Je publie ci-après un dialogue avec CHATGPT sur la question du régime fiscal des plus-value d'un LMP en micro

CHATGPT se trompe mais l'admet, c'est déjà ça. Merite-t-il la fessée ? A vous de juger.

Chers amis,

J'anime une formation sur le régime fiscal de la location meublée et de la parahôtellerie le jeudi 12 juin 2025.

La formation se déroule à Paris sur 7 heures dans un cadre agréable (au Cercle National des Armées Place St Augustin 75008 PARIS), sans compter les pauses. Elle commence à 9 heures et se termine à 17 h 30. Le déjeuner est inclus.

Le nombre de participants est limité à 20.

Un support papier de présentation de 100 pages est remis aux participants. Il est transmis sous la forme d'un PDF à usage exclusivement personnel.

Le prix de la formation est de 650 € HT, soit 780 € TTC. Ce prix inclut le déjeuner.

Cette formation vise à détailler et expliquer toutes les règles importantes du régime fiscal, mais aussi à évoquer les stratégies d'optimisation.

Elle s'adresse à des personnes ayant déjà les connaissances de base sur le sujet.

Une partie importante sera consacrée à expliquer toutes les nouveautés de la réglementation, notamment le nouveau régime des plus-values des LMNP, suite à la loi de finances, mais aussi la nouvelle définition TVA de la parahôtellerie, la modification du seuil de la franchise et des régimes micro et les nouvelles règles d'assujettissement à la taxe d'habitation.

Ces réformes modifient sensiblement la réglementation fiscale et imposent d'envisager des adaptations des modes d'exploitation.

Le plan indicatif est le suivant :

Introduction
Synthèse des règles
La réforme du LMNP
La nature commerciale de l’activité
Définition du meublé dans la doctrine administrative
Définition de la location meublée selon la loi de 1989 et liste des meubles
Relations contractuelles
Les définitions du code du tourisme et les obligations administratives des meublés de tourisme
Nouvelle définition TVA de la parahôtellerie et des services parahôteliers
Le régime TVA en général
Définition du LMP et du BIC pro
Les déficits
Les revenus courants
Le régime social
Le micro : seuils et intérêt
Au réel l’inscription à l’actif
Le régime de l’article 39 C
Usage personnel du bien
Le régime des plus-values
La réintégration des amortissements dans les plus-values des LMNP
Régime IFI, DUTREIL et apport-cession
Le régime des impôts locaux et notamment la taxe d'habitation
L'indivision
Le couple
Le démembrement
La SCI
La SARL de famille
La société interposée
La société ou l'entreprise individuelle assujettie à l’impôt sur les sociétés,
Les questions à se poser
Conclusion

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Cordialement

Ce nouveau régime est applicable à toutes les ventes faites à partir de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025.

Il faut réintégrer dans la plus-value le montant des amortissements déduits.

Le Conseil d'Etat (8ème chambre, 14/03/2025, 490951) , vient de confirmer ce qu'on savait déjà : les sociétés assujetties à la CFE ne sont pas assujetties à la taxe d'habitation et il en va ainsi même si la société ne paie pas effectivement de CFE (voir décision jointe).

Attention au fait que ce principe ne s'applique qu'aux sociétés et non aux entreprises individuelles, qui ne sont pas des sociétés même si certains les appellent de cette façon.

Attention au fait que la loi de finances a modifié les règles.

Selon moi, il restera possible à une société de location meublée d'éviter la taxe d'habitation à condition de prouver que le bien est affecté exclusivement à une activité professionnelle.

Pour toutes les sociétés, il est toujours possible jusqu'au 31 décembre 2025 de demander le remboursement de la taxe d'habitation 2024 par une réclamation faite si possible par un avocat fiscaliste compétent et expérimenté (moi par exemple) et en joignant cette nouvelle décision du Conseil d'Etat.

Nouvel article 1407 (applicable en 2025)

"I. - La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises.

Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel."

note : les appartements loués dans certaines résidences sont aussi exclus de la taxe d'habitation mais c'est très limité :

"II. - Sont exclus du champ de la taxe prévue au I :

1° Les locaux destinés à l'hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des personnes publiques ;

2° Les locaux destinés à l'hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des organismes privés qui bénéficient à ce titre d'un conventionnement, d'un agrément, d'une autorisation ou d'un récépissé de déclaration de l'Etat ;

3° Les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et les pensionnats ;

4° Les locaux destinés au logement des étudiants dans les résidences universitaires lorsque la gestion de ces locaux est assurée par un centre régional des œuvres universitaires et scolaires ou par un organisme en subordonnant la disposition à des conditions financières et d'occupation analogues.

III. - Un décret définit les obligations déclaratives et les justificatifs à produire par les personnes publiques et les organismes mentionnés aux 1° et 2° du II et par les organismes, autres que les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires, mentionnés au 4° du même II."

Remarque pour l'avenir : ce qui est intéressant c'est l'exonération prévue pour les biens qui font l'objet d'un usage exclusivement professionnel.

Selon moi, cela peut concerner les sociétés mais il est à prévoir que cela supposera, soit un bail à l'année à un exploitant, soit un mandat de gestion à l'année excluant l'usage personnel, ce qui est déjà la règle pour les particuliers qui veulent eviter la taxe d'habitation.

Le texte de la décision

La société à responsabilité limitée (SARL) Domitys Sud-Ouest a demandé au tribunal administratif de Bordeaux, par deux requêtes distinctes, de prononcer la décharge des cotisations de taxe d'habitation auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune d'Agen (Lot-et-Garonne), à raison de sa résidence de services pour seniors " Les Vergers d'Ebène ". Par un jugement nos 2200860, 2206060 du 16 novembre 2023, ce tribunal, après les avoir jointes, a rejeté ses demandes.

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 16 janvier et 17 avril 2024 et le 20 janvier 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Domitys Sud-Ouest demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur,

- les conclusions de M. Romain Victor, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Gury et Maître, avocat de la société Domitys Sud-Ouest ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la société Domitys Sud-Ouest a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à la taxe d'habitation à raison de la disposition de deux appartements situés dans la résidence " Les Vergers d'Ebène " à Agen (Lot-et-Garonne). Elle a saisi le tribunal administratif de Bordeaux de deux demandes tendant à la décharge de ces impositions. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 16 novembre 2023 par lequel ce tribunal a rejeté ses demandes.

2. Aux termes de l'article 1407 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " I. - La taxe d'habitation est due : / (...) 2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises ". Aux termes de l'article 1408 du même code : " I. - La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables (...) ". Aux termes de l'article 1415 du même code, dans sa rédaction alors applicable : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ".

3. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. - La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales (...) qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. / Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel (...) ". Aux termes de l'article 1467 du même code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...), dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478 (...) ". Aux termes de l'article 1478 du même code : " I. - La cotisation foncière des entreprises est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité le 1er janvier (...) ".

4. En se fondant sur la seule circonstance que les locaux en litige n'ont pas été effectivement assujettis à la cotisation foncière des entreprises, alors qu'il aurait dû rechercher s'ils auraient dû l'être, en application des dispositions citées au point 3, le tribunal a entaché son jugement d'une erreur de droit.

5. Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, la société Domitys Sud-Ouest est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.

6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à la société Domitys Sud-Ouest au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 16 novembre 2023 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Bordeaux.
Article 3 : L'Etat versera à la société Domitys Sud-Ouest la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société à responsabilité limitée Domitys Sud-Ouest et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Délibéré à l'issue de la séance du 23 janvier 2025 où siégeaient : M. Thomas Andrieu, président de chambre, présidant ; M. Jonathan Bosredon, conseiller d'Etat et M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur-rapporteur.

Rendu le 14 mars 2025.

Rappelons que les exploitants de meublé touristique qui exercent en entreprise individuelle sont en principe assujettis à la taxe d'habitation, sauf impossibilité juridique de les utiliser à titre personnel, et même s'ils paient déjà la CFE.

Mais attention cette règle ne s'applique pas aux sociétés (à distinguer des entreprises individuelles) qui échappent à la taxe d'habitation si elles paient déjà la CFE.

Je joins ci-après le texte d'un nouvel arrêt du 23 décembre 2024 qui confirme ce point pour les exploitants d'entreprise individuelle.

Peu importe que le bien ait été loué toutes l'année à des touristes, ce qui compte c'est que le propriétaire pouvait très bien à tout moment utiliser le bien car il n'était pas tenu d'accepter la location réservée par l'intermédiaire de la plateforme numérique.

C'est seulement si le contrat avec un agent immobilier, et aussi selon moi avec une plateforme numérique, interdit l'usage personnel, qu'il est possible d'éviter la taxe d'habitation.

A ma connaissance, les plateformes numériques ne proposent pas ce type de contrat, ce qui est regrettable.

Dans la décision jointe ci-après du 9 avril 2024, la Cour d'appel d'Amiens valide la position de l'URSSAF selon laquelle si vous êtes assujetti une année, vous devez le restez tant que votre activité de location meublée continue, et cela quand bien même vous perdriez le motif d'assujettissement initial au titre des années suivantes.

Par exemple, vous faites de la location meublée longue durée et vous êtes LMNP et puis, une année, vous devenez LMP et donc assujetti à l'URSSAF au titre des travailleurs indépendants.

Et bien, selon l'URSSAF, vous devez rester assujetti à l'URSSAF tant que dure l'activité de location meublée, quand bien même vous êtes ensuite redevenu LMNP.

Selon moi, c'est contraire à une interprétation littérale de la loi.

Si un régime d'assujettissement pose des conditions sur la base d'un seuil de chiffre d'affaires, il paraît logique de considérer que cet assujettissement cesse si le chiffre d'affaires passe sous le seuil.

Au sénat des amendements ont été déposés pour exclure les LMNP qui loue à des exploitants l'obligation d'avoir à réintégrer les amortissements déduits dans la plus-value.

Le lobby des résidences de tourisme semble intervenir dans le débat.

Je joins le texte des débats.