theme1

Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Les fonds de concours

Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.

Je rappelle d'abord ce que c'est.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

Le ministre évoque les difficultés des investisseurs DEMESSINE

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Je transmets ci-après la question (malheureusement trop générale) d'une sénatrice et la réponse du ministre du Budget (question écrite n° 09314, JO sénat du 23 juillet 2009)

Je note un point positif : le ministre indique qu'il s'est engagé "à examiner les problèmes au cas par cas avec les parlementaires concernés afin de trouver une solution pour les contribuables qui ont investi dans le cadre de la « loi Demessine"

Sur le plan négatif, je note la référence à la charte des bonnes pratiques du SNRT, sensée protégée les investisseurs.

A l'évidence, les pouvoirs publics écoutent un peu trop la thèse des promoteurs-gestionnaires et n'ont pas une connaissance complète des problèmes auxquels sont confrontés aujourd'hui les investisseurs (LMP et DEMESSINE) et que j'ai déjà évoqués longuement dans mon blog : arnaques initiales lors de la vente, gestion calamiteuse des gestionnaires, procédures collectives aux effets désastreux, réforme rétroactive du LMP, doctrine administrative contestable s'opposant à l'auto-gestion, etc.

Résidence de tourisme en faillite : risques fiscaux

Évaluer cet élément
(0 Votes)

En ce moment les gestionnaires des résidences de tourisme font faillite les uns après les autres.

Les propriétaires des appartements sont alors dans une situation très difficile parce que les loyers ne sont plus payés et que, suite à la faillite, on leur impose une baisse de loyer ou encore un loyer fixe très diminué en échange d'une clause d'intéressement au chiffre d'affaires ou aux bénéfices de l'exploitation.

Je rappelle aux personnes concernées qu'il faut alors impérativement se regrouper entre les propriétaires de la résidence pour organiser une défense commune face aux organes de la procédure collective.

Il faut agir pour récupérer la propriété des lots de service, faire pression pour que soit choisi un nouveau gestionnaire sérieux et négocier des nouveaux baux les plus favorables possibles. Les propriétaires, s'ils sont unis, détiennent un moyen de pression juridique efficace : ils peuvent menacer de résilier le bail et ainsi, de fait, virer le gestionnaire. Le juge de la procédure collective ne peut leur imposer un nouveau gestionnaire si le bail initial n'est pas respecté.

Il faut également, dans la mesure du possible, sauvegarder le régime fiscal de faveur qui a été mis en œuvre au moment de l'achat des lots : réduction ZRR, régime de la location meublée et récupération de la TVA.

Je propose d'évoquer les conséquences fiscales de deux situations qui se rencontrent souvent et qui posent effectivement des problèmes fiscaux.

Le mailing des loueurs en meublé

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Je rappelle à tous les loueurs en meublé le courrier qu'ils doivent impérativement envoyer à leur député, leur sénateur, leur président, leur premier ministre et leur ministre du budget.

C'est le moment ou jamais.

Pour l'instant, les politiques sont indifférents mais plus il y aura de courriers, plus ce dossier sera pris au sérieux.

 

Objet : réforme du régime des loueurs en meublé professionnels

 

Monsieur le Député,

J'ai l'honneur d'attirer votre attention sur une violation récente du principe de sécurité juridique et de non-rétroactivité de la loi fiscale.

Ainsi que l'avait déjà relevé Monsieur Nicolas Sarkozy lorsqu'il était député en 1998, en déposant un texte de proposition de loi visant à protéger ces principes : « comment demander aux Français de croire aux engagements politiques si l'Etat s'autorise à revenir sur la parole donnée, si le législateur s'arroge le droit exorbitant de pouvoir rompre avant son terme et dans des conditions non prévues initialement, l'équilibre même du contrat tacite conclu avec le contribuable ? »

Le Sénat avait d'ailleurs préparé, lors de sa séance du 8 février 2001, une proposition de loi organique limitant le recours aux dispositions fiscales de portée rétroactive.

Instruction sur le nouveau régime de la location meublée

Évaluer cet élément
(0 Votes)

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
N° 76 DU 30 JUILLET 2009
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
4 F-3-09
INSTRUCTION DU 28 JUILLET 2009

Bureau B 1

 

ECONOMIE GENERALE DE LA MESURE

 

1. L'article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et l'article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009) aménagent le régime fiscal des loueurs en meublé.

2. En premier lieu, ils modifient les conditions à satisfaire pour que la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel, de façon à exclure de cette qualification ceux des contribuables pour qui cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine.

3. En deuxième lieu, ils adaptent les modalités d'application à la location meublée d'une part, du régime des plus-values professionnelles, d'autre part, du régime de la micro-entreprise, de façon à rapprocher la charge fiscale qui en résulte de celle qui serait constatée, en revenus fonciers, pour la location nue.

4. En troisième lieu, ils instaurent, dans certains cas, un abattement sur l'assiette amortissable de l'immeuble en contrepartie d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'année de son acquisition, de l'achèvement de sa construction ou de l'achèvement de sa réhabilitation.

5. Ces nouvelles mesures, commentées dans la présente instruction ainsi que d'autres modifications plus techniques, s'appliquent pour la détermination de l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2009 et des années suivantes. Sauf mention contraire, les articles cités sont ceux du code général des impôts et de ses annexes.

Les résidences hôtelières : note de synthèse sur leur situation

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Le législateur encourage depuis de nombreuses années le développement des résidences hôtelières.

La réglementation fiscale prévoit en effet de nombreuses dispositions permettant leur développement : régime fiscal de la location meublée, régime TVA de la parahôtellerie, etc.

La dernière loi de finances pour 2009, qui est venu réduire et plafonner l'intérêt fiscal des niches fiscales, a largement préservé le secteur des résidences hôtelières en instaurant de nouveaux avantages fiscaux importants (dispositif Scellier et réduction d'impôt de 25 % pour les loueurs en meublé non professionnels).

Les promoteurs et les officines de défiscalisation sont les premiers bénéficiaires de ces dispositifs de faveur.

Ils vendent des appartements aux particuliers en utilisant la défiscalisation comme principal argument de vente.

Les investisseurs achètent un "package" : on leur vend des appartements et ils s'engagent à les louer dès l'achat par bail commercial à un exploitant hôtelier, appartenant généralement au même groupe que le promoteur. Le plus souvent, le package comprend un financement à 100 %.

Mais les investisseurs sont très souvent victimes d'arnaques.

Il faut sauver la location meublée

Évaluer cet élément
(0 Votes)

Il faut revoir l'application de la dernière loi sur la location meublée

Je rappelle que les loueurs en meublé ont été scandaleusement spoliés par la dernière loi de finances, au mépris du principe de sécurité juridique.

Les coups sur la tête se sont multipliés pour des personnes qui déjà doivent déjà faire face aux graves difficultés financières du secteur se traduisant par la faillite de nombreux exploitants.

 

Premier coup : perte de la possibilité d'imputer le déficit sur le revenu global

Beaucoup ont perdu le statut LMP avec l'instauration d'une nouvelle condition selon laquelle les recettes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer.

En conséquence, ils ne peuvent plus imputer les déficits de l'activité sur leur revenu global. Or malheureusement, de nombreux investisseurs se retrouvent aujourd'hui en déficit, suite aux baisses de loyers imposés par les exploitants.