglementation en matière de TVA est d'origine européenne. Ce sont les textes européens qui définissent l'ensemble des règles applicables et chaque pays doit les mettre en oeuvre dans sa législation.

L'article 13 B de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil, du 17 mai 1977, en matière d'harmonisation des législations des États membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires prévoit :

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Le gouvernement a annoncé un train de mesures fiscales pour essayer de réduire le déficit budgétaire.

Parmi les projets évoques, une mesure retient particulièrement l'attention.

Il s'agit de supprimer l'abattement de 10 % par année de détention après la cinquième qui s'applique en cas de plus-value immobilière.

Ne sont pas concernées les résidences principales qui restent exonérées mais les autres ventes immobilières, qui sont taxables, perdraient l'abattement.

En pratique, elles seraient taxées au taux de 32,5 % quelle que soit la durée de détention alors que jusqu'à présent, elles étaient exonérées après 15 ans de détention.

Il est toutefois prévu que la plus-value soit calculée après réévaluation du prix d'achat pour tenir compte de l'inflation.

Cette nouvelle mesure serait d'application immédiate.

Il s'agit d'une atteinte grave et sans précédent au principe de sécurité juridique.

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De nombreux promoteurs immobiliers démarchent des particuliers en leur faisant miroiter un investissement économiquement rentable et fiscalement avantageux.

L'investissement consiste pour un particulier à l'achat d'un appartement neuf dans une résidence hôtelière destinée à être gérée par un exploitant. Les investisseurs s'engagent à louer leur appartement à cet exploitant.

C'est le fameux package. Les investisseurs achètent un bien sur la base de son rendement locatif. Mais de nombreux promoteurs trompent leurs acheteurs car ils gonflent artificiellement la rentabilité locative en versant une subvention à l'exploitant correspondant à 1 ou 2 ans de loyers. C'est la technique bien connue dite des "fonds de concours".

C'est une première tromperie.

Après 1 ou 2 ans, évidemment l'exploitant fait faillite.

Dans le régime DEMESSINE, les résidences sont souvent à la montagne. Les investisseurs risquent de perdre leur avantage fiscal si l'exploitation prend fin.

Au moment de la faillite, il peut arriver qu'un repreneur rachète soit disant le fonds de commerce.

Ensuite le repreneur se retourne contre les propriétaires et essaye de leur imposer une baisse des loyers en leur faisant croire qu'ils sont obligés de signer le nouveau bail avec la baisse de loyer et que s'ils ne signent pas le nouveau bail ils vont perdre leur réduction d'impôt DEMESSINE.

C'est une deuxième tromperie.

En effet, rien ne peut obliger les propriétaires à accepter une baisse de loyer.

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Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.

D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.

Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.

Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.

De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.

Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.

Décret régime DEMESSINE auto-exploitation

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Tout finit par arriver, y-compris le décret d'application du régime transitoire DEMESSINE permettant l'auto-exploitation.

Ce décret est conforme au projet.

Je le reprends intégralement :

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Lorsqu'un propriétaire d'un appartement exploité dans une résidence hôtelière a récupéré la TVA au moment de son acquisition et qu'il revend l'appartement, deux cas doivent être distingués.

Le premier cas est celui où l'appartement est venu à un propriétaire qui n'est pas assujetti à TVA et qui ne continue donc pas l'activité de location assujettie à TVA, par exemple parce qu'il va affecter l'appartement à un usage personnelle ou à une location exonérée de TVA.

Dans cette situation, si le bien est vendu dans le délai de 5 ans depuis l'achèvement, la vente est soumise à la TVA. L'acheteur doit payer la TVA sur son achat. Cette TVA est reversée par le vendeur au Trésor. Par ailleurs, le vendeur n'a pas à régulariser la TVA récupérée initialement puisque l'opération de revente est assujettie à la TVA.

Si le bien est vendu après 5 ans, le vendeur doit reverser une partie de la TVA récupérée lors de l'achat. La récupération se calcule par vingtièmes. Il faut reverser autant de vingtièmes qu'il reste d'années civiles à courir dans le délai de 20 ans après l'achèvement. Une portion d'année civile est considérée comme une unité acquise, ce qui est favorable au contribuable.

Le deuxième cas est celui où l'appartement est vendu à un propriétaire qui est aussi assujetti à la TVA et qui continue l'activité de location assujettie à TVA.

Dans cette situation l'opération bénéficie de plein droit du régime de la transmission d'une universalité de biens (art. 257 bis du CGI). La vente est nécessairement sans TVA, même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement.

Un TGI assimile le fonds de concours à une tromperie

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Un TGI vient de rendre une très intéressante décision dans un dossier DEMESSINE.

Les faits sont très classiques :

Un couple achète un appartement dans une résidence hôtelière avec un bail à un exploitant dans le cadre du régime DEMESSINE.

L'exploitant n'arrive pas à payer les loyers promis.

Un nouvel exploitant, du même groupe que le promoteur, remplace l'ancien et impose une baisse de loyers. Finalement, l'exploitant et le promoteur font faillite.

Le couple engage une action pour dol (tromperie) et met en cause le promoteur, l'officine qui leur a vendu le schéma et la banque.

L'action ne va réussir que contre le promoteur.