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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

Rappel du régime légal du contrat

Sur un plan juridique, la conclusion d'un bail de location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).

La loi prévoit l'obligation de respecter un bail type repris au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 en annexe 2.

Cette loi prévoit également l'obligation de comprendre dans la location une liste de meubles définie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour l'essentiel, cette loi aligne la location meublée à titre de résidence principale sur le régime de la location nue.

Néanmoins, le régime légal de la location meublée comporte des dispositions qui pourraient être jugées comme plus favorable pour le bailleur que le régime de la location nue et notamment le fait que le bail est au minimum d'un an, au lieu de trois ans en location nue, et que les charges répercutées au preneur peuvent être fixées forfaitairement en location meublée, alors qu'elles doivent donner lieu à une répercussion selon le régime réel quand la location est nue.

Le régime légal de la location aux particuliers est un régime d'ordre public de protection des locataires.

Comment convaincre le locataire de passer en régime de location meublée ?

Pour convaincre le locataire, il faut d'abord lui expliquer que le régime légal de la location meublée en résidence principale est presque aussi protecteur que celui de la location nue.

Ensuite il faut lui proposer de faire un bail qui renforce ses droits de telle sorte qu'il ait au moins autant de droits qu'avant.

Rien n'interdit en effet de renforcer les droits du locataire en prévoyant notamment un contrat de 3 ans renouvelables et une estimation des charges locatives selon le régime du réel.

Il faut expliquer au locataire que les meubles vont lui être rachetés et qu'il aura une forme de prime d'entrée dans ce nouveau régime.

En plus le remplacement des meubles prévus au contrat sont à la charge du bailleur.

Donc le locataire ne perd aucun de ses droits et il gagne de l'argent.

Formalités

Il faut faire un contrat de vente des meubles (avec un prix normal) et un nouveau contrat de bail.

Il faut faire un inventaire des meubles rachetés.

Il n'est pas utile de racheter tous les meubles mais seulement ceux qui sont oblgatoires en fonction de la réglementation (lit, table, chaise, meubles de cuisines).

Il faut prévoir le droit pour le locataire de racheter les meubles à la fin du bail.

Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation.

Risque fiscal

Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu'il est artificiel et qu'il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?

Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.

Rien n'interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n'y a pas d'abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n'est pas artificiel si c'est réel.

Les services fiscaux peuvent-ils invoquer le non-respect srupuleux du régime juridique de la location meublée pour contester l'application du régime fiscal de la location meublée et le remplacer par celui de la location nue ?

Non.

Bien sûr il faut respecter autant que possible le régime juridique obligatoire de la location meublée mais ce n'est pas parce qu'il manque les petites cuillères que la location meublée peut être requalifée en location nue.

Le droit fiscal est autonome par rapport à la réglementation juridique relative aux contrats de location. Du moment que la location comprend les meubles essentiels pour se loger, c'est nécessairement le régime fiscal de la location meublée qui s'applique.

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Beaucoup de personnes font des affaires à travers les sites internet.

C'est le cas en particulier des loueurs en meublé de tourisme qui utilisent les sites internet pour passer des publicités. Certains sites très connus s'occupent même de la perception des loyers et de leur reversement aux loueurs, ce qui est très pratique.

Une grande partie des propriétaires ne déclare pas les revenus ainsi réalisés et la question est de savoir si ces personnes ne vont pas être dénoncées par les plateformes numériques aux services fiscaux.

Pour l'instant les services fiscaux sont plutôt inactifs

A ce jour, je n'ai pas eu de clients m'indiquant qu'ils avaient fait l'objet de contrôles fiscaux sur la location meublée, suite à une action collective visant les loueurs en meublé, et il ne semble pas que les services centraux de Bercy aient lancé la chasse aux fraudeurs fiscaux du secteur de la location meublée de tourisme.

Il y a bien sûr des loueurs en meublé qui ont des contrôles fiscaux mais cela concerne en général des personnes qui ont des sociétés et des activités significatives ou encore qui ont récupéré la TVA sur l'achat de leurs immeubles.

Cette absence de campagne de contrôle visant la location meublée peut se comprendre.

En effet, les loueurs en meublé de tourisme sont souvent du petit gibier.

Il n'y a pas d'intérêt pour l'administration à s'engager dans des actions dont la rentabilité sera limitée. Il faut rappeler qu'une procédure de contrôle fiscale doit respecter un formalisme pointilleux et qu'un rappel fiscal nécessite plusieurs heures de travail d'un fonctionnaire compétent, en général un inspecteur des impôts.

Mais cela devrait changer bientôt pour les raisons que je vais décrire.

Les changements d'usage dans les autres villes que Paris

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Je propose de faire le point des villes, autre que Paris, qui ont mis en place une réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme. Cette liste n'est pas exhaustive ni nécessairement à jour.

Le nouveau régime social des meublés de tourisme

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Suite à diverses publications de l'URSSAF, je propose de faire le point sur le nouveau régime social des meublés de tourisme

Il existe différents types de loueurs meublés.

Les loueurs meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont nécessairement assujettis au RSI. 

Pour être loueur meublé professionnel il faut que "ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts." (art. L 613-1 8° du code de la sécurité sociale). 

D'un point de vue fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an et qui en tirent plus de la moitié de leur revenu imposable, c'est-à-dire les LMP.

Ceux qui ne remplissent pas ces conditions sont des loueur en meublés non-professionnels (LMNP).

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise n'est pas en principe applicable aux LMNP car ce régime suppose de devoir être affilié au RSI, ce qui n'était pas le cas avant. Mais précisément cela vient de changer pour certains LMNP.

Les LMNP sont parfois assujettis au RSI depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au RSI ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime RSI si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.

Les personnes qui exercent l'activité de chambre d'hôtes, à distinguer de celle de meublé de tourisme, sont en principe selon moi des commerçants et relèvent d'une affiliation obligatoire au RSI (sauf dans certains cas pour les activités agricoles accessoires), sous réserve d'une exonération si leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 100 €. Ces personnes ne sont pas concernées par cette nouvelle réglementation.

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Les personnes qui louent des meublés touristiques à Paris ont l'obligation de s'immatriculer auprès de la Mairie de Paris. Cette formalité pourra être accomplie à compter du 1er octobre 2017 et devra être faite avant le 1er décembre 2017. Le défaut d'immatriculation empêchera d'être référencé sur Internet.

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