Une nouvelle décision en faveur d'un exploitant de LMNP à qui l'aide COVID était refusée.

Je joins la décision

Un rapport a été publié le 27 septembre 2023 à l'assemblée nationale sur la fiscalité du patrimoine. Les rapporteurs sont MM. JEAN-PAUL MATTEI ET NICOLAS SANSU.

Ce rapport est d'une bonne qualité technique, mais il reflète surtout les opinions de Bercy et du lobby des propriétaires immobiliers en location nue.

Donc sans surprise, il contient des idées de réforme visant la location meublée.

Je viens d'obtenir un arrêt du Conseil d'Etat (29 septembre, déjà commenté), qui indique, d'une part, que l'exclusion des activités de gestion de patrimoine du régime DUTREIL est illégale et que, d'autre part, au sens de ce régime, la location meublée peut être considérée comme commerciale si elle est exercée à titre habituel.

Je remets le texte exact du CE car certains ne l'ont pas bien lu :

"D’une part, le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial. D’autre part, si le législateur a précisé que, pour l’application des dispositions relatives à l’impôt sur la fortune immobilière, comme du reste pour d’autres régimes fiscaux, une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permet, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts."

Cette décision, avec celles de la Cour de cassation du 1er et du 21 juin, prend à revers de très nombreux experts qui ont dit, depuis des années, que les entreprises de location meublée n'étaient pas éligibles au régime DUTREIL car il s'agit d'une activité de gestion de patrimoine. Ils se sont alignés sur la position de l'administration.

Certains de ces experts ne veulent pas reconnaître qu'ils se sont trompés sur le sujet et préfèrent minorer au maximum la portée de ces décisions, tout en prévoyant (et en espérant) une réforme législative qui viendrait définitivement exclure la location meublée.

Ces experts sont de mauvais experts, et cela pour deux raisons.

J'ai lu la proposition du congrès des notaires en matière de fiscalité immobilière.

L'idée est notamment de créer un statut fiscal du bailleur privé.

Selon ce statut, le bailleur, en location meublée ou nue, pourrait choisir, soit le régime des BIC avec application du régime des plus-values professionnelles, soit le régime des revenus fonciers, avec application du régime des plus-values privées.

Au fond l'idée est d'étendre le régime du meublé à la location nue.

Selon moi, le statut de bailleur d'immeuble professionnel est une chimère des lobbys des propriétaires immobiliers.

Ce serait contraire aux principes fondamentaux de notre fiscalité qui distingue la fiscalité du patrimoine privé de la fiscalité des activités professionnelles.

Depuis l'arrêt du Conseil d'Etat du 5 juillet 2023, il appartient aux juges de vérifier l'assujettissement à la TVA d'une activité parahôtelière sur la base du seul critère de la concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. Pour faire cette appréciation, la durée minimum du séjour peut être prise en compte. C'est dans ce contexte nouveau et en application de la décision du Conseil d'Etat précitée qu'une Cour administrative d'appel (Nancy 25 septembre 2023) a jugé qu'une activité d'exploitation de résidence étudiante ne devait pas être assujettie à TVA, en l'absence d'un véritable accueil proposé aux étudiants. Selon la Cour, un accueil sous la forme d'une hot-line ne suffit pas. Par ailleurs, incidemment, la Cour fait observer qu'un critère d'assujettissement est le fait de proposer l'hébergement en court séjour, ce qui n’était pas le cas dans cette résidence qui, apparemment, ne louait aux étudiants que pour une durée de 10 mois.

Le Conseil d'Etat annule la doctrine administrative qui exclut la location meublée du régime DUTREIL mais en limitant toutefois ce régime de faveur à la location meublée exercée à titre habituel.

J'ai obtenu l'annulation de la doctrine administrative dans un dossier où l'administration remettait en cause l'application du régime DUTREIL à la transmission d'une entreprise individuelle de location meublée.

Ci-joint une question et une réponse du ministre sur l'abattement des meublés classés

Question

Mme Frédérique Espagnac. - Vous avez annoncé, dans une interview parue dans Le Parisien, la réduction de l'abattement fiscal - actuellement de 71 % - pour la location de meublés de tourisme classés dans les zones tendues, afin de l'aligner sur celui de la location classique de meublés, qui s'élève à 50 %. Comptez-vous également réviser les plafonds - très élevés - de revenus locatifs qui permettent de bénéficier de ce régime : ces derniers s'établissent à 188 700 euros pour la location de meublés classés et à 77 000 euros pour les autres meublés. À titre de comparaison, les loueurs de logements nus de longue durée ne bénéficient que d'un abattement de 30 % si les revenus locatifs n'excèdent pas 15 000 euros : ce dernier régime reste donc désavantageux, alors même que la location vide est moins rentable. Ce sujet est particulièrement sensible dans les Pyrénées-Atlantiques et au Pays basque.

Réponse du ministre

Madame Espagnac, je vous confirme un abattement de 71 à 50 % pour les locations de meublés classés dits principalement Airbnb. Nous ferons attention à ce que les gîtes ruraux ne soient pas concernés ; c'est une vraie inquiétude. Enfin, nous alignerons les seuils - 288 700 euros à 72 600 euros - pour que la mesure soit efficace, juste et qu'elle protège le Pays basque cher à notre coeur à tous les deux.