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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Rajout au 7 juin 2017: attention mes notes d'actualité ne sont pas mises à jour. Celle-ci par exemple est devenue en partie fausse

 

 

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Régime juridique de la location meublée

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Je propose d'évoquer dans cette note le régime juridique de la location meublée. Il s'agit d'un résumé nécessairement simpliste.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

 

Définition de la location meublée

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :
- des chaises, des tables, un matelas,
- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),
- des appareils et ustensiles pour cuisiner,
- un réfrigérateur,
- des plaques chauffantes ou une gazinière,
- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique.

Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

CENSI BOUVARD : A EVITER

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Le régime CENSI BOUVARD devrait être prolongé pour permettre aux promoteurs de vendre leurs programmes en cours. Si vous signez une promesse de vente avant la fin de l'année vous pourriez profiter d'une réduction d'impôt de 18 %.

Faut-il investir dans ce régime et acheter un appartement dans une résidence services, à la montagne par exemple ?

Mon conseil : éviter ce type de placement pour les raisons suivantes :

 

Le prix de vente est très supérieur à la valeur réelle du bien

Tout d'abord, la plupart de ces placements sont vendus avec un surprix important qui sert à financer les nombreuses commissions qu'il faut verser aux intermédiaires, à l'officine qui vous démarche pour vous vendre le produit.

En général, le surprix payé dans ce type de placement équivaut à l'avantage fiscal offert.

Une simulation chiffrée trompeuse condamnée

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La Cour de cassation vient de rendre une décision très importante qui ne manquera pas de faire jurisprudence (cass. 3ème civ. 18 octobre 2011 n° 10-16182 sur CA Bordeaux du 9 février 2010 n° 08/02262).

C'est en effet la première fois qu'elle donne un effet juridique à la simulation financière donnée au client d'un schéma de défiscalisation pour le convaincre d'acheter le bien proposé.

La cour valide le jugement qui condamne l'officine de défiscalisation et le promoteur à indemniser l'acheteur d'un tel schéma, à hauteur de 200 000 euros, parce que l'acheteur a été trompé par la simulation chiffrée.

L'officine avait fait croire à l'acheteur qu'il pourrait revendre son bien, après 5 ans, à un prix fixé dans la simulation.

Je propose de rappeler les faits avant de faire une analyse de l'arrêt. Je joins en annexe le texte de la décision de la cour de cassation.

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Je fais suite à une précédente note sur la situation des propriétaires de résidence de tourisme qui ont refusé de conclure un bail avec un nouvel exploitant désigné par le juge de la faillite de leur premier exploitant et qui ont développé leur propre exploitation dans une société indépendante.

Je rappelle que certains députés ont cru bons d'essayer faire évoluer la doctrine de l'administration, pour que ces propriétaires perdent les avantages fiscaux du régime DEMESSINE, ce qui a été un échec.

Je rappelle que les propriétaires n'ont aucunement l'obligation de conclure un bail avec le soit disant acheteur du "fonds de commerce" de l'ancien exploitant. Si l'exploitant "acheteur du fonds" refuse de rendre les locaux qu'il s'est accaparé frauduleusement, il peut être attaqué en justice et être tenu, premièrement de quitter les lieux et, deuxièmement d'indemniser les propriétaires pour son occupation sans droit ni titre des locaux.

C'est ce qui a été décidé par la Cour d'appel de Toulouse dans une décision du 6 juin 2011.

Je retranscrits ci-après les extraits intéressants :

Les exploitants parahôteliers victimes de rappels fiscaux illicites

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Les activités de location meublée de locaux d'habitation sont en principe exonérées de TVA.

Mais, dans la mesure où ces activités se rapprochent de celles de l'activité du secteur hôtelier, elles doivent être assujetties à la TVA.

En pratique, les services fiscaux, et parfois certains juges français, retiennent une conception restrictive du champ d'application de l'assujettissement à la TVA.

 

L'assujettissement des secteurs ayant une fonction similaire à l'activité hôtelière

Il faut rappeler que la réglementation en matière de TVA est d'origine européenne. Ce sont les textes européens qui définissent l'ensemble des règles applicables et chaque pays doit les mettre en oeuvre dans sa législation.

L'article 13 B de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil, du 17 mai 1977, en matière d'harmonisation des législations des États membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires prévoit :

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Le gouvernement a annoncé un train de mesures fiscales pour essayer de réduire le déficit budgétaire.

Parmi les projets évoques, une mesure retient particulièrement l'attention.

Il s'agit de supprimer l'abattement de 10 % par année de détention après la cinquième qui s'applique en cas de plus-value immobilière.

Ne sont pas concernées les résidences principales qui restent exonérées mais les autres ventes immobilières, qui sont taxables, perdraient l'abattement.

En pratique, elles seraient taxées au taux de 32,5 % quelle que soit la durée de détention alors que jusqu'à présent, elles étaient exonérées après 15 ans de détention.

Il est toutefois prévu que la plus-value soit calculée après réévaluation du prix d'achat pour tenir compte de l'inflation.

Cette nouvelle mesure serait d'application immédiate.

Il s'agit d'une atteinte grave et sans précédent au principe de sécurité juridique.