2 Les conditions issues de la réforme de 2009 pour être LMP

A partir de 2009, pour être LMP il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

Auparavant, il fallait avoir l'inscription au registre du commerce, et réaliser plus de 23 000 € de recettes ou retirer de l'activité au moins 50 % de son revenu global. Les deux dernières conditions étaient alternatives.

En pratique, la plupart des investisseurs remplissaient la condition des 23 000 €, ce qui leur permettait de bénéficier du régime LMP.

Désormais, cela ne suffit pas : les investisseurs doivent également réaliser des recettes annuelles supérieures aux autres revenus relevant d'une catégorie professionnelle.

Il faut prendre en compte les recettes brutes de l'activité de location meublée, et non les revenus, comme dans la condition qui s'appliquait avant la réforme.

Il s'agit donc des loyers.

Et il faut comparer ces loyers au total de certains revenus du foyer fiscal : les salaires, les revenus commerciaux, les revenus de l'activité libérale et les rémunérations de gérant de SARL.

En pratique, un salarié qui touche un salaire net imposable supérieur aux loyers de la location meublée ne peut pas bénéficier du régime LMP.

3 La période transitoire

Pour l'application de la condition selon laquelle les recettes doivent excéder les revenus professionnels, il est prévu un dispositif transitoire censé permettre la conservation du régime LMP pour les anciens investisseurs.

Selon ce dispositif, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009, ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date, sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

Le dispositif consiste donc à augmenter le loyer annuel en le multipliant par 5 à compter du début de la location, puis en réduisant ce montant de deux cinquième par année écoulée.

Après 10 ans, l'augmentation initiale sera annulée, puisque 10 fois deux cinquièmes font 20 cinquièmes ou encore 4. Et 5 moins 4 est égal à un, donc après 10 on revient à l'unité.

La réduction de deux cinquièmes équivaut à une baisse de 40 % par an.

Le tableau de majoration des loyers s'établit donc ainsi :

Année 1 : 500 %

Année 2 : 460 %

Année 3 : 420 %

Année 4 : 380 %

Année 5 : 340 %

Année 6 : 300 %

Année 7 : 260 %

Année 8 : 220 %

Année 9 : 180 %

Année 10 : 140 %

Année 11 : 100 %

Ce principe ne s'applique que pour les immeubles acquis avant 2009 mais il ne peut jouer un rôle qu'au titre des années postérieures à celle de 2008. Rappelons en effet qu'avant 2009, c'est de toute façon l'ancienne définition du LMP qui s'applique.

Par exemple si un investisseur a acheté un immeuble le 1er janvier 2005, il pourra profiter en 2009 d'un multiple de 340 %, puis de 300 % en 2010, etc.

A mon avis, pour appliquer ce dispositif il faut appliquer l'augmentation au prorata des jours concernés dans l'année civile, par période de 12 mois.

Prenons l'exemple d'un particulier qui achète un bien en 2008 et dont la location a commencé au 1er juillet 2008. Supposons que son loyer soit de 23 100 €. L'exercice de son activité est sur l'année civile.

En 2008, il remplit les conditions pour être LMP puisque de toute façon le nouveau régime ne s'applique qu'à compter de l'année 2009.

En 2009, il faut calculer le loyer à prendre en compte pour faire la comparaison avec ses revenus professionnels.

Du 1er janvier 2009 au 30 juin 2009, nous sommes encore dans la première période de 12 mois après le début de location, donc le loyer doit être multiplié par 5. Le loyer réel sur 6 mois s'élève à 23 100 / 2 soit 11 550. Mais il est possible de retenir 57 750, soit 11 550 multiplié par 5.

Sur la deuxième partie de l'année, le loyer doit être multiplié par 5 et réduit de deux cinquième, soit un taux d'augmentation de 460 %. Cela donne 53 130.

Au total, sur toute l'année, les loyers majorés s'élèvent à 110 880 €.

Le calcul aboutit aux loyers majorés suivants (en supposant que les loyers réels restent toujours au même niveau de 23 100 € par an) :

2009 : 110 880

2010 : 101 640

2011 : 92 400

2012: 83 160

2013 : 73920

2014 : 64 680

2015 : 55 440

2016 : 46 200

2017 : 36 690

2018 : 27 720

2019 : 23 100

Imaginons que ce contribuable perçoive un salaire imposable s'élevant à 50 000 €, il va conserver le régime LMP jusqu'en 2015 puis le perdre. Si son salaire imposable s'élève à 100 000 €, il va conserver le régime LMP jusqu'en 2010.

Imaginons le même cas avec un début de location le 1er juillet 2000, le tableau doit alors être décalé et aboutit au résultat suivant :

2009 : 36 960

2010 : 27 720

2011 : 23 100

Avec un salaire imposable de 50 000 €, le contribuable ne pourra jamais bénéficier du LMP.

D'une manière générale, l'application de ce dispositif de majoration des loyers va sans doute permettre à certains contribuables ayant acheté leurs locaux récemment de rester LMP encore quelques années. Mais globalement, ce dispositif ne servira à rien à la très grande majorité des investisseurs.

En tout état de cause, il ne sert à rien pour ceux qui sont LMP depuis plus de 10 ans.

Par ailleurs, les investisseurs qui ont choisi d'acheter des biens loués selon le régime LMP sont, par hypothèse, des personnes ayant besoin de défiscaliser, donc ayant des revenus importants.

En conséquence, la plupart d'entre eux ne pourront remplir cette nouvelle condition de loyers, même après l'application de la majoration.

Une période transitoire plus respectueuse des intérêts des investisseurs auraient pu être de maintenir l'application de l'ancien régime, sans la nouvelle condition, pendant une période de 10 ans, leur donnant ainsi un délai raisonnable pour vendre leurs locaux en profitant de l'exonération de plus-value.

4 La question des pensions de retraite

Beaucoup d'investisseurs ont choisi le régime de la location meublée comme moyen de bénéficier d'un revenu complémentaire d'appoint au moment de leur retraite.

Une question importante est donc de savoir si les pensions de retraite doivent être prises en compte pour vérifier si la nouvelle condition du régime LMP est remplie.

Le texte de loi évoque les traitements et salaires au sens de l'article 79 du code général des impôts.

Ce texte cite notamment les pensions de retraite. Donc, un retraité qui touche une pension supérieure à ses loyers ne peut pas en principe bénéficier du régime du LMP.

5 Les seuils pour bénéficier de l'exonération de plus-value et du régime micro

Les loueurs en meublé sont désormais assimilés à des prestataires de services pour l'application des seuils de chiffre d'affaires des régimes d'imposition.

En pratique, les petits loueurs en meublé ne bénéficie du régime du micro que si leurs recettes ne dépassent pas 32 000 € (au lieu de 76 300 € en 2008) et par ailleurs, l'abattement s'élèvera désormais à 50 % au lieu de 71 % précédemment.

S'agissant des "gros" loueurs en meublé, la limite de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de l'exonération de plus-value s'élèvera désormais à 90 000 € (au lieu de 250 000 € en 2008).

La modification du régime micro ne s'appliquera toutefois pas à certaines catégories des loueurs en meublé : les gîtes ruraux, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes au sens de l'article L 342-3 du code de tourisme.

Il y a lieu de s'interroger pour savoir si le passage du seuil de 250 000 euros à 90 000 euros s'appliquera aussi aux gîtes ruraux, meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes. Le texte ne prévoit pas expressément leur exclusion de cette réforme.

Attention : les autres modifications de la loi s'appliquent à ces loueurs en meublé et notamment les nouvelles conditions pour être classé en LMP. De plus, certains exploitants de gîtes ruraux, meublés et chambres d'hôtes peuvent être de toute façon des exploitants hôteliers et non des loueurs en meublé s'ils effectuent d'importantes prestations de type hôtelier.