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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

SCI et activité de location meublée

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Une société civile n'a pas le droit d'avoir une activité commerciale

Une société civile immobilière relève du régime juridique des sociétés civiles de droit commun. Ce régime est défini par le code civil.

Une société civile est tenue d'avoir une activité de nature civile. Il lui est interdit en principe d'exercer une activité commerciale prépondérante. L'activité commerciale est juridiquement possible si elle est accessoire à l'activité civile et dans son prolongement.

Mme PINEL, le Père Noël des exploitants

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En cette période de fêtes, les propriétaires qui louent des appartements à l'exploitant d'une résidence hôtelière n'ont pas lieu de se réjouir, contrairement aux exploitants de ces résidences.

En effet, la ministre, Mme PINEL, n'a pas épargné les particuliers propriétaires avec sa réforme des baux commerciaux dans la loi qui porte son nom.

Cette loi prévoit principalement de renforcer les droits des locataires du bail commercial.

Il s'agit en principe de protéger les pauvres petits commerçants face aux méchantes actions des méchants propriétaires. Pourtant, il peut arriver que les riches et les puissants soient plutôt les locataires.

Le bail commercial est un régime en grande partie impératif et ce régime était déjà très protecteur des locataires avec notamment l'impossibilité pour le bailleur d'y mettre fin sans verser une indemnité d'éviction au locataire.

Mais la loi PINEL vient encore renforcer ce cadre impératif ultra protecteur en prévoyant notamment que les charges de grosse réparation et de mise aux normes ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.

Cette disposition s'applique à tous les contrats conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014.

Aucune exception n'est prévue (décret 2014-1317 du 3 novembre 2014).

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Les résidents fiscaux étrangers qui ont des revenus fonciers ou qui font des plus-values immobilières en France sont soumis à la CSG et aux autres prélèvements sociaux.

Cela résulte de l'article 29 de loi de la loi de finances rectificative pour 2012.

Or l'application de la CSG aux revenus du patrimoine pour les résidents étrangers a été contestée en justice (CE 17 juillet 2013, n° 334551 et 342944).

L'argument consiste à faire valoir que la CSG servant à financer des dépenses sociales (et notamment le régime de retraite), elle a la nature d'une cotisation sociale.

Or, en droit européen, il n'y a pas lieu d'assujettir aux cotisations sociales un non résident dans la mesure où il ne profite pas des prestations. Cela porte atteinte à la liberté de circulation des travailleurs.

Le Conseil d'Etat a interrogé par question préjudicielle la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE). Cette cour devrait bientôt rendre sa décision.

A ce stade, il est très vraisemblable que la CJUE déclare illégale la CSG sur les non-résidents.

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Attention: Ce modèle est une version simplifiée, qu'il faudra compléter le cas échéant par d'autres informations. Il a été supposé notamment qu'il ne s'agit pas d'une colocation, que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux ne se situe pas sur une zone à risque naturel ou technologique. De même, ce modèle de bail ne porte que sur la location meublée exempte de services hôteliers importants pouvant entrainer la requalification de la location en prestation d'hébergement ou hôtellerie.
Ce modèle est fait à titre indicatif et ne remplace pas le travail d'un professionnel.
Si les dispositions de la loi ALUR ne portent que sur les contrats rédigés postérieurement au 27 mars 2014, elle a vocation à être applicable à tous les contrats de location en meublé constituant la résidence principale du locataire dès leur renouvellement tacite (en général tous les ans).

Attention: Ce modèle est une version simplifiée, qu'il faudra compléter le cas échéant par d'autres informations. Il a été supposé notamment qu'il ne s'agit pas d'une colocation, que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux ne se situe pas sur une zone à risque naturel ou technologique. De même, ce modèle de bail ne porte que sur la location meublée exempte de services hôteliers importants pouvant entrainer la requalification de la location en prestation d'hébergement ou hôtellerie.
Ce modèle est fait à titre indicatif et ne remplace pas le travail d'un professionnel.
Si les dispositions de la loi ALUR ne portent que sur les contrats rédigés postérieurement au 27 mars 2014, elle a vocation à être applicable à tous les contrats de location en meublé constituant la résidence principale du locataire dès leur renouvellement tacite (en général tous les ans).

Réponse de la mairie de Paris sur la location saisonnière

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Compte tenu des nouveautés de la loi ALUR, est-il possible désormais de louer des locaux meublés à usage tourtistique dans Paris, en dehors de sa résidence principale ?

Voilà la réponse que j'ai obtenue de la mairie de Paris :

Bonjour,

Nous tenons à vous présenter nos excuses pour cette réponse tardive, notre service ayant rencontré des problèmes informatiques qui ont perturbé son bon fonctionnement.

Aucun régime d’autorisation temporaire n’a été mis en place par la Ville de Paris,toute location meublée de courte durée (bail d’une durée inférieur à un an ou neuf mois pour un étudiant) d’un local à usage d’habitation nécessite une double autorisation :

-une décision municipale de changement d’usage (art L 631-7 et suivants Code de la Construction et de l’Habitation), qui ne pourra être obtenue que si le propriétaire propose une compensation.

-une autorisation d'urbanisme de changement de destination (art R 421-71 Code de l’Urbanisme), soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

Je vous informe également qu'aux termes de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, issu de la loi n° 2009-888: « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. ». Cette déclaration préalable doit être déposée à la direction du développement économique, de l’emploi et de l’enseignement supérieur de la mairie de Paris.

Les locations meublées de courte durée sont également soumises au paiement de la taxe de séjour.

Vous trouverez toute information utile sur ces démarches sur le site

http://www.paris.fr/pratique/demandes-autorisations/demande-de-changement-d-usage/locations-meublees-touristiques-ce-qu-il-faut-savoir/rub_10110_stand_114399_port_25377

Le régime des plus-values immobilères des particuliers est devenu complexe avec un abattement en fonction de la durée de détention qui n'est pas le même selon le type d'impôt, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

J'indique ci-après un tableau qui donne le taux d'imposition global (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pour toutes les ventes intervenant à partir du 1 er septembre 2014 ( et donc sans tenir compte de l'abattement de 25 % qui ne s'appliquera plus à compter de cette date).

Ce taux d'imposition global est une présentation simplifiée d'un calcul sous-jacent particulièrement complexe, puisqu'il faut tenir compte, pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, de deux régimes différents avec, pour chacun, un abattement pour durée de détention et un taux d'imposition.

Durée de la détention Taux d'imposition global  Durée de détention Taux d'imposition global 
Moins de 6 ans 34,50% Entre 18 et 19 ans 16,36%
Entre 6 et 7 ans 33,10% Entre 19 et 20 ans 14,96%
Entre 7 et 8 ans 31,71% Entre 20 et 21 ans 13,56%
Entre 8 et 9 ans 30,31% Entre 21 et 22 ans 12,17%
Entre 9 et 10 ans 28,92% Entre 22 et 23 ans 11,16%
Entre 10 et 11 ans 27,52% Entre 23 et 24 ans 9,77%
Entre 11 et 12 ans 26,13% Entre 24 et 25 ans 8,37%
Entre 12 et 13 ans 24,73% Entre 25 et 26 ans 6,98%
Entre 13 et 14 ans 23,33% Entre 26 et 27 ans 5,58%
Entre 14 et 15 ans 21,94% Entre 27 et 28 ans 4,19%
Entre 15 et 16 ans 20,54% Entre 28 et 29 ans 2,79%
Entre 16 et 17 ans 19,15% Entre 29 et 30 ans 1,40%
Entre 17 et 18 ans 17,75% Plus de 30 ans 0%

Il faut rajouter un impôt supplémentaire  de 2 % à 6 % supplémentaire si la plus-value imposable (après abattement calculé selon le régime de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 K€. Attention, ce n'est pas un pourcentage supplémentaire à ajouter au taux global déjà calculé. C'est un impôt supplémentaire à calculer en plus, sur la base des deux tableaux ci-dessous.

Montant de la plus-value imposable  Impôt supplémnentaire
De 50 001 à 60 000 2 % PV - [(60 000 - PV) × 1/20]
De 60 001 à 100 000 2 % PV
De 100 001 à 110 000 3 % PV - [(110 000 - PV) × 1/10]
De 110 001 à 150 000 3 % PV
De 150 001 à 160 000 4 % PV - [(160 000 - PV) × 15/100]
De 160 001 à 200 000 4 % PV
De 200 001 à 210 000 5 % PV - [(210 000 - PV) × 20/100]
De 210 001 à 250 000 5 % PV
De 250 001 à 260 000 6 % PV - [(260 000 - PV) × 25/100]
Supérieur à 260 000 6 % PV

L'impôt supplémentaire se calcule sur la plus-value imposable totale (et non pas seulement sur la partie dépassant 50 K€).

La plus-value imposable est un pourcentage de la plus-value brute globale, réduite de l'abattement pour durée détention calculé pour l'impôt sur le revenu :

Durée de la détention Taux de l’abattement impôt sur le revenu Pourcentage de la plus-value brute imposable
Moins de 6 ans néant 100%
Entre 6 et 7 ans 6% 94%
Entre 7 et 8 ans 12% 88%
Entre 8 et 9 ans 18% 82%
Entre 9 et 10 ans 24% 76%
Entre 10 et 11 ans 30% 70%
Entre 11 et 12 ans 36% 64%
Entre 12 et 13 ans 42% 58%
Entre 13 et 14 ans 48% 52%
Entre 14 et 15 ans 54% 46%
Entre 15 et 16 ans 60% 40%
Entre 16 et 17 ans 66% 34%
Entre 17 et 18 ans 72% 28%
Entre 18 et 19 ans 78% 22%
Entre 19 et 20 ans 84% 16%
Entre 20 et 21 ans 90% 10%
Entre 21 et 22 ans 96% 4%
Après 22 ans Exonération  0%

Exemple

J'ai fait une plus-value brute imposable de 100 K€ après 10 ans et 1 jour de détention.

J'applique d'abord mon taux d'imposition global, soit 27,52 %, soit un premier impôt de 27 520 € (ce premier calcul inclut l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).

Ensuite je calcule mon impôt supplémentaire. Pour cela je calcule d'abord ma plus-value imposable après abattement. J'ai droit à un abattement de 30 %, donc j'ai une plus-value imposable de 70 K€.

En conséquence mon taux d'impôt supplémentaire est de 2 %. A appliquer à 70 K€, soit 1 400 € d'impôt supplémentaire.

Conclusion


C'est du grand délire en terme de complexité. Personne ne peut calculer rapidement lui-même son impôt. La plupart des gens n'y comprennent rien. C'est une atteinte de plus au principe constitutionnel de l'intelligibilité de l'impôt.