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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

La condition d'inscription au registre du commerce inconstitutionnelle ?

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Les loueurs en meublé peuvent relever de deux régimes fiscaux, soit celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), soit celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).

Les LMNP sont ceux qui ne remplissent pas les conditions pour être LMP.

 

Le régime des LMP suppose en impôt sur le revenu de remplir trois conditions cumulatives : faire plus de 23 000 € de recettes, faire des recettes supérieures aux autres revenus professionnels, et être immatriculé au registre du commerce. En ISF, et en IFI, la condition des recettes supérieures aux autres revenus professionnels est remplacée par une condition plus restrictive : le revenu net de location doit être supérieur aux autres revenus professionnels.

 

Le régime du LMP est considéré comme un régime de faveur et il y a effectivement de nombreux cas où il est plus favorable que celui du LMNP. Mais en fait il y a aussi de nombreux cas où il vaut mieux être LMNP.

 

Or la condition d'inscription au RCS est absurde car l'activité de location meublée au sens fiscal est en principe une activité civile (même si selon moi dans certains cas c'est une activité commerciale).

 

En pratique, ce n'est pas gênant pour ceux qui veulent devenir LMP car l'administration fiscale admet qu'en cas de refus du greffe d'immatriculer un loueur en meublé, celui-ci peut faire valoir qu'il remplit la condition en produisant la lettre de refus du greffe.

 

Mais voilà qu'un contribuable a soulevé le point devant le Conseil d'Etat et a fait valoir que cette condition d'immatriculation au registre du commerce était inconstitutionnelle car elle était contraire au principe d'égalité devant l'impôt.

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Attention ce mémo n'est pas à jour. Il est devenu en partie faux depuis la publication de la loi de finances. J'invite les lecteurs à lire la dernière note sur le sujet

 

La loi de finances pour 2018 prévoit le remplacement de l'ISF par l'IFI.

Le texte n’est pas encore voté donc mes commentaires sont fait sous la réserve du vote définitif et des commentaires administratifs qui viendront expliciter les règles.

Le nouvel impôt ne concerne que l'immobilier.

Dans certains cas, il sera possible d'y échapper grace à l'investissement dans la location meublée mais surtout dans la parahôtellerie.

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Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

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Beaucoup de personnes font des affaires à travers les sites internet.

C'est le cas en particulier des loueurs en meublé de tourisme qui utilisent les sites internet pour passer des publicités. Certains sites très connus s'occupent même de la perception des loyers et de leur reversement aux loueurs, ce qui est très pratique.

Une grande partie des propriétaires ne déclare pas les revenus ainsi réalisés et la question est de savoir si ces personnes ne vont pas être dénoncées par les plateformes numériques aux services fiscaux.

Pour l'instant les services fiscaux sont plutôt inactifs

A ce jour, je n'ai pas eu de clients m'indiquant qu'ils avaient fait l'objet de contrôles fiscaux sur la location meublée, suite à une action collective visant les loueurs en meublé, et il ne semble pas que les services centraux de Bercy aient lancé la chasse aux fraudeurs fiscaux du secteur de la location meublée de tourisme.

Il y a bien sûr des loueurs en meublé qui ont des contrôles fiscaux mais cela concerne en général des personnes qui ont des sociétés et des activités significatives ou encore qui ont récupéré la TVA sur l'achat de leurs immeubles.

Cette absence de campagne de contrôle visant la location meublée peut se comprendre.

En effet, les loueurs en meublé de tourisme sont souvent du petit gibier.

Il n'y a pas d'intérêt pour l'administration à s'engager dans des actions dont la rentabilité sera limitée. Il faut rappeler qu'une procédure de contrôle fiscale doit respecter un formalisme pointilleux et qu'un rappel fiscal nécessite plusieurs heures de travail d'un fonctionnaire compétent, en général un inspecteur des impôts.

Mais cela devrait changer bientôt pour les raisons que je vais décrire.

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Dans cette note je propose d'évoquer la réglementation de l'activité de location touristique sur le plan de l'urbanisme

Le règlement de copropriété peut-il interdire l'activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.

Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.

Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).

Les changements d'usage dans les autres villes que Paris

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Je propose de faire le point des villes, autre que Paris, qui ont mis en place une réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme. Cette liste n'est pas exhaustive ni nécessairement à jour.