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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

L'avenir des résidences services

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De nombreux particuliers ont acheté un appartement dans une résidence hôtelière ou dans une résidence étudiante pour faire un placement, en général pour défiscaliser et préparer sa retraite.

J'ai déjà expliqué sur ce blog pourquoi ce type d'investissement était souvent un mauvais placement quand il est acheté neuf, notamment parce que les promoteurs trompent leur client sur la rentabilité réelle du bien mais également parce qu'il s'agit d'un bien à usage professionnel et non d'un investissement locatif traditionnel. J'ai aussi déjà expliqué pourquoi le bail commercial est un piège juridique. Je renvoie sur ces points à mes précédentes notes.

Mais je souhaite évoquer la question de savoir ce que doivent faire les investisseurs une fois qu'ils se retrouvent propriétaire d'un appartement dans une résidence services et en particulier quel est le schéma idéal de gestion.

Tout d'abord, les investisseurs doivent prendre le contrôle de leur bien car ils doivent sauvegarder leurs intérêts. Ils ne doivent pas rester passifs sous peine de continuer à se faire arnaquer.

Le principe essentiel est d'agir collectivement. Les investisseurs doivent créer une association et définir ensemble une politique commune. Ce n'est pas toujours facile. La situation est très originale car il s'agit de gérer une entreprise avec plusieurs dizaines d'associés égalitaires.

Il y a parfois des conflits de personnes et des désaccords stratégiques. Dans certaines résidences, il n'y a pas assez de volontaires pour accepter de prendre la direction. Dans d'autres cas, c'est plutôt l'inverse. Il y a parfois des tentatives de déstabilisation de l'association par le promoteur, l'ancien exploitant ou certains CGP qui ont vendu des appartements. Il y a aussi parfois des propriétaires qui se prennent un peu trop au jeu de la gestion de la résidence et qui font passer en premier leurs intérêts de nouveau gestionnaire sur ceux de la collectivité. Il est important d'instaurer des règles de bonne gouvernance pour faire prévaloir l'intérêt général.

Justice pour les pigeons de la défiscalisation

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J'agis en justice pour défendre les victimes des arnaques de la défiscalisation.

A cette occasion, j'entends certains arguments des avocats qui défendent les vendeurs de défiscalisation et leurs complices banquiers.

Ils disent :

"Ce sont des riches. C'est bien fait pour eux.

Ils ont voulu économiser des impôts, c'est mal. Ils sont punis par où ils ont péché.

Ils auraient dû se méfier. Ce n'est pas le rôle du juge que de venir au secours des idiots."

Je propose de répondre à ces arguments.

Pierre et Vacances et les fonds de concours

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Je renvoie ci-joint à la lecture d'un article de la revue CAPITAL qui semble indiquer que la société Pierre et Vacances, pourtant cotée en Bourse, aurait, comme tant d'autres, recouru à la pratique dite des fonds de concours consistant à faire des grosses marges à la vente de ses biens tout en proposant une rentabilité apparente intéressante, mais ce qui implique des loyers excessifs au regard de la rentabilité réelle des résidences vendues.

A long terme le risque est que, si les ventes s'arrêtent ou si les loyers ne sont pas sensiblement diminués, les déficits struturels de l'exploitatation des résidences entraînent la faillite de la société.

http://www.capital.fr/enquetes/derapages/temps-de-chien-pour-pierre-vacances-815735/%28offset%29/1

Un espoir d'évolution de la réglementation

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Voilà une réponse ministérielle intéressante. Il serait temps que l'Etat réagisse. Mais j'ai des doutes sur le fait que le stade du voeu pieu soit dépassé.

D'une manière générale, la protection des consommateurs n'est pas une priorité, ni à droite, ni à gauche, selon moi à cause des lobbys (promotion, banque, ...).

Question N° : 16286 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite
Ministère interrogé > Artisanat, commerce et tourisme Ministère attributaire > Économie sociale et solidaire et consommation
Rubrique > tourisme et loisirs Tête d'analyse > établissements d'hébergement Analyse > résidences de tourisme. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 22/01/2013 page : 699
Réponse publiée au JO le : 19/02/2013 page : 1888
Date de changement d'attribution : 29/01/2013

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

L'activité hôtelière professionnelle

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

 

1 Trois catégories distinctes

 

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.