Le nouveau régime micro du meublé tel qu'il résulte de la loi de finances pour 2024 serait celui du tableau suivant mais attention aux évolutions encore possibles dans les prochaines lois.

Complément du 19 janvier 2024

Le texte légal est le suivant :

Article 50-0V

1. Sont soumises au régime défini au présent article pour l'imposition de leurs bénéfices les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année de référence, n'excède pas, l'année civile précédente ou la pénultième année :

1° 188 700 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l'article 1407 ;

1° bis 15 000 € s'il s'agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

2° 77 700 € s'il s'agit d'autres entreprises.

Lorsque l'activité d'une entreprise se rattache aux trois catégories définies aux 1°, 1° bis et 2°, le régime défini au présent article n'est applicable que si le chiffre d'affaires hors taxes global de l'entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si :

a) Le chiffre d'affaires hors taxes afférent aux activités de la catégorie mentionnée au 1° bis respecte la limite mentionnée au même 1° bis ;

b) Et le chiffre d'affaires hors taxes afférent aux activités de la catégorie mentionnée au 2° respecte la limite mentionnée au même 2°.

Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement, qui ne peut être inférieur à 305 €, de :

-71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° ;

-30 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° bis ;

-50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2°.

Les plus ou moins-values mentionnées au huitième alinéa du présent 1 sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies du présent code, sous réserve de l'article 151 septies. Pour l'application du présent alinéa, les abattements mentionnés aux huitième à onzième alinéas du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire.

Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d'un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d'affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l'article 1407, lorsque ces derniers ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, sous réserve que le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année de référence, afférent à l'ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n'excède pas au cours de l'année civile précédente 15 000 €. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l'application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides de minimis."

En fait selon moi, le raté est dans l'expression du 1° : "ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l'article 1407 ;"

C'erst une double exception. La fourniture de logement est visée par le 1° (celle qui a droit à l'abattement majoré de 71 %) mais à l'exclusion de l'activité de location meublée. Sauf qu'il y a en plus une exclusion dans l'exclusion : "autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l'article 1407".

Ce qui est exclut de l'exclusion c'est la location meublée classée et les chambres d'hôtes qui sont cités aux 2° et 3° de l'article 1407.

Donc s'ils sont exclus de l'exclusions, c'est qu'ils sont inclus.

Donc la location meublée classée a toujours droit à l'abattement de 71 %, même si elle en aussi visée, de façon générale comme toute location meublée de tourisme au 1° bis, car selon moi, le texte d'exception l'emporte sur le texte général.

Il aurait fallu supprimer l'exclusion de l'exception pour les meublés de tourisme classé au 1° et rajouter une exclusion des meublés classés du 1° bis.

Ainsi les meublés classés auraient relevé du droit commun du 2°, et donc du régime de 50 % et alors les règles auraient été les suivantes :

Ce qui aurait été beaucoup plus cohérent.

Dans le projet de loi LE MEUR qui ne vise que les meublés de tourisme, le projet est le suivant :

Le meublé de tourisme est aujourd'hui attaqué de toute part. Les élus locaux des zones touristiques, largement inspirés par le lobby des hôteliers, lui trouve tous les défauts.

L'accusation principale est d'être la cause des difficultés de logement des habitants locaux.

Les résidents à l'année des zones touristiques n'arrivent plus, ni à acheter, ni à louer des logements car les logements sont achetés massivement comme des résidences secondaires par des parisiens et ces derniers, pour rentabiliser leur achat, louent leurs biens aux touristes grâce aux plates-formes internet.

Et le développement de ce marché du meublé de tourisme génère un afflux délirant de touristes, c'est le surtourisme.

Enfin, ce développement est rendu possible par un régime fiscal de faveur, le régime du micro qui permet un abattement de 71 %, alors que la location nue ne peut bénéficier que d'un abattement de 30 %.

Un tel diagnostic est repris par nos énarques (voir notamment en ce sens le dernier rapport du Conseil des prélèvements obligatoires, sorte d'émanation de la Cour des Comptes).

Or ce diagnostic est grossièrement faux, même s'il peut s'appuyer sur certaines vérités.

L'annonce 2024 s'annonce mal pour les loueurs en meublé, les rapports s'entassent pour condamner le régime fiscal du meublé.

Encore un rapport celui du Conseil des Prélèvements Obligatoires "Pour une fiscalité du logement plus cohérente"

Voir surtout la page 70 du rapport particulier sur la fiscalité du logement

Point positif du rapport : la nécessité d'instaurer une clause de grand-père, c'est à dire protéger les personnes qui ont déjà investi sur la base d'un régime fiscal de faveur en leur permettant de le conserver pour les investisements déjà réalisés.

Ci-joint une réponse du ministre à une question un peu foireuse d'une sénatrice (alors qu'il y en a d'autres autrement plus intéressantes) mais cela permet de rappeler le contexte et le sens exact de la règle des 120 jours. Bonne réponse du ministre.

Je propose de reprendre un extrait des débats au Sénat avec un nouveau discours du ministre. Certains éléments sont intéressants, notamment quand le ministre reconnaît que la question de la fiscalité est d'une grande complexité.

Je reprends ci-après des extraits des débats devant la commission des finances du sénat du 30 octobre. Les propos du ministre sont révélateurs de l'idéologie du ministre sur la question du meublé touristique. C'est le bouc émissaire de tous les problèmes :

Sur la base du projet de loi de finances adopté en première lecture par l’assemblée nationale et sous réserve d’une modification ultérieure avant le vote définitif du texte, les meublés classés perdent les avantages de l'abattement majoré et du seuil majoré.