Je transmets ci-après l'extrait d'une très intéressante décision de la Cour de Cassation qui approuve les juges d'appel d'avoir retenu l'existence d'un dol dans un schéma de défiscalisation (LMP en VEFA).

L'affaire est intéressante car le dol est constitué par le délit intentionnel de tous les participants au schéma de défiscalisation de ne pas avoir informé l'acheteur du simple fait que la défiscalisation n'était pas possible.

De plus la Cour de cassation juge que le juge d'appel s'est trompé en ne condamnant pas le notaire alors que :

"(...) le notaire, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme litigieux, ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé"

Cette décision (civ. 31 janvier 2018 n° 16-19389 et 16-19445) porte sur une affaire où des milliers d'investisseurs ont été trompés, non seulement par le promoteur, mais aussi par l'expert-comptable et le notaire, et malheureusement peu d'entres eux ont pu faire valoir leur point de vue devant les juridictions.  En définitive, il y a une justice, du moins pour ceux qui ont pu aller jusqu'en cassation. 

Le banquier, dont la responsabilité n'était pas en jeu, est quand même tenu de restituer le prix de vente à l'acheteur trompé, du fait de l'annulation de la vente.

C'est la fin d'année et beaucoup de sites rivalisent pour vous vanter des produits de défiscalisation.

Attention danger, sous prétexte de moins payer d'impôt ne vous faites pas plumer.

Voir ci-joint sur France Info de remarquables interventions.

Je propose d'évoquer une décision obtenue par mon confrère, Me Thibault DU MANOIR DE LA JUAYE, dans un dossier d'action en responsabilité d'un investisseur dans une résidence hôtelière (Cour d'appel de Versailles du 16 juin 2015).

Cette décision est plutôt favorable à l'investisseur, même si les montants obtenus sont limités. Elle est révélatrice des raisonnements des juges dans ce type de dossier et de leur tendance à n'accorder qu'une partie réduire des préjudices réellement subis.

Les faits

Les sociétés PROMOTEURS 1 et PROMOTEUR 2 (tous les noms sont changés) ont décidé de construire une résidence touristique dans une zone de revitalisation rurale. Ils ont créé la SCI BDS, dont ils sont les cogérants et l'ont désignée propriétaire de la résidence.

La société BDS propose aux acheteurs d'acquérir un bien dans la résidence et de conclure un bail commercial avec la société SOUS LOUER, qu'elle recommande, afin de percevoir des loyers. Cela permettra de bénéficier d'une défiscalisation en vertu du dispositif prévu par la loi Demessine.

Dans l'offre de vente, la société garantit une rentabilité de 5 %.

La mise en vente se fait par l'intermédiaire de la société CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE, mandatée par BDS.

Une très récente décision de la cour de cassation (15 janvier 2015, n° 14-10256) me donne l'occasion de faire le point sur la responsabilité civile des notaires en cas de défaut de conseil portant sur le régime fiscal d'une opération.

Les faits de l'affaire

Je vais essayer de résumer les faits sur la base des éléments figurant dans les éléments publiés mais je ne prétends pas à une parfaite exactitude car, manquant de certains détails, j'ai un peu brodé.

Un couple habitait en France puis part vivre en Suède, à la suite d'une mutation professionnelle.

Le couple décide de vendre l'appartement français dont ils sont propriétaires et qui leur servaient de résidence principale avant de quitter la France. Cette vente intervient peu de temps après leur mutation en Suède.

Ils font appel à un notaire français qui prépare la vente et qui s'inquiète de savoir si la vente ne doit pas donner lieu à une taxation au titre de la plus-value. Il faut rappeler que ce sont les notaires qui sont en charge des ventes d'immeuble mais aussi des déclarations de plus-values immobilières. Donc les notaires sont naturellement très concernés par la question du régime des plus-values immobilières.

Au cas d'espèce, il pouvait être considéré que le couple pouvait bénéficier de l'exonération des plus-values applicable en cas de vente de la résidence principale. Le doute pouvait toutefois exister s'agissant d'une vente faite par des personnes n'habitant plus le bien depuis plusieurs mois et n'ayant plus la qualité de résident fiscal.

Par précaution, le notaire interroge le CRIDON, organisme notarial composé d'experts. Dans sa réponse, le CRIDON n'est pas d'une grande clarté mais il indique que le couple peut bénéficier du régime d'exonération des plus-values des résidences principales.

Tout le monde étant rassuré, la vente a lieu.

Dans une décision citée ci-après (cass. com. 23 septembre 2014, n° 13-22763), la Cour de cassation vient de rappeler qu'un conseil en gestion de patrimoine (CGP) est tenu d'une obligation générale de conseil. Cela paraît évident sinon pourquoi s'appeler conseil en gestion de patrimoine.

Mais surtout, au cas particulier, le CGP s'occupait de toute la gestion patrimoniale d'un joueur professionnel de rugby et sur plusieurs années. Il fallait donc prendre garde à éviter les placements incertains ou hasardeux.

Or, précisément le CGP avait suggéré de procéder à des montages dit "de crédit couplé", avec des investissements immobiliers achetés par des prêts in fine, garantis par des placements en assurance-vie en actions, un produit de placement particulièrement toxique et encore aujourd'hui recommandé par certains professionnels :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., joueur de rugby professionnel, a, de 2006 à 2008, souscrit, par l'intermédiaire de la société EFI conseils, aujourd'hui dénommée L2a Conseils (la société L2a Conseils), quatre contrats d'assurance-vie et quatre emprunts immobiliers, dont le remboursement in fine a été garanti par le nantissement des contrats d'assurance ; qu'estimant que les placements proposés avaient fragilisé sa situation financière et que le système patrimonial mis en place par la société L2a Conseils s'était révélé inadapté à ses objectifs, M. X... a recherché sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ;

Dans une décision très récente de la Cour de cassation (1ère civ 30 avril 2014, n° 13-10.582), il a été jugé que le devoir de mise en garde des banques dans l'octroi des prêts devait tenir compte le cas échéant de la saturation du marché locatif.

Il s'agissait d'un particulier qui avait acheté en VEFA deux appartements dans une résidence, dans le cadre d'un produit de défiscalisation immobilière. Il avait emprunté les fonds auprès d'une caisse du Crédit Agricole.

Rappelons que les banques commettent une faute si elles ont prêté à un niveau excessif au-delà des capacités de remboursement de l'emprunteur non averti. Elles ont une obligation de mise en garde de l'emprunteur sur les risques encourus.

Il est admis en général que la capacité maximum de remboursement d'un emprunteur est limitée à 30 % de ses revenus.

Dans les produits de défiscalisation immobilière, un des points délicats est de savoir si la banque est en droit de prendre en compte les revenus locatifs de l'investissement envisagé pour calculer la capacité d'emprunt.

Je renvoie par ce lien à un article très intéressant de Tatiana KALOUGUINE et je recommande la lecture de la décision du TGI de PARIS : une société du groupe PIERRE ET VACANCES est condamnée pour avoir manqué à son obligation d'exécution de bonne foi des conventions.

Il s'agissait d'un cas où l'investisseur s'est vu proposer des conditions très défavorables au moment du renouvellement du bail, ce qui l'a obligé à revendre l'appartement et à rembourser la TVA.

Le préjudice est calculé notamment sur ce remboursement de TVA car le tribunal a pris en compte le fait que le remboursement de la TVA était présenté comme un des avantages de l'investissement, considéré comme un placement financier.

La société a fait appel.

Selon moi, effectivement, ces investissements immobiliers sont souvent vendus avec des arguments commerciaux mensongers. On fait croire à l'investisseur qu'il a un avantage fiscal important définitif sans lui préciser, par exemple pour la récupération de la TVA, que cet avantage suppose le maintien de la location pendant 20 ans. C'est un mensonge par omission.

Certains juges considèrent qu'il est normal de tromper les investisseurs sur ce point, qu'il appartenait à l'investisseur d'être vigilant, etc. Autrement dit, pour certains juges, il existerait une sorte de droit au mensonge des promoteurs et des CGP. Selon moi, ce droit au mensonge n'est pas conforme au droit civil. Certes le droit civil admet le bonus dolus, autrement dit l'exagération commerciale. Mais, au cas particulier, c'est beaucoup plus que de la simple exagération commerciale.

D'autres juges considèrent qu'il appartient au vendeur de dire la vérité lorsqu'il vend un placement et de ne pas présenter comme un avantage définitif un gain fiscal incertain.

Merci au TGI de Paris pour avoir fait respecter le droit.

Lien vers l'article