theme1

Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
Évaluer cet élément
(0 Votes)

Le projet de loi sur la république numérique prévoit une obligation de déclaration des activités de location touristiques dans les "zones tendues".

A ce stade il s'agit uniquement encore d'un projet et il faudra attendre la publication de la loi pour être sûr de contenu.

Mais le texte est sans doute maintenant dans sa version définitive après l'accord trouvé entre les sénateurs et les députés.

Dans les zones dites « tendues » (où la carence de logements locatifs est avérée comme à Paris), les loueurs devront remplir en ligne un formulaire afin d’obtenir un numéro pour leur appartement.

Mais son obtention sera automatique.

Ensuite, les plates-formes devront une fois par an déclarer le nombre de nuit par appartement.

Il s’agit de vérifier que, conformément à la législation en vigueur, les appartements des particuliers ne sont pas loués plus de cent vingt jours par an.

En revanche, les plates-formes n’auront pas à déclarer au fisc les revenus de leurs membres, comme cela avait été suggéré.

Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ?

En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affecté à la construction et une quote-part qui doit être affecté au terrain.

Il arrive encore souvent que certains comptables oublient cette évidence : sauf certains cas très particuliers, la propriété d'une construction implique nécessairement celle d'un terrain.

Le propriétaire d'un appartement dans une copropriété est nécessairement propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Cette question présente un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

En général, le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet en effet de majorer le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable.

L'amortissement est très intéressant car s'il réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie de l'entreprise. Le résultat fiscal diminue mais le cash reste constant.

L'amortissement est censé représenter la perte de valeur du bien due au temps, à l'usure notamment. Cela permet en théorie à l'entreprise de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Introduction

L'article 39 C du CGI prévoit des règles d'amortissement spécifiques aux loueurs en meublé.

Ces règles ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui exercent une activité de location. Elles s'appliquent aussi aux sociétés de personnes qui exercent une activité de location lorsque les associés sont des personnes physiques.

L'activité de location meublée est concernée par ces règles.

L'activité de parahôtellerie en revanche n'est pas concernée puisque la parahôtellerie n'est pas considérée sur un plan fiscal comme une activité de location stricto sensu.

Le régime de l'article 39 C a été conçu à l'origine comme un dispositif de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.

Il vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable.

Cette limitation de déduction des amortissements est une règle purement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité.

De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l'activité devient bénéficiaire, les amortissements mis en report deviennent déductibles.

La règle s'applique en de la même façon pour les LMP et les LMNP. Mais elle n'a pas le même effet du fait du régime différent qui s'applique en matière de déficit.

En effet, pour les LMP, les déficits de l'activité s'imputent directement sur le revenu global de l'investisseur. C'est même un des avantages principaux du régime des LMP.

En revanche, pour les LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement imputable sur les revenus de la même catégorie dans la limite de 10 ans.

En pratique et paradoxalement, la règle de l'article 39 C est défavorable pour les LMP, mais elle est favorable pour les LMNP.

En effet, pour les LMP, la règle aboutit à réduire la possibilité d'imputer le déficit de l'activité sur le revenu global. Elle réduit donc la possibilité de se servir du régime de la location meublée pour défiscaliser d'autres revenus importants du revenu global.

Mais pour les LMNP, la règle est favorable.

Les LMNP n'ont de toute façon pas la possibilité d'imputer les déficits de l'activité sur le revenu global. Ils peuvent seulement reporter les déficits de l'activité sur les éventuels futurs profits de l'activité et dans la limite de 10 ans.

Donc, le fait de limiter l'importance de leur déficit ne présente pas d'inconvénient. Par ailleurs, si le régime de l'article 39 C n'existait pas, les LMNP feraient des déficits fiscaux plus importants dont le report serait limité à 10 ans. Le régime de l'article 39 C permet de facto aux LMNP de bénéficier d'un report illimité dans le temps de leur déficit.

C'est ainsi qu'une règle destinée à lutter contre le caractère trop avantageux de certains schémas de défiscalisation est devenue un avantage fiscal important pour d'autres schémas de défiscalisation.

Ce régime de l'article 39 C est un bel exemple d'une usine à gaz fiscale, complexe et absurde. Il mériterait d'être supprimé. Je propose d'en détailler les règles ci-après.

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Suite à la formation que j'avais animé l'année dernière, je récidive et je vais animer une formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers. (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural)

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 100 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est toujours de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement.

Évaluer cet élément
(0 Votes)

A l'occasion de la publication de deux décisions du Comité des abus de droit (affaire 2015-07 et 2015-08), les services fiscaux viennent de faire valoir que, selon eux, le régime du pacte DUTREIL permettant de réduire les droits de succession de 75 % pouvait s'appliquer aux parts de sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée.

C'est une histoire un peu bizarre à front renversé comme le droit fiscal en a le secret. En effet le Comité des abus de droit avait considéré qu'il n'y avait pas d'abus de droit à faire un schéma à base de pacte DUTREIL puisque le contribuable n'avait pas, de toute façon, selon lui, le droit d'invoquer le régime du pacte DUTREIL. Il n'y a pas d'abus de droit à invoquer un droit qu'on n'a pas.

L'administration conteste cette décision du Comité en considérant qu'il y avait bien un abus de droit puisque le contribuable pouvait invoquer la doctrine des services fiscaux lui permettant de bénéficier du régime du pacte DUTREIL. Autrement dit, pour l'administration, le contribuable était en droit de bénéficier du régime du pacte DUTREIL en invoquant, non pas la loi, mais sa doctrine.

Le Comité des abus de droit a fait valoir que l'activité de location meublée n'étant pas commerciale au sens juridique, elle n'était pas éligible au régime du pacte DUTREIL. L'administration invoquait l'interprétation de sa propre doctrine qui donne une définition élargie du concept d'activité commerciale, en reprenant la définition des activités relevant de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux, qui englobe certaines activités civiles comme la location meublée.

La location meublée en pierre papier

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Un nouveau produit de placement a été créé (loi de finances rectificative pour 2015 à l'article 28).

Il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) spécialisé dans la location meublée. Plus exactement les FPI qui existaient déjà en matière de location nue pourront se lancer dans la location meublée, pour l'instant à titre accessoire.

Le FPI est transparent au plan fiscal. Autrement dit les revenus du fonds sont taxés directement entre les mains des souscripteurs, comme une SCPI.

Avec ce nouveau dispositif, le fonds peut investir dans des immeubles loués meublés. Les détenteurs de parts du fonds sont taxés selon le régime BIC, et, semble-t-il plus précisément, selon celui de la location meublée, soit en location meublée professionnelle (LMP), soit en location meublée non professionnelle (LMNP), selon leur situation personnelle.

L'idée est d'interposer un fonds entre les biens loués en meublés dans les résidences hôtelières et les investisseurs. Le fonds est détenteur des biens et il les loue meublé à l'exploitant.

L'avantage est évident. Le fonds pourra choisir avec soin les bonnes résidences et les exploitants honnêtes. Il pourra négocier d'égal à égal avec les promoteurs et les exploitants.

Les gîtes ruraux n'existent plus au sens fiscal

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Certaines personnes font de la location meublée dans le cadre des gîtes ruraux. Mais il n'y a pas de définition légale des gîtes ruraux, seulement des labels privés. Il s'agit en fait de meublés de tourisme définis à l'article D 324-1 du code du tourisme.

Or certains avantages fiscaux étaient réservés aux gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes. Il s'agit notamment de la possibilité de relever du régime micro-BIC avec l'abattement de 71 % (seuil à 82 200 €) au lieu de l'abattement de 50 % (seuil à 32 900 €) de droit commun applicable aux loueurs en meublé. Il s'agit également de certaines exonérations de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises.

Les personnes concernées sont donc celles qui ont une "petite" activité de gîte.

Pour éviter toute forme de discrimination, la référence fiscale à la notion de gîte rural est supprimée (article 91 loi de finances pour 2016).

En pratique, cela signifie que le propriétaire d'un gîte rural ne peut pas se contenter de bénéficier d'un label privé "gîte rural" pour bénéficier de certains avantages fiscaux.

Il doit impérativement se déclarer et se faire classer en tant que meublé de tourisme. En effet, un meublé de tourisme simplement déclaré mais non classé ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux spécifiques.