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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 :

Art.L. 321-2 du code de tourisme :

"L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence."

Malheureusement ce texte ne s'applique pas aux exploitants de résidence hôtelière non classée.

En pratique, les copropriétaires doivent tous exiger par courrier en AR la transmission de ces documents si l'exploitant ne les transmets pas lui-même volontairement.

Résidence de tourisme et gestionnaire unique

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Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires.

Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée.

J'exclus de mon étude le cas très différent des copropriétés qui ont juste pour objet de gérer des résidences parahôtelières, sans qu'elles soient nécessairement classées.

Pour simplifier, je n'évoquerais pas la réglementation fiscale mais rappelons que le régime DEMESSINE et le régime CENSI BOUVARD (dans certains cas) supposent que les biens soient loués à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée et que, dans le régime DEMESSINE, dans certains cas et temporairement, le taux de 70 % évoqué ci-après est réduit à 50 %.

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Je suis consulté par des investisseurs qui reçoivent des propositions d'avenant à leurs baux, suite à la faillite de leur exploitant.

L'exploitant utilise souvent le chantage de la perte des avantages fiscaux pour faire croire aux investisseurs qu'ils doivent impérativement signer l'avenant imposant une baisse des loyers.

Il est indiqué : "si vous ne signez pas vous perdez votre réduction d'impôt."

Ce chantage est une pure tromperie.

La perte de l'avantage fiscale suppose l'absence de location or tant que le bail n'est pas résilié la location continue et les loyers prévus initialement doivent être versés.

Même en cas de résiliation du bail, en cas de défaillance de l'exploitant, les propriétaires ont un an pour trouver un nouvel exploitant.

Délai pour obtenir le classement

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Les services fiscaux viennent de publier un rescrit sur les délais de classement des résidences de tourime dans le régime DEMESSINE.

Le régime DEMESSINE suppose en effet que la résidence de tourisme soit classée et il arrive souvent que, suite à la vente, l'exploitant n'obtienne pas le classement. Rappelons que c'est l'exploitant qui est titulaire du classement et non la résidence.

Il y a là d'ailleurs un des vice caché du régime DEMESSINE (comme d'ailleurs du régime CENSI BOUVARD qui lui a succédé). En effet le promoteur vend un package avec un régime fiscal de faveur qui dépend en fait du bon-vouloir d'un tiers, l'exploitant, pour être efficace. En pratique, selon moi, si l'exploitant n'obtient pas le classement, il est possible de mettre en cause la responsabilité du promoteur qui, selon moi, a une obligation de résultat sur le classement de la résidence, du moins s'il a vendu le bien en faisant croire à l'acheteur qu'il pourra bénéficier de la défiscalisation.

En pratique, le classement n'est jamais obtenu dès l'achevement or le texte fiscal impose le classement dès l'engagement de location. Le texte légal est donc absurde en exigeant de remplir une condition impossible.

Selon moi, en cas de litige, il devrait être d'ailleurs possible de faire valoir le caractère impossible de cette exigence pour écarter son application.

Le rescrit tente de trouver une solution raisonnable en indiquant que le classement peut être obtenu dans le délai d'un an de l'exploitation effective, cette exploitation devant commencer dans le délai d'un mois de l'achèvement.

Mais un rescrit ne peut suppléer à une loi absurde. Il aurait donc fallu modifier le texte légal pour le rendre effectif. Selon moi, il reste donc possible de s'opposer à un rappel en invoquant cet argument.

En pratique, cela permet au moins aux investisseurs qui ont pu avoir le classement dans le délai d'un an d'éviter les rappels. Ceux qui ont le classement plus d'un an après auraient une remise en cause de la réduction limitée aux années déjà passées, les années restant à courir permettant d'obtenir une réduction d'impôt résiduelle.

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Rajout au 7 juin 2017: attention mes notes d'actualité ne sont pas mises à jour. Celle-ci par exemple est devenue en partie fausse

 

 

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Régime juridique de la location meublée

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Je propose d'évoquer dans cette note le régime juridique de la location meublée. Il s'agit d'un résumé nécessairement simpliste.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

 

Définition de la location meublée

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :
- des chaises, des tables, un matelas,
- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),
- des appareils et ustensiles pour cuisiner,
- un réfrigérateur,
- des plaques chauffantes ou une gazinière,
- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique.

Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

CENSI BOUVARD : A EVITER

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Le régime CENSI BOUVARD devrait être prolongé pour permettre aux promoteurs de vendre leurs programmes en cours. Si vous signez une promesse de vente avant la fin de l'année vous pourriez profiter d'une réduction d'impôt de 18 %.

Faut-il investir dans ce régime et acheter un appartement dans une résidence services, à la montagne par exemple ?

Mon conseil : éviter ce type de placement pour les raisons suivantes :

 

Le prix de vente est très supérieur à la valeur réelle du bien

Tout d'abord, la plupart de ces placements sont vendus avec un surprix important qui sert à financer les nombreuses commissions qu'il faut verser aux intermédiaires, à l'officine qui vous démarche pour vous vendre le produit.

En général, le surprix payé dans ce type de placement équivaut à l'avantage fiscal offert.