De nombreux investisseurs se font piéger dans des produits de défiscalisation.

A chaque fois, ces produits sont vendus avec un financement bancaire à 100 %.

Les investisseurs ne font aucun apport. C'est d'ailleurs l'argument de vente principal des commerciaux qui vendent ces produits.

Cerise sur le gâteau, les intérêts du prêt permettent de défiscaliser. Défiscaliser, c'est le mot miracle qui permet de vendre le produit au client.

L'autre raison de vendre un financement à 100 % c'est que les défiscaliseurs touchent une rémunération d'apport d'environ 1 % du prêt, versée par la banque.

Si les banquiers rémunèrent systématiquement à un niveau élevé les défiscaliseurs c'est qu'ils réalisent eux-mêmes des profits importants grâce à ces apports d'affaires.

Les produits de défiscalisations sont le plus souvent des mauvais placements, et même parfois des tromperies, et les banques le savent parfaitement.

Le présent mémo vise à commenter deux décisions : l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 juillet 2013 n° 12/10211 et la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2013 n° 10/01549.

Ces deux décisions portent sur le même schéma de défiscalisation vendu par une officine de défiscalisation qui, depuis, a fait faillite.

L'officine de défiscalisation avait vendu un produit "clé en main", un "package" comprenant la création de la société, le financement bancaire, l'expert-comptable, le notaire, le bail commercial à une société d'exploitation gérant la résidence.

Ce package avait été vendu à des centaines d'investisseurs. Il y avait une quinzaine de résidences et deux sociétés d'exploitation appartenant au même groupe que l'officine.

Dans ce package, les honoraires de l'officine de défiscalisation et les autres frais représentant près de 30 % du prix des constructions (ou 20 % du prix total, honoraires compris). Ces honoraires permettaient de gonfler les charges au moment de l'achat et de faire apparaître un déficit fiscal très important la première année.

Le schéma s'est révélé catastrophique pour les investisseurs.

Je propose également de reprendre les principaux extraits de la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2003 et de les commenter.

2 sur la responsabilité des autres professionnels en cause :

Il convient tout d'abord de rappeler les éléments de fait suivants, qui ressortent des pièces versées aux débats et qui doivent être pris en compte pour apprécier la responsabilité de l'ensemble des défendeurs :

- l'opération s'est nouée entre Monsieur DUPONT et le Cabinet G en février 2002, ce qui s'est traduit par la signature entre Monsieur Pascal DUPONT, l'eurl DUPONT PATRIMOINE et la SNC de L'AULNOY, vendeur en l'état futur d'achèvement de deux contrats de réservation préliminaire datés du 22 février 2002 ;

- l'eurl DUPONT PATRIMOINE, qui constituait le support de l'opération de défiscalisation, a été créée dès le 24 avril 2002 ;

- les demandes de prêt sont datées du mois de septembre 2002, signées par Monsieur DUPONT, pour un emprunt correspondant à totalité du prix de vente des lots faisant l'objet d'une demande de financement séparée, et affecté d'un taux variable ;

- les actes de vente en l'état futur d'achèvement concernant 6 et 7 studios dans la résidence Einstein V-C ont été signés en l'étude de Me P les 8 novembre et 6 décembre 2002, et contiennent également les actes de prêts consentis respectivement par la Caisse de Crédit Mutuel de Saulieu et le Crédit Agricole de Bourges. Il s'agit de deux actes distincts ;

- les demandeurs ont fait l'objet d'un contrôle fiscal qui a porté sur les exercices 2002 et 2003 diligenté le 30 août 2004 dont il ressort qu'outre le défaut de justification de certains frais pour lesquels un retour de TVA avait été demandé, l'administration fiscale a considéré que les demandeurs ne satisfaisaient pas aux conditions de recettes annuelles et de revenus tirés de l'activité de loueur en meublé professionnel pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi à ce titre ;

- en définitive, les parties demanderesses ont signé en 2010 un protocole transactionnel avec l'administration qui a maintenu cette position et confirmé un rappel de TVA mais qui a en revanche :

- reconnu aux demandeurs le droit d'imputer les déficits correspondants sur la première année de mise en location du bien ;

- abandonné le rappel fondé sur la remise en cause de la déduction des frais et sur l'article 39 C du code général des impôts.

Je transmets ci-joint une décision par laquelle le CREDIT AGRICOLE s'est fait condamné pour avoir mal conseillé ses clients en finançant une opération de défiscalisation immobilière (Civ. 1ère du 11 septembre 2013, n° 12-15897).

Cette décision est intéressante car la banque est condamnée pour avoir joué un rôle actif dans la promotion de l'investissement alors que, juridiquement, elle s'était contentée de financer l'opération.

Mais le juge du fond avait relevé un argument factuel certainement décisif : c'est dans les locaux de la banque, que les investisseurs avaient été démarchés par un intermédiaire. C'est ensuite sur la base d'une simulation établie par cette intermédiaire que les investisseurs avaient acheté un bien en régime DE ROBIEN.

En pratique, il arrive souvent que ce soit la banque qui intervienne pour suggérer un schéma et que cela se passe dans les locaux de la banque, même si elle n'intervient pas directement et que ce soit un tiers qui serve d'intermédiaire.

La décision est intéressante également sur le rôle de la simulation : son caractère trompeur est retenu malgré son absence de valeur contractuelle.

http://www.youtube.com/watch?v=3ui-OvHPe88&feature=em-upload_owner#action=share

Dans une très récente décision de la Cour d'Appel de Douai (CA 21 Mars 2013 n° 12/05854), une banque a été condamnée pour son défaut de mise en garde face à un investisseur ayant contracté un prêt immobilier. La banque aurait dû dissuader l'emprunteur se lancer dans un tel projet au regard de ses capacités financières jugées insuffisantes pour l'assumer.

Ce qui est intéressant dans cette décision, c'est le calcul du taux d'endettement réalisé par la banque ainsi que le calcul de l'indemnité accordée à la victime par les juges.

Les faits et la décision

Dans les faits, une emprunteuse non-avertie (fonctionnaire au Ministère de la Justice dépourvue de connaissances en matière bancaire et financière) a contracté un prêt immobilier à hauteur de 169 500 euros pour financer un investissement locatif dans le cadre d'un programme de défiscalisation. L'investisseur avait déclaré un revenu mensuel de 2 320 euros et des charges à la hauteur de 1 162euros dont 565 euros correspondant aux charges du loyer, soit un taux d'endettement de 40 %.

Un an après l'octroi du prêt, l'emprunteuse se retrouve dans l'incapacité d'assumer le remboursement de ses mensualités.

Suite à une condamnation du TGI de Lille qui exigeait de l'emprunteuse le remboursement de la totalité du prêt augmenté des intérêts d'emprunt à la banque, elle décide de faire appel de cette décision et demande la condamnation pour défaut de mise en garde de la banque.

La Cour d'Appel de Douai lui donne raison.

Dans une très récente décision de la cour de cassation (com. 8 janvier 2013, n° 11-19387), une banque a été condamnée car elle avait conseillé à ses clients un produit de défiscalisation (monument historique).

La banque est condamnée pour défaut de conseil : elle n'avait pas attiré l'attention de ses clients sur les risques du placement. Sur ce point, la décision n'est pas originale. Le vendeur d'un produit de placement, et notamment une banque, doit informer correctement son client.

Ce qui est intéressant dans cette décision, c'est la confirmation du rôle juridique des plaquettes et simulations présentées aux clients. Ces documents publicitaires sont révélateurs des informations données aux clients au moment de leur achat. Il importe peu qu'ils comportent la mention "document non contractuel". D'une certaine façon, cette mention est même un facteur aggravant démontrant la volonté de désinformation, alors que tout professionnel à une obligation d'information.

Dans ce dossier, les simulations étaient bien trop optimistes par rapport aux risques encourus.