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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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A l'occasion de la publication de deux décisions du Comité des abus de droit (affaire 2015-07 et 2015-08), les services fiscaux viennent de faire valoir que, selon eux, le régime du pacte DUTREIL permettant de réduire les droits de succession de 75 % pouvait s'appliquer aux parts de sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée.

C'est une histoire un peu bizarre à front renversé comme le droit fiscal en a le secret. En effet le Comité des abus de droit avait considéré qu'il n'y avait pas d'abus de droit à faire un schéma à base de pacte DUTREIL puisque le contribuable n'avait pas, de toute façon, selon lui, le droit d'invoquer le régime du pacte DUTREIL. Il n'y a pas d'abus de droit à invoquer un droit qu'on n'a pas.

L'administration conteste cette décision du Comité en considérant qu'il y avait bien un abus de droit puisque le contribuable pouvait invoquer la doctrine des services fiscaux lui permettant de bénéficier du régime du pacte DUTREIL. Autrement dit, pour l'administration, le contribuable était en droit de bénéficier du régime du pacte DUTREIL en invoquant, non pas la loi, mais sa doctrine.

Le Comité des abus de droit a fait valoir que l'activité de location meublée n'étant pas commerciale au sens juridique, elle n'était pas éligible au régime du pacte DUTREIL. L'administration invoquait l'interprétation de sa propre doctrine qui donne une définition élargie du concept d'activité commerciale, en reprenant la définition des activités relevant de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux, qui englobe certaines activités civiles comme la location meublée.

La location meublée en pierre papier

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Un nouveau produit de placement a été créé (loi de finances rectificative pour 2015 à l'article 28).

Il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) spécialisé dans la location meublée. Plus exactement les FPI qui existaient déjà en matière de location nue pourront se lancer dans la location meublée, pour l'instant à titre accessoire.

Le FPI est transparent au plan fiscal. Autrement dit les revenus du fonds sont taxés directement entre les mains des souscripteurs, comme une SCPI.

Avec ce nouveau dispositif, le fonds peut investir dans des immeubles loués meublés. Les détenteurs de parts du fonds sont taxés selon le régime BIC, et, semble-t-il plus précisément, selon celui de la location meublée, soit en location meublée professionnelle (LMP), soit en location meublée non professionnelle (LMNP), selon leur situation personnelle.

L'idée est d'interposer un fonds entre les biens loués en meublés dans les résidences hôtelières et les investisseurs. Le fonds est détenteur des biens et il les loue meublé à l'exploitant.

L'avantage est évident. Le fonds pourra choisir avec soin les bonnes résidences et les exploitants honnêtes. Il pourra négocier d'égal à égal avec les promoteurs et les exploitants.

Les gîtes ruraux n'existent plus au sens fiscal

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Certaines personnes font de la location meublée dans le cadre des gîtes ruraux. Mais il n'y a pas de définition légale des gîtes ruraux, seulement des labels privés. Il s'agit en fait de meublés de tourisme définis à l'article D 324-1 du code du tourisme.

Or certains avantages fiscaux étaient réservés aux gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes. Il s'agit notamment de la possibilité de relever du régime micro-BIC avec l'abattement de 71 % (seuil à 82 200 €) au lieu de l'abattement de 50 % (seuil à 32 900 €) de droit commun applicable aux loueurs en meublé. Il s'agit également de certaines exonérations de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises.

Les personnes concernées sont donc celles qui ont une "petite" activité de gîte.

Pour éviter toute forme de discrimination, la référence fiscale à la notion de gîte rural est supprimée (article 91 loi de finances pour 2016).

En pratique, cela signifie que le propriétaire d'un gîte rural ne peut pas se contenter de bénéficier d'un label privé "gîte rural" pour bénéficier de certains avantages fiscaux.

Il doit impérativement se déclarer et se faire classer en tant que meublé de tourisme. En effet, un meublé de tourisme simplement déclaré mais non classé ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux spécifiques.

Modification des règles fiscales de la location meublée

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Le journal Les Echos a indiqué que le gouvernement envisageait de réformer le régime de la location meublée pour réduire ses avantages fiscaux par rapport à la location nue.

La journaliste indique :

"Outre qu’un moindre avantage fiscal du meublé permettrait des économies aux caisses de l’Etat, cela pourrait accroître l’offre de location nue classique dans les zones tendues, alors que les bailleurs s’orientent aujourd’hui de préférence vers le meublé, si possible avec les durées les plus courtes possibles, car il se révèle plus rentable."

Il est parfaitement juste de dire que la location meublée bénéficie d'un régime fiscal favorable.

En effet, en régime de location meublée, vous pouvez déduire l'amortissement de la construction. En pratique, cela permet de toucher des revenus sans payer d'impôt pendant de nombreuses années.

En régime de location nue, le régime des revenus fonciers, aucun amortissement n'est déductible.

Cette différence de traitement aboutit effectivement à encourager le passage de nombreux propriétaires du régime de la location nue à celui de la location meublée, même quand c'est l'habitation principale du locataire. Mais il ne faut pas confondre ce phénomène avec le développement de l'hébergement touristique.

Cela étant, il faut relativiser l'importance de l'avantage fiscal de la location meublée.

Tout d'abord, le régime de la location meublée ne permet pas de bénéficier des réductions d'impôts du régime PINEL.

Ensuite, quand il faut faire des travaux importants de rénovation, le régime de la location nue est souvent plus favorable car il permet une imputation intégrale des dépenses de rénovation sur le revenu.

Enfin, je pense que les contribuables français ont droit à un minimum de stabilité.

Une négociation prometteuse

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Sous l'égide du Ministère de l'Economie et plus particulièrement de la Direction des entreprises et de la DGCCRF, il s'est ouvert une discussion pour faire évoluer la réglementation des résidences de tourisme, en vue notamment de mieux protéger les propriétaires particuliers investisseurs.

Une première réunion a eu lieu le 1er décembre et une deuxième réunion vient d'avoir lieu le 29 janvier. D'autres réunions devraient suivre.

A ces réunions participent des représentants de toutes les professions concernées (promoteurs, commerciaux, exploitants des résidences), des représentants des fédérations de copropriétaires (FEDARS FNAPRT) et des représentants de l'Etat.

Cette discussion est intéressante à plusieurs titres.

Tout d'abord, le panel de discussion est très large puisque les principaux acteurs sont invités. Idéalement, il aurait été judicieux d'inviter des représentants des banques et des notaires qui sont directement impliqués dans les schémas d'investissement immobilier de défiscalisation.

Ensuite, les pouvoir publics sont, à ce stade, ouverts à toutes les idées d'amélioration de la réglementation.

Enfin, les représentants des exploitants de résidence de tourisme reconnaissent qu'il y a eu des abus et sont prêts à accepter des mesures qui permettraient de les réduire.

La fraude fiscale sur la location meublée encouragée par l'Etat ?

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A compter du 1er juillet 2016, les plateformes Internet qui permettent à des particuliers de vendre ou de louer des biens, ou encore de proposer des services, devront informer leurs utilisateurs du montant des revenus imposables générés par ces transactions.

Ces sites Internet devront également informer les utilisateurs sur le droit social et le droit fiscal applicable à leurs activités, notamment en renvoyant par les liens sur des sites publics d'information.

Ces obligations résultent de l'article 87 de la loi de finances pour 2016.

Bien sûr, cela concerne notamment les particuliers qui pratiquent la location meublée, type Airbnb.

Par ailleurs, dans le cadre de la discussion sur la loi "pour une république numérique" actuellement en cours au Parlement, les députés ont adopté un amendement qui stipule que le loueur doit justifier de sa qualité de propriétaire auprès du site Internet.

Mais, sans doute à la demande du gouvernement, la député socialiste, Mme MAZETIER, a retiré un amendement qui entendait obliger les sites Internet à communiquer à l'administration fiscale les revenus perçus par les loueurs.

D'après un article du Figaro du 22 janvier, Mme LEMAIRE, secrétaire d'Etat au numérique, avait alerté sur les dangers de légiférer rapidement sur un débat d'une telle importance soulignant : "l'apport en revenu et en ressources qui est très réel pour certains foyers et qui permet de finir les fins de mois".

Un crédit d'impôt pour la location meublée en Corse

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Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans une opération immobilière en Corse peuvent dans certains cas bénéficier d'un crédit d'impôt très intéressant.

En effet, les PME qui réalisent des investissements en Corse entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2020 peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt (art. 244 quater E du CGI).

Le crédit d'impôt est égal à 20 % du prix de revient hors taxes des investissements réalisés, diminué de la fraction de leur montant financée par des subventions.

Ce taux est porté à 30 % pour les très petites entreprises qui réalisent des investissements éligibles au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2017. Donc l'investissement peut être fait en 2017 si l'exercice est clos le 31 décembre 2017.

Les investissements ouvrant droit à crédit d'impôt sont les suivants :

- biens d'équipement amortissables selon le mode dégressif acquis ou créés à l'état neuf ou pris en crédit-bail (ce qui inclut les investissements hôteliers, mobiliers ou immobiliers),

- agencements et installations de locaux commerciaux habituellement ouverts à la clientèle, acquis, créés ou loués dans les mêmes conditions,

- logiciels qui constituent des éléments de l'actif immobilisé et sont nécessaires à l'utilisation des biens,

- travaux de rénovation d'hôtel.

Les locaux commerciaux ouverts à la clientèle sont les pièces ou parties de bâtiments dans lesquelles les clients ont librement accès pour commander, acheter un bien ou se voir rendre un service et qui sont spécialement conçues et aménagées à cet effet.