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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a été voté définitivement et elle prévoit l'obligation pour les LMNP qui ont des recettes supérieures à 23 000 € d'être assujetti au RSI, sauf option pour le régime général.

Seuls sont concernés les LMNP qui louent aux touristes ou pour des courts séjours. Les LMNP qui louent à à des personnes pour leur résidence principale ou en tant qu'étudiant ne sont pas concernés.

Par ailleurs, selon moi, ce régime ne s'applique qu'aux loueurs en meublé stricto sensu. Donc il ne s'applique pas aux parahôteliers ni aux exploitants des chambres d'hôtes, lesquels relèvent déjà en principe d'un régime obligatoire de cotisation sociale d'indépendant.

Ce régime ne s'applique pas non plus selon moi aux propriétaires qui louent par bail commercial à un exploitant d'une résidence.

L'erreur commmise par le législateur est de croire que les loueurs type AIRBNB sont nécessairement des loueurs en meublé. Alors que, selon moi, la plupart sont en fait des exploitants parahôteliers et des commerçants.

Par rapport au texte d'origine, il a été ajouté la possibilité d'opter pour le régime général dans certains cas.

L'option est possible si les recettes sont inférieures à 82 200 €. 

Dans ce cas, les contributions sont calculées sur la base d'une assiette constituée des recettes diminuées d'un abattement de 60 %, porté à 87 % pour les loueurs en meublé de tourisme agréés.

Il s'agit de s'assurer que le taux global de cotisation soit similaires entre le régime des travailleurs  non salariés et celui des salariés.

Encore un peu plus de complexité dans ce monde qui serait trop simple s'il n'y avait pas les politiciens.

Je joins ci-dessous le nouveau texte.

Ce dispostif est très contestable car il viole un principe d'égalité devant la loi : pourquoi ces personnes qui exercent une activité non professionnelle devraient être assujetties obligatoirement aux cotisations sociales ? Le critère du seuil de recette est particulièrement douteux. Je pense que toute personne intéressée pourra contester ce texte devant le conseil constitutionnel.

La question pourra se poser de savoir si les plus-values réalisées par les LMNP devront être assujetties aux cotisations sociales. Selon moi, la réponse est non, compte tenu du fait que ces plus-values sont traitées fiscalement selon le régime des plus-values privées.

Le dispositif s'applique dès le 1er janvier 2017, mais la loi doit encore passer le stade du recours constititionnel en cours, notamment sur cet article.

DERNIERE MINUTE 27 décembre 2016

La loi a été votée et elle a été approuvée par le conseil constutionnel. Elle sera mise en oeuvre en principe sur ce point au 1er janvier 2017.

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Je vais animer une deuxième formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers.

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 200 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement par mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Certains LMNP au RSI

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On attendait un mauvais coup contre les LMNP, il est arrivé.

Il faut toutefois attendre d'avoir le texte exact de la loi effectivement voté avant de se prononcer sérieusement et mes premiers commentaires sont faits sous cette réserve.

Le gouvernement a annoncé une réforme sociale importante visant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dans le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS).

Aujourd'hui les LMNP ne sont pas assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (41%) mais seulement aux contributions sociales (15,5 %).

Le projet de loi vise à assujettir aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (RSI) les LMNP qui réalisent plus de 23 K€ de recettes annuelles.

Rappelons qu'en matière fiscale, pour être loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut non seulement faire plus de 23 K€ de recettes annuelles mais aussi que ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels et il faut être inscrit au registre du commerce.

Donc le projet de loi vise à créer une nouvelle distinction : les petits LMNP resteraient exonérés de charges sociales mais les gros LMNP seraient assujettis au RSI.

Attention sur la base du projet de loi, seuls les LMNP faisant de la location touristique seraient concernés par la mesure, les LMNP louant des biens en résidence principale ne seraient pas visés et ne seraient pas assujettis au RSI.

A ce stade ce n'est qu'un projet mais il constitue une attaque très forte contre les LMNP et fait perdre une partie importante de l'avantage représenté par ce régime.  

Les plus désavantagés par la réfome sont les petits LMNP qui font plus de 23 K€ de recettes mais sans réaliser de bénéfice. Ils seront tenus de payer la cotisation minimale de 1 045 €. Mais pour les gros LMNP qui ne font pas de bénéfice grace à l'amortissement, ce coût supplémentaire ne vient pas réduire significativement l'intérêt du régime.

Attention toutefois au fait que l'assujettissement  au RSI n'est pas si coûteux qu'on pourrrait le croire. En effet, les cotisations sociales sont déductibles fiscalement donc leur coût réel doit être réduit de l'avantage fiscal résultant de leur déduction, alors que les prélèvements sociaux de 15 ,5 % ne sont pas déductibles (sauf à hauteur de 5.1 %). Par exemple pour une personne dont le taux marginal d'impôt sur le revenu atteint 41 %, le coût réel des cotisations sociale s'élève à 24 % du revenu (à comparer au coût réel des prélèvements sociaux qui est dans ce cas de 13,5%). Pour simplifier le RSI coûte 10 % des revenus.

De plus les cotisations au régime de retraite permettront un jour d'avoir un peu plus de pension.

D'une manière générale, c'est une nouvelle extension du régime du RSI aux revenus du patrimoine.

Après l'assujettissement des dividendes supérieurs à 10 % du capital des SARL, le RSI devient applicable aux revenus de la location meublée. A qui le tour ?

Rappelons qu'en principe, les cotisations sociales s'appliquent uniquement aux activités professionnelles et aux revenus de ces activités professionnelles.

Cette logique d'extension du RSI aux revenus du patrimoine se comprend dans le cadre de notre système social dont le coût augmente régulièrement, qui confond impôt et cotisations sociales, solidarité et assurance, et qui finance la solidarité par les cotisations sociales.

Cette réforme peut se défendre mais elle constitue une nouvelle atteinte grossière au principe de stabilité fiscale (et sociale). En France, les règles du jeu changent brutalement au mépris des droits des investisseurs. Ces derniers ne peuvent pas se baser sur des règles stables avant de choisir de faire un investissement à long terme. Il aurait fallu au moins retarder son application de 5 ans pour les investisseurs ayant déjà le statut LMNP.

Je joins l'extrait du projet de loi et le  texte ministériel présentant la réforme.

Notez que le texte est tendancieux car il veut faire croire que cette nouvelle règle des 23 000 € est un alignement du régime social sur le régime fiscal alors que la vérité est exactement contraire.  Pourquoi mentir ?

Texte du projet de loi :

"I. – Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° L’article L. 613-1 est ainsi modifié :

a) Le 8° est remplacé par les dispositions suivantes :

« 8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7°, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts [23 K€], lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du IV de l’article 155 du code général des impôts ; "

 Texte du communiqué du ministre :

"La clarification des règles sociales applicables aux activités
de location de biens entre particuliers
Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses
plateformes collaboratives dont la caractéristique commune est de proposer des services
facilitant la mise à disposition ou l’échange de biens ou selon une relation de pair à pair.
Le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas
la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un environnement juridique
différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie
traditionnelle. Ainsi, la nature des activités de type commercial réalisées sur des
plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différente de celle de
l’économie traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant
préciser le cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou
d’assujettissement.
Pour sécuriser les personnes qui réalisent des activités économiques, il y a en revanche
des besoins de pédagogie et d’information accrus. Dans ce but, la loi de finances pour 2016
impose aux opérateurs de plateformes dans son article 87 une obligation d’information de
leurs utilisateurs sur le cadre juridique fiscal et social en vigueur, les aidant ainsi à s’y
conformer. En lien avec ces dispositions, l’administration fiscale a clarifié par voie doctrinale
les règles applicables, notamment la notion de partage de frais.
En revanche, le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la
location de biens meubles ou immeubles impose de définir une frontière claire entre les
revenus du patrimoine et les revenus d’activité. En effet, les personnes qui exploitent leurs
biens de manière active en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines
prestations complémentaires, exercent dans un cadre professionnel. Cette notion est
essentielle en matière sociale, puisque seules les activités professionnelles sont assujetties
aux prélèvements sociaux.
Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit donc que la location régulière
de logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage, et
incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une
activité professionnelle. Pour ces activités, le seuil sera fixé au même niveau de recettes
que celui qui est retenu pour appliquer le régime fiscal des loueurs en meublés (soit 23 000
euros de recettes annuelles). En deçà, les activités de locations restent considérées comme
des revenus du patrimoine et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les
mêmes conditions que l’impôt sur le revenu."

Exposé des motifs du projet de loi

"Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses plateformes collaboratives aux modèles économiques multiples dont la caractéristique commune est de faciliter une relation de pair à pair en vue de la mise à disposition ou l’échange de biens ou de services.

Certaines plateformes s’inscrivent dans le cadre des activités de l’économie du partage entre particuliers, sans que l’échange des biens ou des services qu’elles permettent puisse être considérée comme une activité de nature professionnelle. D’autres plateformes, en revanche, peuvent accueillir des personnes réalisant des activités à but lucratif de nature professionnelle dans le cadre d’un échange commercial ou d’une prestation de service.

Si le développement de l’économie numérique pose avec une acuité renforcée la question des frontières, le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un régime juridique différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie traditionnelle.

Ainsi, les activités lucratives réalisées sur des plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différentes de celles des mêmes activités réalisées dans le cadre de l’économie plus traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant préciser leur cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou d’assujettissement pour ces activités numériques.

Le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la location de biens meubles ou immeubles impose en revanche de définir dans la loi une frontière claire entre les revenus du patrimoine et les revenus d’activité, afin de distinguer la situation des personnes qui gèrent leur capital de celles qui exploitent leur bien en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines prestations complémentaires à des fins professionnelles.

La présente mesure prévoit que la location régulière de meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage est considérée, au-delà d’un certain seuil de recettes, comme une activité professionnelle conduisant à l’affiliation au RSI comme travailleur indépendant. Les locations sur des courtes durées sont généralement associées à la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale. La durée de la location constitue un critère objectif, et ainsi clair et sécurisant pour les personnes mettant en location des meublés. Pour ces activités, le seuil d’affiliation serait fixé, par similarité avec le seuil retenu pour identifier les activités professionnelles de locations de meublés, à 23 000 de recettes ou chiffre d’affaires au titre de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Selon la même logique, le seuil d’affiliation s’agissant des activités de locations de biens (voiture, notamment) serait quant à lui fixé par décret à 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale de recettes ou de chiffre d’affaires (3 860 euros).

Afin d’accompagner les travailleurs indépendants dans l’application du droit social, le second volet de la mesure vise à faciliter leurs démarches administratives et sociales permettant l’affiliation, l’assujettissement et le recouvrement des cotisations sociales, pour les travailleurs indépendants ayant recours à ces plateformes d’intermédiation pour des activités de faible volume. Ainsi, la possibilité sera offerte pour les plateformes d’assurer pour le compte des utilisateurs, à leur demande, les démarches d’affiliation, de déclaration sociale et de paiement des cotisations et contributions sociales."

DERNIERE MINUTE 27 décembre 2016

La loi a été votée et elle a été approuvée par le conseil constutionnel. Elle sera mise en oeuvre en principe sur ce point au 1er janvier 2017. Voir le texte de loi dans une autre note plus récente.

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Le projet de loi sur la république numérique prévoit une obligation de déclaration des activités de location touristiques dans les "zones tendues".

A ce stade il s'agit uniquement encore d'un projet et il faudra attendre la publication de la loi pour être sûr de contenu.

Mais le texte est sans doute maintenant dans sa version définitive après l'accord trouvé entre les sénateurs et les députés.

Dans les zones dites « tendues » (où la carence de logements locatifs est avérée comme à Paris), les loueurs devront remplir en ligne un formulaire afin d’obtenir un numéro pour leur appartement.

Mais son obtention sera automatique.

Ensuite, les plates-formes devront une fois par an déclarer le nombre de nuit par appartement.

Il s’agit de vérifier que, conformément à la législation en vigueur, les appartements des particuliers ne sont pas loués plus de cent vingt jours par an.

En revanche, les plates-formes n’auront pas à déclarer au fisc les revenus de leurs membres, comme cela avait été suggéré.

Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ?

En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affecté à la construction et une quote-part qui doit être affecté au terrain.

Il arrive encore souvent que certains comptables oublient cette évidence : sauf certains cas très particuliers, la propriété d'une construction implique nécessairement celle d'un terrain.

Le propriétaire d'un appartement dans une copropriété est nécessairement propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Cette question présente un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

En général, le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet en effet de majorer le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable.

L'amortissement est très intéressant car s'il réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie de l'entreprise. Le résultat fiscal diminue mais le cash reste constant.

L'amortissement est censé représenter la perte de valeur du bien due au temps, à l'usure notamment. Cela permet en théorie à l'entreprise de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Introduction

L'article 39 C du CGI prévoit des règles d'amortissement spécifiques aux loueurs en meublé.

Ces règles ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui exercent une activité de location. Elles s'appliquent aussi aux sociétés de personnes qui exercent une activité de location lorsque les associés sont des personnes physiques.

L'activité de location meublée est concernée par ces règles.

L'activité de parahôtellerie en revanche n'est pas concernée puisque la parahôtellerie n'est pas considérée sur un plan fiscal comme une activité de location stricto sensu.

Le régime de l'article 39 C a été conçu à l'origine comme un dispositif de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.

Il vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable.

Cette limitation de déduction des amortissements est une règle purement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité.

De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l'activité devient bénéficiaire, les amortissements mis en report deviennent déductibles.

La règle s'applique en de la même façon pour les LMP et les LMNP. Mais elle n'a pas le même effet du fait du régime différent qui s'applique en matière de déficit.

En effet, pour les LMP, les déficits de l'activité s'imputent directement sur le revenu global de l'investisseur. C'est même un des avantages principaux du régime des LMP.

En revanche, pour les LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement imputable sur les revenus de la même catégorie dans la limite de 10 ans.

En pratique et paradoxalement, la règle de l'article 39 C est défavorable pour les LMP, mais elle est favorable pour les LMNP.

En effet, pour les LMP, la règle aboutit à réduire la possibilité d'imputer le déficit de l'activité sur le revenu global. Elle réduit donc la possibilité de se servir du régime de la location meublée pour défiscaliser d'autres revenus importants du revenu global.

Mais pour les LMNP, la règle est favorable.

Les LMNP n'ont de toute façon pas la possibilité d'imputer les déficits de l'activité sur le revenu global. Ils peuvent seulement reporter les déficits de l'activité sur les éventuels futurs profits de l'activité et dans la limite de 10 ans.

Donc, le fait de limiter l'importance de leur déficit ne présente pas d'inconvénient. Par ailleurs, si le régime de l'article 39 C n'existait pas, les LMNP feraient des déficits fiscaux plus importants dont le report serait limité à 10 ans. Le régime de l'article 39 C permet de facto aux LMNP de bénéficier d'un report illimité dans le temps de leur déficit.

C'est ainsi qu'une règle destinée à lutter contre le caractère trop avantageux de certains schémas de défiscalisation est devenue un avantage fiscal important pour d'autres schémas de défiscalisation.

Ce régime de l'article 39 C est un bel exemple d'une usine à gaz fiscale, complexe et absurde. Il mériterait d'être supprimé. Je propose d'en détailler les règles ci-après.

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Suite à la formation que j'avais animé l'année dernière, je récidive et je vais animer une formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers. (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural)

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 100 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est toujours de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement.