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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Le LMNP échappe à l'impôt sur la plus-value en cas de donation

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Une récente réponse ministérielle vient confirmer ce que les auteurs, comme moi, supposaient mais qui n'avait jamais été confirmé officiellement.

Lorsqu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) donne un bien, la plus-value réalisée à l'occasion de cette donation n'est pas taxée. Elle est même définitivement purgée. En effet, en matière de biens relevant du patrimoine privé (cas des immeubles du patrimoine privé mais aussi des titres de sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés), il n'y a pas de plus-value taxable en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession).

Non seulement la plus-value n'est pas taxable mais, en plus, si le donataire ou l'héritier vend le bien quelques temps plus tard, la plus-value est calculée en prenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la donation ou la succession. C'est pourquoi, il est dit que la donation ou la succession "purge" la plus-value.

Ce principe de purge s'applique aussi au LMNP puisque le texte légal prévoit que les plus-values immobilières des LMNP relèvent des plus-values privées et non des plus-values professionnelles.

C'est curieux comme régime puisque les biens en question ont nécessairement relevé d'un actif BIC. En effet, le LMNP est un BIC tenu d'établir ses résultats sur la base d'une comptabilité BIC. En donnant son bien, le LMNP réalise une plus-value comptable mais cette plus-value comptable est de facto exonérée d'impôt. Il s'agit d'une application du caractère hybride du LMNP. Il relève pour ses revenus d'un régime de fiscalité professionnelle. Mais pour ses plus-values immobilières, il relève du régime des plus-values privées. Autrement dit, la plus-value fiscale réalisée par un LMNP lors de la vente d'un immeuble est sans aucun lien avec la plus-value comptable.

C'est donc un gros avantage du LMNP : il peut donner son patrimoine sans payer d'impôt sur la plus-value. Mais bien sûr, le cas échéant, les droits de donation sont dus.

Notons pour être complet sur ce sujet que le LMP est en principe taxé sur sa plus-value, sauf s'il peut bénéficier de l'exonération des petite entreprises, ce qui suppose notamment de réaliser moins de 90 K€ de chiffre d'affaires.

La location par AIRBNB est-elle légale ?

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Grâce à Internet, l'hébergement touristique proposé par des particuliers s'est considérablement développé ces dernières années.

Sur la ville de Paris, il y a près de 56 pages pour les offres de location du site de location le plus connu, AIRBNB.

Selon moi, l'essentiel de cette activité est probablement réalisée en violation de la réglementation.

Mais il faut reconnaître que cette réglementation n'est pas toujours d'une clarté aveuglante.

Je propose d'évoquer sommairement les principaux éléments de cette réglementation.

La location meublée touristique en ville

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Grâce à Internet, l'hébergement touristique proposé par des particuliers s'est considérablement développé ces dernières années.

Sur la ville de Paris, il y a près de 56 pages pour les offres de location du site de location le plus connu.

Selon moi, l'essentiel de cette activité est réalisée en violation de la réglementation.

Mais il faut reconnaître que cette réglementation n'est pas toujours d'une clarté aveuglante.

Je propose d'évoquer sommairement les principaux éléments de cette réglementation.

Contrat type pour la location meublée longue durée

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A compter du 1er août 2015, les contrats de locations nues et meublées devront respecter un contrat type auquel une notice d'information sera annexée.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation. Le décret définissant ce contrat type et son contenu est paru (Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035). Pour les meublés voir l'annexe 2.

Le décret

Par ailleurs, un arrêté (Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041) précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015. Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

L'arrêté

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Dans un article du journal Les Echos de ce jour (21 mai 2015), il est annoncé que "Paris hausse le ton contre les meublés touristiques".

Il est indiqué notamment que la mairie de Paris a lancé une opération de contrôle des logements meublés touristiques existant à Paris. Selon cet article ils seraient 30 000 et 70 % en infraction.

Alors que, jusqu'à présent, les contrôles se faisaient au coup par coup (entre 400 et 500 contrôles par an), et en pratique selon moi sur dénonciation d'un copropriétaire mécontent, la mairie se lancerait dans une opération de contrôle plus spontanée et systématique. Cette opération aurait eu lieu mercredi sur 65 à 80 immeubles, dans le quartier du Marais, avec 30 infractions déjà constatées. Le représentant de la mairie indique : "La location par un parisien de son logement principal pendant ses vacances ne nous pose pas de problème, nous visons les multipropriétaires qui louent leurs résidences secondaires à prix fort aux touristes."

L'article fournit en outre une autre information intéressante : les propriétaires qui voudraient légaliser leur situation et acquérir la destination commerciale pour leur appartement doivent compenser, c’est-à-dire transformer un local commercial en local d'habitation, mais dans le même arrondissement. En pratique cela doit être selon moi quasi impossible dans les arrondissements touristiques les plus concernés.

La question est maintenant de savoir si la mairie de Paris va véritablement lancer une croisade contre la location meublée touristique ou s'il s'agit plutôt d'une opération ponctuelle.

Les LMP et les exonérations de plus-value

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Le statut de loueur en meublé professionnel est défini à l'article 155 IV 2 du CGI.

En vertu de cet article, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

- l'un des membres du foyer fiscal doit être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 €.

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

L'ensemble des revenus professionnels doit être pris en compte, c'est-à-dire les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas des revenus professionnels. Ils ne sont donc pas à prendre en compte dans l'appréciation du seuil.

Pour chaque régime de faveur d'exonération des plus-values destiné aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s'interroger pour savoir si une activité de location meublée professionnelle peut bénéficier de ce régime. Et si oui, dans quelles conditions.

Il faut tout d'abord distinguer deux types de loueurs en meublé professionnels : les petits LMP dont le chiffre d'affaires est inférieur à 90 K€ et les gros LMP dont le chiffre d'affaires est supérieur à 90 K€.

Un décret abaisse le seuil de classement de 70 % à 55 %

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Je reprends ci-après un décret qui a été obtenu par le syndicat des exploitants de résidence de tourisme et qui va permettre de conserver le classement d'une résidence même si seulement un courte majorité de propriétaire loue leur bien à l'exploitant.

Ce décret n'a pas été négocié avec les représentants de la FEDARS. Il illustre selon moi le manque d'indépendance des pouvoirs publics par rapport au lobby des professionnels, et cela au détriment des investisseurs.

C'est un assouplissement qui va arranger certains exploitants dans des situations où ils n'arrivaient pas à convaincre une large majorité de propriétaires de conclure un bail avec eux, ou de conclure un avenant de baisse des loyers.

Autrement dit, cela va permettre à certains exploitants malhonnêtes d'améliorer leur chantage sur les investisseurs.

Il y a bien une référence au réglement de copropriété et la nécessité d'avoir l'accord de la majorité des deux tiers des copropriétaires mais cette référence me paraît d'une validité juridique très douteuse. Il n'y a pas lieu en effet de modifier le réglement de copropriété.

Si certains réglement de copropriété font référence à la règle des 70 %, c'est à titre d'information générale mais il ne s'agit pas d'une obligation du réglement, ou d'un droit d'une minorité de ne pas signer de bail à condition de rester d'un niveau inférieur à 30 %.

Ce texte est particulièrement mal rédigé et mal inspiré.