Rappel du régime légal du contrat
Sur un plan juridique, la conclusion d'un bail de location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).
La loi prévoit l'obligation de respecter un bail type repris au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 en annexe 2.
Cette loi prévoit également l'obligation de comprendre dans la location une liste de meubles définie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Pour l'essentiel, cette loi aligne la location meublée à titre de résidence principale sur le régime de la location nue.
Néanmoins, le régime légal de la location meublée comporte des dispositions qui pourraient être jugées comme plus favorable pour le bailleur que le régime de la location nue et notamment le fait que le bail est au minimum d'un an, au lieu de trois ans en location nue, et que les charges répercutées au preneur peuvent être fixées forfaitairement en location meublée, alors qu'elles doivent donner lieu à une répercussion selon le régime réel quand la location est nue.
Le régime légal de la location aux particuliers est un régime d'ordre public de protection des locataires.
Comment convaincre le locataire de passer en régime de location meublée ?
Pour convaincre le locataire, il faut d'abord lui expliquer que le régime légal de la location meublée en résidence principale est presque aussi protecteur que celui de la location nue.
Ensuite il faut lui proposer de faire un bail qui renforce ses droits de telle sorte qu'il ait au moins autant de droits qu'avant.
Rien n'interdit en effet de renforcer les droits du locataire en prévoyant notamment un contrat de 3 ans renouvelables et une estimation des charges locatives selon le régime du réel.
Il faut expliquer au locataire que les meubles vont lui être rachetés et qu'il aura une forme de prime d'entrée dans ce nouveau régime.
En plus le remplacement des meubles prévus au contrat sont à la charge du bailleur.
Donc le locataire ne perd aucun de ses droits et il gagne de l'argent.
Formalités
Il faut faire un contrat de vente des meubles (avec un prix normal) et un nouveau contrat de bail.
Il faut faire un inventaire des meubles rachetés.
Il n'est pas utile de racheter tous les meubles mais seulement ceux qui sont oblgatoires en fonction de la réglementation (lit, table, chaise, meubles de cuisines).
Il faut prévoir le droit pour le locataire de racheter les meubles à la fin du bail.
Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation.
Risque fiscal
Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu'il est artificiel et qu'il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?
Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.
Rien n'interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n'y a pas d'abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux.
Ce n'est pas artificiel si c'est sincère.
Attention donc aux fausses transformations.
Il y a un risque fiscal si par exemple le propriétaire ne remplace jamais les meubles usagés, ou encore si les meubles du propriétaire restent au grenier ou dans la cave, parce que le locataire utilise ses propres meubles.
L'administration fiscale interrogera le locataire pour savoir ce qu'il loue vraiment. Si le locataire indique à l'administration que c'est juste un arrangement avec le propriétaire pour lui faire plaisir et lui permettre d'avoir un avantage fiscal, l'administration pourra motiver un rappel.
Les services fiscaux peuvent-ils invoquer le non-respect srupuleux du régime juridique de la location meublée pour contester l'application du régime fiscal de la location meublée et le remplacer par celui de la location nue ?
Non.
Bien sûr il faut respecter autant que possible le régime juridique obligatoire de la location meublée mais ce n'est pas parce qu'il manque les petites cuillères que la location meublée peut être requalifée en location nue.
Le droit fiscal est autonome par rapport à la réglementation juridique relative aux contrats de location. Du moment que la location comprend les meubles essentiels pour se loger, c'est nécessairement le régime fiscal de la location meublée qui s'applique.
