Article 24

L'article 150 VB du code général des impôts est complété par un III ainsi rédigé :

« III. – Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II. »

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° I-265 rectifié

ter est présenté par Mme Noël, MM. Anglars et Panunzi, Mme Belrhiti, MM. J.B. Blanc, Houpert et Pellevat et Mme Muller-Bronn.

L'amendement n° I-846 rectifié

bis est présenté par MM. Capus et Malhuret, Mme Paoli-Gagin, M. Laménie, Mme Bourcier, MM. Brault, V. Louault et Grand, Mme Lermytte, MM. A. Marc et Chasseing, Mme L. Darcos et MM. L. Vogel, Chevalier et Longeot.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jean-Jacques Panunzi, pour présenter l'amendement n° I-265 rectifié

ter .

M. Jean-Jacques Panunzi. Cet amendement vise à supprimer l'article 24.

Mme la présidente. La parole est à M. Emmanuel Capus, pour présenter l'amendement n° I-846 rectifié

bis .

M. Emmanuel Capus. L'article 24 prévoit de supprimer l'avantage fiscal accordé aux locations meublées non professionnelles (LMNP), en réimputant les amortissements déduits dans l'assiette d'imposition de la plus-value réalisée lors de la cession de l'immeuble.

La LMNP est l'un des rares dispositifs qui permettent encore aux petits ou moyens propriétaires de déduire fiscalement une partie de leurs revenus fonciers. Elle encourage ainsi la construction de logements et la rénovation, notamment thermique, des bâtiments anciens.

Cet outil ne coûte pas extraordinairement cher et, en période de crise immobilière, il serait vraiment dommage de s'en priver.

J'ajoute que l'article 24 ne fait aucune distinction entre la location meublée de courte durée, qui peut poser des difficultés dans certains endroits, et celle de longue durée, qui n'induit aucune pression particulière sur le marché.

Cet article causera une instabilité fiscale et juridique pour les petits et moyens propriétaires, qui sont loin d'en avoir besoin. C'est l'illustration même de la technique si française consistant à accorder un avantage, puis à le supprimer parce qu'il fonctionne trop bien ! Selon le rapport général, cette mesure permettrait à l'État de récupérer 180 millions d'euros. En réalité, nous ne verrons pas cet argent revenir dans les caisses, puisque les petits propriétaires n'auront plus du tout recours à la LMNP !

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Sur les sujets de la LMNP comme de la location nue, nous avons eu un débat assez récemment, et je n'entends pas prendre le contre-pied de la position que j'ai encore défendue lors de la commission mixte paritaire sur la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Nous devons poser le problème et choisir la voie qui permettra de faire converger les points de vue, sans bousculer en une seule fois les dispositifs existants. Nous aurons besoin, pour ce faire, de connaître l'avis du Gouvernement sur différents points.

Afin que ce débat puisse avoir lieu, je sollicite le retrait de ces amendements ; à défaut, la commission leur sera défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Laurent Saint-Martin, ministre. Je ne suis pas favorable à la suppression de l'article 24, qui vise seulement à unifier le traitement des locations meublées, qu'elles soient ou non professionnelles, en mettant fin à des divergences fiscales anormales.

Nous appelons donc à maintenir cet article, quitte à le modifier en adoptant certains des amendements qui seront appelés en discussion dans quelques instants.

L'avis du Gouvernement est donc défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos I-265 rectifié

ter et I-846 rectifié bis .

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

Mme la présidente. Je suis saisie de onze amendements et deux sous-amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers amendements sont identiques.

L'amendement n° I-481 rectifié est présenté par Mme Housseau, M. Canévet, Mme Sollogoub, MM. Henno, Pillefer et Fargeot, Mmes Herzog et Billon, M. Courtial, Mme Guidez, MM. Houpert et Pellevat, Mme Jacquemet, M. J.M. Arnaud, Mme Loisier, MM. Longeot, Laugier, Kern et Gremillet, Mme Doineau, M. P. Martin, Mme Tetuanui, M. Chauvet, Mmes Patru, Vermeillet et de La Provôté, M. Levi, Mme Morin-Desailly et M. Bleunven.

L'amendement n° I-1496 rectifié est présenté par Mme Nadille, MM. Iacovelli et Buis, Mmes Duranton et Schillinger et MM. Théophile, Rohfritsch et Omar Oili.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 2

Après la référence :

III. –

insérer les mots :

Pour les locations de courtes durées telles que visées au I. de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme,

La parole est à Mme Marie-Lise Housseau, pour présenter l'amendement n° I-481 rectifié.

Mme Marie-Lise Housseau. Cet amendement vise à conserver aux locations meublées de longue durée l'avantage fiscal dont elles bénéficient, qui favorise la construction de logements étudiants ou seniors et permet de louer des logements meublés aux salariés en mobilité.

Si ces biens n'étaient pas exclus du champ de cet article, on risquerait de voir les propriétaires renoncer à proposer ces locations de longue durée, alors que, ce faisant, ils pallient une carence de l'État dans un contexte de forte tension sur ce marché.

Il convient de faire la distinction entre les locations de courte et de longue durée. Voilà pourquoi nous souhaitons maintenir le dispositif fiscal en question pour ces dernières.

Mme la présidente. L'amendement n° I-1496 rectifié n'est pas soutenu.

L'amendement n° I-31 rectifié, présenté par MM. Delcros, Laugier, S. Demilly, Courtial et Henno, Mme Sollogoub, M. Menonville, Mmes Billon, Housseau et Romagny, MM. Cambier, Chauvet, Duffourg et Canévet, Mme Vermeillet, M. Chasseing, Mme Antoine, M. Longeot, Mme Saint-Pé et M. Parigi, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Par exception, le prix d'acquisition des résidences mentionnées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitat n'est pas soumis à cette minoration.

La parole est à M. Bernard Delcros.

M. Bernard Delcros. En définitive, très peu de mesures existantes favorisent l'affectation d'un immeuble à des logements pour seniors ou étudiants,

a fortiori depuis la suppression, en 2023, du crédit d'impôt dit Censi-Bouvard, qui était particulièrement attractif.

La suppression de l'avantage fiscal concernant l'amortissement du bien dans le cadre des LMNP affecterait tout particulièrement les logements étudiants ou seniors, alors qu'ils sont essentiels.

Cela interviendrait alors même que les investissements pour la réalisation de tels logements ont été divisés par trois en deux ans. Il conviendrait plutôt de lutter contre leur recul dans nos territoires.

Mme la présidente. L'amendement n° I-32 rectifié, présenté par MM. Delcros, Laugier, S. Demilly, Courtial et Henno, Mme Sollogoub, M. Menonville, Mmes Billon, Housseau et Romagny, MM. Chauvet et Duffourg, Mme Vermeillet, MM. Canévet et Chasseing, Mme Antoine, M. Longeot, Mme Saint-Pé et M. Parigi, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Par exception, le prix d'acquisition des résidences mentionnées à l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitat n'est pas soumis à cette minoration.

La parole est à M. Bernard Delcros.

M. Bernard Delcros. Cet amendement de repli tend à préserver le dispositif d'amortissement pour les seules résidences-services pour seniors.

Mme la présidente. L'amendement n° I-482 rectifié, présenté par Mme Housseau, M. Canévet, Mme Sollogoub, MM. Henno, Pillefer et Fargeot, Mmes Herzog et Billon, M. Courtial, Mme Guidez, MM. Houpert et Pellevat, Mme Jacquemet, M. J.M. Arnaud, Mme Loisier, MM. Longeot, Laugier, Kern, Gremillet et P. Martin, Mme Tetuanui, M. Chauvet, Mmes Patru, Vermeillet et de La Provôté, M. Levi, Mmes Doineau et Morin-Desailly et M. Bleunven, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette disposition ne s'applique pas aux cessions d'immeubles loués en meublé avant le 1er octobre 2024 dans le cadre d'une activité exercée à titre non professionnel.

La parole est à Mme Marie-Lise Housseau.

Mme Marie-Lise Housseau. Cet amendement concerne les locations touristiques de courte durée.

Encore une fois, nous regrettons que l'article 24 ne fasse aucune différence entre les locations de courte et de longue durée. Dans les zones tendues, on peut comprendre la volonté d'encourager la substitution de locations nues aux locations de meublés, mais ce n'est pas aussi évident dans les zones rurales.

Dans mes précédentes fonctions de maire, j'encourageais les propriétaires à proposer des biens en location meublée touristique, notre territoire ne disposant d'aucune offre hôtelière ; de toute façon, les hôtels n'ont aucune perspective de rentabilité dans les zones reculées.

Ne privons pas ces propriétaires de l'avantage fiscal dont ils bénéficiaient jusqu'alors, sachant qu'ils n'ont fait que respecter la loi. On les a même incités à s'en saisir !

Il est particulièrement injuste d'imposer dès 2025 la plus-value, sans déduction des amortissements, lors de la cession du bien.

Par ailleurs, je souhaite rétablir un peu d'équité entre les propriétaires. Le dispositif Pinel prendra fin le 31 mars prochain. Toutefois, les investisseurs qui auront acheté, voire simplement signé une promesse de vente, avant cette date pourront continuer à jouir des déductions fiscales en question.

Nous proposons donc, de manière similaire, d'appliquer l'article 24 aux seules personnes qui auront acheté un bien à compter du 1er janvier 2025.

Mme la présidente. Merci de conclure, ma chère collègue !

Mme Marie-Lise Housseau. La loi ne doit pas être rétroactive : elle ne saurait pénaliser les petits propriétaires, souvent des agriculteurs, qui l'ont tout simplement respectée.

Mme la présidente. L'amendement n° I-2104, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Compléter cet article par quatre alinéas ainsi rédigés :

« L'alinéa précédent n'est pas applicable aux biens ou droits relatifs à ces biens situés dans :

« 1° Une résidence mentionnée à l'article L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;

« 2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément " qualité " prévu à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'autorisation prévue à l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du même code, ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l'action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;

« 3° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. »

La parole est à M. le ministre.

M. Laurent Saint-Martin, ministre. Les dispositions ici proposées s'inscrivent dans l'accompagnement des politiques publiques à destination des étudiants et des personnes âgées.

L'amendement tend ainsi à exclure les résidences destinées à l'accueil de ces personnes du champ de la mesure de réintégration des amortissements déduits lors de l'exploitation du bien dans la plus-value imposable lors de la cession de l'immeuble.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux sous-amendements identiques.

Le sous-amendement n° I-2280 n'est pas soutenu.

Le sous-amendement n° I-2282 est présenté par Mme Berthet.

Ces deux sous-amendements sont ainsi libellés :

Amendement n° I-2104, après l'alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« 1°

bis – Une résidence de tourisme mentionnée à l'article L. 321-1 du code du tourisme ;

La parole est à Mme Martine Berthet.

Mme Martine Berthet. L'article 24 du présent projet de loi de finances réintègre les amortissements admis en déduction dans l'assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l'objet d'une location meublée dans le cadre d'une activité exercée à titre non professionnel.

L'amendement n° I-2104 du Gouvernement vise à exclure de son champ d'application les résidences-services pour étudiants et seniors, ainsi que certains établissements pour personnes âgées ou handicapées.

Cependant, resteraient concernées par cette réintégration les résidences de tourisme, alors même qu'elles répondent à des besoins spécifiques et jouent un rôle clé dans le développement économique des territoires.

M. Jean-Baptiste Lemoyne. Tout à fait !

Mme Martine Berthet. Grâce aux visiteurs qu'elles attirent, elles contribuent à créer des emplois et à dynamiser les commerces et les prestataires locaux.

J'ajoute qu'elles constituent ce que l'on appelle des « lits chauds », qui évitent de construire toujours plus de places d'hébergement pour les touristes. La réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value est au cœur du

business model des résidences de tourisme, qui se trouvent aujourd'hui dans une situation précaire.

Si elle venait à être appliquée, cette mesure déséquilibrerait les plans d'investissement des investisseurs de bonne foi, qui tenaient notamment compte de la déduction de l'amortissement.

C'est pourquoi le présent sous-amendement vise à exclure les résidences de tourisme du champ d'application de l'article 24.

M. Jean-Baptiste Lemoyne. Très bien !