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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Le nouveau régime social des meublés de tourisme

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Suite à diverses publications de l'URSSAF, je propose de faire le point sur le nouveau régime social des meublés de tourisme

Il existe différents types de loueurs meublés.

Les loueurs meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont nécessairement assujettis au RSI. 

Pour être loueur meublé professionnel il faut que "ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts." (art. L 613-1 8° du code de la sécurité sociale). 

D'un point de vue fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an et qui en tirent plus de la moitié de leur revenu imposable, c'est-à-dire les LMP.

Ceux qui ne remplissent pas ces conditions sont des loueur en meublés non-professionnels (LMNP).

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise n'est pas en principe applicable aux LMNP car ce régime suppose de devoir être affilié au RSI, ce qui n'était pas le cas avant. Mais précisément cela vient de changer pour certains LMNP.

Les LMNP sont parfois assujettis au RSI depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au RSI ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime RSI si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.

Les personnes qui exercent l'activité de chambre d'hôtes, à distinguer de celle de meublé de tourisme, sont en principe selon moi des commerçants et relèvent d'une affiliation obligatoire au RSI (sauf dans certains cas pour les activités agricoles accessoires), sous réserve d'une exonération si leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 100 €. Ces personnes ne sont pas concernées par cette nouvelle réglementation.

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Les personnes qui louent des meublés touristiques à Paris ont l'obligation de s'immatriculer auprès de la Mairie de Paris. Cette formalité pourra être accomplie à compter du 1er octobre 2017 et devra être faite avant le 1er décembre 2017. Le défaut d'immatriculation empêchera d'être référencé sur Internet.

Nouvelle formation meublé et parahôtellerie 16 novembre 2017

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Je vais animer une deuxième formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers.
L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 200 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement par mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

L'objet de cette note est d'étudier les conséquences des activités mixtes des SCI et des SARL de famille du type location nue et location meublée ou parahôtellerie.

Les LMP peuvent bénéficier du régime de l'article 151 septies B

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Jusqu'au début de ce mois, les services fiscaux considéraient que les LMP n'avaient pas droit à l'abattement du 151 septies B. Cet abattement est de 10 % par année de détention après 5 ans de détention, pour les plus-values à long terme.

J'avais toujours dit que le refus des services fiscaux d'appliquer ce régime aux LMP était illégal.

De fait l'administration vient de changer de position sur ce point BOI BIC PVMV-20-40-30-20170405 publiée le 5 avril 2017.

Si vous avez eu une imposition PVLT en LMP il faut contester par réclamation.

C'est le cas si vous êtes un LMP non exonéré d'impôt sur la plus-value pour un autre motif.

Cette nouvelle doctrine n'est pas en théorie oppsable pour les ventes antérieures mais je ne vois pas comment l'administration s'opposera à l'appliquer pour le passé.

Un grand merci à la Confrère qui m'a signalé ce point.

Le gouvernement fait des petites fiches (fausses) pour les loueurs AIRBNB

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Vous trouverez à cette adresse des fiches explicatives pour déclarer les revenus de location et notamment une fiche sur le régime social de la location meublée et une fiche sur le régime fiscal de la location meublée.

Il s'agit de fiches établies par le gouvernement pour ceux qui utilisent les plateformes en ligne.

Ces fiches n'ont aucune valeur légale, ce qui n'est pas précisé.

La fiche sur le régime social me paraît intéressante pour les loueurs en meublé stricto sensu.

La fiche sur le régime fiscal est en partie fausse. Elle évoque le cas de loueurs en meublé qui fournissent des services hôteliers et sont assujettis à TVA. Or c'est impossible. S'ils fournissent des services hôteliers, ils ne sont plus loueurs en meublé.

Ces fiches omettent le fait qu'une forte proportion des personnes qui louent par les plateformes en ligne font de la parahôtellerie et non de la location meublée. Elles font souvent l'accueil, le nettoyage des locaux et le linge de maison.

Il faudrait faire, pour chaque régime, deux fiches différentes pour évoquer les deux cas, au lieu de les mélanger dans une seule fiche fausse.

Il est vrai qu'il est assez difficile en pratique de distinguer entre le régime de la parahôtellerie et celui de la location meublée. Il manque une instruction précise et claire des services fiscaux sur ce point.

Cela étant, même si ces fiches ne sont pas opposables, elles permettront de facto à de nombreuses personnes qui loue des biens par ces sites d'invoquer l'application du régime de la location meublée qui peut être plus favorable que celui de la parahôtellerie (mais parfois c'est l'inverse).

Le ministre peut m'appeler quand il veut.

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur les plus-values à long terme des entreprises sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif.

L'abattement est en fonction de la durée de détention : 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération totale après 15 ans de détention

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L'administration fiscale exclut les loueurs en meublé de ce régime (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 n° 210) :

"Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est- à -dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non."

Cette exclusion générale des loueurs en meublé est illégale.